住房政策及貨幣補(bǔ)貼原理分析

周強(qiáng)

【摘要】補(bǔ)貼政策作為一種常用經(jīng)濟(jì)手段，可以被政府用來實(shí)現(xiàn)特定政策目標(biāo)。但是，不同的具體補(bǔ)貼措施有不同的效果。補(bǔ)貼政策使用錯誤，則不但達(dá)不到政策目標(biāo)，還會造成無謂損失。文章從消費(fèi)者效用的角度，對各種住房補(bǔ)貼政策的歷史效果研究著手，運(yùn)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行數(shù)學(xué)分析，對各種房屋補(bǔ)貼政策進(jìn)行量化分析，并提出政策建議。

【關(guān)鍵詞】住房補(bǔ)貼 庫恩塔克定理 直接補(bǔ)貼 比例補(bǔ)貼 定向補(bǔ)貼

【中圖分類號】F284 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

相關(guān)文獻(xiàn)綜述

補(bǔ)貼政策通過提供貨幣或非貨幣補(bǔ)助，在消費(fèi)者需求不足或生產(chǎn)者供給“瓶頸”時(shí)，保護(hù)特定的產(chǎn)業(yè)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)，或保障特定的消費(fèi)人群的消費(fèi)行為。不同國家，不同時(shí)期，針對不同的人群有不同措施。以住房補(bǔ)貼為例，由于住房問題關(guān)系社會穩(wěn)定，世界各國都對低收入群體有各種各樣的住房補(bǔ)貼。房地產(chǎn)由于其數(shù)額大，供應(yīng)有限，流通慢等特點(diǎn)，經(jīng)常出現(xiàn)市場失靈。所以各國政府都積極干預(yù)。

Aaron 與von Furstenberg（1971）的研究成果表明，如果假定的個人消費(fèi)函數(shù)只有兩個變量，即住房消費(fèi)和其他商品，那么對消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)貼會促進(jìn)房屋消費(fèi)。How enstine（1975）認(rèn)為住房補(bǔ)貼是政府除了“公屋”政策外的一個有效補(bǔ)充。陳杰（2005）對瑞典的住房補(bǔ)貼政策進(jìn)行了研究， 指出住房補(bǔ)貼具有消費(fèi)中的替代效應(yīng)，會對居民房屋選擇產(chǎn)生影響。Kemp（2006）研究了英國的新型住房補(bǔ)貼，即現(xiàn)金發(fā)放制中住房補(bǔ)貼被用于非住房消費(fèi)。

對不同住房補(bǔ)貼方式的效果差異的研究有很多。Kristo f （1973），Weaver（1975） ，Khadduri與Struyk（1982）對美國住房與城鄉(xiāng)規(guī)劃部的住房補(bǔ)貼政策進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)住房補(bǔ)貼的效果受到發(fā)放方式的影響。Steele（1998）對加拿大若干地區(qū)的住房補(bǔ)貼研究顯示，福利性住房補(bǔ)貼存在天然缺陷， 而標(biāo)準(zhǔn)的收入補(bǔ)充津貼的政策效果優(yōu)于前者。①

孫冰，劉洪玉等（2005）對中低收入家族住房補(bǔ)貼效果研究表明，對生產(chǎn)者進(jìn)行補(bǔ)貼的福利損失高于對消費(fèi)者的補(bǔ)貼。周蕾（2010）對上海廉租房貨幣配租政策進(jìn)行了logistic分析，得出結(jié)論，人均住宅面積越小的住戶越傾向于用補(bǔ)貼租房，未來越想購房者越不想把租金用于租房。而對是否把補(bǔ)貼用于房屋影響最大的變量是人均收入。

