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    美國(guó)購(gòu)房者如何化解產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)

    2018-08-02 21:16黃永明
    南方周末 2018-08-02
    關(guān)鍵詞:過(guò)戶保額老兩口

    黃永明

    一個(gè)獨(dú)立的第三方會(huì)對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查,這就是產(chǎn)權(quán)公司的工作。在產(chǎn)權(quán)清晰、可以過(guò)戶的情況下,他們會(huì)給買(mǎi)家出一套產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)

    一對(duì)山東的老兩口,買(mǎi)了一套商品房,房產(chǎn)證幾年都沒(méi)有辦下來(lái),他們并沒(méi)有多想,直到看到法院貼在樓下的告示,才知道他們的房子要被拍賣用于償還開(kāi)發(fā)商的欠債。原來(lái),開(kāi)發(fā)商在把房子賣給他們之前,先把它拿去做了抵押。迫不得已,老兩口上陣參與競(jìng)拍,第二次把他們的房子買(mǎi)回來(lái),才得以在這里繼續(xù)住下去。而他們的第一筆購(gòu)房款一百多萬(wàn)元還不知道能不能要回來(lái)。

    最近《今日說(shuō)法》播出的這件案子,讓我吃驚不小。在這個(gè)一波三折的故事當(dāng)中,夫妻倆最初買(mǎi)房的時(shí)候,只是看到開(kāi)發(fā)商表面上很正規(guī),廣告宣傳的聲勢(shì)也很大,便對(duì)開(kāi)發(fā)商深信不疑。我在想,這里面有個(gè)很大的漏洞啊——中國(guó)的購(gòu)房者如何才能知道他們要買(mǎi)的房子的產(chǎn)權(quán)有沒(méi)有問(wèn)題呢?我回想自己當(dāng)年在北京買(mǎi)房的經(jīng)過(guò),似乎也想不起哪個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)做過(guò)調(diào)查。還好我是幸運(yùn)的,后來(lái)順利拿到了房產(chǎn)證。

    我現(xiàn)在居住在美國(guó),美國(guó)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出問(wèn)題的花樣一點(diǎn)不比中國(guó)少。

    比如,你買(mǎi)了一套新建的房屋,沒(méi)多久,你發(fā)現(xiàn),由于開(kāi)發(fā)商欠施工方的款項(xiàng),施工方在小區(qū)所有的房子上都加了一個(gè)留置權(quán),你的房子也沒(méi)能幸免。這導(dǎo)致房屋的產(chǎn)權(quán)有瑕疵,你無(wú)法出售你的房子。

    或者是,我們得克薩斯州有一種情況叫“逆權(quán)侵占”,也就是,如果有人在你的土地上居住了十年你都沒(méi)趕他走,那他就自動(dòng)獲得了他居住的那塊地的產(chǎn)權(quán)。這種法律規(guī)定有年頭了,遙想當(dāng)年廣袤的美洲土地誰(shuí)的都不是的時(shí)候,那可不是誰(shuí)住得久就是誰(shuí)的嘛!在今天,這樣的情況也可能構(gòu)成一種產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

    美國(guó)人怎么堵住這種漏洞?產(chǎn)權(quán)公司這一角色在這個(gè)過(guò)程中發(fā)揮了極其重要的作用。

    房產(chǎn)交易過(guò)程中,一個(gè)獨(dú)立的第三方會(huì)對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查,這就是產(chǎn)權(quán)公司的工作。在產(chǎn)權(quán)清晰、可以過(guò)戶的情況下,他們會(huì)給買(mǎi)家出一套產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

    與其他類型的保險(xiǎn)“保未來(lái)”不同,產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)是“保歷史”的——它覆蓋的時(shí)間段是從產(chǎn)權(quán)過(guò)戶這一天,向過(guò)去無(wú)限逆推。一旦后續(xù)出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)糾紛,它會(huì)向屋主和貸方做出賠付。也就是說(shuō),如果你買(mǎi)房時(shí)辦了貸款,那么產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)也會(huì)保障出借人的利益不受損失。

    同一套房子,每發(fā)生一次過(guò)戶,產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)都需要重新辦理一次,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)公司要確認(rèn)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在最近一任屋主手上的時(shí)候沒(méi)出什么問(wèn)題。

    這樣一來(lái),假設(shè)山東那老兩口在美國(guó)買(mǎi)房遇到同樣的情境,首先在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候,交易就不可能完成。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)公司會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售這套房子。退一步講,即便是這房子被交易了,那出現(xiàn)了問(wèn)題,老兩口的損失也會(huì)有產(chǎn)權(quán)公司做出補(bǔ)償,不至于要他們第二次購(gòu)買(mǎi)這套房子后,再另行設(shè)法追討第一筆錢(qián)。在那個(gè)真實(shí)案例中,開(kāi)發(fā)公司早就注銷了,這老兩口能否追回那筆錢(qián)真是天知道了。

    近些年來(lái),美國(guó)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)變得越來(lái)越完善。假設(shè)說(shuō)你的房子是150萬(wàn)元買(mǎi)的,過(guò)了幾年它漲到200萬(wàn)元,這個(gè)時(shí)候產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛,產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)如果仍以150萬(wàn)元來(lái)賠付,你可能還是會(huì)有損失。于是,現(xiàn)在很多公司提供了靈活的方案,讓你能夠增加保額。比如它會(huì)讓保額每年遞增10%,或者允許你按需購(gòu)買(mǎi)更多保額。

    在一些人的眼里,產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)只是產(chǎn)權(quán)公司巧立名目賺錢(qián)的一種方式,因?yàn)閷?shí)際中發(fā)生賠付的情況很少。我甚至聽(tīng)到一些專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也持有這種觀點(diǎn)。

    產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)不便宜,但賠付之所以發(fā)生得少,并不是在于它是巧立名目的產(chǎn)物。真正的一個(gè)原因是,產(chǎn)權(quán)公司在承保前,會(huì)尋找產(chǎn)權(quán)可能存在的瑕疵并進(jìn)行修復(fù)。這就好像電梯保險(xiǎn)在承保前先把電梯里里外外檢修一遍,那么后續(xù)發(fā)生問(wèn)題的概率當(dāng)然就低了。

    (作者系美國(guó)得州注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人)

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