加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的策略研究

徐毅 邢鴻雁

【摘要】住房租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有利于加快城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度、優(yōu)化勞動(dòng)力和人才配置以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的重要目標(biāo)。對(duì)比部分國(guó)外房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還存在相關(guān)權(quán)利不完整、市場(chǎng)發(fā)展不成熟、政府職能不明顯等問題。因此，應(yīng)從完善市場(chǎng)法規(guī)體系建設(shè)、建立高效的市場(chǎng)管理體系、積極實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)機(jī)制、豐富市場(chǎng)供給主體結(jié)構(gòu)、提供必要的配套服務(wù)措施五個(gè)方面加規(guī)范和快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】住房租賃 市場(chǎng) 發(fā)展策略

一、加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意義

（一）有利于加快加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程

在我國(guó)不斷加速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，為城鎮(zhèn)發(fā)展提供了充足的勞動(dòng)力，然而由于該部分人群購(gòu)買能力有限以及城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格過高，限制了他們的市民化。大力發(fā)展規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)，可以保障農(nóng)村進(jìn)城人口的長(zhǎng)期居住權(quán)，并為他們實(shí)現(xiàn)其他市民權(quán)利提供基礎(chǔ)，有效降低城鎮(zhèn)化門檻，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

（二）有利于優(yōu)化勞動(dòng)力和人才配置

勞動(dòng)力和人才，特別是高端人才是區(qū)域發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，有效配置人力資源是促進(jìn)社會(huì)高效發(fā)展的重要保障。健康發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)可以有效降低勞動(dòng)力和人才的流動(dòng)成本，可以促進(jìn)入力資源的合理配置。

（三）有利于保促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)以產(chǎn)權(quán)買賣為主，租賃市場(chǎng)規(guī)模較小?？焖侔l(fā)展并擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模，可以從供給側(cè)入手，豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)的房源供應(yīng)形式，增加房源供給數(shù)量，更好的滿足住房需求者的多元化需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

二、國(guó)外住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)

（一）美國(guó)住房租賃市場(chǎng)

（1）稅收政策支持。美國(guó)主要通過稅收制度來調(diào)節(jié)租賃房源的供給。一是通過縮短出租房屋的折舊期來減輕出租人稅負(fù)，同時(shí)規(guī)定出租房?jī)?nèi)私人家具五年的折舊也可以沖減應(yīng)稅收入。二是對(duì)房屋征收高額的空置稅，有利于引導(dǎo)民眾將私有空房對(duì)外出租，增加私人出租房源。三是針對(duì)開發(fā)商投建的租賃用住房，十年期限內(nèi)每一個(gè)年度都有一定的免稅額度，鼓勵(lì)資金流入租賃市場(chǎng)。四是政府對(duì)投資建設(shè)租賃住房的企業(yè)給予一定補(bǔ)貼來激發(fā)其開發(fā)熱情。

（z）租金制度保障。在美國(guó)許多州都設(shè)有房租管制機(jī)構(gòu)，境內(nèi)的所有出租者都應(yīng)當(dāng)定期前往登記。該機(jī)構(gòu)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住房租賃提供參考性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，并且規(guī)定了可浮動(dòng)區(qū)間，在此區(qū)間內(nèi)租金金額由租賃雙方自由協(xié)商確定，但是不得超過浮動(dòng)租金的上限。美國(guó)政府對(duì)出租方上調(diào)租金要求較為嚴(yán)格，即要得到房管部門審查許可，還要經(jīng)過若干監(jiān)督程序。美國(guó)政府還采取了租房券的優(yōu)惠政策，對(duì)民眾實(shí)施住房的保障性補(bǔ)貼，保障對(duì)象為承租人，但補(bǔ)貼直接發(fā)放至出租人。

（3）出租人適住性擔(dān)保義務(wù)。該義務(wù)是指出租方要保證出租的房屋適宜居住，既滿足居住的最基本條件，倘若出租方未履行該義務(wù)，導(dǎo)致承租方蒙受人身、財(cái)產(chǎn)等方面的損失，承租方可提起訴訟，要求返還租金并且給予賠償。

