住房補(bǔ)貼及廉租房對(duì)住房經(jīng)濟(jì)的影響

劉 燦

一、從區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)分析房?jī)r(jià)上漲

住房做為中國(guó)民眾一生都在關(guān)注的問(wèn)題，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，越來(lái)越引起國(guó)家的重視，相繼出臺(tái)了各項(xiàng)政策，如經(jīng)濟(jì)適用房、保障房、廉租房等對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們：一個(gè)地方相對(duì)發(fā)達(dá)是由于這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)先進(jìn)，高校集中、人口密度大，對(duì)于住宅的需求量也巨大，以筆者所居住的城市為例：以前河?xùn)|地區(qū)是老城區(qū)，交通相對(duì)便利，所以河?xùn)|地區(qū)是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)，人口比較集中，河西地區(qū)由于地勢(shì)較低，以前只要一發(fā)大水就被淹，所以人口稀少，河西的房?jī)r(jià)也一直比河?xùn)|低。隨著近10年河道的治理，河西水淹問(wèn)題得到了解決，加上河西高校集中，又相繼建立了幾個(gè)高新開(kāi)發(fā)區(qū)，技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)也多設(shè)在河西，各種醫(yī)療及服務(wù)配套設(shè)施（如大型商場(chǎng)、超市）也多了起來(lái)，河西新開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，現(xiàn)在與河?xùn)|相比，房?jī)r(jià)勢(shì)均力敵。區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)做為經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論補(bǔ)充，對(duì)房?jī)r(jià)受哪些因素影響，做了理論上的分析，同時(shí)也對(duì)房?jī)r(jià)補(bǔ)貼及廉租房對(duì)住房經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)了分析和探討。

二、住房的是一種特殊的商品

住房是固定的，不可移動(dòng)的，因此住房的位置成為住房的一個(gè)重要特征。住房購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)住房的同時(shí)也選擇了居住位置。一個(gè)顯著的區(qū)位特征是可達(dá)性，即不同地點(diǎn)對(duì)于工作、購(gòu)物和娛樂(lè)的可達(dá)性的差異。另一個(gè)特征是對(duì)地方服務(wù)的擁有，不同的地方政府征收不同的稅，并提供不同的公共服務(wù)（教育、醫(yī)療、消防和警力等）。第三個(gè)特征是環(huán)境治理，不同地點(diǎn)的空氣質(zhì)量和噪音水平（來(lái)自汽車(chē)、卡車(chē)、飛機(jī)等）不同。最后一個(gè)區(qū)域特征是鄰里的外部狀況。領(lǐng)近地區(qū)的外部環(huán)境的良好改觀對(duì)于周?chē)淖》慨a(chǎn)生了溢出效益（提高了市場(chǎng)價(jià)值）。

住房由于使用期限長(zhǎng)，一般是70年，做為家庭中的大宗消費(fèi)，一般都需要滿(mǎn)足家庭成員的各種需求，如人多的家庭，住房面積要大，沒(méi)有成家或是沒(méi)有小孩的，住房面積只要適用就行。對(duì)同不同層次的家庭對(duì)于住房的需求也有差別，中高工資收入、文化水平人群，對(duì)于居住地的環(huán)境，周?chē)巳旱乃刭|(zhì)、小區(qū)安全性、綠化率要求較高，低收入、文化水平人群對(duì)于房?jī)r(jià)的敏感度較高，房?jī)r(jià)成為購(gòu)房的首先考慮條件。

三、住宅政策對(duì)于住宅需求的影響

任何城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，其住宅行業(yè)的發(fā)展都體現(xiàn)了城市政府的行為。在住宅開(kāi)發(fā)前期，由于土地是國(guó)家一種重要的資源，政府對(duì)土地的批準(zhǔn)、利用、規(guī)劃和交易都有嚴(yán)格的控制，為鼓勵(lì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展，政府可以降低銀行的人個(gè)貸款利率和放松對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商的貸款條件，促進(jìn)住宅逍消費(fèi)和投資。為協(xié)調(diào)整個(gè)城市的利益，政府會(huì)向低收入群體提供經(jīng)濟(jì)適用房，向最低收入群體提供廉租房等。當(dāng)住宅市場(chǎng)機(jī)制不能通過(guò)自我調(diào)整而達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)，政府將通過(guò)必要的宏觀調(diào)控手段進(jìn)行干預(yù)。因此，同一般的商品市場(chǎng)相比，政府對(duì)住宅市場(chǎng)的干預(yù)性較強(qiáng)。

成功的住房政策有兩個(gè)基本原則：一個(gè)是住房政策應(yīng)該有利于低收入家庭；二是對(duì)中等收入家庭提供不同風(fēng)格的住房。市政當(dāng)局可以通過(guò)供給政策和需求政策來(lái)達(dá)到對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的目的。供給政策主要是降低修建和更新住房的成本，而需求政策則是轉(zhuǎn)移收入，以使某些階層能夠在住房方面消費(fèi)更多。

