承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之同等條件標(biāo)準(zhǔn)探究

毛成

（上海市徐匯區(qū)人民法院 民四庭，上海200030）

承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之同等條件標(biāo)準(zhǔn)探究

毛成

（上海市徐匯區(qū)人民法院 民四庭，上海200030）

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的實質(zhì)條件為在同等條件下。然而，對于同等條件的界定，當(dāng)前學(xué)界尚未形成一致意見。要在平衡出租人和承租人之間利益的前提下實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，避免優(yōu)先購買權(quán)流于形式，就必須對同等條件的內(nèi)涵和外延進(jìn)行明確界定。實踐中，該條件既要保證具有一定的客觀標(biāo)準(zhǔn)，又要確保具有相當(dāng)?shù)膹椥裕拍苁钩凶馊说膬?yōu)先購買權(quán)行使具有可操作性。

優(yōu)先購買權(quán)；價款；付款方式；同等條件

所謂“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”，是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。我國《合同法》第230條對此作了明確規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。同時，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國<民法通則>若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第118條也規(guī)定，出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。可以看出，承租人優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)是在不損害房屋出租人利益的前提下，保障承租人的合法權(quán)益，對房屋出賣人選擇合同相對方的自由進(jìn)行適當(dāng)限制。

根據(jù)《合同法》及《意見》，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是建立在同等條件的基礎(chǔ)上的。只有在同等條件下，房屋承租人才能行使優(yōu)先購買權(quán)。那么，在滿足形式要件，即在一定期限內(nèi)主張優(yōu)先購買權(quán)的情況下，是否具備同等條件就成為承租人能否實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)性條件。然而，實踐中房屋交易紛繁復(fù)雜，且日益呈現(xiàn)出多樣性。在此背景下，如何認(rèn)定同等條件，進(jìn)而將同等條件量化，則成為認(rèn)定承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)鍵。

一、我國關(guān)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之同等條件的觀點評述

當(dāng)前我國立法對同等條件并未進(jìn)行明確界定。《合同法》第230條及《意見》第118條只規(guī)定承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，但對同等條件未明確規(guī)定。長期以來，我國學(xué)術(shù)界和司法實踐中一直存在兩種不同的觀點：一是絕對同等說，即承租人購買房屋的條件應(yīng)與其他買受人絕對相同和完全一致；二是相對同等說，即承租人的購買條件與其他購房者的條件大致相等即可，無需完全相同。

在上述觀點中，絕對同等說過于嚴(yán)苛。實踐中，一份完整的房屋買賣合同覆蓋的范圍極為廣泛，包括房屋的價格、付款方式、付款期限、購房者的資質(zhì)、房屋出賣人的特殊要求等。過分強調(diào)承租人購買房屋的條件與其他購房者的條件完全一致顯然缺乏可操作性，往往會使承租人的優(yōu)先購買權(quán)流于形式。相對同等說雖然較絕對同等說更具彈性，但實踐中缺乏具體的操作標(biāo)準(zhǔn)，過分?jǐn)U大了法官的自由裁量權(quán)，易造成“同案不同判”的情況，不利于司法統(tǒng)一。筆者認(rèn)為，同等條件的內(nèi)涵十分寬泛，特別是在房屋買賣合同日益精細(xì)的今天，合同雙方當(dāng)事人對房屋買賣的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定更為細(xì)致，從而進(jìn)一步豐富了同等條件的內(nèi)涵。從同等條件的內(nèi)容看，房屋的價格、付款方式和期限、房屋出賣人的特殊要求等合同主要條款均可被視為同等條件的重要因素。一般認(rèn)為，房屋價格和付款方式及期限為同等條件的基本要素。

對于房屋出賣人和購房者之間一般意義上的房屋買賣行為，應(yīng)以絕對同等說來理解。所謂“一般意義的房屋買賣”，是指出賣人和買受人之間沒有特殊要求和條件的房屋買賣行為，該種買賣可適用于任何買受人。若房屋出賣人和買受人之間另有特殊約定或特殊要求，則應(yīng)具體問題具體分析?？傮w來說，承租人與購房者的購買條件大致相等，即可視為同等條件。

然而，實踐中遠(yuǎn)非如此簡單。出賣人出賣房屋有時并非僅僅為了獲得價金，還有可能是為了獲取購房者給予的特殊利益，如某種機會或某種資質(zhì)等。該種機會或資質(zhì)應(yīng)如何折算呢？承租人在此情況下能否行使優(yōu)先購買權(quán)？面對房屋買賣合同中的特殊要求，如何折算就成為判斷同等條件的重要問題。

二、承租人行使優(yōu)先購買權(quán)之同等條件的具體構(gòu)造

（一）價格是同等條件的首要和主要因素

合同法是財產(chǎn)法的一部分，房屋價格無疑是房屋買賣合同的關(guān)鍵條款。獲得盡可能高的購房款是售房者出售房屋的最主要目的，而購房者則希望以盡可能低的價格購得房屋，雙方的交易焦點便凸顯在價格方面。同時，價格作為一種客觀存在，在實踐中的操作標(biāo)準(zhǔn)極其明確，避免了當(dāng)事人關(guān)于同等條件標(biāo)準(zhǔn)的爭議。因此，不論是理論學(xué)說還是審判實踐，均以價格相同作為同等條件的首要因素。

