旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查與發(fā)展對(duì)策

杜曉艷 王丹 王思朦 沈晉羽

[摘 要] 通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外及揚(yáng)州本地典型的旅居養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例進(jìn)行總結(jié)分析，界定了旅居養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵，采用問(wèn)卷調(diào)查法反映在揚(yáng)州旅居老年人的居住現(xiàn)狀及居住需求，提出了發(fā)展揚(yáng)州旅居養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)對(duì)策，即揚(yáng)州市應(yīng)充分發(fā)揮政府職能，尋求創(chuàng)新的融資模式，選址力求體現(xiàn)場(chǎng)景切換感，加強(qiáng)旅居養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)旅居養(yǎng)老轉(zhuǎn)型升級(jí)——開(kāi)發(fā)旅居養(yǎng)老綜合體，推進(jìn)旅居養(yǎng)老資源的深度整合。進(jìn)而推進(jìn)揚(yáng)州市旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 揚(yáng)州；旅居養(yǎng)老地產(chǎn)；需求；對(duì)策

[中圖分類號(hào)] [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2018）07-0066-02

隨著漸進(jìn)式延遲退休年齡政策的實(shí)施、異地醫(yī)療費(fèi)用結(jié)算和商業(yè)保險(xiǎn)制度的日益完善，“旅居養(yǎng)老”作為一種時(shí)尚的生活方式，比傳統(tǒng)養(yǎng)老模式更能滿足健康活力型老年人的多元化養(yǎng)老需求。同時(shí)，從2015年開(kāi)始，我國(guó)房企普遍出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)并不單純是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商品的修建和交易，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，還涉及到地產(chǎn)市場(chǎng)的新興領(lǐng)域。旅居養(yǎng)老地產(chǎn)就是在我國(guó)人口深度老齡化背景下誕生的新房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)，其市場(chǎng)前景十分廣闊。為此，本研究對(duì)揚(yáng)州市旅居老年人的居住現(xiàn)狀及居住需求進(jìn)行調(diào)查，揭示旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，為推進(jìn)揚(yáng)州市旅居養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供參考。

一、相關(guān)概念界定

（一）旅居養(yǎng)老

旅居養(yǎng)老應(yīng)包括旅游、居住、養(yǎng)老三個(gè)方面，是老年人以尋求健康的老年生活方式為目的，在環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人的異地短期或長(zhǎng)期居住，并參與到當(dāng)?shù)芈糜?、養(yǎng)老活動(dòng)中，從而實(shí)現(xiàn)健康養(yǎng)老、快樂(lè)養(yǎng)老和文化養(yǎng)老[1]。旅居養(yǎng)老的實(shí)現(xiàn)必須具備一定的條件：首先，旅居養(yǎng)老面向低齡的健康老人。其次，旅居養(yǎng)老面向都市中生活條件較好，對(duì)養(yǎng)老需求較高的老年人。再次，旅居養(yǎng)老者在旅居地停留時(shí)間較長(zhǎng)，一般大于一個(gè)月。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)是集社會(huì)福利與商業(yè)運(yùn)營(yíng)于一體，以養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設(shè)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)為核心價(jià)值的新興地產(chǎn)形式。它是以住宅建設(shè)為基礎(chǔ)，以文化娛樂(lè)、生活照顧、健康護(hù)理、精神慰藉等服務(wù)為配套，復(fù)合了醫(yī)療服務(wù)、物業(yè)管理、項(xiàng)目研發(fā)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等多種業(yè)態(tài)的綜合性地產(chǎn)產(chǎn)品[2]。

（三）旅居養(yǎng)老地產(chǎn)

旅居養(yǎng)老地產(chǎn)是以城市旅游功能為依托、以商業(yè)開(kāi)發(fā)為目的的養(yǎng)老住宅，并具有適合開(kāi)展旅居養(yǎng)老活動(dòng)的旅游資源、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和其他相關(guān)條件。具體來(lái)說(shuō)，就是為解決老齡人口休閑、居住、生活問(wèn)題而設(shè)計(jì)的集住房、旅游、服務(wù)、醫(yī)療等為一體的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，具有以下特點(diǎn)：選址的綜合性，設(shè)計(jì)的適老性，消費(fèi)對(duì)象的特殊性，效益的多樣性。

二、揚(yáng)州市旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）揚(yáng)州市旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析

