邵萍
從2008開始限購,到2010年“國十條”,再到2013年的“國五條”,樓市調(diào)控政策越來越狠,越來越嚴(yán),但是房價(jià)始終像那傲氣的“頭顱”,高昂著,大步流星地飛速上漲著。對(duì)于許多人來說,買房近乎是奢望,那種只能“遠(yuǎn)觀而不能褻玩”,那種可望而不可即的“調(diào)戲”,扼殺了太多人的夢。“北漂”“南漂”道出的不僅是一群人,同時(shí)也夾雜著這一群人難以言表的惆悵與無奈。
說到樓市調(diào)控,如果從2002年8月26日六部委頒發(fā)的217號(hào)文件算起,我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史已經(jīng)足足走過了15年。值得注意的是,以2012年以前的調(diào)控政策看,可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)調(diào)控大致可以劃分為四個(gè)階段:第一階段,調(diào)控起步期(2002年至2004年);第二階段,調(diào)控加碼期(2005年至2008年上半年);第三階段,緊急救市期(2008年下半年至2009年上半年);第四階段,調(diào)控全面加碼期(2010年)。沸沸揚(yáng)揚(yáng)地十五年間,調(diào)控不斷,有效果,但是答案永遠(yuǎn)都是“漲”。怎么辦?有人講到了“住房租賃”,在熱議間,它真的悄然而至了。
回首過去“瘋癲”
不得不承認(rèn),房子在大多數(shù)人生活中所產(chǎn)生的煩惱和困惑已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過它所帶來的安全感。2008年,一紙限購令,扼殺了多少剛需蠢蠢欲動(dòng)的心,阻撓了多少炒房者的發(fā)財(cái)夢。不論是已為主導(dǎo)力量稍顯幸運(yùn)的70后,還是倍感生不逢時(shí)最顯悲催的80后,都深有感觸。當(dāng)時(shí)有人說70后作為“首代房奴”,他們中的絕大多數(shù)早已經(jīng)提前還完貸款,也享受到了資產(chǎn)爆炸式增長帶來的財(cái)富,他們是“最幸福的房奴”。而真正的“房奴”多數(shù)集中在80后,因?yàn)樗麄兊纳砩洗蠖啾持I房的精神重壓,過著枯燥單調(diào)的生活,質(zhì)量根本不敢恭維。
事實(shí)上,不論是哪個(gè)年代的人,都有其時(shí)代困擾,只是所處的角度不一罷了。當(dāng)大家都把目光聚焦于一波一波的新規(guī),渴望瘋狂的房價(jià)能夠停下腳步之時(shí),隨之而來的“浪頭”,卻讓大家傻了眼。2012年,即便被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”,時(shí)至年底,依然迎來翹尾行情,到2013年2月,俗稱的“中國樓市的傳統(tǒng)淡季”,國家統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)卻是2013年2月份全國70個(gè)大中城市,房價(jià)全面上漲的就有66個(gè),呈現(xiàn)出一幅淡季不淡的景象。
到了2014年,各種關(guān)于房地產(chǎn)市場的看空言論驟然增多,包括地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)、樓市“崩盤”、樓市“拐點(diǎn)”、房企破產(chǎn)倒閉等言論,不斷地刷新各大媒體和網(wǎng)絡(luò)。一時(shí)間,惶惶不安的不僅是投資者,還有房地產(chǎn)企業(yè)們?!俺彼巳ィ胖勒l在裸泳”,如果真的如言論所預(yù)測,那么他們需要謀求淡市之下的自我救贖,尋求再增長的動(dòng)力。
但是,事實(shí)證明,樓市不但沒有“崩盤”,直到去年還是風(fēng)生水起。對(duì)于其他地區(qū),筆者不太了解,但是針對(duì)北京,身邊有一個(gè)朋友前年在東四環(huán)買的房子,去年就漲了2萬多。其中,必須提及的還有環(huán)繞四周的“大七環(huán)”,那房價(jià)叫囂得也是一個(gè)“瘋狂”!從原來3000每平方都無人問津,到過萬了還是蜂擁而至,有多少人為此捶胸頓足悔恨自己沒有看到契機(jī)。然并卵,現(xiàn)實(shí)就是那么殘酷。但不可否認(rèn)的是,今年來,在房地產(chǎn)“因城施策”調(diào)控政策的實(shí)施、房地產(chǎn)市場用地供應(yīng)以及新房供應(yīng)的不斷增加的背景下,房地產(chǎn)市場的確實(shí)現(xiàn)了一定程度的降溫。或許也是大家已經(jīng)習(xí)慣了高房價(jià)的壓迫感,既然買不了,那就租吧!于是乎……
