公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

【摘 要】 本文以我國(guó)財(cái)政部在 2014 年發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39 號(hào)—公允價(jià)值計(jì)量》為背景和切入點(diǎn)，首先，闡釋了公允價(jià)值的定義和投資性房地產(chǎn)的核算現(xiàn)狀；接著，分析了公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用困境的成因；最后針對(duì)困境的具體成因提出了相應(yīng)的建議。

【關(guān)鍵詞】 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 計(jì)量屬性

1.公允價(jià)值相關(guān)準(zhǔn)則背景

我國(guó)財(cái)政部在 2014 年發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39 號(hào)—公允價(jià)值計(jì)量》，需要企業(yè)披露公允價(jià)值層次、估值方法、輸入值等。準(zhǔn)則對(duì)一些相關(guān)定義、非金融資產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量等做了比較詳盡的解釋。

2.公允價(jià)值及其定義

CAS39 將公允價(jià)值定義為“是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。”對(duì)其定義我們應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)把握以下兩點(diǎn)：（1）公允價(jià)值是退出價(jià)格而非進(jìn)入價(jià)格。（2）公允價(jià)值的虛擬性。

3.投資性房地產(chǎn)核算現(xiàn)狀

基于和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的趨勢(shì)以及我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的國(guó)情考慮，我國(guó)財(cái)政部于 2006 年發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)第一次以單獨(dú)的會(huì)計(jì)科目出現(xiàn)，從固定資產(chǎn)、存貨中分離出來。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，準(zhǔn)則允許企業(yè)以歷史成本計(jì)量或是以公允價(jià)值計(jì)量。由于歷史成本容易取得而且受到謹(jǐn)慎性原則的影響，大多數(shù)企業(yè)選擇了成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。公允價(jià)值模式在會(huì)計(jì)信息相關(guān)度上具有優(yōu)越性，但是在可靠性方面上又比歷史成本模式稍遜一籌。

4.公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用困境分析

4.1投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值準(zhǔn)則限制嚴(yán)格。CAS3 對(duì)企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)提出了兩個(gè)要求，即：“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息?！被钴S的市場(chǎng)要求有大量的房地產(chǎn)交易，而且這些房地產(chǎn)的交易時(shí)間、交易價(jià)格等信息還要是公開的，能夠被企業(yè)獲得。這些條件在我國(guó)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)比較容易達(dá)到，但是在一些中小城市卻很難滿足。CAS3 對(duì)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量還規(guī)定，成本法可以變更為公允價(jià)值法，但反之則不行，而且同一家公司不能同時(shí)使用兩種計(jì)量方法。這就迫使一些擁有多處投資性房地產(chǎn)而且地處發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)放棄運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。CAS39 對(duì)于企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值做了更清楚細(xì)致的規(guī)范，對(duì)于主要市場(chǎng)、最有利市場(chǎng)、市場(chǎng)參與者、公允價(jià)值層次、估值技術(shù)都做了詳細(xì)的定義，同時(shí)對(duì)于公允價(jià)值的披露也作出了更為嚴(yán)格的要求。

4.2投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量成本較高。如果沒有活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)或是無法得到同類或類似房地產(chǎn)的價(jià)格，管理層就需要運(yùn)用估值技術(shù)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行估算。而一般來講管理層并不具備房屋建筑物或是土地使用權(quán)的具體估值方法的專業(yè)知識(shí)，此時(shí)就需要聘請(qǐng)具有專業(yè)評(píng)估資質(zhì)的外部評(píng)估機(jī)構(gòu)。而且為了更好地運(yùn)用公允價(jià)值核算，企業(yè)還可能定期對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，改進(jìn)財(cái)務(wù)軟件等。這樣一來聘請(qǐng)?jiān)u估師和企業(yè)為公允價(jià)值計(jì)量做的相關(guān)工作加大了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量初始成本。

4.3會(huì)計(jì)計(jì)量理念轉(zhuǎn)變困難。相比于歷史成本計(jì)量，公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)出現(xiàn)較晚，經(jīng)歷也比較曲折。我國(guó)在1998年首次出現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量模式，而后進(jìn)行了小范圍的應(yīng)用。但是由于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不適合大規(guī)模地推廣公允價(jià)值計(jì)量模式，市場(chǎng)機(jī)制還沒有完全成熟，估值技術(shù)還沒有被廣泛掌握，2001年起我國(guó)對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量采取的是回避態(tài)度。直到2006年我國(guó)才又開始使用公允價(jià)值計(jì)量，其中就包括投資性房地產(chǎn)。又因?yàn)楣蕛r(jià)值不易獲得且獲得成本較高，而歷史成本計(jì)量起來比較容易，數(shù)據(jù)可獲得性強(qiáng)，會(huì)計(jì)人員從運(yùn)用歷史成本到運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)或是負(fù)債的理念轉(zhuǎn)變是比較困難的。

5.優(yōu)化投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議

5.1搭建全國(guó)房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)。擁有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，企業(yè)才有可能運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。我國(guó)應(yīng)當(dāng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)交易的程序，孕育出有序活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)我國(guó)相關(guān)政府部門可以聯(lián)合起來，共同建立一個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)，共享房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種交易信息。企業(yè)從全國(guó)房地產(chǎn)交易平臺(tái)中可以知曉不同地理位置的房屋建筑物的新舊程度、配套設(shè)施等因素，為企業(yè)或第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值提供依據(jù)。

5.2企業(yè)更加完善地披露公允價(jià)值運(yùn)用情況。企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊跟準(zhǔn)則的披露要求，尤其是對(duì)于公允價(jià)值層次是第二層次或是第三層次的企業(yè)。由于這類型企業(yè)本身估值結(jié)果可靠程度相對(duì)于輸入值是第一層次的企業(yè)就比較低，因此需要披露更多的信息來加以彌補(bǔ)。企業(yè)披露的信息越清楚越詳細(xì)，會(huì)計(jì)信息的可信度也就越強(qiáng)。

5.3提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)素養(yǎng)。一方面，政府或是企業(yè)應(yīng)該針對(duì)會(huì)計(jì)人員開展相關(guān)方面的培訓(xùn)，定期組織會(huì)計(jì)從業(yè)者進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的案例學(xué)習(xí)，增強(qiáng)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。與此同時(shí)還要注重對(duì)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德的培養(yǎng)，使其正確對(duì)待運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的結(jié)果。另一方面，會(huì)計(jì)人員自身應(yīng)該注重會(huì)計(jì)理論的建設(shè)，學(xué)習(xí)有關(guān)公允價(jià)值的知識(shí)，關(guān)注準(zhǔn)則的變化與要求，積極參加相關(guān)的講座與培訓(xùn)，提升自己的職業(yè)素養(yǎng)。

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作者簡(jiǎn)介：張思雨（1992，10-），女，漢，山西省汾陽市，碩士研究生，研究方向：會(huì)計(jì)理論