房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題及管理策略分析

蔣億雯

（上海華楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海 201209）

隨著房地產(chǎn)不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了白銀時代，項(xiàng)目越來越復(fù)雜、地越來越難以獲得、資金鏈越來越緊張，房地產(chǎn)融資的重要性與日俱增。目前，國家相關(guān)部門針對房地產(chǎn)市場的整頓更加嚴(yán)格，在金融政策方面尤為明顯。金融市場的發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定性，都對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有重要的影響作用。若經(jīng)濟(jì)下滑，并且市場需求出現(xiàn)不足狀況時，房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨嚴(yán)重的資金鏈斷裂的危機(jī)。原本房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺就是常象，在經(jīng)濟(jì)波動大、資金鏈條不穩(wěn)的情況下，便更需要尋求更好的資金管理方式，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尋求新的發(fā)展途徑。然而縱觀當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資管理這一塊，仍然面臨很大的問題。內(nèi)部資金管理方式的缺陷、管理人員能力的不足、制定管理政策的不全面等，直接阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。加之外部客觀因素的影響，例如信貸政策不健全、資本市場門檻高、金融環(huán)境不利等等，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資也造成了相當(dāng)大的影響。因此，如何有效管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金，為企業(yè)的融資提供正確的發(fā)展方向，是本文的主要研究要點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀問題

房地產(chǎn)行業(yè)是個資金密集型的行業(yè)，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目少則幾億多則幾十上百億的投資，資金對于房地產(chǎn)來說是重中之重?？v觀整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資發(fā)展，大致經(jīng)歷過如下幾個階段：2009年以前，是以IPO為主的融資渠道。2009年到2014年，股權(quán)融資受限，非標(biāo)興起。2015、2016年，債券融資迅速增長。2017年以后，房地產(chǎn)融資收緊，回歸銀行貸款和房地產(chǎn)信托。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金供求有明顯的矛盾存在。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程，通常需要經(jīng)過土地獲取、設(shè)計、施工、預(yù)售、交付等階段，涉及的開發(fā)環(huán)節(jié)需要大量的資金支撐。然而，就目前房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀而言，其融資渠道狹窄單一，難以承受房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求。盡管目前已有多種融資方式出現(xiàn)，包括股票、債券、銀行信貸、自有資金、供應(yīng)鏈融資、ABS等。但目前，國內(nèi)房地產(chǎn)融資，85%以上都是依靠銀行信貸方式。在金融去杠桿的背景下，房地產(chǎn)信貸開始收緊，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出。因此，過于依賴銀行信貸，容易給房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈帶來不利影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較高

房地產(chǎn)項(xiàng)目資金耗費(fèi)量巨大，無論是從投資或是融資方面，都是巨大的資金消耗。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的凈負(fù)債率普遍較高，據(jù)統(tǒng)計平均凈負(fù)債率在70%左右，大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率普遍高于平均水平，償債壓力巨大。同時，隨著近幾年國家對房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加碼，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷頻出，房地產(chǎn)企業(yè)處于一種巨大的不確定性中，項(xiàng)目一旦受到調(diào)控的影響，出現(xiàn)滯銷情況，則資金周轉(zhuǎn)必定出現(xiàn)問題，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，就很容易陷入資不抵債，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾的境地。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資成本較大

目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資成本問題比較嚴(yán)峻。資金需求量大，但資金受限嚴(yán)重，并且融資成本過高。據(jù)報道，個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本達(dá)到12%。自從2017年開始，房地產(chǎn)通過債市融資的成本便開始增大。有房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員表示，其公司短期融資利率越來越高，達(dá)到12%。除了短期融資，長期的融資利率也逐步攀升。目前5年期銀行貸款利率普遍超過5%，比基準(zhǔn)利率提高了將近2-3成。除此之外，在進(jìn)入2017年四季度后，房地產(chǎn)融資利率更是加快速度提升。一些比較大型的房地產(chǎn)企業(yè)，其承受的融資利率將近有5%，而對于那些中小型企業(yè)，其融資成本需要承受6%-9%。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因融資成本過高而苦不堪言，承受的資金壓力過大，而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)難度越來越大。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)融資市場管理制度不完善

當(dāng)前的房地產(chǎn)融資市場制度尚不完善，尤其在融資方面，沒有形成完整的管理體系。沒有完善市場管理制度的支撐，將會嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與創(chuàng)新。首先，在沒有針對性政策管理的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)主體單位之間，容易缺乏一致性和協(xié)調(diào)性。各主體逐漸相互合作及操作存在困難，將會間接影響到房地產(chǎn)投資活動、融資渠道的正常展開。其次，房地產(chǎn)政策更新不及時，也會一定程度上影響到項(xiàng)目的開展。例如，房地產(chǎn)基金出現(xiàn)初始，便廣受房地產(chǎn)市場青睞。然而，關(guān)于此項(xiàng)基金的最關(guān)鍵的政策條文尚未出臺。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)金融創(chuàng)新時，沒有任何政策依據(jù)，開發(fā)企業(yè)也無法正常應(yīng)用此基金項(xiàng)目。再次，房地產(chǎn)開發(fā)市場管理制度的不完善，不僅會造成銀行風(fēng)險預(yù)期不準(zhǔn)確，還會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道困難、資金短缺。

