不動產善意取得構成要件研究

王亭亭　王陽

摘 要 當前社會，市場經濟的發(fā)展越來越快，動產、不動產等交易活動越來越頻繁，為保護物權變動過程中善意第三人的利益，我國創(chuàng)造性的規(guī)定了善意取得制度，對我國市場經濟的繁榮發(fā)展可謂起到了極大的促進作用，但是善意取得制度在適用不動產時，構成不動產善意取得所簽訂的轉讓合同是否有效，針對不動產善意取得中規(guī)定的無權處分以及善意的標準是什么等一系列問題都值得我們去進一步的進行探討，所以本文將重點圍繞不動產的善意取得構成要件進行討論，以期進一步理清我國不動產的善意取得制度。

關鍵詞 善意取得 不動產 無權處分 合同效力

中圖分類號：D923.2

文獻標識碼：A

一、善意取得的內涵

根據我國相關法律的規(guī)定，善意取得大體是指，無權處分人將其占有的財產以合理的價格轉讓給善意的第三人時，善意的第三人即享有該物的所有權或他物權。關于善意取得我國《物權法》第106條做出了明確的規(guī)定，無權處分人占有的財產包含了動產以及不動產，從而對善意取得的構成要件進行了簡化?！段餀喾ā丰槍ι埔馊〉玫囊?guī)定實施以來，針對權利的歸屬、第三人利益的保護以及市場經濟的穩(wěn)定繁榮發(fā)展起到了不可磨滅的作用。針對善意取得，雖然動產和不動產都可能會導致物權變動的發(fā)生，但是根據我國對不動產和動產物權變動的相關規(guī)定，他們其中一個不同之處就是動產需要交付而不動產需要登記，所以這也就決定了他們在善意取得物權變動過程中，還是存在較大差異的。針對動產的善意取得已經有很多學者進行了研究，所以本文主要還是針對不動產的善意取得進行初步的探討。

二、善意取得構成要件研究

（一）針對善意取得中無權處分的界定

根據我國《物權法》第106條的相關規(guī)定，無處分權人將其占有的動產或不動產轉讓給第三人的，所有權人有權利對其財產予以追回，但是如果無權處分人是以合理的價格轉讓給善意第三人并且根據法律的相關規(guī)定該交付的已經完成了交付，該登記已經進行登記的，善意第三人即享有該動產或不動產的所有權或他物權，此時所有利人不能向第三人追回，所以根據該規(guī)定可以看出，善意取得制度的適用前提就是“無權處分”即無權處分是善意取得的構成要件之一。

關于無權處分從字面意義上來說就是對于他人的財產本沒有處分的權利但是卻從事了法律上的處分行為，即通過對財產的買賣、贈與等活動導致所有權發(fā)生了移轉或財產的全能發(fā)生了分離，對于動產的無權處分很簡單，就是無權處分人對該項動產進行了處分，但是針對不動產來說，無權處分又該如何界定那，關于不動產無權處分的界定存在著很大的爭議，其中一種觀點認為，不動產的無權處分和動產的無權處分可以做相同的理解，就是無權處分人對原所有權人的動產或不動產進行了處分，比如，針對夫妻共同共有的財產房屋，只登記在了一方名下，登記權利人在沒有告知另一方的情況下對房屋進行了處分，此時應當構成無權處分。

第二種觀點是處分權受限說，該觀點認為無權處分人原本享有不動產的處分權，但是因特殊情況其處分權能受到了一定的限制，比如進入破產程序后債務人一方處分其財產要受到一定的限制，這也屬于無權處分的一種。

