呼和浩特市存量商品房適應(yīng)性改造研究

吳曉君 田娣 李榮博

[摘要]自2016年起，為響應(yīng)黨中央關(guān)于“積極推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存”號(hào)召，呼和浩特市公租房由新建轉(zhuǎn)為政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上收購(gòu)存量商品房，并改造之后完成建設(shè)任務(wù)。將大面積商品房進(jìn)行合理的適應(yīng)性改造為公租房消化，從建筑學(xué)專業(yè)角度出發(fā)，探尋更加人性化和專業(yè)化的公租房設(shè)計(jì)、營(yíng)建模式，是作為建筑師對(duì)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。

[關(guān)鍵詞]公租房；適應(yīng)性改造；SAR理論

文章編號(hào)：2095 - 4085（2018） 08 - 0021 - 03

1 存量商品房適應(yīng)性改造研究的意義

1.1研究?jī)r(jià)值

首先，將戶型過(guò)大的商品房進(jìn)行改造，能夠緩解城市低收入人群的購(gòu)房壓力；其次，將過(guò)剩的庫(kù)存戶型改造成公租房上繳國(guó)家，避免重建公租房的浪費(fèi)；最后，綜合運(yùn)用建筑學(xué)相關(guān)專業(yè)知識(shí)對(duì)戶型進(jìn)行改造提出合理方案，提高施工效率，優(yōu)化施工質(zhì)量是建筑師的使命。

1.2所要研究的問(wèn)題

如何協(xié)調(diào)解決庫(kù)存問(wèn)題，對(duì)大戶型進(jìn)行適應(yīng)性改造成為關(guān)鍵。呼和浩特市現(xiàn)有商品房庫(kù)存面積集中在120-l40㎡戶型，與公租房營(yíng)建面積戶型要求不一致；為保證公租房建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，本課題結(jié)合現(xiàn)有政策，從建筑專業(yè)角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)存大量大面積商品房適應(yīng)性改造設(shè)計(jì)為研究，以滿足呼和浩特市公租房使用要求，為呼和浩特市公租房未來(lái)發(fā)展指明方向。具體到研究本身，主要是對(duì)現(xiàn)有大面積住宅進(jìn)行適應(yīng)性改造設(shè)計(jì)，使其滿足公租房的使用要求。

1.3研究的方法

1）論文研究與研究架構(gòu)的建立 在綜合運(yùn)用建筑學(xué)、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、社會(huì)學(xué)等相關(guān)學(xué)科的理論和方法的基礎(chǔ)上，從分析國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀人手，在SAR理論和LC中國(guó)百年住宅的理論支撐下，從適應(yīng)性的角度對(duì)呼市商品房去庫(kù)存改造公租房過(guò)程中所面臨的難題進(jìn)行探討，并整理出理論方法和研究框架。

2）實(shí)證研究選擇呼市具有代表性的商品房小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，在調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，研究出可行的改造方法與策略。

2 大戶型住宅的適應(yīng)性改造

2.1 公租房的定義及需求

本論文所要解決的問(wèn)題是將過(guò)剩的大平米的商品房，改造成可以租賃的公租房以達(dá)到消化庫(kù)存，節(jié)省能源，優(yōu)化配置的作用。公租房是國(guó)家在國(guó)家政策支持下的保障性住房，用低于市場(chǎng)價(jià)或者承租者承受起的價(jià)格，向城市中等偏下收入住房困難家庭，新就業(yè)職工出租，面對(duì)的人群主要包括一些低收入群體，新的大學(xué)畢業(yè)生，退休老人以及殘疾人和一些從外地遷移到城市工作的群體。因?yàn)楣夥勘Ｕ闲砸约傲獾奶卣鳎?jīng)濟(jì)適用是使用對(duì)象對(duì)公租房的最大需求，又因其面對(duì)的人群不同，不僅有年輕人，更有老年人和殘疾人等特殊群體，公租房的適應(yīng)性也是改造的核心之一。根據(jù)調(diào)研總結(jié)出呼市公租房住戶對(duì)公租房的一些需求。