目前來(lái)?yè)P(yáng)州旅居養(yǎng)老的老年人選擇入住的地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)以知名老年公寓、養(yǎng)老院等傳統(tǒng)項(xiàng)目為主，與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化和社會(huì)化嚴(yán)重脫節(jié)。隨著越來(lái)越多的活力老齡人口來(lái)?yè)P(yáng)州旅游消費(fèi)、養(yǎng)生度假，對(duì)養(yǎng)老資源的數(shù)量和質(zhì)量有了更高的要求，一些新型養(yǎng)老度假產(chǎn)品便應(yīng)運(yùn)而生。2016年，為順應(yīng)當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，滿足人們對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生的廣泛需求，揚(yáng)州在西郊捺山腳下建設(shè)石柱山國(guó)際康養(yǎng)城，該項(xiàng)目是揚(yáng)州地區(qū)首個(gè)以“生態(tài)養(yǎng)老”為主題的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，著力營(yíng)造公園式康養(yǎng)居住模式，建設(shè)創(chuàng)新養(yǎng)老及全齡化住宅產(chǎn)品，配套醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、健身、教育、商業(yè)、溫泉、度假、農(nóng)場(chǎng)等，開(kāi)創(chuàng)了比較純粹的旅居養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先河，但仍然解決不了燃眉之急，市場(chǎng)供給一直處于短缺狀態(tài)，能夠滿足旅居老年消費(fèi)者的需求并在體驗(yàn)過(guò)程中真正滿意的產(chǎn)品更是鳳毛麟角。

（二）揚(yáng)州市旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析

1.調(diào)查背景

本次調(diào)查基于以揚(yáng)州市為旅居養(yǎng)老目的城市的前提，其客源市場(chǎng)主要面向長(zhǎng)三角地區(qū)和江蘇省內(nèi)老年人，部分來(lái)自北方大城市及東北地區(qū)。受資金和時(shí)間的限制，選擇了在揚(yáng)州旅游和養(yǎng)老的外地老年人進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查地點(diǎn)主要集中在部分揚(yáng)州A級(jí)以上風(fēng)景名勝區(qū)、度假酒店、養(yǎng)老公寓和知名養(yǎng)生養(yǎng)老度假基地。

（1）問(wèn)卷設(shè)計(jì)。問(wèn)卷涉及兩個(gè)方面：一是接受調(diào)查的老年人基本特征，包括性別、年齡、收入狀況、出行意愿等基本情況；二是老年人對(duì)旅居養(yǎng)老產(chǎn)品的需求。詳細(xì)問(wèn)卷參見(jiàn)附錄部分。

（2）問(wèn)卷發(fā)放。前往揚(yáng)州各大景點(diǎn)、游憩場(chǎng)所、老年人公共活動(dòng)場(chǎng)所投放問(wèn)卷，共發(fā)放150份問(wèn)卷，收回問(wèn)卷123份，剔除無(wú)效問(wèn)卷12份，最后獲得有效問(wèn)卷111份，有效率達(dá)74%。

（3）樣本選擇。根據(jù)聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合旅居養(yǎng)老群體年齡特征，將老年人界點(diǎn)設(shè)為55歲，對(duì)55歲上調(diào)研地點(diǎn)的老年人進(jìn)行調(diào)查分析。

2.調(diào)查總結(jié)分析

（1）人口特征分析

①參與調(diào)查的老人中，男性人數(shù)略多于女性，由此可見(jiàn)男性老人更愿意外出休閑旅游；55-74歲年齡階段的老人外出活動(dòng)更為頻繁，筆者推測(cè)其原因是由于該階段老人退休不久，且身體狀況良好，更愿意走出去體驗(yàn)不同的生活。

②老人的經(jīng)濟(jì)狀況決定了老人進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)的可行性。據(jù)調(diào)查，老人的收入水平較前有明顯提高，61.5%的老人表示收入有結(jié)余。

③老人對(duì)外出休閑旅游有較為強(qiáng)烈的意愿，且他們的出游動(dòng)機(jī)主要集中于療養(yǎng)保健、休閑娛樂(lè)、探親訪友等。其中以療養(yǎng)保健為目的的出行老人高達(dá)31.27%。

