房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃策略思考

蘇露娜

摘要：在日益發(fā)展的現(xiàn)代社會中，房地產(chǎn)作為社會基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，逐漸成為社會資金輪轉(zhuǎn)的中堅力量。與此同時，在以往房地產(chǎn)企業(yè)中的粗放型管理所體現(xiàn)出的弊病也日益明顯。而開發(fā)商不僅要關(guān)注國家政策等企業(yè)外部發(fā)展的必要條件，更要完善企業(yè)內(nèi)部資金鏈，做好最基本的內(nèi)部管理工作，才能為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)打下堅實的基礎(chǔ)。其中土地增值稅的納稅籌劃是每個房地產(chǎn)企業(yè)的重點工作目標(biāo)之一，所以近年來許多房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人均為在合法范圍內(nèi)減輕稅負(fù)上下足了功夫。本文從土地增值稅的清算過程進(jìn)行分析，并提出一些納稅籌劃現(xiàn)存的問題和建議，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

一、土地增值稅的清算過程分析

土地增值稅是由國家有關(guān)部門征收的基本稅務(wù)之一。其清算流程大體上包括申請、提供證明或發(fā)票、審核等三個方面。這些工作看似簡易，卻往往需要企業(yè)多個部門配合共同完成。以下是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中需要注意的地方。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分收集需要征收稅務(wù)的土地面積、地段、價格等信息，妥善保管相關(guān)發(fā)票或憑證。準(zhǔn)備多份與合作公司企業(yè)的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務(wù)風(fēng)險。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展一個項目時要在多個方面進(jìn)行規(guī)劃，注意及時向上級報備房源信息。若一個房地產(chǎn)項目是一次性項目，其所有稅務(wù)將在一個時間內(nèi)全部繳清；若其是分期項目，那么稅務(wù)就以房地產(chǎn)開發(fā)的期限為單位分期繳清。

第三，在進(jìn)行稅務(wù)核算時，房地產(chǎn)企業(yè)可參照國家稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知里面總結(jié)的土地增值稅扣除項目對符合項目扣除土地增值稅。這些項目可極大程度上減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)內(nèi)部人員需對這些知識多做了解。

第四，不同的項目具有不同的特點，那么其進(jìn)行的稅務(wù)清算方法也不盡相同。一些項目是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃將土地整體計算增值稅，在確定相關(guān)稅率后，按不同的面積計算增值額度；一些項目是先按照面積計算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計算整體的增值額度。這兩種方法各有優(yōu)劣，根據(jù)實際情況選擇適合的方法也是至關(guān)重要的。

第五，在企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)做好土地增值稅的計算后可將相關(guān)材料呈遞給稅務(wù)機(jī)構(gòu)，由這些稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行增值稅的認(rèn)證，在政府有關(guān)部門下發(fā)材料后便可進(jìn)行清算工作了。

二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難

（一）對納稅籌劃意識不足

納稅籌劃，顧名思義，就是在企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)核算進(jìn)行相關(guān)策劃，以盡可能的在合法范圍內(nèi)減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)收益。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋期的新環(huán)境下，我國的稅務(wù)制度逐漸完善并積極推進(jìn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅。這些環(huán)境的改變雖然都對企業(yè)有一定的益處，但若企業(yè)沒有積極去適應(yīng)這些政策，很容易導(dǎo)致企業(yè)賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個新名詞，早在20世紀(jì)30年代它就被英國法律所認(rèn)可，而中國在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時至今天，我國仍有許多企業(yè)納稅籌劃意識薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯誤的將納稅籌劃歸為企業(yè)財務(wù)人員的職責(zé)，認(rèn)為納稅籌劃無非是一種財務(wù)規(guī)劃策略，并不能給企業(yè)帶來直接利益。同時，有的企業(yè)人員將節(jié)稅規(guī)劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認(rèn)為用納稅籌劃的方式減少稅負(fù)是在損害國家集體利益。這些錯誤的觀念使得許多企業(yè)不愿意做納稅規(guī)劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業(yè)在主觀上納稅籌劃意識不夠，即使在進(jìn)行納稅籌劃也只是做表面任務(wù)，沒有發(fā)自內(nèi)心的積極參與納稅籌劃任務(wù)，所以導(dǎo)致許多節(jié)稅策略沒有發(fā)揮其應(yīng)有的效果。

（二）土地增值稅核算工作要求更高

眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有稅務(wù)繁多且復(fù)雜的特點，本來在計算稅務(wù)就具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)工作不僅是核算應(yīng)繳納稅務(wù)額度，而且包括層層遞交的繳納申請、計算收入額度等。對于一般的房地產(chǎn)企業(yè)計算能力要求更加嚴(yán)苛。而且一般來說，企業(yè)的財務(wù)管理人員不僅是稅務(wù)管理人員，他們常常被賦予企業(yè)預(yù)算、財務(wù)入賬、財務(wù)支出確認(rèn)等多項工作。另外，近年來不同的國家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復(fù)雜的會計工作又帶來了更大的壓力。拿稅務(wù)改革做個例子，許多企業(yè)在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務(wù)管理方法，這自然是行不通的。為使房地產(chǎn)企業(yè)跟上時代的腳步，企業(yè)財務(wù)必須進(jìn)行大幅度調(diào)整，結(jié)合外部環(huán)境特點重塑財務(wù)體系，這種變化也會使得財務(wù)預(yù)算與管理復(fù)雜化，需要更高的技術(shù)和能力。