1）對(duì)基本的生活空間以及通風(fēng)采光的需求。因?yàn)楸卷?xiàng)目中的公租房是由大面積商品房改造而成，改造后的戶型應(yīng)當(dāng)滿足基本生活需求以及基本規(guī)范要求。

2）對(duì)空間靈活性的需求。改造過(guò)后的戶型面積相對(duì)較小，而且改造還會(huì)給后期使用帶來(lái)一定的不便因素，因而設(shè)置可以靈活安排的空間更有利于后期住戶入住時(shí)對(duì)空間的安排。

3）對(duì)存儲(chǔ)空間以及晾曬空間的需求。存儲(chǔ)和晾曬是每個(gè)家庭必不可少的，然而在調(diào)研中，由于公租房設(shè)計(jì)不夠精細(xì)，沒(méi)有考慮到住戶這方面的需求，因而造成生活的不便。在此次改造研究中，將會(huì)考慮這兩個(gè)空間的設(shè)置。

4）特殊群體對(duì)于特殊使用空間改造的需求。由于公租房面向的群體還有一些老年人和殘疾人，原來(lái)的公租房通過(guò)調(diào)研，很少考慮到后期改造等事宜。因而本次改造還將考慮特殊人群使用時(shí)的改造需求。

2.2“大改小”面臨的困難

大戶型改造成小戶型涉及到結(jié)構(gòu)，設(shè)備，水電，經(jīng)濟(jì)，空間等一系列問(wèn)題，從適應(yīng)性角度來(lái)保障空間的可利用性和舒適性是關(guān)鍵。

1）從住戶角度，應(yīng)當(dāng)滿足最基本的需求層次的要求，在合理分割戶型的前提下保障兩個(gè)住戶的生活空間，以及滿足最基本的房間通風(fēng)采光等需求。

2）從經(jīng)濟(jì)角度，應(yīng)當(dāng)從結(jié)構(gòu)設(shè)備空間等角度最大效率的利用原來(lái)的衛(wèi)生間，廚房等管線較多的空間，并且使得改造后的兩戶或者三戶在衛(wèi)生間和廚房的配置上更加的節(jié)省優(yōu)化。

3）從空間角度，應(yīng)當(dāng)分割空間讓空間更加靈活和人性化，讓生活在其中的百姓感到方便與舒適。

2.3現(xiàn)有戶型樣圖

呼市現(xiàn)有戶型的戶型模式多為三室兩廳模式的140平左右的戶型，一梯兩戶一梯三戶和一梯四戶的單元式住房。廚房和衛(wèi)生間的分布多有規(guī)律性，總結(jié)出戶型模型。

3 基于SAR理論的適應(yīng)性改造策略

3.1 SAR理論

20世紀(jì)60年代，荷蘭著名建筑師約翰哈布瑞肯提出了一個(gè)住宅建設(shè)的概念，稱其為“骨架支撐體”理論，并與荷蘭幾位建筑師籌集資金，開辦了建筑師研究會(huì)（STICHING ARCHITECTEN RE-SEARCH）簡(jiǎn)稱SAR。哈布瑞肯于1965年在荷蘭建筑師協(xié)會(huì)上首次提出設(shè)想，將住宅分為支撐體和可分體兩個(gè)部分，此后研究會(huì)又對(duì)此提出了一整套理論和方法，即SAR理論。他們主張居住者對(duì)其居住環(huán)境有決定權(quán)，居住者參與住宅的建設(shè)過(guò)程，從而能在同一個(gè)骨架下創(chuàng)造出靈活多樣的空間組合。因此，住宅建設(shè)不再千篇一律，不同的人都能找到合適的建筑空間與環(huán)境。

