房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險研究

高立

摘要：近年來，隨著我國宏觀調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)以及供給側(cè)改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的行業(yè)競爭日益激烈，相應(yīng)的企業(yè)融資風(fēng)險日益加劇，因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的研究對防范與規(guī)避風(fēng)險具有十分重要的作用。本文從房地產(chǎn)企業(yè)融資概述入手，全面詳細(xì)地分析了融資風(fēng)險成因，并有針對性地提出了風(fēng)險防范對策，希望能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量、健康、可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資風(fēng)險；防范對策

一、融資風(fēng)險概述

房地產(chǎn)企業(yè)為了保證房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)、推廣銷售、驗收交房等各個環(huán)節(jié)具有充足的資金支持，需要獲取充足的資金，促進(jìn)房地產(chǎn)項目順利推進(jìn)，因為房地產(chǎn)企業(yè)自身持有資金有限，所以多數(shù)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要向外部各投資方融資。換言之，房地產(chǎn)企業(yè)融資在于為房地產(chǎn)企業(yè)所開展的房地產(chǎn)項目，提供資金保障與支撐，保證企業(yè)順利經(jīng)營運轉(zhuǎn)，從而獲取項目收益最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要來源于以下兩個方面。一方面來源于房地產(chǎn)企業(yè)及其項目的性質(zhì)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其房地產(chǎn)項目具有投入大、周期長、收益高、不確定因素較多等顯著特征。同時，融資后期的資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的高發(fā)環(huán)節(jié)，內(nèi)部資金管理制度不健全、人員勝任力低及管理流程繁瑣均可能引發(fā)融資風(fēng)險。另一方面是社會大環(huán)境。近年來，伴隨著供給側(cè)改革的不斷深入與推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)宏觀調(diào)控政策加緊，同時，房地產(chǎn)開發(fā)與各類建材行業(yè)、裝修行業(yè)密切相關(guān)，因此，上述行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)相關(guān)政策的出臺以及更迭都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來或大或小的不確定因素或風(fēng)險。

二、融資風(fēng)險成因

（一）融資渠道單一

房地產(chǎn)項目具有投資資金量大、開發(fā)周期長、整體收益率高等特點。房地產(chǎn)企業(yè)借助企業(yè)外部各方投資者的資金來完成開發(fā)建設(shè)是其必然選擇。從理論上講，外部融資包括金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行證券（股票、債券等）以及售房預(yù)收款和工程墊款等多種形式，但是，在實際融資操作中，房地產(chǎn)企業(yè)受企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模大小、操作熟練性、政策健全性、融資成本及融資便利性等多方面因素的影響，在融資渠道選擇和執(zhí)行上，并沒有太多的選擇空間，大多數(shù)企業(yè)選擇銀行貸款，還有少部分企業(yè)選擇民間借貸來維持資金周轉(zhuǎn)。

（二）預(yù)算管理制度不完善

預(yù)算管理制度的建立健全對企業(yè)風(fēng)險管控具有十分重要的意義與作用，對資金密集性房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管控更是可見一斑。但是，在房地產(chǎn)企業(yè)實際的生產(chǎn)運營中，預(yù)算管理制度不健全的問題尤為突出。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理制度被束之高閣，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人一支筆說了算，在企業(yè)實際經(jīng)營過程中并未發(fā)揮其實質(zhì)作用。在拿地成本、資金運作、房產(chǎn)銷售及資金回籠等各個環(huán)節(jié)不能有效地進(jìn)行預(yù)算編制與財務(wù)分析，不能按照房地產(chǎn)企業(yè)整個開發(fā)周期進(jìn)行資金編制和預(yù)算執(zhí)行，最終導(dǎo)致預(yù)算管理在整個融資環(huán)節(jié)不能有效發(fā)揮作用，從而影響項目整體收益，進(jìn)而間接提高了企業(yè)融資風(fēng)險。

（三）外部環(huán)境變化多端

除了受渠道單一、預(yù)算管理機(jī)制不健全等內(nèi)部因素的影響外，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中還受到外部環(huán)境的影響，從而引發(fā)融資風(fēng)險。譬如國家銀根收緊、資金監(jiān)管嚴(yán)格、法律法規(guī)政策的變化以及行業(yè)競爭，甚至所處地區(qū)自然環(huán)境的變化，都有可能增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險。從2016年十一開始，各層級政府出臺一系列政策對房價飆升進(jìn)行打壓，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資也帶來了巨大影響。這些外部環(huán)境的變化比企業(yè)內(nèi)部因素對房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的影響更為嚴(yán)重，也更不受企業(yè)控制。