第三種觀點是登記錯誤說，該觀點認為，不動產由于登記錯誤導致登記權利人對該不動產進行了處分并由此發(fā)生了善意取得的情形。

關于以上三種觀點，傳統(tǒng)上更傾向于第一種學說，善意取得就是化解在無權處分的情況下原權利人與利益第三人之間的矛盾的，試想如果在符合善意取得的情況下原權利人仍然可以追回不動產請求第三人進行返還即原權利人具有溯及力的話，那么善意利益第三人的合法權益將得不到有效的保護，并且和利益第三人相比較，原權利人應該更能預知風險，所以比較善意第三人原權利人更應當承擔向無權處分人追償和追償不能的風險，善意第三人的利益更應該得到保護，但是以上理解主要針對的還是動產，因為動產的物權變動是交付，而不動產的物權變動則需要進行登記，所以不動產一經登記就明確了其權利歸屬，在不動產交易過程中處分人是否具有處分全能通過登記就可以直接查證，所以登記之外的人對不動產進行處分是很難發(fā)生實際效果的。當然也存在例外情形，例如，上面提到的夫妻共同共有的房產，但是只登記到了一方的名下，如果登記權利人未告知另一方即對房屋進行了處分，就可能會發(fā)生善意取得的情形，但是如果權力受到限制或不動產進行抵押并登記后權利人對不動產進行處分的就不可能會發(fā)生善意取得的情形。

綜上，從實踐中來看，不動產的善意取得主要還是發(fā)生在登記錯誤的情形下，登記權利人與善意第三人進行交易，善意第三人基于對登記的信賴與之進行了交易，并辦理了登記手續(xù)，舉一個案例，甲公司購買了一套房交由公司員工乙進行管理，但是乙采用不當手段將該房屋登記到了自己名下，而后并將該房屋轉賣給了丙，丙基于對登記的信賴購買了該房屋支付了價格并進行了房屋登記。甲公司發(fā)現(xiàn)后要求丙進行返還，在此案例中應不應該使用善意取得也產生了討論，有學者認為盡管乙采用不正當手段使房屋登記到了自己的名下，但是既然已經進行了等級那么乙就是有權處分，所以在該案例中就不能使用善意取得?？梢娪袡嗵幏峙c無權處分還是存在相當大的區(qū)別，在有權處分的情況下，第三人無需善意取得制度就能取得財產的所有權，但是在物權處分的情況下則必須依據善意取得制度善意第三人才能取得財產的所有權。

因此我認為關于不動產的善意取得就是指不動產在發(fā)生登記錯誤的情形下產生的，主要有以下幾點理由;一是不動產的善意取得主要是針對登記發(fā)生錯誤的情形，對于上面提到的案例，我個人并不同意相關學者的觀點，認為乙盡管通過欺詐手段進行了登記其處分就構成有權處分，我認為應當按照無權處分發(fā)生的善意取得制度來處理，保護善意第三人的信賴利益，如果按照學者所說的那么不動產的善意取得制度也就失去了其應有的意義，所以對于登記錯誤我們依然可以適用不動產的善意取得制度。二是在登記權利人和第三人的不動產交易當中，權利推定規(guī)則不應當在此處使用，在不動產交易中仍應當按照真實的權利狀況來判斷登記權利人對該不動產是否構成有權處分。

此外關于一物數賣，如果不動產沒有辦理登記手續(xù)，那么發(fā)生的都是債的關系，并不會發(fā)生不動產物權的變動，除非出賣給其中一方并辦理了不動產登記手續(xù)，此時發(fā)生的仍然是有權處分，不適用善意取得。

（二）轉讓合同的效力

對于無權處分人與受讓人簽訂的合同的效力，我國物權法并沒有將其效力作為善意取得的構成要件之，那么在發(fā)生善意取得的情況下，合同的效力是否需要進行確認，這就是我們需要探討的一個問題了，針對該問題有學者認為，既然我國《物權法》沒有做相關規(guī)定，那么合同的有效就不是善意取得的要件，無論合同是否有效都不影響善意取得的效力，當然也有學者認為第三人要想取得最后的權利其合同必須合法有效，如果合同都是無效的那么根本不會發(fā)生善意取得。

關于合同的效力問題，我認為雖然并不是絕對不考慮，但是在無權處分發(fā)生善意取得的情況下，原則上就不需要再考慮轉讓合同的效力問題了，一方面如果發(fā)生善意取得，所有權人就不能追及使合同無效要求第三人予以返還，盡管我國《合同法》第51條對因無權處分簽訂的合同做了相關規(guī)定，但是在善意取得面前這就屬于一般性規(guī)定，善意取得是特殊性規(guī)定，根據特殊優(yōu)先于一般，在發(fā)生善意取得的情況下，《合同法》第51條的規(guī)定就要進行讓步。史尚寬先生也指出“受讓人之善意取得占有，惟可補正權原之瑕疵，即惟可補正讓與人權利的欠缺”。

