涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定特點(diǎn)難點(diǎn)探析

文/顧黎穎

涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定，廣義上是指房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定工作，即指在司法訴訟活動(dòng)中，有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和技能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格進(jìn)行評(píng)估并出具報(bào)告的活動(dòng)。當(dāng)前，許多經(jīng)濟(jì)類的司法案件都涉及房地產(chǎn)價(jià)格問題，需要專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行司法鑒定。狹義上則特指由政府主管價(jià)格部門設(shè)立的價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)，根據(jù)司法、紀(jì)檢監(jiān)察、行政執(zhí)法等部門的要求, 對(duì)案件涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定,為上述部門辦理案件提供價(jià)格依據(jù)的一種公共服務(wù)職能。

涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定從專業(yè)技術(shù)角度來看，屬于房地產(chǎn)估價(jià)的一種，但其目的與一般的房地產(chǎn)估價(jià)有著本質(zhì)的不同。一般的房地產(chǎn)估價(jià)通常是為法人、自然人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供咨詢和服務(wù)。涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定則是為司法服務(wù)，關(guān)系當(dāng)事人的罪與非罪以及相適應(yīng)的刑罰，是司法、紀(jì)檢監(jiān)察等活動(dòng)在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估領(lǐng)域的延伸。尤其在當(dāng)前的反腐敗工作中，涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定發(fā)揮著十分重要的作用。筆者結(jié)合自己多年的涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定工作實(shí)踐經(jīng)歷，對(duì)涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定的特點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行分析梳理，同時(shí)提出應(yīng)對(duì)的建議與思路。

一、價(jià)格認(rèn)定的追溯性特點(diǎn)

一般房地產(chǎn)估價(jià)通常是對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析和測(cè)算，反映的是價(jià)格評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的一種判斷。涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定則是為司法部門查辦案件服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的認(rèn)定往往帶有追溯性和回顧性，即需要認(rèn)定該房地產(chǎn)若干年甚至十余年前某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定（估價(jià)）的主要技術(shù)路線和方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。最常用的比較法（又稱市場(chǎng)比較法），在對(duì)所收集、選取的成交案例和認(rèn)定標(biāo)的進(jìn)行比較和修正時(shí)，需要在基于還原價(jià)格認(rèn)定基準(zhǔn)日（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)）房地產(chǎn)狀況的基礎(chǔ)上進(jìn)行各項(xiàng)指標(biāo)參數(shù)的技術(shù)修正。如果時(shí)間跨度較大，由于城市建設(shè)的飛速發(fā)展，一些與房地產(chǎn)價(jià)格密切相關(guān)的區(qū)位因素，如當(dāng)時(shí)的道路、交通、環(huán)境、公共設(shè)施、配套服務(wù)等信息資料將難以收集齊全，則無法準(zhǔn)確還原當(dāng)時(shí)狀況，往往會(huì)給指標(biāo)參數(shù)的調(diào)整帶來困難。

涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定的追溯性特點(diǎn)帶來的認(rèn)定難點(diǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)上表現(xiàn)尤為突出。商鋪等商業(yè)房地產(chǎn)，一方面由于其投資屬性，買賣成交的案例通常較少，比較案例的搜集往往需要跨板塊、跨區(qū)域進(jìn)行分析和選取，另一方面其價(jià)格與經(jīng)營(yíng)環(huán)境等商業(yè)屬性緊密相關(guān)。如何尋找合適的可比案例，并且客觀準(zhǔn)確地把握不同商鋪之間經(jīng)營(yíng)環(huán)境的差異，成為商鋪房產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定的關(guān)鍵。筆者2017年辦理了一件涉案商鋪房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定，標(biāo)的位于浦東新區(qū)聯(lián)洋板塊，委托方要求認(rèn)定價(jià)格基準(zhǔn)日為2012年5月的市場(chǎng)價(jià)格，價(jià)值時(shí)點(diǎn)距受理之時(shí)已逾五年。該板塊比鄰世紀(jì)公園和區(qū)政府，憑借較為優(yōu)越的地理位置，經(jīng)過近年來的建設(shè)發(fā)展和大量房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，已經(jīng)成為浦東規(guī)模較大、較為成熟的居住區(qū)域。筆者現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，該商鋪周邊生活配套條件成熟，交通便利，人流充分。然而經(jīng)調(diào)查，基準(zhǔn)日前后該商鋪所在小區(qū)尚處于建成階段，公共配套、人氣等遠(yuǎn)不如勘驗(yàn)時(shí)所掌握的狀況。由于商鋪的投資屬性，其成交案例一般都比較少，最終通過擴(kuò)大可比實(shí)例的范圍搜集選取到周邊地區(qū)沿街商鋪的成交案例作為比較實(shí)例。但對(duì)于商鋪房地產(chǎn)而言，除道路、交通、環(huán)境、公共設(shè)施等一般意義上的區(qū)域因素會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響外，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、聚集度、人流量、商業(yè)氛圍、未來規(guī)劃等營(yíng)商因素也會(huì)對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生巨大影響。由于時(shí)光變遷，比較案例和認(rèn)定標(biāo)的當(dāng)時(shí)的具體狀況已無法復(fù)原，給各項(xiàng)比較因素指標(biāo)的調(diào)整帶來了巨大的困難和不確定性。因此，在用比較法對(duì)涉案房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定時(shí)，應(yīng)充分重視其追溯性所帶來的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)狀況無法還原而導(dǎo)致的指標(biāo)調(diào)整問題。價(jià)格認(rèn)定人員應(yīng)盡量減少主觀判斷，盡可能通過走訪調(diào)查、歷史資料查詢等方式，客觀還原基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)商業(yè)繁華度的狀況。必要時(shí)，還可通過不相一致假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)等假設(shè)條件的設(shè)置，消除比較參數(shù)指標(biāo)的不確定性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響。

二、案情相關(guān)性特點(diǎn)

涉案價(jià)格認(rèn)定是由某一特定案件而引發(fā)的價(jià)格認(rèn)定工作，往往同案件的性質(zhì)、案情有著密切的聯(lián)系。筆者經(jīng)辦的大量涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定工作中不乏由于案情特殊直接影響價(jià)格認(rèn)定工作思路和技術(shù)路線而導(dǎo)致價(jià)格認(rèn)定結(jié)論不同的情況。