現(xiàn)實(shí)中的住房補(bǔ)貼政策

第一，公共住宅政策。即政府主持興建的低價(jià)房，主要向低收入群體供價(jià)，需要一定的資質(zhì)（收入低于某一標(biāo)準(zhǔn)）方可購買。而居住滿一定年限后，有的需要返還給政府，有的則不需要。這種政策可以控制住宅市場價(jià)格，同時(shí)擴(kuò)大住宅總供給量，維系整個房地產(chǎn)的健康發(fā)展，不至于大起大落。一般歐洲國家公共住宅占比約為40%～60%；亞洲國家如日本、新加坡此比例為50%左右?！肮荨钡臏?zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)各國不同。如新加坡房屋發(fā)展局規(guī)定了可以享受公屋的家庭月收入標(biāo)準(zhǔn)，和公屋面積標(biāo)準(zhǔn)。家庭月總收入小于5000新元的家庭可以購買一套公屋，居住期滿須歸還給政府，或者再次估價(jià)再次贖買居住年限。依據(jù)不同地段和單元面積，公屋按照一定的分級明確政府出資補(bǔ)貼的比例，超過一定規(guī)格則沒有補(bǔ)貼，還要加征稅收。對于高收入家庭，則沒有政府補(bǔ)貼。

第二，直接住房補(bǔ)貼。主要分為兩種，即人頭補(bǔ)貼和住房實(shí)體補(bǔ)貼。人頭補(bǔ)貼即按人數(shù)給予一定補(bǔ)貼。由于其簡單易行，逐漸被越來越多的政府采納。住房實(shí)體補(bǔ)貼是對建房、買房和租房進(jìn)行專項(xiàng)傾向補(bǔ)貼。實(shí)體補(bǔ)貼之前必須制訂居民最低住房標(biāo)準(zhǔn)，繼而確定達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)過程中居民付出的住房費(fèi)用占家庭總開支的比例。政府對實(shí)際住房費(fèi)用超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分給予補(bǔ)貼。實(shí)體補(bǔ)貼總體上采取收入倒掛制，家庭總收入越低補(bǔ)貼越多。研究表明實(shí)體補(bǔ)貼對中低收入家庭的住房消費(fèi)起到了明顯的擴(kuò)大作用。但由于這一政策涉及精確統(tǒng)計(jì)家庭收入，成本較高。所以許多國家都在逐漸減少實(shí)體補(bǔ)貼，轉(zhuǎn)而保留人頭補(bǔ)貼。

瑞典主要實(shí)行人頭補(bǔ)貼，針對兩類人群，退休人員和低收入，多子女家庭。補(bǔ)貼費(fèi)用由國家和地方分比例承擔(dān)。新加坡以實(shí)體補(bǔ)貼為主。政府于1960年代開始實(shí)施“居者有其屋”計(jì)劃，如今大多數(shù)（超過85%）的國民生活在政府建造的房子中，即“組屋”。這其中有95%的居民擁有組屋的產(chǎn)權(quán)，剩下5%的人則以租賃方式居住。②

法國實(shí)行人頭補(bǔ)貼和實(shí)體補(bǔ)貼相結(jié)合的政策，對低收入家庭房租超過其總收入20%～30%時(shí)，承租人可向國家申請房租補(bǔ)貼。同時(shí)政府資助非盈利性房企建造公屋，房企每年向政府提交建房數(shù)量計(jì)劃，并提交經(jīng)費(fèi)預(yù)算，經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)后，由國家提供長期低息貸款。貸款年限為25年～30年，可貸款額一般占建房預(yù)算的50%～60%。③

英國的住房補(bǔ)貼政策通常由地方政府自行決定，常見的住房補(bǔ)貼有租房補(bǔ)貼和購房補(bǔ)貼。在政府的專門部門對申請人的經(jīng)濟(jì)狀況和住房狀況進(jìn)行全面評估后，給出補(bǔ)貼的等級和具體數(shù)額。

