商業(yè)銀行房屋按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)方法

張黎明

[摘要]本文分析了商業(yè)銀行房屋按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的幾類主要風(fēng)險(xiǎn)，并從內(nèi)部審計(jì)角度探索其審計(jì)方法，提出風(fēng)險(xiǎn)防范建議。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)銀行 房屋 按揭貸款 內(nèi)部審計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)防范

近年來，商業(yè)銀行房屋按揭貸款業(yè)務(wù)得到快速

發(fā)展，一方面為商業(yè)銀行發(fā)展奠定了穩(wěn)定的資產(chǎn)基礎(chǔ)；另一方面伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼、房價(jià)過快增長或出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈承壓以及商業(yè)銀行內(nèi)控管理不到位等原因，商業(yè)銀行房屋按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)開始暴露并逐漸加大。

一、主要風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)存在于一手房貸款。主要有兩方面：一是開發(fā)商項(xiàng)目爛尾斷供或售房手續(xù)不規(guī)范引發(fā)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的繁榮，導(dǎo)致非房地產(chǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)開發(fā)或者實(shí)力較弱的開發(fā)商過度舉債開發(fā)等現(xiàn)象，這些開發(fā)項(xiàng)目后期可能因多元經(jīng)營或資金來源單一等出現(xiàn)資金鏈斷裂，從而導(dǎo)致樓盤爛尾，借款人發(fā)生斷供。此外，因開發(fā)商售房手續(xù)不全，在未滿足售房條件下違規(guī)售房，或經(jīng)濟(jì)地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)等原因不能按期交房，引發(fā)開發(fā)商與購房者的糾紛，影響借款人還款意愿及抵押手續(xù)的正常辦理。二是開發(fā)商惡意騙貸風(fēng)險(xiǎn)。一些開發(fā)商為擺脫資金困境，利用關(guān)聯(lián)企業(yè)、上下游公司員工等集中虛假售房，直接串通購房客戶辦理假按揭貸款，或采用欺詐手段一房多賣，違規(guī)套取銀行資金，但實(shí)際購房人并無購房意愿或購房資格，從而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

（二）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于二手房貸款。二手房交易中多涉及房屋中介公司、房地產(chǎn)評估公司等機(jī)構(gòu)，目前商業(yè)銀行二手房貸款客戶主要來自房屋中介公司推介。在抵押物評估方面，因多數(shù)商業(yè)銀行通常不配備專業(yè)房屋評估人員，主要依賴于專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，這使得合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)容易暴露。比如，房屋中介公司為了促成交易賺取手續(xù)費(fèi)，往往會(huì)利用熟悉銀行審查審批要求的優(yōu)勢，協(xié)助不符合貸款條件的借款人進(jìn)行資質(zhì)包裝來獲取貸款，而評估公司為了獲取穩(wěn)定的客源，維持與中介機(jī)構(gòu)的合作，又不對真實(shí)房屋信息進(jìn)行充分披露，導(dǎo)致抵押物價(jià)值虛高或狀態(tài)失真。同時(shí)，近年來市場上出現(xiàn)的不良房屋中介與小額借貸公司合作，違規(guī)操作房產(chǎn)交易套取銀行資金的行為也會(huì)造成一定的集中性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）業(yè)務(wù)模式風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)務(wù)模式風(fēng)險(xiǎn)主要存在于商業(yè)用房貸款。為促進(jìn)房產(chǎn)銷售、快速回籠資金，部分開發(fā)商對于商業(yè)性用房采用“售后返租”模式進(jìn)行銷售，即開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)的同時(shí)，與購房人達(dá)成協(xié)議，在未來一定期限內(nèi)承租或代為出租購買人所購房地產(chǎn)。目前該方式在沿海地區(qū)及商業(yè)用房市場銷售壓力較大的城市較為流行。但業(yè)務(wù)實(shí)踐中該銷售方式存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，如部分開發(fā)商在未竣工驗(yàn)收的前提下進(jìn)行銷售，違反了建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，存在一定的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，并且該模式背后還存在房屋買賣、房屋租賃、委托經(jīng)營、經(jīng)營轉(zhuǎn)租、銀行貸款等多重復(fù)雜的法律關(guān)系，任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問題，都會(huì)影響到其他法律關(guān)系的履行。此外，該模式下的返租高額回報(bào)主要依托于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)行，而商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)行與各經(jīng)營方實(shí)力和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)密切相關(guān)，其未來收益存在不確定性。對商業(yè)銀行來說，房產(chǎn)單價(jià)高、個(gè)體處置受限等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)變現(xiàn)性較差。有的開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，甚至擅自變更項(xiàng)目性質(zhì)或建設(shè)規(guī)劃，導(dǎo)致后續(xù)抵押登記難以落實(shí)或產(chǎn)權(quán)證、抵押權(quán)證與物理空間無法對應(yīng)，造成商業(yè)銀行抵押權(quán)事實(shí)上的落空。

