論新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境及對策

徐龍彪

一、目前土地市場狀況

我國的房地產(chǎn)具有特殊性，2016年至2017年，隨著房價的再次快速走高，一二線城市陸續(xù)出臺了限購、限貸、限價、限售等收緊政策，減少了房地產(chǎn)交易。2017年12月，中央經(jīng)濟工作會議指出要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃、共有產(chǎn)權(quán)房、集體租賃用地、保障房，同時強調(diào)了因城施政，加大土地供應(yīng)，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。目前限地價、限房價、競配建、限售價、熔斷后競無償代建再競規(guī)劃等新的土地拍賣規(guī)則，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金沉淀，更加考驗房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

二、目前房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況分析

(一)銀行貸款規(guī)模管控加強，貸款價格將逐步上漲

在防范金融風(fēng)險及控制宏觀杠桿率的指導(dǎo)要求下，監(jiān)管部門加強了對貸款新增及房地產(chǎn)限額的規(guī)模管控，對重點銀行的管控目標由按季管控細化為按月管控。管控力度的加強造成銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放變得更加緊慎。在這種背景下，外加債券融資、非標融資等渠道受限的因素作用，持續(xù)的融資需求使得房地產(chǎn)企業(yè)更加集中地爭奪表內(nèi)銀行貸款，從而進一步造成表內(nèi)貸款資源稀缺，額度競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)獲取表內(nèi)貸款的價格進一步提升。

(二)監(jiān)管層對表外融資穿透式監(jiān)管，難以通過銀行金融機構(gòu)對土地款進行融資

銀監(jiān)會于2017年對銀行業(yè)金融機構(gòu)中存在的三違反、三套利、四不當、十亂象行為開展了集中整治。整治強調(diào)同業(yè)和理財資金進行非標債權(quán)投資需穿透管理至基礎(chǔ)資產(chǎn)，參照自營貸款標準執(zhí)行，杜絕監(jiān)管套利。在往年的實際操作中，銀行為了規(guī)避監(jiān)管政策要求，使用同業(yè)或理財資金嵌套信托計劃、資管計劃或私募基金等通道，向地產(chǎn)企業(yè)提供融資直接或間接用于拿地支出。而本次整治標志著此類融資渠道關(guān)閉。

(三)監(jiān)管政策密集出臺，房地產(chǎn)融資渠道進一步減少

房地產(chǎn)企業(yè)獲取非標債權(quán)融資的主要渠道是通過信托計劃獲取信托貸款或明股實債投資，通過資管計劃或私募基金獲取委托貸款或明股實債投資。目前上述融資渠道均受到政策限制。

2017年底，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類合作通知》，要求信托公司不得為銀行違規(guī)提供通道服務(wù)。該通知對通道型信托貸款的投放進行了限制。在此政策影響下，各信托機構(gòu)對與銀行開展通道業(yè)務(wù)變得格外謹慎。業(yè)內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模第一的中信信托率先表態(tài)未來通道業(yè)務(wù)規(guī)模只減不增。另外，銀監(jiān)窗口指導(dǎo)叫停信托明股實債投資。2017年開展的信托業(yè)現(xiàn)場檢查中，銀監(jiān)會明確定性股債結(jié)合、“股+債”項目中存在不真實的股權(quán)或債權(quán)、地產(chǎn)企業(yè)以股東借款充當劣后受益人等情況均屬于違規(guī)行為。

《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》及《私募投資基金備案須知》限制資管計劃及私募基金債權(quán)投資，銀監(jiān)會及證監(jiān)會分別從資金使用途徑和產(chǎn)品備案兩個維度聯(lián)手封堵了這一監(jiān)管套利行為。銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》，規(guī)定不得使用受托資金發(fā)放委托貸款。證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《私募投資基金備案須知》，規(guī)定通過委托貸款、信托貸款等方式從事借貸活動的產(chǎn)品不屬于私募基金范圍，對于該類產(chǎn)品的新增和在審申請不再受理。

(四)保險資金投資監(jiān)管趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)獲取保險資金難度增加

今年以來保監(jiān)會對保險資金投資的監(jiān)管力度也在逐步加強，額度及資金使用都受到一定限制。對投資額度，保險資管協(xié)會在審批時要求額度核定需與資金用途相匹配；對資金使用，要求資金必須有合理的用途，尤其關(guān)注因物業(yè)評估升值新增的融資額度使用；在投資方式上，保監(jiān)會于2018年1月發(fā)布《設(shè)立股權(quán)投資計劃有關(guān)事項的通知》，明確禁止明股實債。