④老人進(jìn)行休閑活動(dòng)的停留時(shí)間不等，停留9天以上的老人多為自主需求的出行，且人數(shù)達(dá)到25.04%。

由上分析可知，老人擁有較好的身體條件、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，且出行意愿強(qiáng)烈，愿意在外停留較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行休閑旅游活動(dòng)，這為開(kāi)發(fā)旅居養(yǎng)老產(chǎn)品提供了可能。

（2）產(chǎn)品需求分析

①老人對(duì)旅居養(yǎng)老產(chǎn)品更關(guān)注其醫(yī)療保健、服務(wù)人員對(duì)老人的生活照料、休閑娛樂(lè)、文化活動(dòng)等功能，由此可見(jiàn)，旅居養(yǎng)老產(chǎn)品在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該注重其功能的多樣性。如醫(yī)護(hù)人員的配備、周?chē)t(yī)療點(diǎn)的通達(dá)性、休閑娛樂(lè)設(shè)施的全面性、周?chē)皡^(qū)的鄰近度、環(huán)境舒適度、購(gòu)物條件便捷度等。

②周?chē)皡^(qū)的類型也會(huì)決定老人是否來(lái)此旅居養(yǎng)老，大多數(shù)老人會(huì)選擇自然景區(qū)、文史類景點(diǎn)、鄉(xiāng)村田園等地區(qū)進(jìn)行旅居養(yǎng)老活動(dòng)。老人能像當(dāng)?shù)鼐用褚粯舆M(jìn)行日常活動(dòng)，多數(shù)老人希望將旅居養(yǎng)老地選擇在距離原居住地或子女居住地較近的地區(qū)，以便于親情溝通。

③多數(shù)老人雖表示收入有結(jié)余，但由于老人傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念，決定了老人在旅居養(yǎng)老上的花費(fèi)有一定標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)調(diào)查，多數(shù)老人能夠接受1000-2000元的月平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

由此分析可看出，老人對(duì)旅居養(yǎng)老產(chǎn)品保持比較包容的態(tài)度。只要旅居養(yǎng)老產(chǎn)品內(nèi)部功能能夠滿足老人的日常生活、旅游、養(yǎng)老等各方面需求，且其收費(fèi)水平、距離等因素在老人能夠接受的程度以內(nèi)，就較為容易被老人接受。

三、揚(yáng)州市旅居養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策

（一）充分發(fā)揮政府職能

政府牽頭，制定旅居養(yǎng)老發(fā)展的相關(guān)政策。加快醫(yī)療制度改革，促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和異地醫(yī)保結(jié)算，為旅居養(yǎng)老者異地就醫(yī)提供便利；制定稅費(fèi)減免政策，對(duì)于按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)旅居養(yǎng)老住宅和參與建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)給予稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼等政策扶持；為滿足條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立綠色通道，提供專項(xiàng)貸款，降低貸款利率[3]；對(duì)旅居養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在供地方式上提供政策支持，企業(yè)可以劃撥或協(xié)議出讓方式拿地，從而降低開(kāi)發(fā)成本和投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）尋求創(chuàng)新的融資模式

第一種方式，由開(kāi)發(fā)商與戰(zhàn)略合作伙伴共同投資，主要依靠基金、信托、風(fēng)投吸引社會(huì)資本進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，以解決資金缺口問(wèn)題[3]。揚(yáng)州石柱山國(guó)際康養(yǎng)城建設(shè)由光大金融租賃股份有限公司與揚(yáng)州恒豐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司合作，光大金融租賃公司的資金注入加快推進(jìn)了石柱山國(guó)際康養(yǎng)城項(xiàng)目進(jìn)程。第二種方式，引入保險(xiǎn)資金。從險(xiǎn)資的特征來(lái)看，由于其資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長(zhǎng)，相比來(lái)說(shuō)更適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營(yíng)。

（三）選址力求體現(xiàn)場(chǎng)景切換感

由于旅居養(yǎng)老的核心是場(chǎng)景的切換感，以自然的代替城市的，以安靜的代替喧囂的，這是它區(qū)別于家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的關(guān)鍵所在。正因?yàn)槿绱?，旅居養(yǎng)老地產(chǎn)的選址尤為重要。例如美國(guó)太陽(yáng)城養(yǎng)老社區(qū)（Sun City）位于亞利桑那州的沙漠地帶，城市密布棕櫚樹(shù)和各種熱帶沙漠植物，全年有300天以上的日照時(shí)間，對(duì)老年人的慢性病治療十分有利。它從選址上既遠(yuǎn)離城市喧囂，又有特色的環(huán)境，這種完全不同的體驗(yàn)吸引了眾多老年人趨之若鶩，太陽(yáng)城社區(qū)也由此成為全美及至全世界著名的養(yǎng)老社區(qū)典范[4]。