美國是住房政策比較多樣的國家，也是居民住房水平最高的國家之一。主要有政府廉租房，住房券補(bǔ)貼等。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中的住房補(bǔ)貼政策在美國全部實(shí)施過。美國在2010財(cái)年直接補(bǔ)貼金額達(dá)到500億美金規(guī)模，此外還實(shí)行了若干家庭住房稅收減免計(jì)劃。在補(bǔ)貼政策的接受方，以補(bǔ)貼的對象劃分可分為對建設(shè)方的補(bǔ)貼和對消費(fèi)者（租房家庭）的補(bǔ)貼。美國主要的房屋補(bǔ)貼形式有：直接向低收入家庭發(fā)放住房補(bǔ)貼，用國家提供的低息貸款建造老年人和殘疾人公寓，政府向私人租賃住房，再分租給低收入家庭，地方政府發(fā)放免稅債券籌集建房資金，聯(lián)邦政府對償還進(jìn)行擔(dān)保。美國的住房補(bǔ)貼一般占財(cái)政撥款的2.5%左右。④

而在中國一般采取實(shí)物補(bǔ)貼的保障房，廉租房政策，其優(yōu)點(diǎn)在于避免了直接發(fā)放貨幣中的交易成本，以及不同收入標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取補(bǔ)貼多少的不同引起的潛在矛盾。由政府控制保障房和廉租房的承建到最后的分配，政府只需核準(zhǔn)申請人標(biāo)準(zhǔn)，合格者即有資格以優(yōu)惠價(jià)購買或租住。缺陷在于尋租空間的存在，監(jiān)督的不透明導(dǎo)致真正有需要的人買不到或租不到，而由不符合要求的人拿到了購房資格，再投入市場轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租。完全扭曲了政策的初衷。同時(shí)由于中國的土地政策，政府隨建保障房無利可圖，積極性不高，也導(dǎo)致保障房沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

貨幣補(bǔ)貼政策的微觀原理

實(shí)物補(bǔ)貼政策直接給予受助人特定住房，或收取少量租金。這一方式的優(yōu)點(diǎn)是直接，能夠達(dá)到所預(yù)期效果，減少政策被扭曲。但缺點(diǎn)是政府興建或由私人興建政府承租廉價(jià)房，成本高，不靈活，效率低。有尋租的風(fēng)險(xiǎn)。而貨幣補(bǔ)貼政策實(shí)行成本最低，政府不用專門興建房屋，可充分利用市場現(xiàn)有房屋，補(bǔ)貼程度可靈活掌握，受助人選擇余地大，福利程度高。

所有的貨幣補(bǔ)貼大致可分為三種：直接補(bǔ)貼，定向補(bǔ)貼，比例補(bǔ)貼三種。下面將就每個補(bǔ)貼闡述其模型和微觀原理，并與實(shí)際前人研究成果作對照，同時(shí)對我國的住房補(bǔ)貼政策作出評價(jià)和建議。

第一，無補(bǔ)貼下的消費(fèi)者的最優(yōu)消費(fèi)和福利。無補(bǔ)貼下的消費(fèi)者效用曲線是典型的二元商品消費(fèi)者無差異曲線。房屋消費(fèi)的最優(yōu)點(diǎn)可由一般商品的效用曲線和消費(fèi)者無差異曲線構(gòu)成。一類是房屋x1，一類是其它生活資料x2。預(yù)算約束為C，價(jià)格單位標(biāo)準(zhǔn)化。以消費(fèi)者效用函數(shù)U=x12 x2為例可得，2x2=x1即其它物品消費(fèi)量是房屋消費(fèi)量（標(biāo)準(zhǔn)單位）的兩倍。消費(fèi)者效用為4C3/27。這里的價(jià)格和消費(fèi)量將作為標(biāo)準(zhǔn)與以下不同住房補(bǔ)貼政策的效果作比較，并且均以P為1的單位為標(biāo)準(zhǔn)。以此來說明不同形式貨幣補(bǔ)貼的不同效果。