（4）對(duì)租賃合同終止的限制。美國(guó)法律上對(duì)單方面終止住房租賃合同的具有較為嚴(yán)格的限制，且聯(lián)邦和州立法均傾向于維護(hù)承租人的權(quán)力。即使出租人有十分正當(dāng)?shù)睦碛桑圆荒苌米浴膀?qū)逐”租客，唯有通過合法的訴訟渠道，由執(zhí)法機(jī)關(guān)依據(jù)法院裁決結(jié)果執(zhí)行。

（二）德國(guó)住房租賃市場(chǎng)

（1）法律法規(guī)。德國(guó)政府關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的法律都傾向保護(hù)承租人的權(quán)利，對(duì)于租賃合同的規(guī)定較為詳盡。一是如果合同沒有約定固定的租期，則代表承租人可以長(zhǎng)期租住。二是承租人可以在沒有明確理由的情況下，只需在規(guī)定期限內(nèi)提出前通知出租方便可以單方面終止合同。三是出租方要單方面終止合同除需要合法理由外還需要證明承租方存在主觀過錯(cuò)，即使承租方無力支付房租，出租方也不得驅(qū)趕承租方，而必須通過司法途徑。

（3）房源保障措施。德國(guó)政府還設(shè)置了較為嚴(yán)格的強(qiáng)制措施來保障租賃市場(chǎng)上有較為充足的房源。一是住房合作社開發(fā)建設(shè)的住房只能用于出租，不得出售。住房合作社每年建設(shè)的住房約占德國(guó)總建設(shè)住房的三分之一，是租賃住房的主要提供者。二是房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行住房的商業(yè)開發(fā)時(shí)，政府強(qiáng)制性要求同步建設(shè)一定比例的租賃住房提供給低收入貧困家庭租住。在科隆市，這個(gè)比例達(dá)到四分之一。

（4）租金保障制度。德國(guó)各地方政府由房屋管理部門、中介機(jī)構(gòu)組成的協(xié)會(huì)及承租人協(xié)會(huì)共同評(píng)估，并出臺(tái)住房租金的指導(dǎo)價(jià)及浮動(dòng)范圍。指導(dǎo)價(jià)綜合參考住房的房齡、位置、質(zhì)量、周邊同類住房租金、市場(chǎng)通貨膨脹率、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平等因素確定，并定期更新，通常的更新周期為兩年。政府指導(dǎo)價(jià)除為住房租賃雙方簽訂合同提供參考外，還可在租賃合同糾紛時(shí)作為法院判決的依據(jù)。

三、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）租賃住房權(quán)利不充分

與購(gòu)買住房相比，租賃住房可以享受到的城市公共服務(wù)相對(duì)較少，租購(gòu)不同權(quán)是近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的背景下住房租賃與住房銷售形成鮮明反差的重要原因。

（1）戶籍方面。在我國(guó)戶籍制度與福利制度、教育制度、醫(yī)療制度等高度關(guān)聯(lián)，多項(xiàng)城市公共服務(wù)以居民戶籍為基礎(chǔ)予以提供和落實(shí)。租房居住無法或較難實(shí)現(xiàn)落戶，使得承租方難以享受居住地的居民權(quán)利。與之形成鮮明對(duì)比的是，購(gòu)房落戶則成為外地戶籍人口實(shí)現(xiàn)戶籍遷入居住地的重要途徑。

（2）教育方面。義務(wù)教育資源通常采取劃定片區(qū)就近入學(xué)的方式分配，在確定入學(xué)條件時(shí)除考慮戶籍因素外還要與其居住房屋的產(chǎn)權(quán)掛鉤，學(xué)區(qū)內(nèi)租房居住者的子女大多并不具備入學(xué)資格。對(duì)部分接受外地戶籍適齡兒童入學(xué)的學(xué)校，一方面學(xué)校的教育教育和水平通常在當(dāng)?shù)貙儆谥邢掠?，另一方面申?qǐng)入學(xué)時(shí)需要辦理相當(dāng)繁瑣的手續(xù)或嚴(yán)格的積分程序。這一現(xiàn)象客觀上抬高了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房屋銷售價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控造成了障礙。

