房地產(chǎn)企業(yè)籌建期發(fā)生開辦費的財務(wù)及稅務(wù)處理措施淺談

郝妍

【摘 要】隨著國家的發(fā)展，財政部門與稅務(wù)部門開始重視房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控工作，并先后頒發(fā)了管理規(guī)范。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身具備建設(shè)周期長且前期投資高的特點，在開辦費用管理的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)難以解決的問題，無法滿足財務(wù)與稅務(wù)等要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)籌建期應(yīng)針對開辦費進行科學(xué)的分析，創(chuàng)建財務(wù)與稅務(wù)等處理機制，提升管理工作效果與水平，優(yōu)化整體管理工作形式與模式，為其后續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)籌建期；開辦費；財務(wù)及稅務(wù)處理措施

在房地產(chǎn)企業(yè)籌建期應(yīng)開展開辦費的財務(wù)與稅務(wù)等處理工作，提升整體管控效率與水平，優(yōu)化開辦費用的管控工作模式與體系，在嚴(yán)格控制與協(xié)調(diào)的情況下，及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題，采取科學(xué)合理的措施解決問題，滿足當(dāng)前的優(yōu)化管理需求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌建期與開辦費分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)籌建期主要是在批準(zhǔn)籌建時間到開業(yè)時間之間的階段，而房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地開發(fā)權(quán)之后，就會產(chǎn)生預(yù)售的收入，在一年到兩年之后沒有收入。這就需要進行科學(xué)合理的管理，明確每一筆款項的實際情況，在嚴(yán)格分析與明確的情況下，更好的進行協(xié)調(diào)分析，以便于提升整體工作效果。根據(jù)研究可以得知，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得施工許可證之后就可以作為籌建期的開始，在開業(yè)的時候?qū)儆诨I建期末尾階段。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的開辦費主要為籌建期中的人工費用內(nèi)容、手續(xù)費用內(nèi)容、其他費用內(nèi)容。對于人工費用而言，主要是施工期間所使用的人工費用，占用整體開辦費的大部分。對于手續(xù)費用而言，屬于固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)之外的利益。對于其他費用而言，主要為采購費用、投資費用、培訓(xùn)費用等，在實際分析工作中應(yīng)進行多元化與現(xiàn)代化的探究，明確各項費用的實際情況，并進行綜合化的分析與處理。

二、房地產(chǎn)籌建期開辦費財務(wù)處理措施

在企業(yè)會計制度中提出了規(guī)定“除了固定資產(chǎn)之外，先針對長期待分?jǐn)偟馁M用進行歸集處理，在開工當(dāng)月進行損益的計入分析”，在開辦費轉(zhuǎn)入損益內(nèi)容之前，應(yīng)將其作為資產(chǎn)開展核算等工作。而新企業(yè)會計制度中，對開辦費用提出了不同的要求，在管理期間，財務(wù)工作人員需樹立正確觀念，明確開辦費的管理內(nèi)容與要求，協(xié)調(diào)各方面工作之間的關(guān)系，確保在新時期發(fā)展背景之下提升整體費用的管理效率與水平。具體措施為：

第一，開辦費用不屬于長期待攤費用內(nèi)容，在新規(guī)定中，開辦費用可以列入到管理費用中，也就是說在計算工作中，需實現(xiàn)管理費用的核算，然后開展損益結(jié)算工作，無需開展攤銷費用的處置工作。

第二，結(jié)合新資產(chǎn)負(fù)債表，開辦費用不會應(yīng)用在其中，財務(wù)管理人員無需針對開辦費用進行公開化處理。

第三，財務(wù)管理人員在開辦費核算期間，需將工作籌辦資金、辦公與培訓(xùn)費用等融合在其中，并開展固定資產(chǎn)借款的分析工作。在一定程度上，可簡化工作流程，并提升信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與可靠性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)籌建期開辦費的稅務(wù)管理措施

在房地產(chǎn)企業(yè)籌建期需針對開辦費進行嚴(yán)格的管理與控制，明確各方面內(nèi)容與要求，在積極管理的情況下，增強整體工作效果，滿足當(dāng)前的實際控制與協(xié)調(diào)要求。具體稅務(wù)管理措施為：

1.業(yè)務(wù)招待費與廣告費的稅務(wù)管理

在稅務(wù)管理工作中，需針對企業(yè)籌建期之內(nèi)的任何接待費用進行分析，按照費用60%左右的比例將其納入到籌辦費用中，然后進行稅前的扣除處理。對于廣告費用而言，可以全部納入到籌辦費中，按照規(guī)定實現(xiàn)稅前扣除處理。由于房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期費用投入較高，如果不能進行合理的扣除，將會導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加。因此，稅務(wù)管理期間需結(jié)合企業(yè)的實際狀況，制定完善的管理方案，將招待費用與營業(yè)收入等內(nèi)容協(xié)調(diào)管理，集中處理廣告與宣傳等費用，在科學(xué)扣除的情況下，按照規(guī)范開展稅務(wù)管理等活動。

2.無需計算虧損年度

對于開辦費而言，在稅務(wù)管理工作中，可結(jié)合當(dāng)前稅務(wù)要求等進行協(xié)調(diào)，為了更好的進行虧損年度的計算處理，可無需將其融入到本期的過程中。同時，在開辦費實際管理期間，可以納入長期管理費用中，在經(jīng)營一年之后扣除各類費用，在選擇之后不可以進行變更。為了更好的進行管理，企業(yè)需制定完善的管控方案，結(jié)合稅務(wù)管理內(nèi)容，不將開辦費計入到虧損年度中，并形成綜合化的分析與協(xié)調(diào)機制。