（四）業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.借款人信用風(fēng)險(xiǎn)，即第一還款來源風(fēng)險(xiǎn)。主要有借款人還款能力不足的風(fēng)險(xiǎn)，如借款人職業(yè)收入不穩(wěn)定或過度負(fù)債等，甚至為取得銀行授信，提供偽造的職業(yè)和收入信息騙取貸款。還有借款人還款意愿較差等風(fēng)險(xiǎn)，如借款人信用意識淡薄，不重視自己的信用記錄，貸款后出現(xiàn)慣性逾期，且銀行也未采取有效制衡措施，以致信用意識進(jìn)一步下降。此外，放款后借款人遭遇重大變故，如借款人遭遇事故、工作變動(dòng)、投資失利等，也會(huì)影響正常還款，增加違約可能性。

2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)，即第二還款來源風(fēng)險(xiǎn)。一是抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)，如受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理位置、交通配套設(shè)施、人為偽造資料等因素影響，抵押物價(jià)值出現(xiàn)波動(dòng)，甚至出現(xiàn)抵押物價(jià)值無法覆蓋貸款本息的情況。二是抵押物信息偽造風(fēng)險(xiǎn)，如借款人偽造房產(chǎn)信息，將地下室或閣樓等信息作為正常住宅銷售，對房齡信息進(jìn)行修改等，此類房屋價(jià)格低于市場價(jià)，容易形成零首付風(fēng)險(xiǎn)。三是抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)，如借款人因涉及其他訴訟或糾紛，抵押物被其他債權(quán)人提前申請查封，對抵押物處置帶來極大不便。

（五）商業(yè)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)

從商業(yè)銀行內(nèi)部來看，因內(nèi)控管理不到位，“貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查”執(zhí)行不嚴(yán)，放松業(yè)務(wù)審核把關(guān)，為各參與方違規(guī)操作留下空間，致使操作風(fēng)險(xiǎn)最終暴露。一是貸前調(diào)查不審慎，對借款人還款能力和抵押物信息調(diào)查不嚴(yán)謹(jǐn)，忽視風(fēng)險(xiǎn)信號，甚至存在員工道德風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)助客戶偽造資料，突破銀行第一道防線。二是貸時(shí)審查不盡職，不能充分揭示風(fēng)險(xiǎn)，沒有針對借款人特點(diǎn)提出合理風(fēng)險(xiǎn)防控建議。三是貸后檢查不嚴(yán)格，內(nèi)控管理機(jī)制不健全，缺乏監(jiān)督機(jī)制，漠視存在問題，不能及時(shí)有效提出防控建議。此外，由于重業(yè)務(wù)發(fā)展、不重業(yè)務(wù)管理，貸款發(fā)放后，抵押辦理不及時(shí)導(dǎo)致抵押權(quán)長期懸空，陷于被動(dòng)。

二、審計(jì)方法探究

針對房屋按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部審計(jì)應(yīng)充分發(fā)揮第三道防線職能，堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，運(yùn)用科學(xué)的審計(jì)方法，準(zhǔn)確掌握被審計(jì)單位內(nèi)部控制流程和整體風(fēng)險(xiǎn)水平，分析判斷被審計(jì)單位的風(fēng)險(xiǎn)程度和主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，聚焦高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，針對風(fēng)險(xiǎn)因素、狀況和程度采取相應(yīng)的審計(jì)策略，提出合理化建議，促進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