（四）加強(qiáng)旅居養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)

除了常規(guī)的適老性設(shè)計(jì)，對(duì)于老年人還需要特別設(shè)置有針對(duì)性的功能，如醫(yī)療和救護(hù)機(jī)構(gòu)，尤其是針對(duì)老年常見(jiàn)病癥的急救設(shè)備等。旅居養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可選擇與醫(yī)院、高?；蚩蒲性核M(jìn)行合作，為老人提供專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，定期為老人檢查身體等措施。例如揚(yáng)州市職業(yè)大學(xué)與揚(yáng)州恒豐置業(yè)有限公司校企合作共建了石柱山國(guó)際康養(yǎng)城護(hù)理院——揚(yáng)州職業(yè)大學(xué)附屬醫(yī)院，共同打造設(shè)施一流、技術(shù)一流、服務(wù)一流的康養(yǎng)醫(yī)護(hù)中心，集醫(yī)療保健功能、教學(xué)科研功能和社會(huì)實(shí)踐育人功能于一體，為入住石柱山國(guó)際康養(yǎng)城的人士和周邊地區(qū)的居民提供優(yōu)質(zhì)規(guī)范的養(yǎng)老護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)和醫(yī)療保健等服務(wù)。

（五）促進(jìn)旅居養(yǎng)老轉(zhuǎn)型升級(jí)——開(kāi)發(fā)旅居養(yǎng)老綜合體

揚(yáng)州現(xiàn)有的旅居養(yǎng)老基地分為兩大類：一類傾向于旅游而忽略生活設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、文化設(shè)施的建設(shè)，如農(nóng)家樂(lè)、景區(qū)酒店、公寓和度假養(yǎng)老基地；另一類傾向于養(yǎng)老生活卻忽略了旅游功能，如養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院、日間照料中心、養(yǎng)老社區(qū)等，功能單一，不能滿足老人醫(yī)療、文化、休閑娛樂(lè)的旅居生活需求，很難實(shí)現(xiàn)既玩得開(kāi)心又生活舒適的理想養(yǎng)老狀態(tài)。因此，設(shè)計(jì)一個(gè)綜合性的功能齊全的養(yǎng)老基地顯得尤為重要。

（六）推進(jìn)旅居養(yǎng)老資源的深度整合

一是開(kāi)發(fā)旅居養(yǎng)老創(chuàng)新產(chǎn)品。將揚(yáng)州的園林、濕地、溫泉、生態(tài)農(nóng)業(yè)等資源進(jìn)行整合，針對(duì)不同需求的旅居養(yǎng)老者推出溫泉養(yǎng)生游、農(nóng)家生態(tài)游、古城文化游等主題產(chǎn)品，同時(shí)將特色民宿、揚(yáng)州美食、非物質(zhì)文化融合其中。二是擴(kuò)大旅居養(yǎng)老宣傳促銷。加大對(duì)本地“中國(guó)旅居養(yǎng)老網(wǎng)”公共服務(wù)平臺(tái)的投入，充分發(fā)揮電子商務(wù)的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)以網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)方為龍頭，聯(lián)合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、旅游景區(qū)、旅游交通、賓館客棧及其他旅游服務(wù)企業(yè)[5]，集產(chǎn)品服務(wù)、銷售、宣傳、包裝為一體，形成旅居養(yǎng)老服務(wù)聯(lián)合體。

[參考文獻(xiàn)]

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[2]高力國(guó)際.一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（10）：129-130.

[3]楊志浩.養(yǎng)老地產(chǎn)的融資與盈利模式[J].地產(chǎn)金融，2012（197）：66-67.

[4]龐小笑.旅居養(yǎng)老目的地選址研究——以浙江省金華市為例[D].金華：浙江師范大學(xué)，2015.

[5]徐進(jìn)進(jìn).旅居養(yǎng)老綜合體建構(gòu)設(shè)想[D].金華：浙江師范大學(xué)，2013.

[責(zé)任編輯：潘洪志]