不過我們所說的在發(fā)生善意取得的情況下，原則上不考慮合同的效力問題并不包括因合同違反法律規(guī)定的所導致合同無效的情形，因為畢竟善意取得制度的創(chuàng)立就是為了保障交易安全，這里所謂的交易當然是指合法的交易，因為如果交易違法的話自然也就不值得法律再去進行特殊保護，也就違背了善意取得制度的設立初衷，所以我們可以看出無權處分人與受讓人之間簽訂的轉讓合同有效是適用善意取得的一個前提條件，在使用善意取得制度時必須考慮合同是否存在無效的情形，如果不存在并且符合善意取得的全部構成要件，那么即使是無權處分所有權人也不能主張合同無效。

我們知道善意取得的構成要件之一就是受讓人在受讓時必須是善意的，我國《物權法》第106條也對這一條件進行了明確的規(guī)定，并且我國善意取得制度的目的就是為了保護善意第三人的合理信賴利益，那么善意第三人善意的判斷標準究竟是什么呢？什么情況下才能認定第三人在受讓時主觀上是善意的呢？這在學術界也引起了廣泛的討論。

1.善意取得當中善意第三人善意的判斷標準

關于善意取得，動產和不動產都做了相關規(guī)定，但是我們也看到了動產的善意取得和不動產的善意取得在善意的判斷上是有區(qū)別的，我們知道不動產的物權變動需要登記才可以，所以不動產的善意取得中受讓人的善意首先就是因信賴不動產的登記記載的準讓人而與之簽訂了不動產的買賣合同。將第三人對登記的信賴作為判斷不動產中第三人善意的標準有以下幾個方面的考慮：

首先，不動產的物權變動根據法律的相關規(guī)定需要進行登記，善意取得是無權變動的一種，符合善意取得的構成要件就可以發(fā)生相應的物權變動，所以當然善意取得也要符合不動產物權變動的相關規(guī)定進行登記，不動產通過進行登記就有可國家信譽的保障，相對于動產占有的公信力來說要高的多，只要不動產在登記薄上做了相關登記記載，那么受讓人就有足夠的理由相信登記薄上記載的權利人就是該不動產的合法所有人，所以受讓人善意的基于對不動產登記薄的信賴而與登記權利人簽訂了不動產買賣合同，我們就可以認定其符合不動產善意登記中善意的標準。

其次，按照權利推定規(guī)則，登記在不動產登記薄的人我們有理由推定其為該不動產的所有人，試想如果處分權人根本就不是不動產登記薄上記載的權利人，那么受讓人在與處分人進行交易時在不動產登記處一查就能查到，所以此時受讓人就不符合善意的標準，不可能是善意的。同理，如果受讓人明知處分權人的處分權力存在瑕疵，仍然與處分人進行交易也不能認定其是善意的。

綜上，不動產善意取得當中善意的標準具有以下特點：“善意”判斷的標準具有單一性，在不動產善意取得當中受讓人的善意只需要受讓人在交易之前查閱了不動產登記薄上記載的相關內容，知曉了不動產登記薄上記載的權利狀況，并基于對登記內容的信賴與處分人進行了不動產的交易即可，無需再向動產一樣考慮交易的環(huán)境狀況等其它要素，同理，如果受讓人在不動產登記查閱上懈怠了，在交易之前并沒有積極的履行這一行為，那么也就不能認為受讓人在交易時是善意的。

2.不動產善意取得當中善意的排除

在不動產的交易當中，也會存在很多善意取得排除的情況，這我們也需要進行相應的了解，在符合排除的情況下，我們可以利用這些理由來對抗善意取得，例如，其中一種情況就是受讓人明知登記記載的錯誤，受讓人對不動產登記薄進行了查閱，在明知登記錯誤的情況下依然與處分人進行交易的，此時其善意就可以被排除。第二種情況是，存在異議登記的情況下，我國法律規(guī)定，真實權利人對不動產登記薄的登記有異議的可以提出異議登記，登記機關應在登記薄上進行異議登記，因此受讓人在查閱不動產登記薄時就應該知道，此時處分人的處分權是存在瑕疵的，此種情況下如果其仍然與之交易的那么由此產生的風險受讓人只能自己去承擔。