3.所得稅納稅申報表的管理

對于所得稅納稅申報表而言，在實際管理工作中，需注意其中的重點事項內(nèi)容。

（1）在籌建年度納稅方案的時候應(yīng)進行改革，主要因為如果單獨的籌建年度納稅報表，在一定程度上不能獲得收益，因此，企業(yè)在稅務(wù)管理期間，需將開辦費用劃分到虧損中，進行綜合化的納稅申報表處理，融合當(dāng)前的各項管理內(nèi)容與稅務(wù)制度進行嚴(yán)格控制，提升稅務(wù)管理工作的科學(xué)性與合理性。

（2）在管理期間，需開展經(jīng)營年度開辦費納稅改革工作，如果屬于單獨的年度，就要按照規(guī)定開展開辦費的攤銷分析工作，原來已經(jīng)規(guī)劃到籌建期損益中的數(shù)據(jù)信息得到應(yīng)用，制訂完善的一次性或是分期攤銷方案，在核算期間，明確具體的稅收攤銷額度，以便于提升申報工作效果，獲取準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)，提升費用的管理水平。

（3）在開辦費與企業(yè)經(jīng)營活動納稅管理期間，應(yīng)開展各方面的調(diào)整工作，每年支出費用與開辦費用都要合理調(diào)整，及時發(fā)現(xiàn)在納稅管理工作中出現(xiàn)的問題，并采取科學(xué)合理的措施解決問題，為房地產(chǎn)企業(yè)籌建期開辦費稅務(wù)管理工作營造良好環(huán)境。

（4）在籌建期如果需要申報企業(yè)的所得稅，那么，在實際工作中應(yīng)明確開辦費的虧損情況，是否要劃分到本年度虧損列表中。例如：企業(yè)在制定會計與稅務(wù)管理制度的時候，使用3年攤銷的歷方式，就可以填寫申請報表，在此期間，開辦費損失不可以劃分到虧損中。最為關(guān)鍵的是將應(yīng)納所得稅設(shè)計為零，確保更好的進行處理。同時，需要靈活的使用納稅管理方式，并遵循會計準(zhǔn)則的要求，將開辦費劃分到虧損中，在科學(xué)計算的時候，可將企業(yè)利潤計算成為負(fù)數(shù)，并在納稅申報表上面獲取負(fù)數(shù)的所得稅稅額，可提升整體的稅務(wù)管理工作效果。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在籌建期開辦費稅務(wù)管理工作中，還需實現(xiàn)綜合化的分析與協(xié)調(diào)，提升稅務(wù)申報表的填寫設(shè)計水平。

4.綜合規(guī)劃與研究措施

對于房地產(chǎn)企業(yè)籌建期的開辦費稅務(wù)管理工作而言，需進行綜合規(guī)劃與研究，創(chuàng)建現(xiàn)代化的協(xié)調(diào)機制與管理體系，滿足當(dāng)前的實際控制要求。首先，需針對業(yè)務(wù)招待費用進行科學(xué)的管理，明確發(fā)生額數(shù)據(jù)信息，并實現(xiàn)開辦費的合理分析，在稅務(wù)籌劃期間，可針對超出部分進行年度或是分?jǐn)偪鄢幚?，這就需要稅務(wù)管理中制定針對性的處理方案，在發(fā)現(xiàn)問題之后，可以采取科學(xué)合理的措施解決問題，以免影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。其次，在管理工作中，如果投入方在投資期間自行的籌措款項所需支付利息，那么，就無需將其納入到開辦費中，以便于提升管理工作效果。最后，在計算工作中，應(yīng)針對復(fù)雜涉稅環(huán)境進行合理分析，在發(fā)現(xiàn)問題之后，采取科學(xué)合理的措施解決問題，并營造良好的發(fā)展氛圍與空間，以此提升稅務(wù)管理工作效率與水平，優(yōu)化當(dāng)前整體工作內(nèi)容，滿足房地產(chǎn)企業(yè)在籌建期開辦費的稅務(wù)管理需求，達到預(yù)期的控制目的。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在籌建期應(yīng)針對開辦費進行科學(xué)合理的管理，使用財務(wù)處理方式與稅務(wù)處理方式進行合理的分析與管控，在嚴(yán)格調(diào)整財務(wù)管理方式與稅務(wù)管理方式的情況下，更好地進行綜合探索與管理，全面提升財務(wù)與稅務(wù)處理工作質(zhì)量與水平。

參考文獻：

[1]張勤.淺談某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)管理及稅務(wù)籌劃[J].科學(xué)與財富，2015（7）：631-631.

[2]楊丹.房地產(chǎn)企業(yè)籌建期發(fā)生開辦費的財務(wù)及稅務(wù)處理辦法[J].中國集體經(jīng)濟，2015（31）：137-138.

[3]郭靖.論房地產(chǎn)企業(yè)如何完善會計核算處理[J].財經(jīng)界，2016（23）：176-176.

[4]黃奇芳.房企利息支出及其他開發(fā)間接費用分?jǐn)偟臅嬏幚韀J].注冊稅務(wù)師，2017（9）：60-61.

[5]徐曉磊.營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋交付過程中的收入確認(rèn)及成本結(jié)轉(zhuǎn)[J].財會學(xué)習(xí)，2017（22）：165-166，168.

[6]鮑麗莉.營改增政策對C房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理的影響及對策研究[D].北京化工大學(xué)，2017.