目前，市政主要采用：

1.建筑補(bǔ)貼：通過(guò)對(duì)中等收入家庭所建的住房實(shí)行補(bǔ)貼，從而對(duì)低收入家庭產(chǎn)生影響。假設(shè)城市對(duì)新的中等質(zhì)量的住房進(jìn)行補(bǔ)貼，從而提高了在每一價(jià)格水平上的供應(yīng)量，因?yàn)楣┙o量超過(guò)了需求量，中等質(zhì)量住房的價(jià)格下降。這會(huì)產(chǎn)生兩種效應(yīng)：一種是需求效應(yīng)，中等質(zhì)量住房相對(duì)價(jià)格的下降提高了需求量，一些家庭從對(duì)低質(zhì)量住房的需求轉(zhuǎn)向?qū)^高質(zhì)量住房的需求，二是供給效應(yīng)，隨著中等質(zhì)量住房?jī)r(jià)格的下降，一些家庭把住房降級(jí)為更有利可圖的低質(zhì)量住房，中等質(zhì)量住房的供給下降。在均衡時(shí)，補(bǔ)貼提高了中等質(zhì)量住房的數(shù)量，降低了價(jià)格。中等質(zhì)量住房市場(chǎng)的改變使得低質(zhì)量住房子市場(chǎng)產(chǎn)生了兩種類(lèi)型的變化：一是替代效應(yīng)，隨著低質(zhì)量住房的消費(fèi)者轉(zhuǎn)向消費(fèi)中等質(zhì)量的住房，低質(zhì)量住房的需求會(huì)減少，因?yàn)檫@兩種類(lèi)型的住房是可替代的，中等質(zhì)量住房?jī)r(jià)格的下降降低了對(duì)低質(zhì)量住房的需求；二是過(guò)濾效應(yīng)，從中等質(zhì)量的住房到低質(zhì)量住房的降級(jí)，從而使低質(zhì)量住房的需求和價(jià)格都下降。

2.住房補(bǔ)貼：是指向貧困住戶(hù)的自用住房提供補(bǔ)貼，因而可能擴(kuò)大住房需求。住房補(bǔ)貼是西方國(guó)家常用的一種住房政策。好處是能保證住房專(zhuān)用補(bǔ)貼的確用于住房，但有時(shí)其效應(yīng)可能不明顯，因?yàn)樨毨Ъ彝ゲ粌H住房條件不好，而且在飲食和穿戴方面的條件也不好，故他們更希望得到?jīng)]有規(guī)定用途的補(bǔ)助金，允許他們買(mǎi)需要的東西，而不一定是住房。所以現(xiàn)在這種方式一般是由政府把住房補(bǔ)貼付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而不是給到購(gòu)房者，這樣可以避免把住房補(bǔ)貼挪作他用。

以長(zhǎng)沙情況來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房、住房補(bǔ)貼政策從20世紀(jì)90年代左右開(kāi)始實(shí)行，大部份低收入人群都用這筆錢(qián)買(mǎi)了第一套房子（在政府規(guī)定可購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房和享受住房補(bǔ)貼的樓盤(pán)使用，當(dāng)時(shí)這些樓盤(pán)所在的區(qū)域遠(yuǎn)離市區(qū)，交通各方面都不發(fā)達(dá)）。在經(jīng)濟(jì)條件改善后，原低收入人群將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)為商品房，可以做為二手房交易。

拿了住房補(bǔ)貼的人在第一套住了幾年后，又購(gòu)買(mǎi)了改善性住房。經(jīng)濟(jì)適用房、住房補(bǔ)貼政策確實(shí)對(duì)于降低房?jī)r(jià)，讓低收入家庭能夠買(mǎi)得起第一套房起了很大的作用，低品質(zhì)的房子在市場(chǎng)上的占有率也提高，2014-2015年高價(jià)格、高品質(zhì)的房子在市場(chǎng)上得不到追捧，價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，數(shù)量也減少。

四、政府在保障房、廉租房中遇到的困難，應(yīng)該將住宅的市場(chǎng)性和非市場(chǎng)性分離

隨著政府保障房、廉租房政策的推進(jìn)，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)、解決民生起了積極的作用。但是政府的壓力巨大，政府要花很大的精力在籌集資金、審核廉租房人員信息等方面，還要建立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)運(yùn)作廉租房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，這中間消耗的人力、物力、財(cái)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)保障房、廉租房的收入，導(dǎo)致政府財(cái)政的入不敷出，政府下面全資企業(yè)采取了各種各樣的融資方式，如銀行信貸融資、委托貸款、發(fā)行債券等，由于受資本市場(chǎng)發(fā)育水平和國(guó)內(nèi)投資管理法律的限制，產(chǎn)業(yè)投資基金融資方式在我國(guó)還沒(méi)有完全開(kāi)展起來(lái)。

由于保障房、廉租房具有公益性，如果僅有市場(chǎng)調(diào)節(jié)，將導(dǎo)致其供給不足，因而需要政府或財(cái)政的投入。壟斷意味著非競(jìng)爭(zhēng)，它損害經(jīng)濟(jì)效率進(jìn)而損害社會(huì)福利，為此壟斷性活動(dòng)必須受到政府的管制。正因?yàn)檫@樣，公益性與壟斷性的特點(diǎn)決定了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和投資具有“非市場(chǎng)性”的特點(diǎn)。收費(fèi)性與競(jìng)爭(zhēng)性的存在，則又決定了住宅的建設(shè)和投資是市場(chǎng)性的，即它的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)應(yīng)采用市場(chǎng)手段。由此可見(jiàn)，住宅本身具有市場(chǎng)性和非市場(chǎng)性的兩重性。就一項(xiàng)具體的住宅建設(shè)而言，關(guān)鍵之處在于市場(chǎng)性和非市場(chǎng)性中哪一方處于主導(dǎo)地位。