淺析“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的稅收籌劃

童鵑

摘要：自2016年5月1日起，全面推開(kāi)“營(yíng)改增”，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)?！盃I(yíng)改增”稅收措施能起到減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)作用，有效規(guī)避重復(fù)征稅現(xiàn)象。但由于房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)特殊，若不進(jìn)行合理的增值稅稅收籌劃，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)可能不減反增。增值稅相對(duì)于過(guò)去的營(yíng)業(yè)稅更加錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)企業(yè)的整體管理水平及會(huì)計(jì)核算都有更加嚴(yán)格的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)增值稅進(jìn)行合理籌劃勢(shì)在必行。文章主要闡述了房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的意義，指出房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃存在的問(wèn)題，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的建議。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)行業(yè)；增值稅；稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的意義

（一）有利于提高企業(yè)整體管理水平，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)增值稅進(jìn)行合理的籌劃，有利于對(duì)企業(yè)全員進(jìn)行增值稅稅法知識(shí)的普及，加強(qiáng)全員稅收籌劃意識(shí)。當(dāng)企業(yè)全員有較好的稅收籌劃意識(shí)時(shí)，增值稅稅收籌劃方案將成為企業(yè)稅務(wù)管理的風(fēng)向標(biāo)，引導(dǎo)企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在遵循增值稅籌劃方案及稅法允許范圍內(nèi)合理有序的進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范化管理，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）有利于降低企業(yè)稅收成本，提高利潤(rùn)空間

增值稅稅收籌劃可以減少納稅人的稅收成本，企業(yè)通過(guò)對(duì)增值稅的合理籌劃，不僅能有效避免多繳或重復(fù)繳納增值稅及附加稅，而且能防止納稅人因違反稅法而多繳納稅款及罰款的情形，降低企業(yè)稅收成本，減少企業(yè)資金的流出，提高利潤(rùn)空間。

（三）有利于降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)由營(yíng)業(yè)稅過(guò)渡到增值稅，從核算方法及計(jì)稅基礎(chǔ)都有所不同，在增值稅籌劃過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員通過(guò)各種途徑學(xué)習(xí)增值稅相關(guān)知識(shí)，更加準(zhǔn)確的理解增值稅稅收政策，避免觸碰稅法紅線，從而大大降低了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、保持良好的納稅信用、維護(hù)企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，使企業(yè)更好的適應(yīng)新的納稅環(huán)境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)觀念未及時(shí)更新，墨守成規(guī)

自實(shí)施“營(yíng)改增”以來(lái)，很多企業(yè)稅收觀念并未跟上稅法更新的步伐，經(jīng)營(yíng)方式上還是墨守成規(guī)，對(duì)稅收改革抱著僥幸心理。特別是一些稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱的企業(yè)高管，他們誤將偷稅漏稅理解為稅務(wù)籌劃。然而，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)進(jìn)行稽查時(shí)，才意識(shí)到在稅法面前，該繳的還得繳，該罰的還得罰，到最后不但要全額繳稅，而且還面臨罰款及滯納金的雙重處罰。

此外，在許多企業(yè)高管及其他部門(mén)人員的觀念里，稅的事都是財(cái)務(wù)部的事，與業(yè)務(wù)部門(mén)無(wú)關(guān)。有些企業(yè)合同評(píng)審流程不完善，在財(cái)務(wù)部門(mén)不知情的情況下簽訂各類合同，合同評(píng)審流程中無(wú)財(cái)務(wù)部門(mén)參與。合同簽訂后才意識(shí)到合同條款對(duì)企業(yè)的稅收不利，可此時(shí)財(cái)務(wù)部門(mén)也無(wú)法改變事實(shí)。

（二）財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅相關(guān)政策了解不夠透徹，缺乏稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)

要做好增值稅的稅收籌劃工作，財(cái)務(wù)人員必須對(duì)增值稅相關(guān)政策了解得非常透徹，而房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是繳納營(yíng)業(yè)稅，未涉及過(guò)增值稅，財(cái)務(wù)人員缺乏增值稅理論知識(shí)和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)行業(yè)又不同于其他行業(yè)，其投資周期長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)繁多，財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅相關(guān)政策的吸收和消化需要一個(gè)過(guò)程，這對(duì)財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)也是一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)。

