北京二手房市場(chǎng)價(jià)格影響因素分析

徐瑞辰

摘要：量化北京二手房單位面積均價(jià)與房屋面積，臥室數(shù)，廳數(shù)，樓層數(shù)，房屋所在區(qū)，周邊有無(wú)地鐵或?qū)W校之間的影響關(guān)系，并且定量給出方程用以確定具體的數(shù)量關(guān)系。

關(guān)鍵詞：量化分析；異方差分析；殘差分析

在繪制房間數(shù)，廳數(shù)箱線圖之前，我們有必要對(duì)其數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，由于房間數(shù)大于五間的聊聊無(wú)幾，同時(shí)廳數(shù)大于2間的也不多，所以將房間數(shù)大于五間，廳數(shù)大于2間的分別劃分為一類，顯然這樣做既不會(huì)過(guò)多的干擾結(jié)果的可靠性，也將大大較少分析負(fù)擔(dān)。

一、分析如下：

1.二手房平米均價(jià)與臥室數(shù)關(guān)系

在臥室數(shù)改變時(shí)，很明顯的發(fā)現(xiàn)0間臥室的房子均價(jià)最低，且隨著臥室數(shù)量的上升，價(jià)格逐漸上升。當(dāng)臥室數(shù)為5間及以上，價(jià)格波動(dòng)明顯增大，均價(jià)增高，說(shuō)明大戶型房屋的調(diào)價(jià)空間更大，價(jià)格更加參差。但要特別注意，當(dāng)臥室數(shù)量上升時(shí)，每類房子的最高價(jià)格下降，從一定程度上說(shuō)明臥室少的房子有部分可能有特殊用途導(dǎo)致價(jià)格上升，這可能就是異常點(diǎn)的來(lái)源。

2.二手房平米均價(jià)與廳數(shù)關(guān)系

隨著廳數(shù)的不斷增加，價(jià)格波動(dòng)先增加后來(lái)減少，最高價(jià)格逐漸減少，平均價(jià)格基本穩(wěn)定。零廳的房子價(jià)格高，很可能時(shí)因?yàn)檫@種房子地段極好所以價(jià)格高。

3.二手房平米均價(jià)與樓層關(guān)系

地下室最為便宜，而且價(jià)格相對(duì)于其他樓層價(jià)格波動(dòng)最為不明顯，剩下的low，middle與high價(jià)格波動(dòng)程度，最高價(jià)，中位價(jià)格基本相當(dāng)。

4.二手房平米均價(jià)與城區(qū)關(guān)系

西城區(qū)靠近北京中心房?jī)r(jià)最高，這里同時(shí)也有許多高檔住宅，所以價(jià)格波動(dòng)也是最大。海淀區(qū)，東城區(qū)緊隨其后，兩者價(jià)格差不多，朝陽(yáng)區(qū)，石景山區(qū)，豐臺(tái)區(qū)價(jià)格較低，且尤其是豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)房屋價(jià)格波動(dòng)同時(shí)也表現(xiàn)的較為緩和。

5.二手房平米均價(jià)與有無(wú)地鐵，有無(wú)學(xué)校的關(guān)系

有學(xué)校與地鐵的房屋明顯比沒(méi)有這些設(shè)施的房屋價(jià)格貴，尤其是學(xué)校，有的房屋周邊有學(xué)校價(jià)格甚至比沒(méi)有學(xué)校的類似房屋高接近兩倍，這也就側(cè)面符合北京天價(jià)學(xué)區(qū)房的事實(shí)。有地鐵的房子雖然增價(jià)幅度沒(méi)有那么大，但是價(jià)格也表現(xiàn)出了明顯的上升。這也就說(shuō)明了房?jī)r(jià)與周邊是否有學(xué)校，地鐵也有關(guān)系。

綜上所述，影響房屋平米均價(jià)的內(nèi)部因素有面積、臥室數(shù)、廳數(shù)，影響房屋價(jià)格的外部因素有地區(qū)、樓層、有無(wú)地鐵、有無(wú)學(xué)校。下面我將建模探究這些與房?jī)r(jià)之間的定量關(guān)系。

二、結(jié)論及建議

1.結(jié)論

此次通過(guò)對(duì)16795組北京二手房數(shù)據(jù)的研究，得出北京二手房單位面積價(jià)格與內(nèi)在因素（面積，臥室數(shù)，廳數(shù)），外在因素（樓層數(shù)，地區(qū)，周邊有無(wú)學(xué)校，周邊有無(wú)地鐵）的線性相關(guān)。根據(jù)數(shù)次檢驗(yàn)，分析，最終用相對(duì)“合理”的16001組數(shù)據(jù)進(jìn)行方程擬合，基本符合多元線性擬合的基本假設(shè)，尤其是異方差消除最為出色，較為合理地解決了開(kāi)篇提出的兩個(gè)問(wèn)題。

2.建議

在北京有想了解二手房?jī)r(jià)格的可以借鑒的使用本篇論文所擬合出的方程，其方程所確定的價(jià)格有著一定的指導(dǎo)作用。但是兩種情況下慎用：①所估計(jì)房?jī)r(jià)與本篇論文寫(xiě)作時(shí)間差距過(guò)大。北京房?jī)r(jià)變化太過(guò)于劇烈，漲勢(shì)明顯，如果時(shí)間相差不遠(yuǎn)，推薦使用2倍的當(dāng)年通貨膨脹率進(jìn)行終值計(jì)算。②所估計(jì)房產(chǎn)比較“特別”，比方說(shuō)黃金地段的一室一廳，貴賓區(qū)的房子（原因：計(jì)算時(shí)，上述數(shù)據(jù)我認(rèn)為大多它們構(gòu)成異常值，離群值去除，所以模型沒(méi)有辦法表現(xiàn)出這些值的特點(diǎn)）。

三、未來(lái)研究方向

我未來(lái)的研究方向主要是三個(gè)方面：

1.尋找其他可能影響房?jī)r(jià)的因素，比方說(shuō)地區(qū)綜合交通情況，地區(qū)環(huán)境狀況，地區(qū)文化氛圍狀況，以及找出指標(biāo)來(lái)專門(mén)刻畫(huà)那些貴賓專用的房間，使其不會(huì)成為異常值，或者離群點(diǎn)被剔除出去；

2.改善擬合方法，這次擬合我主要的目的就是消除異方差，但是忽略了其他因素，比方說(shuō)偏度，峰度，尋找更加合理的連結(jié)函數(shù)，找出更精確的刻畫(huà)擬合“合理性”的方法；

3.這也是本次模型建立最失誤的地方，我沒(méi)有充分運(yùn)用老師所提供的數(shù)據(jù)。未來(lái)我進(jìn)行研究時(shí)結(jié)合經(jīng)緯度，小區(qū)名字，小區(qū)規(guī)模進(jìn)行分析，得出適合更加廣泛，盡可能精準(zhǔn)的模型。

參考文獻(xiàn)：

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