2015年筆者受市檢察院委托受理一起涉及職務(wù)犯罪的房產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定。因該案的當(dāng)事人為某局級(jí)干部，而相關(guān)涉事企業(yè)為國內(nèi)某著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該案一經(jīng)媒體報(bào)道，引來社會(huì)廣泛關(guān)注。認(rèn)定標(biāo)的為位于松江區(qū)某別墅小區(qū)的兩幢獨(dú)立別墅房地產(chǎn)，檢察機(jī)關(guān)根據(jù)購房合同確定價(jià)格基準(zhǔn)日和有關(guān)認(rèn)定要求，筆者帶領(lǐng)工作小組完成了有關(guān)價(jià)格認(rèn)定工作，最終即將提交認(rèn)定結(jié)論時(shí)，在一次與辦案檢察官的溝通交流中，對(duì)方提及當(dāng)事人曾于價(jià)格基準(zhǔn)日（簽訂購房合同之日）前若干月，向開發(fā)商支付過一筆購房意向金，但沒有書面的協(xié)議。辦案同志詢問他們所掌握的這一情況是否會(huì)對(duì)價(jià)格認(rèn)定產(chǎn)生影響。這一案情即刻引起筆者的注意，《合同法》和《民法通則》中有規(guī)定：沒有按照法定或者約定訂立書面合同的，一方已履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，合同即有效成立。因此，該事件中雙方雖無書面協(xié)議，但當(dāng)事人實(shí)際支付定金的行為構(gòu)成事實(shí)約定，應(yīng)當(dāng)具有法律效力。涉案價(jià)格認(rèn)定中對(duì)于認(rèn)定標(biāo)的基準(zhǔn)日的確定通常采用案件的發(fā)生時(shí)間。對(duì)本案而言，這一重要案情可能造成對(duì)價(jià)格基準(zhǔn)日的不同認(rèn)定。價(jià)格是隨時(shí)間波動(dòng)的，房地產(chǎn)由于其特殊屬性，價(jià)格動(dòng)態(tài)波動(dòng)尤為明顯，甚至在受到政策、金融、股市等外部因素影響時(shí)，短期內(nèi)價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)劇烈波動(dòng)。最后出于謹(jǐn)慎和公平公正考慮，筆者對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)出具了兩個(gè)對(duì)應(yīng)不同基準(zhǔn)日的價(jià)格認(rèn)定結(jié)論，以供檢察院和法院在后續(xù)的司法程序中判定與使用。在上述價(jià)格認(rèn)定中，除了基準(zhǔn)日不同導(dǎo)致價(jià)格結(jié)論差異較大外，該起價(jià)格認(rèn)定案件所隱含的更深層次意義則是司法謙抑原則的體現(xiàn)，即存疑利益歸于被告，或者說存疑時(shí)有利于被告的處理原則。此案開庭前辦案檢察官曾與筆者溝通，因案件社會(huì)影響較大，當(dāng)事人也聘請(qǐng)了知名律師，需做好出庭質(zhì)證的準(zhǔn)備。而在后來庭審中，因價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)出具的認(rèn)定結(jié)論書充分考慮了案情的特殊性，客觀公正地為涉案房產(chǎn)提供了基于兩個(gè)時(shí)點(diǎn)的兩份價(jià)格認(rèn)定結(jié)論，當(dāng)事人及其律師對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格均表示無異議，因而法院未要求價(jià)格認(rèn)定人員出庭。從中可見，由于價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)的專業(yè)精神、法制思維以及對(duì)細(xì)節(jié)充分留意的審慎工作態(tài)度和責(zé)任意識(shí)，為辦案機(jī)關(guān)爭(zhēng)取了主動(dòng)性，也避免了在后續(xù)的公訴、庭審環(huán)節(jié)可能發(fā)生的當(dāng)事人質(zhì)疑或不服。

三、房地產(chǎn)政策、法規(guī)的適用性問題

涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定往往要求對(duì)過去某一時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定，而實(shí)際認(rèn)定工作卻是立足于當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)。由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)各方面的發(fā)展，很多政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范為了與時(shí)代發(fā)展相適應(yīng)，都在不斷地更新與調(diào)整。尤其是中國的房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了從二十世紀(jì)末開始的高速發(fā)展，相關(guān)的法規(guī)、政策已數(shù)度更新。對(duì)于某一特定的涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定，是執(zhí)行當(dāng)時(shí)即基準(zhǔn)日時(shí)的政策、規(guī)范，還是按目前最新公布的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，這實(shí)質(zhì)上是依據(jù)適用性問題，也是涉案價(jià)格認(rèn)定的特殊性所帶來的問題。對(duì)此，業(yè)內(nèi)尚有不同意見。筆者認(rèn)為，對(duì)于此問題應(yīng)區(qū)分對(duì)待，應(yīng)把公平性和合理性作為考量的原則。

對(duì)于技術(shù)規(guī)范性文件，如估價(jià)規(guī)范、征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范、補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)規(guī)范等，其制定和更新是為了更為規(guī)范、科學(xué)地指導(dǎo)技術(shù)操作層面進(jìn)行操作。涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定在專業(yè)知識(shí)上也應(yīng)保持技術(shù)更新，因此應(yīng)與其保持同步。而對(duì)于政策性、規(guī)定性文件，如征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、樓層朝向修正標(biāo)準(zhǔn)等，其反映的是某一時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展?fàn)顩r，且一般隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展會(huì)不斷調(diào)整，與之相適應(yīng)。涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定旨在揭示基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的客觀價(jià)格水平，應(yīng)立足于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境，因而落實(shí)到具體參數(shù)指標(biāo)的測(cè)算上，使用當(dāng)時(shí)的政策和標(biāo)準(zhǔn)更具公平性。