（一）審前準(zhǔn)備明確范圍

審前準(zhǔn)備階段應(yīng)設(shè)計(jì)排查方案，準(zhǔn)確進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別與評估?？梢酝ㄟ^調(diào)閱業(yè)務(wù)臺賬、管理臺賬，對住房貸款業(yè)務(wù)開展全面分析，從機(jī)構(gòu)、人員、貸款種類、客戶群體特征等多維度分析趨勢性特征，鎖定不良率、逾期率較高的機(jī)構(gòu)和人員。通過日常臺賬監(jiān)測，從中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商等維度對資產(chǎn)質(zhì)量、業(yè)務(wù)量等進(jìn)行分析，關(guān)注合作機(jī)構(gòu)推介的業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量較差或業(yè)務(wù)發(fā)展呈現(xiàn)一定集中性特征的機(jī)構(gòu)。通過趨勢性分析，基本掌握被審計(jì)單位的風(fēng)險(xiǎn)特征，對集中性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識別，為非現(xiàn)場分析和現(xiàn)場審計(jì)確定方向。

（二）非現(xiàn)場審計(jì)聚焦風(fēng)險(xiǎn)

在確定審計(jì)方案和審計(jì)范圍后，充分借助計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)和審計(jì)管理系統(tǒng)的有效對接，建立業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別、衡量、評估分析模型。可以通過具體的審計(jì)模型尋找借款中的共性特點(diǎn)，如利用“多名借款人聯(lián)系電話或聯(lián)系地址重復(fù)”“同一工作單位、同一家庭、同一住房按揭項(xiàng)目中多筆貸款金額、期限相同、放款時(shí)間相近”“借款人開戶賬號連號”“多個(gè)借款人同一時(shí)間申請貸款”“批量還款、批量違約、批量墊款”“同一人替多人還款”等模型，捕捉風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)，為現(xiàn)場審計(jì)提供參考。

（三）人工篩選有效數(shù)據(jù)

通過審計(jì)模型運(yùn)行出的分析結(jié)果數(shù)據(jù)量往往較大，如現(xiàn)場審計(jì)一一核實(shí)將耗費(fèi)較大的人力物力。此時(shí)，應(yīng)組織具有豐富業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，對非現(xiàn)場分析結(jié)果進(jìn)行分析、整理、清洗、歸類和再挖掘，最終提煉出有效數(shù)據(jù)來確定現(xiàn)場審計(jì)抽樣范圍。

（四）現(xiàn)場審計(jì)形成結(jié)論

現(xiàn)場審計(jì)是確認(rèn)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的重要手段。應(yīng)根據(jù)形成的非現(xiàn)場分析結(jié)果和抽樣數(shù)據(jù)，開展深入的現(xiàn)場審計(jì)，利用多種方式交叉驗(yàn)證審計(jì)結(jié)果。如組織人員去一手房樓盤實(shí)地進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)開發(fā)商提供資料，掌握項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、樓盤銷售情況、開發(fā)商現(xiàn)金流狀況等。通過現(xiàn)場核實(shí)二手房抵押情況，核實(shí)抵押物狀態(tài)。通過電話回訪售房人或通過網(wǎng)上房地產(chǎn)交易信息等，交叉驗(yàn)證房產(chǎn)價(jià)格。通過向當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T核實(shí)抵押登記信息等，掌握抵押物權(quán)屬和抵押物信息。

三、風(fēng)險(xiǎn)防范措施

通過有效的內(nèi)部審計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展中存在的問題及業(yè)務(wù)流程中存在的薄弱環(huán)節(jié)，有針對性地提出審計(jì)建議，不斷發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的作用。針對房屋按揭貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行可以從以下方面進(jìn)行防范。