（三）進(jìn)項(xiàng)發(fā)票獲取有困難

房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后，有相當(dāng)一部分經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)上游供應(yīng)商繁多，大多是規(guī)模較小的企業(yè)甚至個(gè)人，比如從農(nóng)民手里購(gòu)得的磚瓦砂石幾乎開(kāi)不了發(fā)票，施工隊(duì)也無(wú)法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

其次，稅法規(guī)定不能抵扣的項(xiàng)目也無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，如支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、支付給農(nóng)民或村委會(huì)的青苗補(bǔ)償費(fèi)用、貸款利息、差旅費(fèi)等都無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票。

（四）缺乏與稅務(wù)機(jī)關(guān)有效溝通

企業(yè)財(cái)務(wù)人員極少與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，如今很多辦稅業(yè)務(wù)都可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)完成，企業(yè)財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流變得越來(lái)越少，導(dǎo)致稅企關(guān)系緊張，財(cái)務(wù)人員無(wú)法及時(shí)從當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)了解到最新稅收政策，導(dǎo)致增值稅的籌劃效果有失偏頗。

三、加強(qiáng)房地企業(yè)增值稅稅收籌劃的建議

（一）摒棄舊觀念，及時(shí)了解最新政策，加強(qiáng)培訓(xùn)工作

首先，房地產(chǎn)企業(yè)高管不應(yīng)迷戀過(guò)去的經(jīng)營(yíng)模式，應(yīng)盡快適應(yīng)新的納稅環(huán)境?！敖鸲惾凇鄙暇€后，稅收信息更加公開(kāi)透明，稅收分析比對(duì)更加高效便捷，能有效約束稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)范稅收?qǐng)?zhí)法和管理行為，減少稅收?qǐng)?zhí)法的隨意性。房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)使用老一套的經(jīng)營(yíng)理念是行不通的。企業(yè)高管應(yīng)大力支持財(cái)務(wù)相關(guān)人員稅收新政的培訓(xùn)工作，只有財(cái)務(wù)人員的稅收觀念與時(shí)俱進(jìn)，企業(yè)的稅收籌劃工作才能得以有效的開(kāi)展，有據(jù)可依的稅收籌劃方案才能使財(cái)務(wù)收益最大化。

其次，業(yè)務(wù)部門(mén)簽訂的合同決定了企業(yè)的稅負(fù)，合同決定業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程決定稅收。合同中的涉稅評(píng)審是降低企業(yè)稅收成本及風(fēng)險(xiǎn)的源頭所在。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)完善的合同評(píng)審體系，重視日常合同簽訂環(huán)節(jié)的稅收審核工作，在充分考慮稅收風(fēng)險(xiǎn)的前提下簽訂各項(xiàng)合同，避免被短期利益蒙閉雙眼，造成更大的稅收成本，得不償失。

（二）尋覓適合企業(yè)的增值稅籌劃方法

1.計(jì)稅方式的選擇

一般納稅人企業(yè)老項(xiàng)目可選擇按5%征收率簡(jiǎn)易征收或按11%稅率一般計(jì)稅，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。

在“營(yíng)改增”實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)取得該項(xiàng)目合法土地憑證金額較小，又已大量簽訂合同且未與供應(yīng)商約定開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的，此類企業(yè)增值稅可抵扣憑證較少，可選擇向稅局備案按5%稅率進(jìn)行簡(jiǎn)易征收。

在“營(yíng)改增”實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地成本較大且有省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)的，大量合同尚未簽訂且取得增值稅專用發(fā)票可能性較大的，此類企業(yè)能取得大量可抵扣憑證，可選擇按11%稅率進(jìn)行一般納稅人計(jì)稅。

2.付款方式的選擇

房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，一般在開(kāi)發(fā)中期才會(huì)實(shí)現(xiàn)收入，確認(rèn)收入后方可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商簽訂合同時(shí)在價(jià)格差異不大的情況下（價(jià)差可與企業(yè)融資成本進(jìn)行比較），盡量將付款期限往后延。在有收入的同時(shí)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，一是可以及時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，降低應(yīng)繳納增值稅及附加稅費(fèi)；二是能充分利用供應(yīng)商提供的“無(wú)息貸款”，有效釋放企業(yè)的資金壓力。