第二，直接無限制貨幣補(bǔ)貼。直接貨幣補(bǔ)貼即直接發(fā)放給特定消費(fèi)者一定的貨幣讓消費(fèi)者自由使用（不限于購買住房）。這種情況下，消費(fèi)者的約束條件在橫軸和縱軸方向各移動a單位，新的預(yù)算約束線與原預(yù)算約束線平行。新的無差異曲線U1交新的約束線于e1。根據(jù)效用函數(shù)和新的約束條件，可算出增加的住房消費(fèi)是多少。假設(shè)預(yù)算線斜率不變，只有約束條件增加了a，采用上例中同一個效用函數(shù)，可直接得出消費(fèi)者效用變?yōu)?（C+a）3/27。由此可見，這種補(bǔ)貼增大了消費(fèi)者效用，并且從后面的結(jié)果可以看出，這種補(bǔ)貼增加的消費(fèi)者福利是最大的，但是，增加的住房消費(fèi)并不明顯。因?yàn)?，消費(fèi)者會用這種不限明用途的補(bǔ)貼去購買最佳的商品組合而不是同一種商品。根據(jù)消費(fèi)者效用原理，一般商品的邊際替代率不可能為0，所以可以得知兩種商品的組合的效用一定大于單純某一種商品的消費(fèi)增加。

第三，定向補(bǔ)貼。直接的貨幣補(bǔ)貼政策在各國歷史上都曾經(jīng)實(shí)行過短暫的一段時(shí)期，各國政府迅速發(fā)現(xiàn)，這種補(bǔ)貼并不能達(dá)到他們預(yù)期的增加住房消費(fèi)（福利）的效果。因?yàn)閷τ谑苤藖碚f，購買其它商品所增加的福利要大于拿著補(bǔ)貼單純改善住宅。所以瑞典，荷蘭，法國，日本，美國，新加坡都出臺了定向購房補(bǔ)貼。各國政策大同小異，即給予一定的?？钯徺I指定的住房。即在某一用途上補(bǔ)貼消費(fèi)者。本文中設(shè)定模型如下：在住房消費(fèi)上補(bǔ)貼消費(fèi)者a個單位（實(shí)際中一般用住房券的形式發(fā)放，只能用于住房）。則由于其它物品消費(fèi)不變，而其它物品與房屋的價(jià)格保持不變，幫預(yù)算線斜率保持不變。縱軸截距處向右延伸a個單位。由于總效用提升，新的無差異曲線與新的預(yù)算約束線交于e2點(diǎn)。是否有角點(diǎn)解要視無差異曲線的函數(shù)而定。

一是，在沒有角點(diǎn)解，無差異曲線與補(bǔ)貼約束線上界不相交時(shí)。與自由貨幣補(bǔ)貼效果完全一樣。二是，如果無差異曲線與補(bǔ)貼約束線上界，即X1=C時(shí)相切，與無差異曲線的凸性質(zhì)不符。所以，定向定額補(bǔ)貼與直接貨幣補(bǔ)貼效果無差別。而定向補(bǔ)貼有監(jiān)管成本，所以總體效率不如直接貨幣補(bǔ)貼。

這種政策在中國也曾經(jīng)出臺，不僅有住房，還有其他定向補(bǔ)貼如農(nóng)產(chǎn)品，家用電器等。對消費(fèi)者來說，如果這些物品是必需品，則實(shí)際補(bǔ)貼效果與“直接發(fā)錢”沒有區(qū)別。通俗的說，補(bǔ)貼了消費(fèi)者在這方面的本來就計(jì)劃的消費(fèi)，與給消費(fèi)者一定的金額用于其它消費(fèi)是等效的。所以，這種定向補(bǔ)貼的特殊性不在于消費(fèi)者，而在于商品提供者。政府提供的定向補(bǔ)貼和“消費(fèi)券”一般都指定消費(fèi)商家，例如2008年金融危機(jī)下，中國中央政府和各地方政府發(fā)放了大量的食品消費(fèi)券，用于援助農(nóng)產(chǎn)品銷售。每個大中城市居民都憑身份證領(lǐng)到了20元至50元等。同時(shí)中央還開展了家電下鄉(xiāng)，農(nóng)用車下鄉(xiāng)活動，促進(jìn)工業(yè)品和農(nóng)業(yè)品的交換，挖掘農(nóng)村市場潛力。定向補(bǔ)貼措施必然帶來了“指定商品目錄”這樣事物，如何進(jìn)入這個商品目錄則完全是監(jiān)管機(jī)構(gòu)的評價(jià)。這無疑是在自由市場之外增加了政府干預(yù)，導(dǎo)致了尋租行為，增加了交易成本，一定程度上扭曲了市場。

