共生視域下養(yǎng)老地產(chǎn)投資—開發(fā)—運(yùn)營戰(zhàn)略聯(lián)盟研究

劉超，馮春林

人口老齡化已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，更是影響國家發(fā)展戰(zhàn)略的重大議題。我國早在2000年已邁入老齡化社會(huì)；2017年全國65周歲及以上人口占比達(dá)11.4%；預(yù)計(jì)到2027年65周歲以上人口占比將高達(dá)14%，進(jìn)入深度老齡化社會(huì)；2035年65周歲以上人口比例更是超過20%，進(jìn)入超級老齡化社會(huì)。在我國老齡化持續(xù)發(fā)展過程中，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：相對歐、美、日基數(shù)更大、發(fā)展更快，未富先老的經(jīng)濟(jì)特征明顯，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)將致使居家養(yǎng)老壓力過大，我國將長期面臨嚴(yán)峻的養(yǎng)老形勢。在此背景下，養(yǎng)老供需矛盾明顯、商機(jī)無限，催生了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

十九大報(bào)告指出：“要積極應(yīng)對人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會(huì)環(huán)境，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要載體，與傳統(tǒng)地產(chǎn)相比，更注重養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)和后期的運(yùn)營服務(wù)，投資規(guī)模大，專業(yè)細(xì)分明顯，要求整合上下游產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈資源?，F(xiàn)階段，我國養(yǎng)老地產(chǎn)雖積累了一些經(jīng)驗(yàn)，但尚屬新興領(lǐng)域，如何發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)與專業(yè)優(yōu)勢，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展，不斷滿足老年群體日益增長的美好生活需要，是我國亟待解決的重大現(xiàn)實(shí)難題。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟內(nèi)涵界定、內(nèi)在動(dòng)因及主體分析

（一）內(nèi)涵界定

在企業(yè)發(fā)展過程中，通常將與其自身戰(zhàn)略相關(guān)度不大，沒有競爭優(yōu)勢、利潤較低或不進(jìn)行價(jià)值鏈拓展的價(jià)值活動(dòng)，通過跨界聯(lián)盟的方式實(shí)現(xiàn)［1］。養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，主要包括融資、土地獲取、規(guī)劃建設(shè)、租售管理及后期運(yùn)營等價(jià)值活動(dòng)。這些活動(dòng)難以由傳統(tǒng)的“全能開發(fā)商”獨(dú)自完成，主要有以下2點(diǎn)原因。第一，養(yǎng)老地產(chǎn)需興建大量的服務(wù)設(shè)施，前期資金投入大，后期采取租賃、會(huì)員制等持有型盈利模式，投資回收期長。在銀行收緊開發(fā)貸款，傳統(tǒng)融資渠道受限的背景下，按傳統(tǒng)方式開發(fā)會(huì)面臨較大的資金壓力。第二，養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營重點(diǎn)在于項(xiàng)目交付后的運(yùn)營使用，通過提供專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值，如醫(yī)療護(hù)理、家政服務(wù)、日間照料等。這些項(xiàng)目對于傳統(tǒng)開發(fā)商相對陌生。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商需由全能型開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)細(xì)分的開發(fā)商，主要專注于產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)。對于沒有資源優(yōu)勢及競爭力的薄弱環(huán)節(jié)，可通過跨界聯(lián)盟的方式實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。因此，我們將養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟界定為由養(yǎng)老地產(chǎn)投資商、開發(fā)商及運(yùn)營商三大主體，通過股權(quán)、契約等方式，組建成資源互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享、要素多向流動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)組織，以實(shí)現(xiàn)各方在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營全生命周期的多贏目標(biāo)。

（二）內(nèi)在動(dòng)因

1.資源優(yōu)勢互補(bǔ)，降低風(fēng)險(xiǎn)

投資商發(fā)揮資金優(yōu)勢，開發(fā)商發(fā)揮規(guī)劃建設(shè)優(yōu)勢，運(yùn)營商發(fā)揮養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)勢，建立跨行業(yè)合作聯(lián)盟，形成資源優(yōu)勢互補(bǔ)，避免只有“全能型開發(fā)商”運(yùn)作帶來的能力及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足問題，有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)盟企業(yè)形成合作互信，也可避免履約風(fēng)險(xiǎn)。

2.提高競爭力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張

單獨(dú)由某企業(yè)擴(kuò)大養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)模，可能帶來信息不暢、資源限制、管理失控以及反壟斷政策限制等。通過養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的建立，在保證各企業(yè)相對獨(dú)立的基礎(chǔ)上，能克服上述規(guī)模擴(kuò)張帶來的弊端，通過專業(yè)協(xié)作分工提高整體競爭力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。

