投資性房地產(chǎn)成本計量模式下對分析企業(yè)財務(wù)狀況的利弊研究

薛金燕

【摘要】企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計量模式時，受到會計準(zhǔn)則、市場成熟度、投資者理性程度、監(jiān)管機構(gòu)對公允價值會計的態(tài)度、盈余管理、管理層對收益不確定性風(fēng)險的態(tài)度、公司所有權(quán)結(jié)構(gòu)、資本市場成熟度等多種因素的影響。本文針對房地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)萬科，在對投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式，對分析企業(yè)財務(wù)狀況的利弊研究，探索可行性的解決方案。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；成本計量模式；公允價值

計量模式

【中圖分類號】F235.91

一、引言

我國在1998年財政部發(fā)布的《債務(wù)重組》準(zhǔn)則中首次引入公允價值，但在其后的執(zhí)行中，被變相操縱，財政部在2001年1月發(fā)布和修訂八項準(zhǔn)則時，被迫取消了公允價值。2006年我國財政部發(fā)布《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，再一次引入公允價值會計，另外新增投資性房地產(chǎn)CAS3準(zhǔn)則。CAS3準(zhǔn)則允許企業(yè)在滿足一定條件時采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

二、投資性房地產(chǎn)的定義

所謂投資性房地產(chǎn)就是指為了資本增值或者是賺取租金，或者是這兩種目的兼而有之所持有的房地產(chǎn)。和自用的房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)進行比較，投資性房地產(chǎn)要么是讓渡房地產(chǎn)使用權(quán)以賺取使用費收入，要么是持有并準(zhǔn)備增值賺取增值收益，這使得投資性房地產(chǎn)在一定程度上具備了金融資產(chǎn)的屬性，所以需要作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認、計量和列報。正因為如此，投資性房地產(chǎn)的計量模式和固定資產(chǎn)以及存貨的計量模式存在區(qū)別，企業(yè)可以選擇采用成本模式或者是公允價值模式這兩種方式來對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)的計量。

需要注意的是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量雖然可以選擇成本模式或者是公允價值模式，但是對于同一企業(yè)來講只可以采取其中的一種模式來進行后續(xù)計量，不能夠同時采取兩種計量模式。

三、萬科投資性房地產(chǎn)成本計量模式

萬科股份有限公司成立于1988年，1991年在深圳證券交易所上市，2014年在H股上市。萬科自2014年首次突破2 000億大關(guān)，銷售額達到2 180億元；2015年、2016年銷售額分別達到2 610億元、3 620億元；尤其是2017年萬科銷售額突破5 000億元，實現(xiàn)銷售面積3 400萬平方米、銷售金額5 238億元，同比分別上升23%和45%。2017年萬科在全國商品房市場的份額上升至3.96%，同比上升0.86個百分點，在全國22個城市的銷售金額位列第一。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈，百億陣營分化加劇，強者恒強態(tài)勢愈加明顯。萬科做為房地產(chǎn)名副其實的老大，以萬科為例，分析投資性房地產(chǎn)成本模式下的利弊更有研究價值。

萬科集團采用的是成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，也就是通過成本減累計折舊攤銷以及減值準(zhǔn)備在資產(chǎn)負債表之內(nèi)列示。萬科集團將投資性房地產(chǎn)的成本扣除預(yù)計凈殘值（殘值率0%～7%）和累計減值準(zhǔn)備后在使用壽命內(nèi)（20年～70 年）按年限平均法計提折舊或進行攤銷。

萬科在資產(chǎn)負債表日根據(jù)內(nèi)部及外部信息確定使用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)是否有減值跡象。在通過減值測試之后確定出現(xiàn)減值的，需要計提減值準(zhǔn)備。資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不會轉(zhuǎn)回。

從萬科A2017年企業(yè)年報，我們可以看到，2017年年初投資性房地產(chǎn)的賬面價值為219億元，截至2017年年末賬面價值為288億元，與年初相比，2017年度賬面價值增加69億元。影響投資性房地產(chǎn)賬面價值變化的三因素：本年增加（含減少，減少為抵減項），累計折舊，資產(chǎn)減值。因素一：在本年增加欄目里，我們可以看出存貨轉(zhuǎn)入31億元，購置20億元，建筑成本23億元，匯兌調(diào)整減少1億元，持有待售資產(chǎn)轉(zhuǎn)出減少76億元，合并范圍變化增加74億元，本年凈增加71億元。因素二：累計折舊欄目，本年計提6.8億元，合并范圍變化1億元，持有待售資產(chǎn)轉(zhuǎn)出及其他-6.6億元，累計折舊凈增加1.2億元。因素三：資產(chǎn)減值損失0.74億元。在成本計量模式下，累計折舊和資產(chǎn)減值損失兩因素對投資性房地產(chǎn)的影響僅為-1.74%和-1.07%，這體現(xiàn)了萬科在財務(wù)核算上的謹(jǐn)慎性，有利于保證會計信息的可靠性和可比性。同時，面臨房地產(chǎn)價格飛速上漲的今天，在成本模式下，投資性房地產(chǎn)的賬面凈值不僅沒有體現(xiàn)出數(shù)倍增值空間，反而隨著折舊和資產(chǎn)減值損失而遞減，這有可能造成會計信息失真，降低了會計信息的決策相關(guān)性，而公允價值計量模式恰恰彌補了這一缺陷。