(五)住房按揭新增規(guī)模受控，按揭資源爭奪更加激烈

2017年按揭貸款新增受多重因素制約，既受各家銀行表內(nèi)貸款新增規(guī)模限制，又受個貸條線新增規(guī)模管控，同時重點城市人民銀行根據(jù)當?shù)厍闆r對轄內(nèi)的按揭新增進行限額管控。進入2018年，在降低居民杠桿率的要求下，按揭貸款規(guī)模管控更加嚴格。一方面新增貸款規(guī)模下降，另一方面市場需求依然旺盛，預(yù)計全年房地產(chǎn)市場交易量仍將延續(xù)過去幾年穩(wěn)中有升的趨勢，因此今年按揭貸款資源更加稀缺，各地產(chǎn)企業(yè)對按揭貸款的爭奪勢必更加激烈。

三、房地產(chǎn)企業(yè)今年融資應(yīng)采取的措施

(一)提高銷售速度，妥善處理好與按揭銀行關(guān)系，加快銷售資金回籠

在目前限購、限貸的情況下，購買量是有限的。房地產(chǎn)企業(yè)需在這有限的資源中，盡快挖掘目標客戶，提高銷售的同時回籠資金。房地產(chǎn)企業(yè)的造血功能歸根結(jié)蒂在于銷售。因此在今年形式下，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的是要狠抓銷售及資金回籠。其中，按揭回款是銷售回籠資金的關(guān)鍵。面對2018年相對緊張的按揭規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推進與重點合作銀行的總行、省分行的協(xié)調(diào)機制，并與總分行個貸部建立合作機制。同時考慮到各家銀行為防控信用風(fēng)險，偏好對提供開發(fā)貸款的項目傾斜按揭資源，房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)應(yīng)加強按揭貸款和對公貸款的聯(lián)動，根據(jù)各家銀行對公貸款推進情況匹配相應(yīng)的按揭資源。

(二)針對國內(nèi)融資環(huán)境緊張，有條件的公司應(yīng)盡早起動境外融資

由于境內(nèi)融資的相關(guān)政策收緊及融資成本的不斷上升，有條件的房企可尋求海外發(fā)債的模式進行“補血”。近期已經(jīng)開始海外融的房企如：中國恒大發(fā)行5年期180億港元可轉(zhuǎn)債；碧桂園發(fā)行6億美元利率為5.125%的企業(yè)債、2.5億美元利率為4.75%的企業(yè)債；泰和、時代地產(chǎn)、龍湖、富力等房企亦密集發(fā)布海外融資計劃。

(三)目前融資政策調(diào)整主要針對房地產(chǎn)開發(fā)類業(yè)務(wù)，在條件許可的情況下房企應(yīng)在物業(yè)、長租、文化、養(yǎng)老等方面積極拓展新的融資品種和融資方式

當前住宅業(yè)態(tài)受到政策的嚴格監(jiān)管，但長租、養(yǎng)老等新興業(yè)態(tài)以及圍繞傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)衍生出來的文化、影院等板塊則得到政策的重點支持。工行提出幸福產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)方向，重點針對醫(yī)教養(yǎng)文體旅相關(guān)行業(yè)，專項匹配800億元人民幣信貸規(guī)模；國開行積極推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局，希望借助其豐富的政府關(guān)系和低成本的資金優(yōu)勢與置地在養(yǎng)老領(lǐng)域深入合作；多家保險資管也紛紛表示希望試水長租公寓……目前，我國的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資主要有商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）和類房地產(chǎn)投資信托基金（類REITs）。開展這兩類不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)項目涵蓋了長租公寓、商業(yè)、寫字樓、保障房、酒店等可產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的物業(yè)類型。

房地產(chǎn)業(yè)是目前我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，但也是受監(jiān)管及調(diào)控較嚴格的行業(yè)，建議中小房企如果有較為優(yōu)質(zhì)的項目儲備但缺乏融資渠道，盡早引進戰(zhàn)略投資者，增加資本金來抵抗寒冬；或者在2018年上半年盡早出售優(yōu)質(zhì)項目來回籠資金。對于資金雄厚，籌資渠道豐富的大房企，上半年應(yīng)放緩擴張步伐，手握現(xiàn)金，下半年將是并購的好時機。