3.節(jié)約搜尋成本與交易成本

一方面，戰(zhàn)略聯(lián)盟形成連續(xù)的合作伙伴關(guān)系，能降低招標(biāo)、采購階段的搜尋成本；另一方面，能在一定程度上減少由外部復(fù)雜的市場環(huán)境引起的不確定性，減少交易費(fèi)用，最終達(dá)到降低交易成本的目的。

（三）主體分析

養(yǎng)老地產(chǎn)投資商應(yīng)為資金密集型組織，處于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游，包括銀行、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金管理機(jī)構(gòu)、REITS、私募基金等。投資商負(fù)責(zé)甄別項(xiàng)目、進(jìn)行各種投資組合、分散風(fēng)險(xiǎn)，將資金用于投資潛力型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目［2］。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商主要是專業(yè)型房地產(chǎn)開發(fā)公司，其與投資商訂立聯(lián)盟協(xié)議，進(jìn)行項(xiàng)目代建或股權(quán)融資開發(fā)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、竣工交付等工作。養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商主要是人力資源密集型企業(yè)，處于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的下游。目前，國內(nèi)缺乏運(yùn)營服務(wù)能力雄厚的企業(yè)，優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商尚處于培育期［3］，運(yùn)營商通過接受開發(fā)商移交的項(xiàng)目，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢進(jìn)行運(yùn)營管理，提供高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)。

以上投資商—開發(fā)商—運(yùn)營商三大主體之間，兩兩簽訂協(xié)議形成一級戰(zhàn)略聯(lián)盟。其內(nèi)部亦可形成二級聯(lián)盟，如開發(fā)商整合設(shè)計(jì)—供應(yīng)—施工資源形成聯(lián)盟，運(yùn)營商整合基礎(chǔ)性與專業(yè)度高的養(yǎng)老服務(wù)資源形成聯(lián)盟。下文主要分析一級戰(zhàn)略聯(lián)盟的共生關(guān)系，對二級戰(zhàn)略聯(lián)盟不作細(xì)化探究。

二、共生理論概述

依據(jù)H.Chesbrough的研究，共生作為生物學(xué)的一個(gè)概念，由德國生物學(xué)家D.Bary在1879年首次提出，他將共生定義為不同生物密切地生活在一起［4］。后續(xù)學(xué)者不斷擴(kuò)展共生的內(nèi)涵，如提出共生是2個(gè)或多個(gè)生物在生理上相互依存程度達(dá)到平衡的狀態(tài)，而不是一方依賴另一方的關(guān)系［5］。隨著社會(huì)發(fā)展與科研進(jìn)步，共生理論的應(yīng)用由生物學(xué)逐步滲透到生態(tài)學(xué)、社會(huì)學(xué)、管理學(xué)等各個(gè)領(lǐng)域，并取得一定的研究成果。

共生理論指出，共生系統(tǒng)包括3個(gè)重要要素：共生單元、共生模式及共生環(huán)境。共生單元是共生體或共生關(guān)系中發(fā)生物質(zhì)與能量交換的基本單位，是形成共生系統(tǒng)的物質(zhì)條件；共生單元通過共生界面發(fā)生物質(zhì)、能量與信息的傳導(dǎo)；共生界面是指共生單元之間接觸方式與機(jī)制的綜合。共生模式是共生單元之間相互作用、相互結(jié)合的形式，反映他們之間物質(zhì)信息交流與能量互換的關(guān)系。根據(jù)組織化程度不同，共生模式分為點(diǎn)共生→間歇共生→連續(xù)共生→一體化共生；根據(jù)共生行為模式（能量分配的相互差異），共生模式分為寄生→偏利共生→非對稱互惠共生→對稱互惠共生。共生環(huán)境是指影響共生系統(tǒng)發(fā)展變化的一切外部因素的總和。上述3個(gè)要素之間相互作用、相互影響，共同反映了共生系統(tǒng)動(dòng)態(tài)變化規(guī)律。其中，共生單元是基礎(chǔ)，共生模式是內(nèi)部穩(wěn)定的關(guān)鍵，共生環(huán)境是重要的外部條件。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟共生要素的分析