（四）關于不動產善意取得當中的有償性

根據我國《物權法》的相關規(guī)定，有償性是善意取得制度的又一個構成要件，即無權處分人與受讓人進行交易時，受讓人必須是支付了合理的對價才可以適用善意取得制度，很顯然這就排除了無償取得使用善意取得的情況，我們知道善意取得的目的就是保護受讓人的信賴利益，維護交易安全，所以盡管一般情況下交易也會包括無償轉讓的情景，但對其嚴格理解的話交易必須是有償的，無償轉讓不能涵蓋進去。

此外還有一個問題有待解決，就是構成要件當中受讓人支付了合理的對價，“合理”一詞該如何理解，其標準是什么？恐怕我們大多數人理解的就是當時的市場價格，比如一輛轎車價值150萬，以60萬元的價格進行轉讓的話，很明顯不是合理的價格，那么對于不動產來說合理的標準范圍是什么呢？值得人們去討論。我們知道不動產是要在登記薄中進行登記的，因此具有很強的公信力，所以在不動產交易當中即使價格即使有點偏離合理范圍，受讓人基于對登記的信賴仍然有理由去相信，這并不會對登記的公信力產生任何影響，只要受讓人是信賴登記而與之進行交易的就可以構成不動產的善意取得，此外我國還存在很多房屋價格難以判斷的情形，畢竟當前我國的房屋等不動產還沒有完全的市場化，例如我國存在的房改房、還有一些經濟適用房等，它們的合理價格我們就很難去進行合理的界定，所以對于不動產善意取得當中善意的判斷我們應當具體情況具體分析，首先，我們要清楚，我們通常所說的合理價格主要還是適用于我國商品房的，因為畢竟商品房我們是有合理價格的判斷標準的，根據商品房的地理位置、環(huán)境、面積大小、以及交通等各個方面的考慮，我們可以判斷一套商品房的合理價格，但是對于商品房之外的其他不動產，我們就需要再進行綜合考慮啦。其次，合理價格并不當然的就是我們大多數人所理解的市場價格，我們還要考慮房屋的光照以及房屋的朝向等各種因素，如果由于房屋的光照問題出讓人以低于市場的價格進行出讓，我們也應當認為其是合理價格。此外我們還需要特別注意一種情況就是當事人只約定了不動產的價格，但是什么時候支付價款并沒有約定履行期限，這很有可能會變相的導致無償取得，但是現(xiàn)實生活中我們很少有人有足夠的財產能夠一次性付清，我們見到最多的恐怕就是分期付款還房貸，所以一次性全部支付還是不太合理，但對如果只約定了價款而實際沒有支付的話又不符合善意取得的構成要件，所以也是存在矛盾，故我認為在不動產交易當中我們還是要實際支付一定的價款，具體支付多少就根據具體情況具體進行分析。

（五）對不動產物權變動中必須辦理登記手續(xù)的理解

不動產物權變動需要辦理登記手續(xù)，在不動產善意取得當中這也是一個必不可少的構成要件之一，例如由于登記錯誤甲趁機將房屋進行了出賣，受讓人基于對登記記載的信賴與甲進行了交易，支付了合理價格并完成了登記，此時就可能使用善意取得，但是如果在交易中并沒有完成登記這一步，那么受讓人就不能取得房屋的所有權，該不動產也就不能發(fā)生無權變動，同樣不可能適用于善意取得。

我國之所以將登記作為不動產善意取得的構成要件有以下幾個方面的考慮，一方面，我國《物權法》針對不動產物權變動做出了明確的規(guī)定不動產必須進行登記，動產必須交付，受讓人只有在辦理完登記手續(xù)后才能取得不動產的所有權，另一方面，受讓人必須辦理登記后才會受到善意取得的保護，在辦理登記之前，真正的所有權人很有可能會發(fā)現(xiàn)其權利正在受到損害而行使其權利進行追回，在登記之前善意的受讓人是得不到任何保護的。

此外，在不動產善意取得當中，交易雙方對房屋完成登記之后是否還需要以交付為內含條件，在這里我們認為交易雙方完成登記后即使還沒有進行交付，依然發(fā)生物權變動的后果，同理，如果只進行了不動產的交付而沒有辦理過戶登記，受讓人就還是沒有享有物的所有權。

三、結語

隨著市場經濟的越發(fā)繁榮，不動產交易也越來越熱，不動產善意取得的案件也越來越引發(fā)我們的關注，再次希望學者更加致力于我國不動產善意取得的研究，以期更加完善我國的不動產善意取得制度。

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