四、涉案保密性帶來的勘驗(yàn)難點(diǎn)

現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)是房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定程序中的重要環(huán)節(jié)，通過現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)可以使價(jià)格認(rèn)定人員獲得關(guān)于標(biāo)的房地產(chǎn)準(zhǔn)確完整的信息。涉案房地產(chǎn)有些因?yàn)榭陀^原因無法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘驗(yàn)，有些則因尚處于紀(jì)檢監(jiān)察調(diào)查階段，出于保密的需要不能進(jìn)入實(shí)地進(jìn)行勘驗(yàn)。這導(dǎo)致了價(jià)格認(rèn)定人員無法全面掌握標(biāo)的房地產(chǎn)的內(nèi)部狀況，如：房型、朝向、裝修標(biāo)準(zhǔn)等以及建筑物公用設(shè)施、公共部位的狀況，如戶數(shù)、電梯數(shù)量、安防消防設(shè)施、公共部位裝修等，在使用相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定方法時(shí)，會(huì)造成技術(shù)參數(shù)不確定、依據(jù)不足等方面的問題。對(duì)此，應(yīng)與委托機(jī)關(guān)充分溝通，盡量取得當(dāng)事人或有關(guān)方面的配合，為現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)工作提供便利。如遇到確實(shí)無法勘驗(yàn)的情況，價(jià)格認(rèn)定人員可向物業(yè)公司、房產(chǎn)中介等調(diào)查有關(guān)情況，并在報(bào)告中將價(jià)格認(rèn)定過程中的特殊情況予以充分披露。

綜上分析，涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定應(yīng)基于與案件相關(guān)的各種情況，不同于一般的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。筆者認(rèn)為，做好涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定工作，應(yīng)對(duì)以下幾方面予以重視：一是加強(qiáng)數(shù)據(jù)和信息的積累，涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定主要為追溯性價(jià)格認(rèn)定，對(duì)以往數(shù)據(jù)的查詢和使用顯得尤為重要。要多渠道進(jìn)行數(shù)據(jù)、信息積累，建立或購買信息化平臺(tái)，建立成交案例、價(jià)格走勢(shì)、調(diào)控政策、價(jià)格認(rèn)定案例等數(shù)據(jù)庫，充分利用大數(shù)據(jù)分析協(xié)助進(jìn)行涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定。二是重視法律法規(guī)的學(xué)習(xí)與運(yùn)用，將合法性作為涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定的前置條件和根本原則。合法性既包括涉案標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定清晰，權(quán)屬不存瑕疵，又包括價(jià)格認(rèn)定工作思路必須體現(xiàn)法治意識(shí)和依法認(rèn)定思維。三是謹(jǐn)慎的假設(shè)、必要的限制以及特殊的情況說明，這些可以使涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定過程中的分析測(cè)算依據(jù)具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，使之在邏輯上形成完整的價(jià)格鏈，從而有效規(guī)避工作風(fēng)險(xiǎn)。

涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定兼具房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)性、技術(shù)性及司法服務(wù)工作的嚴(yán)肅性和復(fù)雜性，因此更需要嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的精神和依法認(rèn)定的法治思維。在黨的十九大精神的指引下，在以審判為中心的刑事訴訟制度改革背景下，價(jià)格認(rèn)定人員要不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)、保持知識(shí)更新、提高專業(yè)技能，以自覺適應(yīng)新時(shí)期對(duì)涉案房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)定工作的要求，為全面依法治國戰(zhàn)略的實(shí)施和反腐敗工作發(fā)揮應(yīng)有的作用。