第四，比例補(bǔ)貼。對補(bǔ)貼政策造成的市場機(jī)制扭曲的一種補(bǔ)償是比例補(bǔ)貼，比例補(bǔ)貼是指對限定方向的消費(fèi)進(jìn)行一定比例的貨幣補(bǔ)助，例如進(jìn)行房屋內(nèi)消費(fèi)，則每消費(fèi)1元政府補(bǔ)助1元，則為1：1補(bǔ)貼。它可以隨著消費(fèi)者本身消費(fèi)意愿的大小而調(diào)整，所以比起定額補(bǔ)貼較少的扭曲了市場意愿。由于比例補(bǔ)貼制根據(jù)消費(fèi)者花在某一方向上的金額再動態(tài)調(diào)整（本例中為1：1的補(bǔ)貼），所以相當(dāng)于改變了兩種物品的價(jià)格比。此類補(bǔ)貼大小依據(jù)的是消費(fèi)者原來的消費(fèi)額，在此例中，消費(fèi)者由原來消費(fèi)x2單位的房屋變成了2x2，總效用提高了一倍。這種補(bǔ)貼的特點(diǎn)在于，在實(shí)際操作必然演化為一種形式：“實(shí)物補(bǔ)償”，即贈送消費(fèi)者原來購買的實(shí)物數(shù)量，在房屋補(bǔ)貼中可以視作“面積補(bǔ)償”。因?yàn)槿绻浴跋M(fèi)券”的形式給予特定商品一定的補(bǔ)貼，必然會擠出消費(fèi)者原本用于購買此類商品的錢，就會導(dǎo)致與定向補(bǔ)貼或直接貨幣補(bǔ)貼一樣的效果，偏離了政府采取此項(xiàng)措施的本。

從上述的理論推導(dǎo)可以得出，從宏觀方面，對私營企業(yè)和個人提供補(bǔ)貼，比政府自己包辦產(chǎn)生的社會福利要高，而對消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)貼，又比對生產(chǎn)者補(bǔ)貼的社會成本要小，對經(jīng)濟(jì)的扭曲程度小。從微觀方面，在對需求方的三種補(bǔ)貼的分析結(jié)果可以看出，直接貨幣補(bǔ)貼與定向補(bǔ)貼效果沒有差別。同時(shí)直接補(bǔ)貼的模型說明結(jié)論與Aaron與von Furstenberg（1971）發(fā)現(xiàn)的住戶補(bǔ)貼促進(jìn)住房消費(fèi)相符，同時(shí)與陳杰發(fā)現(xiàn)住房補(bǔ)貼因?yàn)樘娲?yīng)，對其它商品的消費(fèi)亦有影響的結(jié)論相符。

但定向補(bǔ)貼一般有監(jiān)管用途的成本，所以直接補(bǔ)貼優(yōu)于定向補(bǔ)貼。消費(fèi)者可自由選擇貨幣的分配。我們同樣可以證明，對需求方的補(bǔ)助比對供給方的補(bǔ)助有著更小的福利損失，對經(jīng)濟(jì)的扭曲更小，尋租機(jī)會更小，不易產(chǎn)生腐敗行為。