三、融資風(fēng)險的防控

（一）創(chuàng)新融資渠道

相對于西方國家，我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展程度相對較低，在獲取投資的渠道方面不甚順暢，銀行貸款形式是主流。融資渠道越單一，對單一渠道的依賴性越強(qiáng)，融資風(fēng)險越高，為有效防范融資風(fēng)險，拓寬融資方式及融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒境外比較成熟的融資經(jīng)驗，在國家法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，創(chuàng)新融資方式，譬如保險、基金、信托以及融資租賃等非銀行貸款方式，以及多種融資方式的組合，探索適合企業(yè)自身性質(zhì)、資產(chǎn)規(guī)模以及所在地區(qū)資管要求的融資渠道與方式，從而使房地產(chǎn)項目在各個發(fā)展階段獲得充足的資金支持，有效降低融資成本，防范和控制融資風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的同時，要以合法合規(guī)為前提，合法合規(guī)經(jīng)營是贏得投資者、債權(quán)人、社會公眾信任的基礎(chǔ)，只有加強(qiáng)合法經(jīng)營的理念，各個環(huán)節(jié)誠信操作，才能在房地產(chǎn)行業(yè)及社會公眾中贏得良好的口碑，獲取豐厚收益，最終吸引各方投資者；打造企業(yè)品牌是重要途徑，市場化經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益劇烈，房地產(chǎn)企業(yè)想要在眾多企業(yè)中贏得投資者的青睞，讓各方投資者放心投資，明確自身定位、夯實自身品質(zhì)、打造品牌效應(yīng)勢在必行。

（二）加強(qiáng)預(yù)算管理

針對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的預(yù)算管理制度缺失，以及重形式、輕內(nèi)容，重編制、輕執(zhí)行的普遍情況，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理顯得尤為重要。

健全的內(nèi)部控制制度，尤其是在房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)健全并完善預(yù)算管理相關(guān)機(jī)制與制度，可以將風(fēng)險控制前移，將業(yè)務(wù)流程不規(guī)范以及人員的不穩(wěn)定因素等風(fēng)險控制在前端。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重視全面預(yù)算管理制度的建立，采取有效的措施保障制度有效執(zhí)行。

具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)營造全員重視預(yù)算管理的氛圍，結(jié)合企業(yè)管理層要求、項目大小等自身特點，認(rèn)真審視企業(yè)內(nèi)部控制制度的科學(xué)性、合理性及可執(zhí)行性；建立內(nèi)部控制制度執(zhí)行機(jī)制，保障內(nèi)控職能部門或主管部門的獨立性，并確保監(jiān)管部門有效行使職權(quán)；明確房地產(chǎn)項目各個環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)流程及人員職責(zé)，加強(qiáng)預(yù)算管理，嚴(yán)密監(jiān)控資金使用情況，做好防范措施，防控企業(yè)融資風(fēng)險。

（三）提高風(fēng)險防控意識

任何有效的行為都需要先從意識上、理念上引起重視，因此，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的防控需要企業(yè)內(nèi)部灌輸風(fēng)險控制理念，增強(qiáng)風(fēng)險防范意識。房地產(chǎn)融資風(fēng)險的防范需要遵循全面、客觀、審慎、獨立、有效的風(fēng)險防控理念。

具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)、推廣銷售、驗收交房等全周期均需納入企業(yè)風(fēng)險防控范圍，全周期中任一環(huán)節(jié)的各個操作流程均需嚴(yán)格按照風(fēng)險防控要求來設(shè)置，上至管理者下至基層員工均需樹立風(fēng)險防控理念。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的各項控制活動均應(yīng)記錄在案，一方面記錄本身就是一種良好的控制，另一方面，詳細(xì)的記錄有利于及時識別風(fēng)險，傳遞控制信息，追溯人員的控制責(zé)任；房地產(chǎn)企業(yè)融資要審慎對待，將風(fēng)險防范與控制前移，建立完善的融資決策機(jī)制，審慎對待融資決策，以防范風(fēng)險為宗旨，風(fēng)險在前，收益在后；房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防控人員或部門應(yīng)嚴(yán)格按照不相容職務(wù)分離原則設(shè)置，不能既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員，對防控人員或部門進(jìn)行獨立考核；風(fēng)險防范機(jī)制與措施不是一成不變的，房地產(chǎn)企業(yè)需樹立“動態(tài)”管理觀念，需要隨著企業(yè)經(jīng)營狀況的改變及外部環(huán)境的變化調(diào)整融資風(fēng)險機(jī)制與措施，及早識別和化解融資風(fēng)險，切實提高企業(yè)風(fēng)險防控能力。

當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)有效防控融資風(fēng)險，還需時刻關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，根據(jù)國家相關(guān)政策，結(jié)合企業(yè)自身實際，適時調(diào)整企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略及經(jīng)營策略，以順應(yīng)時代潮流，在習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想引領(lǐng)下，防范融資風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量、健康、可持續(xù)發(fā)展。

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