（一）共生單元

養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的共生單元是發(fā)生基本能量交換的3大利益主體，即投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商。通常用質(zhì)參量來反映共生單元的內(nèi)在性質(zhì)，它對共生關(guān)系起決定性作用。共生單元會(huì)選擇質(zhì)參量兼容度高的作為共生對象，各單元之間至少有一組質(zhì)參量兼容，他們才能穩(wěn)定地共存。通過對戰(zhàn)略聯(lián)盟各主體本質(zhì)特性、相互聯(lián)系與作用，篩選出他們之間的主質(zhì)參量，包括核心能力、發(fā)展戰(zhàn)略及組織文化，具體解釋如下。第一，投資商與開發(fā)商間的共生。只有投資商的資金實(shí)力滿足項(xiàng)目的資金需求，其要求的借貸成本能被開發(fā)商所接受時(shí)，才能成為聯(lián)盟成員。只有開發(fā)商的開發(fā)能力滿足投資商的要求，包括工期控制能力（影響到投資回收期）、成本控制能力（影響到利潤水平）、質(zhì)量控制能力（影響到客戶感知價(jià)值與收益）等，才能成為投資商選擇合作的共生單元。開發(fā)商的品牌影響力也影響到租售水平，進(jìn)而影響到投資者的利益。第二，投資商與運(yùn)營商間的共生。投資商對運(yùn)營商的盈利模式，會(huì)影響到運(yùn)營商的合作選擇，如租賃模式相對委托經(jīng)營模式中運(yùn)營商就承擔(dān)了絕大部分的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營商對項(xiàng)目的品牌影響力、運(yùn)營服務(wù)能力（專業(yè)人員、客戶資源、管理經(jīng)驗(yàn)等）、盈利水平，也直接影響到投資商的投資利益，成為其能否成為共生聯(lián)盟體系的質(zhì)參量。第三，開發(fā)商與運(yùn)營商間的共生。他們的質(zhì)參量是產(chǎn)品價(jià)值、運(yùn)營服務(wù)能力、各自的品牌影響力，開發(fā)商建造的養(yǎng)老項(xiàng)目各設(shè)施的價(jià)值，需滿足運(yùn)營商提供服務(wù)的功能需求。此外，兼容的組織文化能凝聚戰(zhàn)略聯(lián)盟、增加互信、減少摩擦，是戰(zhàn)略聯(lián)盟三方共生單元共同的質(zhì)參量。

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商已形成較強(qiáng)的開發(fā)能力，其大多數(shù)居于聯(lián)盟的主導(dǎo)地位，扮演的角色較為復(fù)雜；而養(yǎng)老服務(wù)市場剛剛起步，運(yùn)營商經(jīng)驗(yàn)、能力都相當(dāng)匱乏，新型投資市場領(lǐng)域如RELTS發(fā)育受阻，處于試水階段，缺乏長期的、專業(yè)的投資主體。因此，當(dāng)前戰(zhàn)略聯(lián)盟主體仍然處于不協(xié)調(diào)發(fā)展階段，不利于形成質(zhì)參量兼容的共生體。

（二）共生模式

養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟共生模式是指各共生單元直接相互結(jié)合、相互作用的形式。在共生模式的形成與變化過程中，共生新能量是各企業(yè)尋求合作共生的動(dòng)力源泉，反映了共生聯(lián)盟發(fā)展的本質(zhì)屬性。開發(fā)商與運(yùn)營商的共生新能量包括獲取經(jīng)濟(jì)收益、提高競爭力、降低風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大市場規(guī)模等。

根據(jù)4種共生組織模式與4種共生行為模式，戰(zhàn)略聯(lián)盟共生體可形成16種組合，具體見表1。

表1 養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的共生模式組合

在對稱互惠共生模式中，各方分配的共生能量均衡、對稱，是最有效率、最穩(wěn)定的模式；在一體化共生模式中，共生體內(nèi)部交流阻力最小，提高了物質(zhì)、信息和能量交換的效率，共生關(guān)系連續(xù)、持久。因此，一體化對稱互惠共生模式是養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟進(jìn)化發(fā)展的方向。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)展初期，缺乏戰(zhàn)略聯(lián)盟合作的成功案例，試水階段各方都有自己的利益訴求，機(jī)會(huì)主義凸顯，難以形成一體化對稱互惠共生的戰(zhàn)略聯(lián)盟生態(tài)體系。

（三）共生環(huán)境

養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的共生環(huán)境是指影響?zhàn)B老地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)展的一切外界因素的總和。共生環(huán)境復(fù)雜多樣，通過一系列的環(huán)境變量或正向、或中性、或負(fù)向地影響戰(zhàn)略聯(lián)盟的發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟共生關(guān)系圖見圖1。使用PEST方法對主要宏觀環(huán)境分析如下：