二、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的策略

（一）擴(kuò)寬融資渠道

針對房地產(chǎn)資金渠道單一問題，可通過采用傳統(tǒng)、創(chuàng)新、多種金融工具組合方式，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)寬融資渠道。針對不同的開發(fā)項(xiàng)目，對資金的需求量也不同。需要對具體開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，再結(jié)合不同金融工具引入資金流。首先，適當(dāng)放寬股票融資的限制，提高企業(yè)權(quán)益融資的比例，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。其次，完善債券市場，降低準(zhǔn)入門檻，放寬限制條件，增加長期債券的額度，有效降低企業(yè)短期資金壓力。再次，完善資產(chǎn)證券化相關(guān)法律法規(guī)，整合資源優(yōu)化配置，充分利用現(xiàn)有的有限資源，達(dá)到企業(yè)利潤最大化的目的。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開展過程當(dāng)中，積極和供應(yīng)商溝通，協(xié)調(diào)各方資源，利用供應(yīng)鏈融資，解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金壓力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際資金需求，以及自身企業(yè)的特點(diǎn)，拓展多融資渠道。任何一種融資渠道應(yīng)用價值都不同，在對抗金融抗風(fēng)險方面各有所長，企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際需求有所選擇。

（二）減少財務(wù)風(fēng)險

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，要嚴(yán)格控制凈負(fù)債的比例，合理安排債務(wù)與權(quán)益的關(guān)系，降低對銀行信貸的高度依賴，擺脫單純靠自有資金和銀行貸款的融資模式，根據(jù)自身的資本情況、融資能力、運(yùn)營能力、獲利能力，尋求多元化的融資途徑，綜合確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。其次，實(shí)行全面預(yù)算管理，對項(xiàng)目全周期資金進(jìn)行全程控制，加大預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，完善企業(yè)財務(wù)內(nèi)部制度，保障預(yù)算計劃的有力執(zhí)行，保證資金使用效率的最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。同時，把握國家的宏觀政策走勢，理解國家在房地產(chǎn)市場中的調(diào)控政策內(nèi)涵，及時調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方向，擺脫舊的經(jīng)營模式，與時俱進(jìn)開拓創(chuàng)新，提高產(chǎn)品的不可替代性，提高自身的核心競爭力，提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，增加抵御風(fēng)險的能力。

（三）降低融資成本

融資成本是企業(yè)為籌集資金而付出的代價，是資金使用者支付給資金所有者的報酬。融資成本和融資風(fēng)險成正比的，融資風(fēng)險越大、融資成本越大。一般而言融資成本從小到大，排列依次為：國債、金融債、短期融資券、ABS、企業(yè)債、銀行貸款、股票、股權(quán)私募。一家公司不可能只采用一種融資方式，通常是兩種或兩種以上的融資方式結(jié)合使用，通常而言，股權(quán)融資的成本大于債權(quán)融資的成本，加大債務(wù)的融資比例能使公司整體的融資成本下降，但當(dāng)債務(wù)比例達(dá)到并超過一定比例時，公司的財務(wù)風(fēng)險就會加大，從而使得整體的融資成本不降反升，這就需要通過分析自身的情況合理選擇融資方式組合，從而達(dá)到公司整體資本成本最低、資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)。

（四）完善融資制度

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場中，很多融資相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全。建立完善的融資法律法規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，是推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邁進(jìn)的必經(jīng)之路。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)涉及的主體眾多，其中融資問題關(guān)系到各主體的經(jīng)濟(jì)利益，尤其是資金提供方和資金需求方之間的利益問題。因此，必須完善房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)，通過有效的政策手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形式和內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范性管理，從而實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的引導(dǎo)及監(jiān)管。具體而言，首先需要針對法律法規(guī)缺失的房地產(chǎn)資金領(lǐng)域，建立健全的法律法規(guī)。需要根據(jù)實(shí)際資金投入?yún)^(qū)域的特點(diǎn)，有針對性立法，避免違規(guī)資金使用行為的發(fā)生。其次，在保證融資行為正常進(jìn)行的情況下，根據(jù)房地產(chǎn)市場變化需要，適當(dāng)調(diào)整法律條例。房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展極其迅速，發(fā)展過程中每階段面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇都有較大差異。過去市場中使用的法律條例，不一定能跟上當(dāng)前市場環(huán)境變化的需求。因此，需要審時度勢進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)法律條例與房地產(chǎn)開發(fā)市場的匹配，才能為房地產(chǎn)投資、融資各方提供更良好的資金環(huán)境，才能更好地發(fā)揮其應(yīng)有的引導(dǎo)與監(jiān)管職能。

三、結(jié)語

總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展離不開資金的支撐。目前我國房地產(chǎn)市場融資問題仍較突出，國家實(shí)行管理與整頓的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身也需不斷加強(qiáng)融資創(chuàng)新，做好項(xiàng)目可行性研究。只有當(dāng)控制好融資業(yè)務(wù)，才能更好地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場資金結(jié)構(gòu)，從而獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。以上較深入地分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資方面面臨的現(xiàn)狀和問題，并提出了若干個有效的管理策略，可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理提供參考和借鑒。