（3）公積金方面。住房公積金制度是對(duì)城鎮(zhèn)職工建立的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄金，是一項(xiàng)與住房關(guān)系緊密的社會(huì)制度。公積金的提取只能用于與住房相關(guān)各種用途，目前購(gòu)買商品住房和歸還住房貸款本息是最為普遍的提取原因。雖然住房公積金管理已經(jīng)放開支付住房租金的提取用途，但并沒有得到有效落實(shí)。要么提取金額較低，對(duì)緩解租戶負(fù)擔(dān)作用較?。灰葱枰峁┓孔獾耐甓愖C明或發(fā)票，為提取住房公積金支付房租的造成較大障礙。

（二）市場(chǎng)發(fā)展不成熟

（1）供給結(jié)構(gòu)不合理。出租房源主要以個(gè)人私有住房為主，由于個(gè)人住房分布分散，缺少統(tǒng)一的管理和維護(hù)，導(dǎo)致房屋及相關(guān)設(shè)施的維修及其他租后服務(wù)跟不上，且房源出租過程多委托中介代理，也存在個(gè)別中介機(jī)構(gòu)私自加高房租賺取差價(jià)的行為。雖然一些專業(yè)化住房租賃企業(yè)提供的房源位置集中、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、服務(wù)完善，但目前房源數(shù)量有限，在市場(chǎng)上占比相對(duì)較少。

（2）居住穩(wěn)定性不高。在住房租賃市場(chǎng)中租賃雙方處于不對(duì)等的地位，承租方通常處于弱勢(shì)，因此相關(guān)利益往往難以得到保障，這一問題在人口凈流入明顯、外來人口較多的大中型城市尤為明顯。房租增長(zhǎng)頻率過高、增長(zhǎng)幅度過大，扣留押金、延時(shí)返還押金，向承租人轉(zhuǎn)嫁房屋維修成本等現(xiàn)象普遍存在，甚至出租人單方面終止合同，強(qiáng)行驅(qū)逐承租人，損害其居住權(quán)。租房居住缺乏歸屬感和安全感，難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租長(zhǎng)住。

（3）市場(chǎng)秩序不規(guī)范。住房租賃市場(chǎng)目前仍處于缺乏規(guī)范秩序的階段，各種市場(chǎng)亂象難以管理。一是部分違章建筑、臨時(shí)建筑、危險(xiǎn)建筑、集體土地房源流入到租賃市場(chǎng)，對(duì)合法產(chǎn)權(quán)住房的租賃造成沖擊。二是承租人提前退租、私自轉(zhuǎn)租、逃租，未經(jīng)許可改造房屋、破壞房屋，利用出租屋從事非法活動(dòng)等現(xiàn)象難以防范。三是出租人為謀求利益，私自改造房屋，通過加蓋、分割等方式增加房間數(shù)量，造成消防、治安等方面的安全隱患。

（三）政府作用不明顯

（1）法規(guī)體系不健全。現(xiàn)行的關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的針對(duì)性管理法規(guī)僅有2010年12月1日頒布的《商品房屋租賃管理辦法》，于2011年2月1日開始執(zhí)行，但該辦法內(nèi)容不完善。一是對(duì)管理財(cái)象的界定不清晰，二是對(duì)租賃雙方的責(zé)任和義務(wù)約定不全面，三是對(duì)相關(guān)部門的權(quán)力和責(zé)任劃分不明確，四是對(duì)違反辦法的處罰和追責(zé)規(guī)定不具體。此外，該辦法在當(dāng)前條件下可操作性差，且缺少配套政策予以輔助，因而對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理作用并不理想。