3.2大戶型適應(yīng)性改造中的支撐體策略以及可分體策略

SAR理論的鮮明特征就是在住宅設(shè)計(jì)的過(guò)程中將不同的住宅都分為“支撐體”骨架和“可分體”兩個(gè)范疇。支撐體是固定的范疇，是住戶不能隨意改動(dòng)的部分，而可分體是住戶擁有決策權(quán)的部分。支撐體是固定不能隨意改變的，就將要對(duì)其進(jìn)行改造的大戶型來(lái)說(shuō)，支撐體確定了它的結(jié)構(gòu)形式，套內(nèi)面積，陽(yáng)臺(tái)的形式，套內(nèi)固定的衛(wèi)生間廚房的位置等；可分體是自由靈活的，是由空間的物質(zhì)實(shí)體，例如墻和隔斷等以及其連接構(gòu)件組成，可由住戶按照其生活方式居住需求在建筑師，室內(nèi)裝飾師和各專業(yè)工程師的協(xié)助下完成。

本文涉及的大戶型空間改造成適應(yīng)公租房需求的小戶型空間的改造方法傳承了SAR理論的建設(shè)思想，力圖以人為本，正確處理好大空間對(duì)小空間的轉(zhuǎn)換，協(xié)調(diào)居住空間與居住需求之間的關(guān)系，探索小空間公租房的適應(yīng)性可能與精細(xì)化可能。從而滿足不同人群對(duì)美好生活的需求。在設(shè)計(jì)程序上也遵循SAR理論，將住宅的建造過(guò)程分為支撐體和可分體兩個(gè)部分，分別提出大戶型空間改造為小戶型空間的支撐體策略和可分體策略。

支撐體策略，即將大面積商品房的支撐體部分進(jìn)行劃分，并重新規(guī)劃劃分后兩戶的新支撐體部分，劃分原則一是盡量保證劃分以后的可使用空間大而完整，二是盡量少的改動(dòng)原住戶的支撐體部分從而減少施工量。可分體策略即將分割出的大空間進(jìn)行靈活劃分，以滿足住戶對(duì)公租房的各種需求。

3.3根據(jù)支撐體策略和可分體策略提出3種可能的分割方案

按照“直線”分割和“折線”分割以及公共廚房的探索考量，設(shè)計(jì)出三種分割方案。方案1是“直線”分割方案，如果采光通風(fēng)允許的情況下，這種分割方式的優(yōu)點(diǎn)是工程量小，砸墻少，衛(wèi)生間廚房的位置改動(dòng)小。缺點(diǎn)在于A戶型得重新規(guī)劃廚房且如果戶型朝向不允許的情況下，采光通風(fēng)會(huì)受很大影響。方案2是“折線”分割方案克服方案1的缺點(diǎn)，兩戶的采光與通風(fēng)分配相對(duì)均勻，且可以較為充分利用原有的廚房衛(wèi)生間以及隔墻。缺點(diǎn)在于A戶型要重新規(guī)劃廚房以及衛(wèi)生間。方案3是鑒于方案1與方案2要重新規(guī)劃A戶型廚房的情況，將原有套內(nèi)入口附近的廚房規(guī)劃成為公共廚房，如此，只需要在AB兩戶分別設(shè)置一個(gè)開放廚房即可。基于支撐體策略和可分體策略，這三種劃分方案對(duì)大面積戶型做了基本的分割。

4 總結(jié)和展望

目前將大面積庫(kù)存商品房改造為公租房消化的舉措少之又少，好的改造辦法能夠給國(guó)家和開發(fā)商以及老百姓帶來(lái)福利。此篇文章對(duì)大戶型商品房改造提出了3種可能的方案，以后還將結(jié)合實(shí)際庫(kù)存戶型運(yùn)用此三種分割方法對(duì)大面積戶型進(jìn)行具體改造，并從住宅精細(xì)化設(shè)計(jì)及適應(yīng)性的角度對(duì)公租房的細(xì)節(jié)進(jìn)行進(jìn)一步剖析。

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