房地產企業(yè)土地增值稅籌劃方式分析與研究

費晴宏

摘要：隨著我國城市建設進程不斷擴大，城市中的房建工程開工數量越來越多，從而推動了我國房地產企業(yè)的蓬勃發(fā)展。近年來由于土地價格的不斷上升，致使房產價格持續(xù)增長，因此土地增值稅即是政府對房地產行業(yè)宏觀調控的重要手段之一，也是財政收入的重要組成部分，所以土地增值稅成為房地產企業(yè)最為主要的稅種和稅收籌劃重點之一?；诖?，本文重點探究房地產企業(yè)土地增值稅籌劃方式，通過相關政策和會計處理方法對土地增值稅進行分析和籌劃，旨在降低房地產企業(yè)稅負、提高企業(yè)經濟效益。

關鍵詞：房地產企業(yè)；土地增值稅；籌劃方式；財務

我國作為人口大國，人們對房產資源的需求量也非常高，導致我國房價一路走高。近些年來，我國政府對房地產行業(yè)實施了較為嚴格的宏觀調控政策，并出臺了一系列稅務、金融等政策。為了能夠保證房地產企業(yè)能夠在政府宏觀調控政策下得到發(fā)展，必須要采用相關方法應對，其中，納稅籌劃是最為常見的手段之一。這就需要房地產企業(yè)能夠結合行業(yè)自身特點，采用完善的納稅籌劃措施，從而合理有效降低房地產企業(yè)的稅負、防范經營風險，最終實現(xiàn)企業(yè)經營價值的最大化。

一、房地產企業(yè)土地增值稅相關概述

房地產行業(yè)與社會發(fā)展有著直接關系，更是推動我國國民經濟增長的支柱型產業(yè)，我國財政收入有很大一部分都來自房地產稅收。在市場經濟體制下，房地產行業(yè)也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，在加上營改增的出臺，很多房地產企業(yè)依然處于過度階段，其中，土地增值稅是影響房地產企業(yè)經濟利潤主要因素。土地增值稅是針對有償轉讓土地使用權和建筑物生產的價格增量征收稅種，通過使用超額累進稅率計算相應的稅額。房地產企業(yè)涉及的土地增值稅業(yè)務包括土地使用權、項目轉讓權、房屋銷售等，這就需要房地產企業(yè)在不觸犯國家法律法規(guī)和相關政策的條件下，采用納稅籌劃降低自身的稅負有著重要意義。當今房地產企業(yè)納稅籌劃的主要方法有：

第一，延遲繳費時間，大部分土地增值稅通常要使用1-3%的預征率預繳，結合實際運作情況來分析，這部分款項是在項目竣工后一起清算，這樣可以減緩企業(yè)資金在項目中的流通量，減少企業(yè)現(xiàn)金流壓力；

第二，通過政策減少稅負，充分利用政府所提出的稅收優(yōu)惠政策，同時調整營銷價格、增值額度等降低土地增值稅率，從而減少稅負壓力。

第三，做好稅務風險防范與控制，在事前合理對稅務進行合理籌劃來，從而預防企業(yè)處理土地增值稅業(yè)務時存在的不確定因素。

當今房地產企業(yè)土地增值稅籌劃依然存在著不合理之處，其主要表現(xiàn)為：首先，房地產企業(yè)管理者對國家宏觀調控政策缺乏關注度。由于國家對房地產進行了宏觀調控，出來了一些政策和法規(guī)，這給房地產行業(yè)帶來了很大影響，但是部分房地產企業(yè)管理者對國家政策不夠敏感，無法第一時間做出調整，從而加大了稅務風險；其次，納稅籌劃目標不明確。很多房地產企業(yè)管理人員認為納稅籌劃不能解決本質問題，再加上部分會計人員綜合素質不高，缺乏全局觀念，從而導致沒有合理避稅從而增加了企業(yè)稅負的問題；最后，風險意識低。很多企業(yè)過于注重經濟效益，對土地增值稅新政策缺乏敏感度，也無法精準把如何進行土地增值稅籌劃，從而提高工作失誤的幾率，甚至觸犯法律，再加上沒有對土地增值稅政策很好研究，最終出現(xiàn)在房地產企業(yè)項目清算時，經稅務機關審核出現(xiàn)超預期補交土地增值稅的事項。

二、房地產企業(yè)土地增值稅籌劃策略

（一）合理利用稅收政策

在土地增值稅籌劃當中，合理利用稅收政策作為納稅籌劃是最有效、直接的方式之一，但要充分保證核算增值額精確的基礎上，這樣即可控制增值額和扣除項目金額比例達到節(jié)稅目的。

特別需要提示的是，房地產開發(fā)企業(yè)在很多情況下將代收代付費用列入到房價當中，這種不當操作方法會導致企業(yè)的增值額增加，上繳的土地增值稅因此也增加，所以代收代付的費用應與房價相分離，企業(yè)應以其他合適的方法收取代收代付費用。