3.供應(yīng)商的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后應(yīng)盡量選擇與一般納稅人供應(yīng)商合作，一般納稅人供應(yīng)商可提供增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模企業(yè)只可提供增值稅普通發(fā)票，小規(guī)模企業(yè)雖可代開(kāi)專用發(fā)票，但稅率較低，可抵扣金額少。當(dāng)然，在選擇供應(yīng)商時(shí)也應(yīng)充分進(jìn)行比較，如小規(guī)模企業(yè)價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯，優(yōu)惠力度大于可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)，企業(yè)可選擇與小規(guī)模企業(yè)合作，但要求供應(yīng)商至稅局代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，以獲得部分可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

4.增加精裝房比例

精裝房集環(huán)保、省心、可貸款等優(yōu)點(diǎn)于一身，受到越來(lái)越多人的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)可選擇增加精裝房比例。精裝房產(chǎn)生的裝飾材料、家具、潔具、燈具等可取得專用發(fā)票，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的同時(shí)也可以增加土地增值稅的可抵扣項(xiàng)目，達(dá)到同時(shí)節(jié)約增值稅及土地增值稅的效果。

5.合理利用“甲供材”

根據(jù)稅法規(guī)定，增值稅實(shí)行誰(shuí)購(gòu)買(mǎi)誰(shuí)抵扣原則。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂建安合同時(shí)可選擇“甲供材”方式，以獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。選擇“甲供材”前必須綜合考慮多方面因素，比如，房地產(chǎn)企業(yè)是否有足夠的采購(gòu)管理及倉(cāng)儲(chǔ)管理能力，運(yùn)輸成本及倉(cāng)儲(chǔ)等綜合成本稀釋“甲供材”方式財(cái)務(wù)收益的程度？采取“甲供材”方式后，乙方是否會(huì)提高合同定價(jià)？房地產(chǎn)企業(yè)需與乙方共同協(xié)商制定有利于雙方稅收利益的方案，綜合考慮，擇優(yōu)選擇。

（三）做好前期規(guī)劃，盡量取得增值稅專用發(fā)票

首先，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商或督促一些小供應(yīng)商申請(qǐng)成為一般納稅人，在供應(yīng)商的選擇上進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，盡量取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。

其次，對(duì)于稅法規(guī)定不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)可進(jìn)行一定的前期規(guī)劃。如拆遷補(bǔ)償款，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地價(jià)款可作為銷售額的扣減部分，房地產(chǎn)企業(yè)若將發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付給政府，就屬于土地價(jià)款的一部分，可取得財(cái)政收據(jù)，直接抵減收入。若將拆遷補(bǔ)償款直接支付給被拆遷人個(gè)人，則不可抵減收入，也不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

（四）積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)互動(dòng)

首先，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員應(yīng)多參加稅務(wù)機(jī)關(guān)舉辦的宣傳活動(dòng)及培訓(xùn)，這些活動(dòng)往往會(huì)宣傳一些最新的稅收法規(guī)及政策導(dǎo)向，財(cái)務(wù)人員參加此類活動(dòng)不應(yīng)只流于形式，而是通過(guò)這些培訓(xùn)活動(dòng)尋找增值稅稅收籌劃的切入點(diǎn)。

其次，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員應(yīng)主動(dòng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的稅企關(guān)系而不是對(duì)立關(guān)系。在增值稅籌劃過(guò)程中可尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)幫助，了解最新稅收政策及地方慣例，為增值稅的稅收籌劃增磚添瓦。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃有利于提高企業(yè)的管理水平、增加企業(yè)的利潤(rùn)空間、提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著積極的意義。增值稅稅收籌劃錯(cuò)綜復(fù)雜，只有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)增值稅稅收籌劃工作高度重視，從上到下灌輸稅收籌劃意識(shí)，上下一心，群策群力，增值稅的籌劃工作才能得以順利開(kāi)展并取得可觀的成果。

參考文獻(xiàn)：

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[2]甘琪.“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃[J].財(cái)經(jīng)論壇，2016（12）.

（作者單位：惠州市德威集團(tuán)有限公司）