四、公允價值模式進行后續(xù)計量的缺陷

公允價值模式進行后續(xù)計量，雖然提高了會計信息決策的相關(guān)性，然而缺陷也不容忽視。

（一）公允價值估值困難，評估費用高。

在中國這種新興市場經(jīng)濟國家，市場受到較為嚴(yán)格的管制，市場交易活躍度有限，而且市場參與者尚不成熟。在缺乏活躍市場和有序交易的情況下，企業(yè)運用各種難以稽核的估計技術(shù)形成的公允價值可靠性比較低。

與其他金融資產(chǎn)不同，投資性房地產(chǎn)的公允價值一般需要專業(yè)的評估機構(gòu)參考有關(guān)的可比銷售交易狀況確定，且至少每期期末需要對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行一項評估，這樣企業(yè)需要支付較高的評估費用。

（二）公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)有可能淪為企業(yè)操控利潤的工具。

與成本模式相比，在房地產(chǎn)過熱的宏觀經(jīng)濟背景下，企業(yè)采用公允價值模式將大幅度提高投資性房地產(chǎn)的賬面價值，這也導(dǎo)致凈利潤的大幅度提升，加劇了凈利潤的波動，增大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和審計費用。

五、萬科給予我們的啟示

2006年我國財政部新增投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則CAS3準(zhǔn)則。同年，美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）發(fā)布《財務(wù)會計準(zhǔn)則第157號——公允價值計量》（SFAS157），2011年國際會計準(zhǔn)則理事會（IASB）制定《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第13號—公允價值計量》（IFRS13）以及2014年中國財政部發(fā)布《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——公允價值計量》（CAS39）。顯然，歷史成本模式向公允價值會計模式轉(zhuǎn)變是大勢所趨，那么如何完善公允價值模式，如何平穩(wěn)推進成本模式向公允價值模式轉(zhuǎn)變等問題都亟待解決。

（一）政府應(yīng)建立專業(yè)的房地產(chǎn)評估平臺，保證評估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，節(jié)約房地產(chǎn)公司評估成本

在房地產(chǎn)市場尚沒有完全成熟之前，為了保證會計信息的決策相關(guān)性，降低公允價值計量模式下企業(yè)的核算成本，政府（房管局）應(yīng)該搭建一個房地產(chǎn)評估平臺，由專業(yè)的評估機構(gòu)定期選擇有代表性的房屋進行評估，并在指定的平臺公布，而其他未評估的可以根據(jù)以往歷史數(shù)據(jù)，確定一個價格系數(shù)，參照執(zhí)行。這樣，既保證了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，節(jié)約了房地產(chǎn)公司的評估費用，又提高了公允價值估值的準(zhǔn)確性，對于抑制上市公司通過投資性房地產(chǎn)公允值計量開展開盈余操縱的動機有著巨大的作用。

為了改善公允價值計量以及相關(guān)披露的一致性以及可比性，政府（房管局）應(yīng)該將估值技術(shù)所采用的輸入值分為三個層次，并且需要優(yōu)先使用第一層輸入值，也就是活躍市場上相同資產(chǎn)或者是負債沒有通過調(diào)整的報價；調(diào)整使用除第一層輸入值之外相關(guān)資產(chǎn)或者是負債直接或是間接可觀察的輸入值，也就是第二層次輸入值；要限制使用相關(guān)資產(chǎn)或者是負債不可觀察輸入值，也就是第三層次的輸入值。

（二）加強公允價值的信息披露，提高監(jiān)管力度

可以借鑒會計界泰斗葛家澍先生的觀點。凡是初始確認后，毋需后續(xù)確認的計量屬性如歷史成本，在財務(wù)報表內(nèi)確認比較恰當(dāng)；而后續(xù)需要確認的計量屬性如現(xiàn)行成本、現(xiàn)行價格（指入賬價格）、公允價值（指現(xiàn)行脫手價格）等都以在表外的“財務(wù)報告”中披露。筆者以為，對待存在活躍市場的資產(chǎn)可以采用公允價值計量模式。對待市場尚不健全的房地產(chǎn)市場，企業(yè)可以參考國際會計準(zhǔn)則，對投資性房地產(chǎn)采用歷史成本進行后續(xù)計量，同時強制要求企業(yè)在財務(wù)報表附注中增加披露公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的評估方法及金額。這樣當(dāng)市場健全時，企業(yè)可以順利實現(xiàn)成本模式向公允價值模式的轉(zhuǎn)變。

（三）借鑒增值稅實踐經(jīng)驗，設(shè)定政策輔導(dǎo)期

財政部可以和稅務(wù)部門合作，對人才薄弱的單位實施輔導(dǎo)期培訓(xùn)，幫助他們了解公允價值計量模式的應(yīng)用條件、應(yīng)用原理、評估金額、操作流程以及成本模式向公允價值模式轉(zhuǎn)換時的會計處理等。

注：本文所用數(shù)據(jù)來自巨潮資訊網(wǎng)下載的萬科A2017年企業(yè)年報。

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