（三）稅務(wù)繳納風(fēng)險加大

一方面，為適應(yīng)不同的市場條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營管理，在調(diào)整過程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會出現(xiàn)一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來的稅務(wù)風(fēng)險可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時，按照國家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格必須低于其預(yù)期評估價格，而且若在轉(zhuǎn)讓時房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行銷售且超過15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時收入減少，還要承擔(dān)這個項目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)的風(fēng)險，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來了極大的考驗。

三、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)策略

（一）增強(qiáng)企業(yè)納稅籌劃意識

增強(qiáng)納稅籌劃意識首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)選取適當(dāng)?shù)那逅惴椒ā⒗脟覂?yōu)惠政策的等方法減少稅負(fù)的內(nèi)部管理方式。國家為促進(jìn)中小型企業(yè)發(fā)展，是鼓勵企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的，所以企業(yè)不必以此為恥。另外，為提高各員工對納稅籌劃的重視程度，企業(yè)高層管理人員要起到表率作用，從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，加大對納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個人的義務(wù)，鼓勵全員參與執(zhí)行。除思想上要多強(qiáng)調(diào)納稅籌劃意識，在行動上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業(yè)名詞打印成冊，這也不失為一種好的宣傳辦法。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

現(xiàn)行土地增值稅的核算工作主要由財務(wù)人員負(fù)責(zé)，那么人才的篩選與培養(yǎng)就顯得尤為重要。首先，企業(yè)管理者應(yīng)在人員招收與考核上下足功夫，完善內(nèi)部考核評價體系。同時可定期組織相關(guān)人員培訓(xùn)，以挑選核算會計人才，為后面繁瑣復(fù)雜的會計工作提供保障。其次，為保證稅務(wù)工作的有序進(jìn)行，企業(yè)部門可分別細(xì)化財務(wù)人員的工作，將工作分為稅務(wù)核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，平攤?cè)藛T工作以減輕人員工作負(fù)擔(dān)。最后，企業(yè)也應(yīng)協(xié)調(diào)好與合作方的稅務(wù)分?jǐn)偣ぷ?，這項內(nèi)容應(yīng)在與合作者的合同書上體現(xiàn)，從而避免重復(fù)繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產(chǎn)生。當(dāng)然，新時代新的會計體系的構(gòu)建并非個別人或個別單位就能完成的，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的會計核算工作上尋找切實可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。

（三）做必要風(fēng)險防控工作

在稅務(wù)繳交過程中，總會有不可避免的與籌劃內(nèi)容相背的風(fēng)險，這時候風(fēng)險預(yù)警和防控就十分重要了。首先，在內(nèi)部管理出現(xiàn)調(diào)整期間，企業(yè)管理員仍應(yīng)堅守監(jiān)督稅務(wù)籌劃的崗位，嚴(yán)格杜絕有人私自更改房價降低稅基的情況。其次，若房地產(chǎn)項目確實需要轉(zhuǎn)讓，那么企業(yè)自身要保存好交接時的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風(fēng)險產(chǎn)生的根源減少風(fēng)險，若風(fēng)險已經(jīng)存在且產(chǎn)生威脅，那么企業(yè)人員可成立相關(guān)稅務(wù)分析小組，對財務(wù)進(jìn)行預(yù)估，對項目進(jìn)行對標(biāo)分析測算，舍棄掉一些收益小沒有發(fā)展能力的土地，控制風(fēng)險蔓延趨勢。另外，及時清算已經(jīng)審核通過的稅務(wù)既可以在一定程度上減少風(fēng)險，避免因時間太久證據(jù)不明帶來的麻煩。

四、結(jié)束語

總的來說，在現(xiàn)如今競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)只有加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，做好基礎(chǔ)稅務(wù)清算工作，才能使自身立于不敗之地。土地增值稅作為企業(yè)稅收的重點項目，其籌劃的可行性與必行性已不必贅述。企業(yè)可按照本文所述分析增強(qiáng)納稅籌劃觀念、優(yōu)化土地增值稅的清算工作、進(jìn)行一定的風(fēng)險防控工作，推動企業(yè)納稅籌劃工作的改革，從房地產(chǎn)開發(fā)根源的土地入手，盡量減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，為企業(yè)注入源源不斷的創(chuàng)新動力。

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（作者單位：濟(jì)寧市城建投資有限責(zé)任公司）