探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策

程淑萍 劉冰

【摘 要】近些年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度不斷提高，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的增長有著重要的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也成為了支柱性經(jīng)濟(jì)之一，而在發(fā)展的過程中，受內(nèi)因、外因共同作用的影響，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。鑒于此，本文簡要地介紹了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，著重對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)原因和對(duì)策進(jìn)行了研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；因素；對(duì)策

一、前言

根據(jù)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況可以明顯的發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)快速增長和泡沫經(jīng)濟(jì)同時(shí)存在，呈現(xiàn)出嚴(yán)重的不穩(wěn)定態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也比較大，這與國家政策、金融融資風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)外因素有著巨大的關(guān)系。為降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)行業(yè)的影響，對(duì)影響因素和對(duì)策進(jìn)行分析是至關(guān)重要的研究課題。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和波動(dòng)

1.對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)同其他企業(yè)不同，與之關(guān)聯(lián)的上下游企業(yè)很多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響也因此可劃分成國民經(jīng)濟(jì)和其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)兩種。從國民經(jīng)濟(jì)的角度來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在兩方面：一是房地產(chǎn)作為重要的經(jīng)濟(jì)組成部分對(duì)國民經(jīng)濟(jì)總量的增長有著重要的作用；二是通過帶動(dòng)其他經(jīng)濟(jì)增長拉動(dòng)消費(fèi)為經(jīng)濟(jì)總量的上升做出貢獻(xiàn)，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長已達(dá)到總量的5%左右，并仍在上升。從其他產(chǎn)業(yè)來看，對(duì)材料生產(chǎn)商、化工以及建筑企業(yè)都有著直接的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用。

2.對(duì)經(jīng)濟(jì)影響和波動(dòng)分析

盡管我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長速度較快，但在市場環(huán)境下也很容易因不穩(wěn)定因素出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，總體來說的影響因素有內(nèi)因和外因兩點(diǎn)：

（1）內(nèi)部影響因素。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)的根本原因就是是市場供需關(guān)系的失衡，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)前期投入的成本較多，資金回籠的速度較慢，一旦供給超過市場需求就會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的緊縮式波動(dòng)，反之則呈現(xiàn)擴(kuò)張。目前，群眾可以切實(shí)感受到的就是房價(jià)的增幅較大，這就導(dǎo)致投資房地產(chǎn)的企業(yè)也在增多，市場也隨之逐年擴(kuò)大。而從發(fā)展的實(shí)質(zhì)來看，資產(chǎn)價(jià)值超越實(shí)體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展能力下的房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，房價(jià)也不斷的在變化，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。而且，房地產(chǎn)投資和融資的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，尤其是當(dāng)前形勢下，也出現(xiàn)了融資困難的問題，加劇了經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

（2）外部因素的影響。房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金投入較高，貸款是主流的方式，但由于爛尾建筑等問題的出現(xiàn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)不愿為其提供資金，建設(shè)資金的不足引起了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要是將土地作為商品，所有權(quán)的變動(dòng)也會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。此外，市場的環(huán)境和政策的變化也會(huì)引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，穩(wěn)定的發(fā)展能夠促進(jìn)社會(huì)就業(yè)和提高經(jīng)濟(jì)增長總量，而經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的存在明顯阻礙了經(jīng)濟(jì)的正常增加。通過上文對(duì)影響因素的分析，解決對(duì)策也要從兩個(gè)方面出發(fā)，以維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步上升。

1.改善外部環(huán)境，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的出現(xiàn)受外部因素影響較大，想要保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定就必須改善外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以降低經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)的幾率，主要有如下幾個(gè)方面：

（1）著力市場環(huán)境的改善。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開市場環(huán)境，只有市場穩(wěn)定才能給保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，而在這一方面上，主要是市場價(jià)格的改變。日前，緊張的市場環(huán)境與房地產(chǎn)自身需求變化有著重要的關(guān)系，對(duì)市場價(jià)格也產(chǎn)生了影響，對(duì)此必須加大市場對(duì)房地產(chǎn)的控制力度。先要將市場價(jià)格變動(dòng)引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)區(qū)分開來，對(duì)其進(jìn)行分析，不能只依靠政府的宏觀調(diào)控，而是依靠市場的調(diào)控能力在合適的范圍內(nèi)調(diào)整價(jià)格，接著，房地產(chǎn)市場競爭的激烈需要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益和規(guī)范對(duì)價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整，以價(jià)格的變動(dòng)來刺激房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展和不斷創(chuàng)新。最后，市場價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格如果存在嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象時(shí)，就必須強(qiáng)制性進(jìn)行調(diào)控，以免因市場價(jià)格低出現(xiàn)囤積和閑置以及價(jià)格過高消費(fèi)降低的問題出現(xiàn)。