（2）對(duì)市場(chǎng)缺少管理。住房租賃市場(chǎng)“過度自由”，缺少必要的約束。一是市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，幾乎完全開放，對(duì)租賃的房屋缺少必要審驗(yàn)，違章、非法住宅充斥在市場(chǎng)中，尤其是低端租賃市場(chǎng)，有關(guān)辦法對(duì)租賃房屋所設(shè)置的消防、安全等要求沒有得到有效落實(shí)。二是住房租賃行為缺少必要的監(jiān)管，盡管有關(guān)辦法規(guī)定“租賃雙方應(yīng)簽合同并向房產(chǎn)管理部門登記備案”，但該要求并不具強(qiáng)制性，且多數(shù)地方政府均未建立有效的住房租賃合同備案體系，導(dǎo)致該要求始終沒有得到實(shí)際執(zhí)行。三是對(duì)市場(chǎng)參與者缺乏有效的管理，無論是對(duì)出租方、承租方還是中介機(jī)構(gòu)，其市場(chǎng)行為完全政府監(jiān)督之外，失信、違約、違規(guī)成本較低，基本不會(huì)受到懲罰，對(duì)守法守信者形成了負(fù)面影響。

（3）配套服務(wù)不到位。一是對(duì)住房租賃市場(chǎng)未能建立有效的信息體系，從信息采集階段開始便缺少必要的基礎(chǔ)建設(shè)，以至于政府本身對(duì)本地的住房租賃情況缺少系統(tǒng)的掌握。無論是市場(chǎng)的租賃規(guī)模、房屋分布、價(jià)格分布、戶型、面積等，都缺少較相對(duì)充分的統(tǒng)計(jì)，對(duì)社會(huì)的信息披露、市場(chǎng)分析乃至價(jià)格指導(dǎo)等服務(wù)更是處于空白。二是政府部門未能有效提供符合市場(chǎng)現(xiàn)狀且內(nèi)容完整的統(tǒng)一的住房租賃合同，部分政府雖然制定了統(tǒng)一合同但并沒有得到充分的推廣和使用。租賃雙方簽訂的租賃合同多是個(gè)人擬定或使用中介機(jī)構(gòu)版本。三是缺少鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的必要措施。對(duì)承租人而言，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)房租支出無法沖減應(yīng)稅收入、支付房租難以獲得發(fā)票、住房租賃貸款困難、政府補(bǔ)貼獲得難等；出租企業(yè)在進(jìn)行租賃項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)時(shí)，在土地、稅收、貸款等方面未能獲得充分的支持，這也是涉足租賃的企業(yè)相對(duì)較少的重要原因。

四、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展策略

（一）完善市場(chǎng)法規(guī)體系建設(shè)

進(jìn)一步健全和完善住房租賃相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，形成具體詳細(xì)的市場(chǎng)規(guī)則。一是明確住房租賃的房屋范圍，對(duì)允許進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋類型劃定明確的標(biāo)準(zhǔn)。重點(diǎn)對(duì)不同產(chǎn)權(quán)形式的房屋以及改造后的房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。二是明確市場(chǎng)參與主體的責(zé)任和義務(wù)，包括出租人、承租人和中介機(jī)構(gòu)。特別要加大對(duì)承租人的權(quán)利保護(hù)，對(duì)出租人單方面解除合同、任意漲價(jià)、驅(qū)逐租客等行為進(jìn)行有效的約束和限制，提高租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。三是明確政府相關(guān)部門的權(quán)利和責(zé)任。包括土地、住建、公安、消防等部門及街道、社區(qū)等，在確保相應(yīng)法規(guī)政策得到有效執(zhí)行的同時(shí)，努力構(gòu)建安全、公平、文明的租住環(huán)境。四是明確違反相應(yīng)法規(guī)行為的處罰和追責(zé)。包括處罰的方式、標(biāo)準(zhǔn)、有權(quán)執(zhí)行機(jī)構(gòu)、執(zhí)行流程等，加強(qiáng)有關(guān)法規(guī)的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，使法規(guī)能夠真正發(fā)揮效力，起到應(yīng)有的作用。