住房租賃規(guī)模形成
于是乎,住房租賃市場迎來了高速發(fā)展期,住房租賃市場規(guī)模逐漸形成。
特別是近期,北京、上海、成都、武漢等地陸續(xù)出臺(tái)的新一輪住房租賃方面的扶持政策,更代表著住房租賃市場已迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國已經(jīng)有超過12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了與住房租賃相關(guān)的政策內(nèi)容,主要是保護(hù)租房者和維護(hù)租賃市場穩(wěn)定。
受多方利好影響,有市場人士預(yù)測將有數(shù)千億資金涌入住房租賃市場。鏈家研究院報(bào)告顯示,2020年、2025年,中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬億元和2.9萬億元,2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元。在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”這一基調(diào)下,多家銀行、阿里和京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭宣布進(jìn)軍房屋租賃市場。
以中國建設(shè)銀行為例,自2017年11月以來,建行攜手地方政府和房地產(chǎn)企業(yè),在住房租賃市場領(lǐng)域精準(zhǔn)發(fā)力,金融解決方案在佛山、深圳等住房租賃試點(diǎn)城市陸續(xù)落地。2017年12月17日,建行北京分行宣布,建行北分聯(lián)合多家企事業(yè)單位進(jìn)軍北京住房長期租賃市場,推出了1588套真實(shí)房源。此外,建行還發(fā)布了包含70余項(xiàng)產(chǎn)品的一攬子金融服務(wù)方案,并表示,為專門提供租賃服務(wù),建行成立了輕資產(chǎn)公司建信住房服務(wù)(北京)有限責(zé)任公司。
2017年12月20日,建行廣東省分行行長劉軍在“美好生活住有所居”中國住房租賃高峰論壇上透露,為發(fā)展租購并舉,實(shí)現(xiàn)住有所居,建行推出租房貸后,還將推出存房貸業(yè)務(wù),提升租賃住房流動(dòng)性。據(jù)劉軍介紹,所謂存房貸,即居民將自己的住房租賃權(quán)出售給建行,比如5年期,建行一次性支付全部租金,然后建行將房源交由專業(yè)的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)去出租。
是否影響房價(jià)
那么,住房租賃規(guī)模的形成是否會(huì)影響房價(jià)呢,這是大家普遍關(guān)心的問題。
從住房租賃的角度看,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,發(fā)展住房租賃市場,對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來說,可以避免房地產(chǎn)市場大起大落,減少非理性購房需求。但目前租購并舉才剛開始,對(duì)房價(jià)的影響還沒有體現(xiàn)出來。
交通銀行研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為,租賃機(jī)制是為了保障需求,和降房價(jià)沒有直接關(guān)系。如果租賃推地?cái)D占商品住宅用地,可能反而不利控制房價(jià)。知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為,租賃性住房不會(huì)影響到房價(jià),凡是房價(jià)高的地區(qū)才需要租賃性住房,凡是租賃性住房數(shù)量最大的地區(qū)都是房價(jià)最高的地區(qū),全世界都如此。大量建設(shè)租賃房并合理,主要是房價(jià)偏高的一線城市才會(huì)有大量的租賃型需求,全國最多不超過20個(gè)城市大量的需要租賃性住房。