圖1 養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟共生關(guān)系圖

1.政策法律環(huán)境

近5年來，國務(wù)院及各部委出臺(tái)有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策文件就多達(dá)數(shù)十項(xiàng)，從融資、土地、建造、服務(wù)等各方面作出了支持發(fā)展的政策規(guī)定。同時(shí)，社會(huì)法制體系的完善和契約精神的提高，為戰(zhàn)略聯(lián)盟的形成提供了有利環(huán)境。但是，養(yǎng)老地產(chǎn)這一新興領(lǐng)域尚存在較多的法律空白和缺乏細(xì)則規(guī)定，如倒按揭養(yǎng)老金融制度、部分養(yǎng)老用品生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)規(guī)范等缺失。政策的法律效力不高且缺乏統(tǒng)籌和預(yù)見性，也給戰(zhàn)略聯(lián)盟共生體關(guān)系帶來了不確定性。

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

未富先老的現(xiàn)狀制約了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但未來養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)主流群體發(fā)生變化，具備新消費(fèi)觀念與強(qiáng)消費(fèi)能力的老齡群體在穩(wěn)定增長。預(yù)計(jì)未來30年，老年市場和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分別將以9.74%和11.48%的年增長率實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展［6］。

3.社會(huì)環(huán)境

老年人口規(guī)模和比例上升、老年生活方式和養(yǎng)老觀念的變化、戰(zhàn)略聯(lián)盟實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累和對其重要性認(rèn)識的提高，為戰(zhàn)略聯(lián)盟共生體的形成提供了良好的社會(huì)環(huán)境。

4.技術(shù)環(huán)境

一方面，現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)應(yīng)用于戰(zhàn)略聯(lián)盟共生界面，為各主體信息、物質(zhì)和能量的流通與交換提供了順暢的通道，減小共生界面特征值，有利于共生單元的交流、共生效率的提高，有利于共生能量的生成與發(fā)展。另一方面，養(yǎng)老項(xiàng)目與老年用品智能化技術(shù)的迅猛發(fā)展，對戰(zhàn)略聯(lián)盟在項(xiàng)目建設(shè)、服務(wù)過程提出了更高的要求和更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

四、共生視域下養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的發(fā)展舉措

（一）協(xié)調(diào)發(fā)展，提高質(zhì)參量兼容度

協(xié)調(diào)發(fā)展旨在促進(jìn)戰(zhàn)略聯(lián)盟各共生單元的核心能力、經(jīng)驗(yàn)積累，保持共生體穩(wěn)定共存。

1.培育市場主體

由政府部門主導(dǎo)，多方部門協(xié)作，培育各戰(zhàn)略聯(lián)盟市場主體。對于運(yùn)營服務(wù)商，給予其運(yùn)營期間財(cái)政補(bǔ)貼支持和稅費(fèi)減免，并通過職業(yè)技能鑒定和教育培訓(xùn)，培養(yǎng)符合職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員。對于投資商，通過制度完善、人才培養(yǎng)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管、信用體系建設(shè)等舉措，促進(jìn)其健康發(fā)展與理性投資。

2.建立養(yǎng)老聯(lián)盟行業(yè)協(xié)會(huì)

協(xié)會(huì)業(yè)務(wù)包括制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、從業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)定、行業(yè)培訓(xùn)、促進(jìn)行業(yè)自律、企業(yè)業(yè)績排名與發(fā)布等。行業(yè)協(xié)會(huì)是戰(zhàn)略聯(lián)盟主體合作、交流與協(xié)調(diào)發(fā)展的平臺(tái)，為各方的需求匹配關(guān)鍵特性，提高共生單元間的質(zhì)參量兼容度。

3.學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)

引進(jìn)國外優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商和養(yǎng)老用品制造技術(shù)，學(xué)習(xí)借鑒并吸收創(chuàng)新，發(fā)展符合我國國情的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)體系，彌補(bǔ)目前存在的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈短板。

（二）互利共生，推動(dòng)共生模式進(jìn)化

互利共生，就是通過制度安排，使得戰(zhàn)略聯(lián)盟共生單元間的利益分配與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)合理、利益與風(fēng)險(xiǎn)對等，確保共生單元間產(chǎn)生的共生新能量分配對稱化，推動(dòng)共生模式向一體化互惠共生方向進(jìn)化發(fā)展。

1.戰(zhàn)略聯(lián)盟契約是形成互利共生的基礎(chǔ)

在設(shè)計(jì)戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議過程中，要充分考慮到履約過程中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和既得利益，對風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，應(yīng)遵守公平化、歸責(zé)化、有效控制化及風(fēng)險(xiǎn)管理成本最低化等原則，對聯(lián)盟一方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大者應(yīng)給予利益補(bǔ)償。對利益的分配，要保證加入聯(lián)盟后的企業(yè)所獲得的利益不低于結(jié)盟前的利益，維護(hù)共生體的穩(wěn)定性［7］。