（二）建立高效的市場(chǎng)管理體系

除了構(gòu)建完善的市場(chǎng)法規(guī)體系外，還應(yīng)該建設(shè)高效的市場(chǎng)管理體系來確保相關(guān)法律法規(guī)的執(zhí)行和實(shí)施。一是對(duì)待掛牌出租的房源進(jìn)行有效的管理，建立招租房源的登記制度，在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)登記信息的基礎(chǔ)上補(bǔ)充政府房源信息，并允許承租人在租賃合同簽署前對(duì)房源的合法合規(guī)性進(jìn)行核驗(yàn)。二是政府對(duì)住房租賃合同進(jìn)行統(tǒng)一的網(wǎng)簽和備案，提升住房租賃行為的嚴(yán)肅性，以便于租賃雙方更好的維護(hù)自身權(quán)益。同時(shí)政府還可以通過合同的備案信息更為及時(shí)準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)情況，為政策調(diào)整提供參考依據(jù)。三是要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)參與者的管理，重點(diǎn)要對(duì)住房租賃中介和相關(guān)企業(yè)進(jìn)行有效管理。通過信息備案、市場(chǎng)準(zhǔn)入、經(jīng)營(yíng)行為監(jiān)督等措施，確保相關(guān)機(jī)構(gòu)遵紀(jì)守信經(jīng)營(yíng)，同時(shí)還有助于政府及時(shí)準(zhǔn)確處理相關(guān)投訴和糾紛。四是政府部門之間要建立良好的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，特別是住房租賃信息與流動(dòng)人口管理、治安管理、疾病控制、稅收等政府工作之間的聯(lián)系。

（三）積極實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)機(jī)制

租購(gòu)?fù)瑱?quán)是有效建立長(zhǎng)期健康的住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵，也是通過“租購(gòu)并舉”來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要環(huán)節(jié)。一是要保障承租人的長(zhǎng)期居住權(quán)，這是承租人的最基本的權(quán)利，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)其他各項(xiàng)權(quán)利的基礎(chǔ)。二是要滿足承租人的戶籍權(quán)，這是承租人實(shí)現(xiàn)本地化，融入當(dāng)?shù)爻鞘猩畹闹匾h(huán)節(jié)。三是要滿足承租人子女公平享受義務(wù)教育的權(quán)利，這將是影響承租人選擇租住房屋、租賃時(shí)間及可接受的租金價(jià)格的關(guān)鍵因素。四是要滿足承租人提取公積金繳納房租的權(quán)利，這也有助于提高租房比例，促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展。五是在要在基本醫(yī)療、計(jì)劃生育、公共衛(wèi)生、健康促進(jìn)、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務(wù)、社會(huì)保障、社區(qū)事務(wù)、科技申報(bào)等方面為承租人提供市民待遇。

（四）豐富市場(chǎng)供給主體結(jié)構(gòu)

要鼓勵(lì)各類企業(yè)投入到住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)，提供房源。一是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過開發(fā)專項(xiàng)租賃項(xiàng)目或?qū)⒋媪看鄯课蒉D(zhuǎn)為租賃房源投入市場(chǎng)，即可以有效供給房源也可以緩解去庫(kù)存壓力。二是鼓勵(lì)大型企業(yè)，利用自身土地和資源建設(shè)租賃住房或?qū)⒓航ǔ砷e置仿佛用于住房租賃。三是鼓勵(lì)專業(yè)租賃企業(yè)的發(fā)展，通過整合城市閑置住房資源，提供租賃服務(wù)以及集中管理服務(wù)。

（五）提供必要的配套服務(wù)措施

除此之外，政府還應(yīng)該發(fā)揮自身職能或調(diào)動(dòng)社會(huì)資源為住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供配套支持。比如，必要的市場(chǎng)交易信息，租金指導(dǎo)價(jià)格，租金沖抵個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入，更為便利的低利率貸款，政府的專項(xiàng)住房租賃補(bǔ)貼等。以此來鼓勵(lì)廣大居民“以租代購(gòu)”，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。