（二）控制稅收臨界點

土地增值主要適用超額累進稅率，稅率和稅收優(yōu)惠也會劃為若干個等級，并且不同等級之間會出現(xiàn)臨界點，這就可以通過控制增值額在某一個臨界點之下，從而避免稅率增加，實現(xiàn)降低稅負的目的。在控制稅收臨界點時，需要從以下幾點出發(fā)：

第一，充分發(fā)揮財會職能，以通過最終測算作為基礎和前提，對稅收優(yōu)惠和收入進行權衡，選出最優(yōu)方案；

第二，通過各種渠道來提高成本，包括配套、裝修等，這樣可以增加土地增值稅扣除項目金額，從而達到控制增值額的目的；

第三，合理安排管理費用、銷售費用和財務費用，在稅收政策允許的范圍內合理增加扣除項目金額；

（三）完善公司的組織形式

在條件允許的情況下，可以通過設立專門的營銷公司，由于土地增值稅是一種四級超額累進稅率，想要降低稅負額度通過增設銷售環(huán)節(jié)是不錯的選擇，這樣可以實現(xiàn)降低增值稅的目的。如房地產企業(yè)可以通過公允市場價將低產項目轉讓給第三方企業(yè)，并由該企業(yè)獨立進行房地產銷售，從本質上說，這是一種將增值額分散的處理方法，實現(xiàn)土地增值稅額度控制的目的。再者，企業(yè)可以構建專門的裝修企業(yè)，將房建工程裝修工作交給裝修公司處理，適當增加裝修公司的收入，從而降低稅負，同時裝修公司產生不在繳納土地增值稅的范圍，不用繳稅。

（四）合理選擇財務核算方法

通過分析企業(yè)內外部的實際情況，合理選擇財務核算方法可以實現(xiàn)減低稅負的目的。在充分解讀稅收優(yōu)惠政策基礎上，對相關開發(fā)項目選用分離、合并的項目核算形式來降低稅負。利用預提費用的稅前扣除政策，將工程項目尾款及工程后期的維修保養(yǎng)等進行預提并取得發(fā)票的情況下增加抵扣項目成本。

三、土增值稅籌劃方法的具體應用

臨界點籌劃

在進行項目活動當中，當期增值額度在扣除項目金額的20%以下，即可免征稅，反之，就要將全部增值額作為計稅基礎。例如房地產企業(yè)要建設一套樓房，預算將房地產產品以1000萬元人民幣出售，此項目成本費用支出包括：土地成本450萬、建安配套及裝修成本100萬、允許扣除的管理費用、銷售費用、財務費100萬元，加計扣除20%為110萬，通過計算可以得出：增值稅50萬、城市維護建設和教育費附加5萬、允許扣除金額815萬，增值額185萬，項目增值率22.69%，因此這個數值超出了20%，因此需要交納56萬稅款。因此，可以對建筑物的市場售價進行微調，讓增值率在20%以下，從而提高整體利益，通過推算預測得出銷售價格定位在975萬元時，其增值率恰好在20%以內，這樣即可免征土地增值稅，通過對比之前的方法可以至少節(jié)省31萬的稅負。

四、房地產企業(yè)土地增值稅籌劃需注意的事項

（一）增加的建安及配套成本注意事項

一般房地產開發(fā)企業(yè)土地成本是固定的，因此房地產的建安及配套成本是抵扣土地增值稅的重要增加項目之一。有些企業(yè)為降低企業(yè)的土地增值稅，盲目多增加建安成本是不可取得。拿上海市舉例，多層住宅和高層住宅建安成本稅務局有一定的標準，盲目增加建安成本在項目結束清算時會引起稅務部門關注，要求企業(yè)對建安成本加以情況說明，如果企業(yè)沒有合適理由說明，會取得適得其反的效果，不但不能增加抵扣成本，同時要對多增加的成本進行追查。

（二）增加內裝修成本注意事項

現(xiàn)在很多房地產企業(yè)都喜歡銷售精裝修房，用內部裝修來增加企業(yè)的成本，因內部裝修的標準難以合理的界定，從而以達到企業(yè)合理避稅的目的。但要注意的是，在開發(fā)項目清算時，稅務部門會根據購房合同交房標準，主動上門實地檢查房屋的裝修標準，同時根據裝修合同對裝修成本進行評估。所以內裝修成本一定要求合理、合法有一定依據，經得起稅務相關部門的分析和檢查。

五、結束語

綜上所述，房地產行業(yè)作為推動我國國民經濟發(fā)展的支柱型產業(yè)，在目前嚴格的稅收制度下，為了能夠保證房地產企業(yè)健康發(fā)展，必須要加強對土地增值稅的認知程度，對土地增值稅率進行適當的籌劃，并針對性的提出減少整體稅負的方法，充分發(fā)揮財會部門作用，用不同方法提出納稅方案，并從中選出最優(yōu)，從而企業(yè)獲取更高的經濟效益。

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（作者單位：上海銀宜投資管理有限公司）