2.管理模式和運(yùn)營模式是互利共生的關(guān)鍵

通常戰(zhàn)略聯(lián)盟將發(fā)起者與組織者設(shè)定為盟主，現(xiàn)階段開發(fā)商最有可能成為養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略聯(lián)盟的盟主。盟主作為核心主體，要確保各共生單元地位平等、獨(dú)立運(yùn)營、多方協(xié)同決策，防止盟主成“霸主”或形成偏利共生體。由于各方都在共生體中付出了較多的資金與時(shí)間等資源，一旦一方中途退出，將使得各方蒙受較大的損失。此外，戰(zhàn)略聯(lián)盟主體之間有不同的合作運(yùn)營模式，如投資商通過股權(quán)融資或委托代建與開發(fā)商形成的合作，投資商（開發(fā)商）通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或出租或委托經(jīng)營的方式與運(yùn)營商形成合作，運(yùn)營商通過銷售或持有型（出租或會(huì)員制）獲得盈利。不同運(yùn)營模式下，各方會(huì)承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)，利益實(shí)現(xiàn)機(jī)制也不同，這在很大程度上會(huì)影響聯(lián)盟主體的互利共生。各方應(yīng)尋求適應(yīng)市場需求、適合聯(lián)盟特點(diǎn)的運(yùn)營模式。

（三）完善法制，優(yōu)化外部共生環(huán)境

共生環(huán)境是影響戰(zhàn)略聯(lián)盟共生體生存與發(fā)展的重要外部條件。其中，法律制度是保證共生體穩(wěn)定的基本環(huán)境。

1.健全養(yǎng)老地產(chǎn)的法律制度

美國、日本頒發(fā)的促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的各類法律及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范較為全面，政府扶持、推動(dòng)的力度較大，對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展影響很大。就我國現(xiàn)階段而言，需要頂層設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌規(guī)劃養(yǎng)老的法律體系化建設(shè)。同時(shí)，將散落于各類政策文件及不同法律法規(guī)中的條款綜合集成以制定一部關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的專項(xiàng)法律法規(guī)，從融資、行業(yè)許可、規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)權(quán)、運(yùn)營等多方面解決養(yǎng)老地產(chǎn)的法律空白問題。最后，逐步完善養(yǎng)老地產(chǎn)的各類補(bǔ)貼、標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)則的建設(shè)，形成對養(yǎng)老地產(chǎn)法律、法規(guī)的配套支持。

2.強(qiáng)化養(yǎng)老政策力度與監(jiān)管效果

首先，將部分施行效果差，但影響較大的“通知”“意見”的規(guī)定上升到法律法規(guī)或部門規(guī)章的層面，增強(qiáng)法律效力與改進(jìn)執(zhí)行效果。其次，構(gòu)建以公安、老齡工作委員會(huì)、民政等多部門聯(lián)動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)制，借鑒物業(yè)行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，探索建立養(yǎng)老地產(chǎn)共生企業(yè)及其負(fù)責(zé)人的信用和信息管理系統(tǒng)，對戰(zhàn)略聯(lián)盟主體的違法、違規(guī)行為予以懲戒，以法律約束力促進(jìn)戰(zhàn)略聯(lián)盟穩(wěn)定共生，形成有利于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的共生環(huán)境。

（四）信息平臺(tái)，形成暢通的共生界面

在養(yǎng)老地產(chǎn)全生命周期，戰(zhàn)略聯(lián)盟各主體間發(fā)生大量的信息、物質(zhì)與能量交換，其交換的效率取決于共生界面的數(shù)量、接觸介質(zhì)等。建議戰(zhàn)略聯(lián)盟搭建內(nèi)部信息共享與服務(wù)平臺(tái)，通過信息平臺(tái)將聯(lián)盟規(guī)則、客戶資源、運(yùn)營問題、經(jīng)營狀況、未來規(guī)劃等相關(guān)信息共享［8］。這不僅形成順暢高效的共生界面，提高戰(zhàn)略聯(lián)盟的運(yùn)營效率，而且能夠降低共生單元間信息不對稱，減少溝通成本，增加合作互信等。在信息平臺(tái)運(yùn)營過程中，通過聯(lián)盟協(xié)議、內(nèi)部動(dòng)態(tài)監(jiān)管等約束機(jī)制，以及技術(shù)、組織等保障機(jī)制，保證共享信息的時(shí)效性與準(zhǔn)確性。