（一）加強(qiáng)開發(fā)商資質(zhì)準(zhǔn)入審核

商業(yè)銀行要對開發(fā)商提供資料的合法性、有效性等進(jìn)行審查；對開發(fā)商的資金實(shí)力、資信狀況、經(jīng)營業(yè)績、技術(shù)力量、盈利能力、納稅記錄、擔(dān)保能力等進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。對開發(fā)商和按揭樓盤進(jìn)行實(shí)地考察，對按揭樓盤的地理位置、工程進(jìn)度和質(zhì)量、完工風(fēng)險(xiǎn)、市場有效需求、價(jià)格定位、售樓前景、銷售狀況、按揭額度等進(jìn)行綜合評定和評價(jià)。重點(diǎn)關(guān)注資金實(shí)力弱、開發(fā)能力差的中小型開發(fā)商，從源頭上防范開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)合作機(jī)構(gòu)管理

健全評估機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入、審核、退出機(jī)制，建立合作機(jī)構(gòu)黑名單制度，提高管理有效性，控制合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。在中介機(jī)構(gòu)管理方面，應(yīng)建立中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)臺賬，由機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理，定期監(jiān)測業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信號及時(shí)預(yù)警，通過采取加強(qiáng)審查力度、暫?；蚪K止業(yè)務(wù)合作等措施，避免信貸人員個(gè)人與中介機(jī)構(gòu)內(nèi)外勾結(jié)辦理業(yè)務(wù)形成的集中性風(fēng)險(xiǎn)。在評估機(jī)構(gòu)管理方面，可通過開發(fā)相關(guān)系統(tǒng)，采用技術(shù)手段，對貸款評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行隨機(jī)分配，防范評估機(jī)構(gòu)受中介機(jī)構(gòu)干涉，影響評估的準(zhǔn)確性。

（三）完善控制流程，優(yōu)化業(yè)務(wù)操作

加強(qiáng)貸款“三查”，貸前如實(shí)、充分反映調(diào)查信息，重點(diǎn)調(diào)查借款人還款能力真實(shí)性，掌握其職業(yè)收入信息，審查審批人員是否認(rèn)真履職，對貸款調(diào)查內(nèi)容的合法性、合理性、準(zhǔn)確性進(jìn)行全面審查，重點(diǎn)關(guān)注調(diào)查人的盡職情況，切實(shí)發(fā)揮崗位互控。加強(qiáng)對抵押物的調(diào)查，認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性，及時(shí)辦理抵押手續(xù)。增強(qiáng)貸款管理主動(dòng)性，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)特征客戶管理，切實(shí)提高逾期不良貸款管理的有效性。提高貸后管理指向，加強(qiáng)對慣性逾期客戶的關(guān)注，在逾期之初采取有效措施進(jìn)行提示和管理，提高催收和保全工作實(shí)效，從不良貸款保全及責(zé)任認(rèn)定中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)汲取教訓(xùn)，提高管理水平。

（四）加強(qiáng)員工培訓(xùn)，嚴(yán)肅整改問責(zé)

加強(qiáng)員工培訓(xùn)，一是應(yīng)著力培養(yǎng)信貸人員樹立合規(guī)意識和風(fēng)險(xiǎn)意識，堅(jiān)守道德底線，鼓勵(lì)遵規(guī)守紀(jì)，懲戒違法亂紀(jì)，建立守法合規(guī)、誠信至上的信貸文化。二是建立信貸人員黑名單制度，將各項(xiàng)檢查和業(yè)務(wù)辦理過程中發(fā)現(xiàn)的存在主觀惡意弄虛作假行為的信貸員納入黑名單，并對違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅問責(zé)，達(dá)到一定條件后進(jìn)行退出處理，堅(jiān)決防范信貸人員道德風(fēng)險(xiǎn)。三是組織員工加強(qiáng)對業(yè)務(wù)制度和相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，有針對性地開展培訓(xùn)工作，不斷提高業(yè)務(wù)能力，鞏固消費(fèi)類貸款隊(duì)伍建設(shè)。通過問責(zé)制度的建立和完善，強(qiáng)化管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識，提升風(fēng)險(xiǎn)掌控能力，促進(jìn)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營、穩(wěn)健發(fā)展。

（作者單位：中國郵政儲(chǔ)蓄銀行青島分行，

郵政編碼：266071，電子郵箱：hanaqd@126.com）