定向比例補(bǔ)貼的作用是可以調(diào)整消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，使之更多的偏向發(fā)放補(bǔ)貼部門所期望的方向。但效用結(jié)果低于直接補(bǔ)貼的，凈福利損失加大，但它可用于特定目的，如提高某一商品的消費(fèi)量到政府認(rèn)為合適的水平（比如兒童教育），因?yàn)樵谶@些特殊領(lǐng)域可以有外部性的參與，市場局部失靈，不能完全由市場規(guī)律支配。同時(shí)這也證明Khadduri與Struyk（1982）的研究結(jié)論：補(bǔ)貼效果與發(fā)放方式有關(guān)。

本文中模型的一個前提是，使用的效用函數(shù)為U=x12x2。因?yàn)椴煌男в煤瘮?shù)會導(dǎo)致非常不同的效用差異，有可能在某一取值區(qū)間有更大的可能重合，或?qū)е屡R界值的改變。因此必須說明，本文只討論一般理論情況，可以得出直接貨幣補(bǔ)貼是一種較能夠提高消費(fèi)者整體福利的政策選擇。

對中國房屋補(bǔ)貼政策的建議

當(dāng)前中國主要實(shí)行所謂“磚頭”補(bǔ)貼，這是一種對生產(chǎn)者進(jìn)行的補(bǔ)貼。這種補(bǔ)貼既需要對生產(chǎn)者（開發(fā)商）進(jìn)行大量的管理審查，對諸如開發(fā)資質(zhì)，業(yè)績，信譽(yù)度，施工面積，房屋造型等實(shí)施全面，全程監(jiān)控，同時(shí)又要對消費(fèi)者的資質(zhì)加以監(jiān)督和審核。此種辦法成本高昂，尋租機(jī)會多。如央視曾報(bào)道某開發(fā)商在上海，北京開發(fā)承建的經(jīng)濟(jì)適用房面積嚴(yán)重超標(biāo)（規(guī)劃90實(shí)際230），而買房人的收入又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過補(bǔ)貼受眾標(biāo)準(zhǔn)。而當(dāng)今世界面對消費(fèi)者的補(bǔ)貼是大趨勢。優(yōu)勢已如前文所述。

此外，實(shí)際的住房政策也不僅考慮經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和理論上的福利大小，而會更加注重外部性的影響，即所謂“社會效用”。綜合世界各國住房補(bǔ)貼政策的經(jīng)驗(yàn)，在修建集中的公屋的同時(shí)，還必須防止出現(xiàn)“貧民集中化”。由于廉租房通常建在交通不便的偏遠(yuǎn)地段，并且通常是集中建設(shè)一批廉租房，這樣就把大量低收入群體集中在一個特定區(qū)域。形成事實(shí)上的“貧民窟”， 造成貧困的世代承襲，甚至成為犯罪發(fā)生集中區(qū)，造成地區(qū)治安長期惡化。久而久之反而使得貧困固定化和擴(kuò)大化，為了防止這種現(xiàn)象，世界各國包括中國在內(nèi)逐漸采取公屋和普通商品住宅間雜共處的模式，把廉租房小區(qū)與各種社會公共設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃同時(shí)嚴(yán)格要求廉租房達(dá)到一定的建筑和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)物業(yè)管理和社會治安綜合治理。這些舉措對公共住房建設(shè)的外部效應(yīng)有了正面提升。

（作者為首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院博士研究生）

【注釋】

①周蕾：“住房補(bǔ)貼政策的消費(fèi)促進(jìn)效應(yīng)及影響因素研究”，《上海經(jīng)濟(jì)研究》，2010年第4期。

②王寧楠：“新加坡的公共住宅政策及其借鑒”，《南洋問題研究》，2001年第2期。

③趙沂旸：“住房補(bǔ)貼政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析”，《理論探索》，2009年第4期。

④李文斌：“美國不同時(shí)期的住房補(bǔ)貼政策：實(shí)施效果的評價(jià)及啟發(fā)”，《城市發(fā)展研究》，2007年第3期。

責(zé)編 /張蕾 豐家衛(wèi)（實(shí)習(xí)）