“城中村”拆遷安置房項目的效益分析
——以JQ06項目為例

付 杰

JQ06項目屬于農(nóng)轉(zhuǎn)非居民拆遷安置房，地塊位于城市老城區(qū)之中，地勢平坦，基礎設施較為完善，施工條件較好。工程建設內(nèi)容主要包括住宅建筑、配套公建、物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房、消控中心、社區(qū)配套用房、養(yǎng)老服務用房、開閉所、公廁、垃圾直運點、地下室及室外配套工程等。

該項目總用地面積為38369㎡（合約57.5535畝），建筑占地面積9594㎡，綠化用地面積11511㎡，道路廣場用地面積17264㎡?？偨ㄖ娣e125094㎡。其中，地上建筑面積84411㎡，架空層建筑面積5160㎡，地下建筑面積35523㎡。項目容積率2.2，綠地率30%，建筑密度25%，建筑限高50m，機動車停車位786個，非機動車停車位2250個。

一、項目經(jīng)濟指標及資金計劃

項目將建設成為配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的具有居住功能的現(xiàn)代化城市居住空間，以滿足拆遷戶安置的需要。

（一）項目建設要求及意義

1.項目建設將改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平。項目將以高起點、高標準進行統(tǒng)一規(guī)劃和建設，建成后將成為服務功能完善、各種市政配套設施齊全的一大型現(xiàn)代化住宅區(qū)。住宅區(qū)配套的公共建筑將為安置在該區(qū)域內(nèi)的居民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的條件，從而進一步提高居民的經(jīng)濟收入，提高居民的生活水平。

2.集約用地，提高土地利用效率。項目經(jīng)過充分論證，進行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。調(diào)整用地結構，整合現(xiàn)有規(guī)劃區(qū)內(nèi)的空間，合理配置土地資源，優(yōu)化城市建設用地的利用方式，節(jié)約用地，最大幅度地提高土地資源利用效率。

3.加快拆遷安置房建設，促進社會和諧穩(wěn)定。項目將建設成為配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市居住空間，改善居民生活環(huán)境，解決人民群眾最關心、最直接也是最現(xiàn)實的住房問題，讓原來的“城中村”居民切實享受到改革發(fā)展的成果，有利于促進社會的和諧穩(wěn)定。

4.項目的建設有利于改善城市形象，提升城市品位。改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟與社會體制的改革，經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市建設日新月異，現(xiàn)代化程度越來越高，而早期建設的“城中村”與社會經(jīng)濟發(fā)展越來越不相適應，其布局與現(xiàn)代規(guī)劃不相符合，需要進行改造。項目的建設將進行統(tǒng)一規(guī)劃建設，與周邊區(qū)域環(huán)境相結合，改善城市環(huán)境質(zhì)量，提升城市品位。

（二）主要技術經(jīng)濟指標

JQ06項目地塊的主要技術經(jīng)濟指標如表1所示。

表1 項目主要技術經(jīng)濟指標

（三）項目資金計劃

本項目規(guī)劃總用地面積481.73萬平方米，規(guī)劃總人口7.9萬人。單元整體以居住功能為主導，以歷史街區(qū)為特色，以生態(tài)安全維護為基礎，建設成為空間結構合理、交通組織完善、產(chǎn)業(yè)層次優(yōu)化、服務功能完備、居住環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型現(xiàn)代化住區(qū)。據(jù)預測，區(qū)域內(nèi)需要78857㎡安置面積，本項目總建筑面積84411㎡，可以滿足預測需求量。

項目總投資約101667萬元，其中，工程費用46426萬元，工程建設其他費3628萬元，建設用地費46772萬元，預備費4841萬元。具體資金計劃見表3所示。

二、項目社會效益分析

JQ06項目作為農(nóng)轉(zhuǎn)非居民拆遷安置房工程，是當?shù)卣鞘懈脑煊媱澋闹匾M成部分，也是一項利民惠民的民心工程。項目的建設有利于加快城市化建設，推動城市化進程。項目建成后，能大幅度改善、提高居民生活居住條件。因此，本項目所帶來的效益是多方面的。

表2 JQ06項目安置房工程需求預測

1.有利于優(yōu)化居住環(huán)境，推動城市化進程。目前地塊范圍內(nèi)農(nóng)村特征較為明顯。原有的農(nóng)居建筑由于沒有經(jīng)過統(tǒng)一設計，布局混亂，建筑質(zhì)量參差不齊，外觀各異。公共配套設施、市政基礎設施不足，村民生活不便。整體居住環(huán)境不佳，既制約了城市化的發(fā)展，又影響了本區(qū)域整體環(huán)境質(zhì)量的提高。通過拆遷改造，根據(jù)相關規(guī)劃和政策，重新科學合理構建，可以使整個地塊面貌煥然一新。因此，本項目的建設有利于優(yōu)化居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。

表3 項目資金計劃 （萬元）

此外，項目配套基礎設施的完善，必將大大改善當?shù)鼐用竦纳钏胶蜕钯|(zhì)量，使人民的衣食住行比以往更加方便、便捷。安置房工程的集中建設將有效降低建筑密度，節(jié)約土地，增大景觀綠化的布置空間，極大地改善當?shù)鼐用竦纳鷳B(tài)環(huán)境，提高人民的生活質(zhì)量。負面影響是習慣于“獨門獨院”生活的老年人可能對新居不適應。

2.項目對所在地區(qū)不同利益群體的影響。項目的實施對政府、施工方、當?shù)鼐用袢蕉紝⑹芤?。對政府而言有四個好處：一是項目的實施必將投入大量的人力、物力，這將有效帶動相關產(chǎn)業(yè)，擴大就業(yè)，實現(xiàn)政府的宏觀經(jīng)濟目標；二是提高了土地利用率，為社會可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了條件。三是治安狀況和環(huán)境條件的改善，美化了城市景觀，有效的吸引各界投資。四是提高了區(qū)域競爭力。對施工方而言，施工單位介入住房小區(qū)的建設，不僅創(chuàng)造了一定的就業(yè)崗位，給職工帶來利益，同時創(chuàng)造了產(chǎn)值，獲得了利潤，實現(xiàn)了自身的利益；對當?shù)鼐用穸?，增加了可觀的收入，改善了居住條件和生態(tài)環(huán)境。負面影響是在三者都追求各自利益的最大化時，不可避免地發(fā)生利益博弈。

3.項目對所在地區(qū)弱勢群體利益的影響。項目建成后，由于物業(yè)管理和社區(qū)組織的雙重管理，對安置房工程的管理將會更加規(guī)范化、人性化。配套設施的完善也將方便弱勢群體生活的方方面面。在社會保障方面，政府還將對困難、低收入家庭有一定的補助政策，為弱勢群體提供很好的后勤保障。負面影響是對殘疾人、老年人的上下樓帶來了一定的影響。

4.項目對所在地區(qū)文化、教育和衛(wèi)生的影響。該項目區(qū)域有小學、初等中學及高級中學等，基本能滿足小區(qū)建成后居住戶的教育問題，并且政府在這幾年里還將加大文體設施建設投入，豐富社區(qū)居民的文化生活，積極地推動和諧社區(qū)建設。所以，項目實施后不會對項目所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生產(chǎn)生很大影響。負面影響是項目建設期內(nèi)會對周圍環(huán)境造成一定破壞。