淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險(xiǎn)控制

王卓然

【摘 要】近年來我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，并對(duì)國(guó)計(jì)民生產(chǎn)生了非常大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金融通，只有巨額的資金做保障，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的融資需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行多種融資策略的組合，并結(jié)合傳統(tǒng)的企業(yè)融資方式和新時(shí)期融資環(huán)境特點(diǎn)。除了融資策略的分析，本文基于分析融資風(fēng)險(xiǎn)，探討降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的方式，以期以此保證房地產(chǎn)企業(yè)快速融資，使其不斷地發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資策略；融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用比較大。在房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程中，由于涉及的內(nèi)容十分廣泛，因此它的發(fā)展也是比較復(fù)雜的。我國(guó)傳統(tǒng)的企業(yè)融資大多數(shù)依靠的是銀行貸款，這種單一的融資方式勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，另外本身房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)就帶有很多的影響因素，這就給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來了很大的挑戰(zhàn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合各種融資策略，合理的規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，從而保證自己的企業(yè)得到迅速發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

首先房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道大多數(shù)是通過銀行進(jìn)行資金的融通的，這種單一的融資渠道，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)的發(fā)展具有不利的影響。多數(shù)情況下，房地產(chǎn)面向銀行貸款都是短期的，這短期貸款的方式使房地產(chǎn)企業(yè)無法長(zhǎng)期發(fā)展，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，其發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期并且周期性的，在某些階段需要大量的資金流入，但是銀行所提供的短期貸款顯然無法滿足這種需求[1]。這種渠道單一的融資模式，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，企業(yè)必須想辦法通過其他的方式進(jìn)行資金融通。

其次，就房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的融資結(jié)構(gòu)而言，其股權(quán)和債務(wù)之間的比例存在一些問題。一般來說房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債應(yīng)該在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)，在這種范圍之內(nèi)的負(fù)債率應(yīng)該低于百分之五十，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率已經(jīng)超過了百分之六十。高額的負(fù)債影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)資金對(duì)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的分配，使企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)不同的問題，這種結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)無法進(jìn)行長(zhǎng)期的發(fā)展[2]。另外，其他的問題也在影響房地產(chǎn)融資，比如國(guó)家政策，中小企業(yè)的房地產(chǎn)過多等問題。其中，國(guó)家政策的頒布會(huì)限制房地產(chǎn)融資，中小房地產(chǎn)企業(yè)過多，造成資金鏈斷裂，資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)融資策略

目前我國(guó)市場(chǎng)上的融資方式依然存在著傳統(tǒng)的融資策略和新型的融資策略。傳統(tǒng)的融資方式除了銀行貸款還有上市融資、信托融資以及債券融資，而新型的融資方式也是在傳統(tǒng)融資方式的基礎(chǔ)之上演化而來的，其作用更適合現(xiàn)今企業(yè)的發(fā)展。

首先是銀行貸款，它的弊端上文已經(jīng)提到過，除此之外銀行貸款還具有強(qiáng)制性，即有一定的償還期限[3]。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行貸款之后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)應(yīng)該償還所借貸款，否則銀行將采取強(qiáng)制性手段，這對(duì)房地產(chǎn)資金來說是一種潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。另外，銀行貸款有用途限制，一般來說銀行貸款不允許用于土地項(xiàng)目。銀行貸款是房地產(chǎn)融資的主要方式，因?yàn)槟壳半A段只有銀行具有強(qiáng)大的自己支付實(shí)力，一般是企業(yè)或者個(gè)人生產(chǎn)建設(shè)的首要選擇。

另外是房地產(chǎn)企業(yè)通過上市進(jìn)行融資。但是企業(yè)上市不是一帆風(fēng)順的，一般來說能夠上市的企業(yè)必然擁有一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，如果不具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)會(huì)選擇上市融資這條路[4]。首先一點(diǎn)是無法滿足上市的條件，上不了市。另外即便是上市之后，也無法適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，最終失敗。但是能夠上市并且擁有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)通過上市的好處也是有很多的，一定程度上能夠促進(jìn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。

房地產(chǎn)企業(yè)通過信托公司，發(fā)行信托憑證進(jìn)行融資，這種信托融資的優(yōu)勢(shì)也越來越多。投資者在面對(duì)信托公司結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)需求做出的信托產(chǎn)品時(shí)，根據(jù)自己的投資意愿和愛好進(jìn)行投資，促進(jìn)房地產(chǎn)的融資。企業(yè)也可以通過發(fā)行債券的方式進(jìn)行融資。房地產(chǎn)企業(yè)想投資者發(fā)行有價(jià)債券，投資者購(gòu)買，房地產(chǎn)企業(yè)到期還本付息。這種債券融資的方式面向的是整個(gè)市場(chǎng)，所以企業(yè)一旦有良好的發(fā)展前景，投資者一般來說都會(huì)爭(zhēng)相購(gòu)買有價(jià)債券。但是發(fā)行有價(jià)債券，必須是上市公司和國(guó)有企業(yè)而且有一定的要求，所以一般通過發(fā)行債券的方式進(jìn)行融資的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量并不多。