（2）加強(qiáng)國家政策的支持。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，涉及到了土地的轉(zhuǎn)讓和建筑物的出售等環(huán)節(jié)，這都需要國家政策的管理和控制。近些年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給人們帶來的直觀感受就是房價(jià)過高，越來越多的人買不起房，而大部分的房源卻集中個(gè)人或企業(yè)的手中，這一畸形發(fā)展形式十分不利于房地產(chǎn)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也比較大。對(duì)此，國家要盡快地在全國范圍推廣和實(shí)行房產(chǎn)稅政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的“炒房客、房姐房叔們”進(jìn)行治理，以便將房價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)。同時(shí)，房貸利息抵稅政策也要進(jìn)行調(diào)整。這一政策是指允許那些擁有自己房子的納稅人通過他們的主要住宅擔(dān)保的貸款所付的利息來減少他們的應(yīng)稅收入。通過不斷地討論和研究。房貸利息抵個(gè)稅的政策的實(shí)施能夠減少積存的房產(chǎn)，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要的作用。

（3）促進(jìn)土地交易的合理。上述的分析中已經(jīng)提出的，土地是房產(chǎn)交易中的重要的商品，土地是以何種形式流轉(zhuǎn)是十分重要的問題，土地價(jià)格過低就會(huì)損害的國有利益，而過高又會(huì)增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投入的成本。因此，土地交易必須合理化，以保證經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。在這一環(huán)節(jié)，主要是以政府部門為主導(dǎo)統(tǒng)一地對(duì)土地資源進(jìn)行征收，以便統(tǒng)一規(guī)劃和根據(jù)地區(qū)特色為定位，引進(jìn)社會(huì)資本。對(duì)于產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為復(fù)雜的土地可由政府臨時(shí)代管，需注意保存一系列文檔自審批資料。還要加強(qiáng)對(duì)土地拍賣和競標(biāo)工作的管理，保證過程的規(guī)范化和透明化，避免出現(xiàn)暗箱操作和土地壟斷問題發(fā)生。

2.做好內(nèi)部改革，推進(jìn)穩(wěn)步增長

（1）加強(qiáng)對(duì)金融投資的支持。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)離不開金融投資，對(duì)于大筆開發(fā)金額的使用，需要從法律法規(guī)和行業(yè)著手，提高投資金額的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。從行業(yè)的角度來看，必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，防止因個(gè)別企業(yè)的問題影響到銀行和投資人的資金投放數(shù)額。從法律法規(guī)的角度來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，金額額度也在提高，只有在完備的法律法規(guī)約束下，才能規(guī)范房產(chǎn)市場，強(qiáng)制性的減少金融投資交易的風(fēng)險(xiǎn)，像網(wǎng)絡(luò)信貸就需要法律的制約。法律法規(guī)在制定的過程中，因房地產(chǎn)金融投資涉及到的利益對(duì)象多樣、環(huán)節(jié)較多，對(duì)此必須嚴(yán)格按照流程進(jìn)行并做好記錄。因?yàn)楦鱾€(gè)主體的權(quán)利和義務(wù)在法律中并沒有做出明確的規(guī)定和要求，這就要求在原有的法律基礎(chǔ)上增加相關(guān)的條例。同時(shí)，不同金融投資交易平臺(tái)，需要有針對(duì)性的分別管理，對(duì)超出的金額進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，使投資資金的使用效率最大程度的擴(kuò)大，進(jìn)而減少經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的產(chǎn)生。

（2）企業(yè)金融融資風(fēng)險(xiǎn)的控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，融資的難度并不大，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)在影響因素中，融資風(fēng)險(xiǎn)也是關(guān)鍵的問題，所以，企業(yè)內(nèi)部要采用一定的措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。一方面明確民間貸款具有不穩(wěn)定性和高利息的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不利的。針對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)，要提高企業(yè)的信用度，要獲得向商業(yè)銀行貸款，首先從低額貸款開始，逐漸的積累企業(yè)信用，逐步提高銀行放貸的錢數(shù)；另一方面要深化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的金融體制改革，完善金融制度，建立科學(xué)的融資結(jié)構(gòu)。首要的一點(diǎn)就是，將房地產(chǎn)改造成資本充足、運(yùn)營安全效益良好的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)企業(yè)，積極地更新企業(yè)內(nèi)容，滿足市場的要求。同時(shí)，要加強(qiáng)杠桿監(jiān)管。融資作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的一部分要具備完善的運(yùn)行模式，面向融資市場，根據(jù)實(shí)際狀況做到資本結(jié)構(gòu)的完善和約束機(jī)制的優(yōu)化。加強(qiáng)與銀行的合作，定期的對(duì)銀行推出的新的金融產(chǎn)品和政策進(jìn)行了解，并依照需求使銀行設(shè)定合理的管理模式和風(fēng)險(xiǎn)處理事項(xiàng)。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)受到了內(nèi)外雙重因素的影響，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了阻礙。為應(yīng)對(duì)存在的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問題，可以采用改善外部環(huán)境，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和以做好內(nèi)部改革，推進(jìn)穩(wěn)步增長兩個(gè)對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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作者簡介：

第一作者：程淑萍（1978—），女，籍貫：黑龍江東寧，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于鞍山科技大學(xué)，現(xiàn)有職稱：高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)。

第二作者：劉冰（1977—），女，籍貫：遼寧鐵嶺，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于遼寧大學(xué)，現(xiàn)有職稱：高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)。