除了以上的傳統(tǒng)的融資策略，我國(guó)金融市場(chǎng)在發(fā)展的條件下還衍生出新型的融資方式。比如發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，房地產(chǎn)投資信托以及信托組合融資。這些融資方式是在傳統(tǒng)的融資方式的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，所以無論是可轉(zhuǎn)換債券還是信托組合融資，都是依據(jù)傳統(tǒng)的金融工具進(jìn)行發(fā)展，并為企業(yè)融資提供了一定的技術(shù)支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)更大化的融資，從而進(jìn)一步推動(dòng)了整個(gè)金融市場(chǎng)的資金流通。

三、房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

任何行業(yè)的發(fā)展都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)來說，所需要的資金數(shù)量相較于其他行業(yè)是比較多的，這對(duì)房地產(chǎn)融資提出了更高挑戰(zhàn)。由此，面對(duì)房地產(chǎn)融資的同時(shí)應(yīng)該提高融資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，結(jié)合自身的發(fā)展條件充分考慮每一個(gè)融資方式是否符合現(xiàn)階段的融資需要，并估算自己是否有承擔(dān)償還債務(wù)的能力，在股權(quán)融資的同時(shí)也要考慮股權(quán)問題，是否有利于本企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，了解金融理財(cái)知識(shí)，才能從根本上控制融資風(fēng)險(xiǎn)。所以企業(yè)不僅要學(xué)會(huì)評(píng)估各種風(fēng)險(xiǎn)因素，還應(yīng)該做好合理的預(yù)判和應(yīng)對(duì)措施，否則在出現(xiàn)問題時(shí)將無法應(yīng)對(duì)。

（二）利用多種投資策略

如今社會(huì)發(fā)展的節(jié)奏越來越迅速，各種領(lǐng)域都在推進(jìn)改革，金融產(chǎn)品和金融工具也在不斷的演進(jìn)。所以對(duì)于房地產(chǎn)的發(fā)展來說，應(yīng)該開拓多種融資渠道，不能單一的守著一種融資方式，這也是適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，適應(yīng)多種投資方式的要求。利用多種投資方式，能夠進(jìn)一步的吸收來自市場(chǎng)上的資金，這樣就能夠保證企業(yè)的資金實(shí)力，為企業(yè)未來的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)做出更多的貢獻(xiàn)。在企業(yè)發(fā)展的不同階段，也應(yīng)該使用不同的融資策略，保證資金在企業(yè)發(fā)展過程中的積極作用，降低融資成本，從而有效地避免各種風(fēng)險(xiǎn)，滿足房地產(chǎn)發(fā)展的要求。

（三）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

任何一個(gè)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)都應(yīng)該是科學(xué)合理的，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該如此。企業(yè)在融資過程中出現(xiàn)的負(fù)債問題，應(yīng)該得到充分的重視，負(fù)債的比例不能過大，盡可能的降低財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。所以企業(yè)進(jìn)行融資之后，再利用資金進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的過程在取得收益的同時(shí)應(yīng)該留取一部分資金用于償還債務(wù)。企業(yè)融資是一個(gè)方面，但是融資多了有了基礎(chǔ)的資金保證，還要學(xué)會(huì)如何有效地利用這些資金。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的資金結(jié)構(gòu)，最合理有效的方式應(yīng)該是讓財(cái)務(wù)發(fā)揮它應(yīng)有的作用。要避免企業(yè)的負(fù)債率過高，影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展?？傊畱?yīng)該進(jìn)行合理的融資，加強(qiáng)資金管理，擴(kuò)大企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，避免資金短缺和償還債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，從而降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

企業(yè)發(fā)展需要資金的支持，沒有雄厚的資金做保證，企業(yè)運(yùn)行的再好也無濟(jì)于事。資金是企業(yè)發(fā)展的基石，只有做好融資的工作，才能保證企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)融資應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行，融資策略和風(fēng)險(xiǎn)管控都應(yīng)該得到重視。在此基礎(chǔ)上合理有效的利用正確的融資方式，控制融資風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)資金的管理，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1]倪智勇.淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資策略和融資風(fēng)險(xiǎn)控制[J].新會(huì)計(jì)，2010（1）：33-34.

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[4]馬昕.房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)控制與防范研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2004.