承租人以與購房者相同的價格購買房屋，可以享受優(yōu)先購買權(quán)。但實踐中，若售房者基于某種特殊原因以優(yōu)惠價格將房屋出賣給第三人，則三方可能會對同等條件的確定產(chǎn)生分歧。有學(xué)者主張，出租人基于某種特殊原因給予其他買受人較優(yōu)惠的價格，如果此種優(yōu)惠能以金錢計算，則應(yīng)折合為金錢并計入價格中；如果不能以金錢計算，那么應(yīng)以市場價格來確定房價。另有學(xué)者認(rèn)為，將優(yōu)惠價格賴以形成的基礎(chǔ)進(jìn)行折價，不僅在折價的程度確定上存在難度，而且當(dāng)不能以金錢計算優(yōu)惠基礎(chǔ)時，以市場價格來確定房價的觀點有悖于一般道德價值觀念。這會使交易雙方當(dāng)事人之間的關(guān)系變成完全的金錢關(guān)系，即使當(dāng)前使房屋出賣人的利益得到滿足，但從長遠(yuǎn)來看，缺乏人情味的市場是不健康且不健全的。

筆者認(rèn)為，以上看法均有一定的道理。當(dāng)出現(xiàn)價格差異時，可以考察價格差異的基礎(chǔ)。若該基礎(chǔ)能以金錢計算，則應(yīng)折合為金錢并計入價格中；反之，則不宜折合為金錢計入房價。

以親屬之間的房屋買賣合同為例，2009年9月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條明確規(guī)定，“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：……（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫祖女、外孫子女的……”健康的市場應(yīng)當(dāng)是充滿人情味的市場。在市場交易中，不僅應(yīng)觀察買賣雙方的實際價金，更應(yīng)考慮具體買賣合同中的特殊因素。在該種房屋買賣合同中，出租人出售該房屋的初衷絕不僅僅是獲得購房款。他在獲得購房款之余，還希望特定人，即自己的近親屬受益。因此，若強行將此親屬關(guān)系折合成金錢，并由承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則房屋出賣人雖然能夠獲得更高價金，但卻無法實現(xiàn)使特定人受惠的合同目的。故對于無法折合成金錢的優(yōu)惠關(guān)系，不應(yīng)以市場價來確定房價，而應(yīng)綜合考察該種關(guān)系在合同中的地位，從而決定承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)。

一般來說，價格等同是同等條件最基本的要求。楊立新教授認(rèn)為，同等條件是指價格的同一，主要是指出價，包括價格、交付房價期限、方式等，至于所出售房屋的部位、數(shù)量應(yīng)無區(qū)別，更是題中應(yīng)有之意。審判實踐中也將價格等同作為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的首要條件。然而，價格等同是否應(yīng)是絕對等同？若價格相同，但其他方面有所差異，是否也可被認(rèn)為是同等條件？這些問題在實踐中有待進(jìn)一步探討。

（二）付款方式是同等條件的重要參考因素

房屋買賣合同是雙務(wù)有償合同，出賣人的義務(wù)是交付房屋，買受人的義務(wù)是交付房屋價款，故除了房屋價款的數(shù)額，支付方式就成為了雙方關(guān)心的重點。同時，雖然價格是同等條件中最重要的內(nèi)容，但實踐中卻是發(fā)生爭議最少的因素。

對于房屋價款的支付方式，一般而言，如果第三人一次性支付房屋價款，則承租人不得以分期付款的方式主張優(yōu)先購買權(quán)；若出賣人允許第三人以分期付款的方式購買房屋，則承租人必須為出賣人提供充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得要求分期付款。因為各人的支付能力及出賣人對買受人的信賴程度不同，支付能力和信賴程度也是同等條件的題中之意。分期付款這種方式本身體現(xiàn)出房屋出賣人對買受人支付能力的信任。這種信任或者源自房屋買受人的人格魅力，或者是因為該買受人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，或者出于其他合理理由。因此，承租人若同樣主張分期付款，除非房屋出賣人自愿放棄擔(dān)保，否則承租人必須具備與買受人同樣的擔(dān)保，以取得出賣人的信任。

當(dāng)買受人主張分期付款且得到出賣人同意時，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的付款方式可以分為全額付款和分期付款兩種。在價格相同的前提下，承租人一次性全額付款，且付款期限不得晚于買受人最后一次付款日期。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)要件即為同等條件，而同等條件最重要的因素即是價格等同。因此，買受人分期付款時，承租人在同等價格的條件下主張一次性付款，顯然該付款方式要優(yōu)于買受人的付款方式。但是，一次性付款同樣涉及付款期限的問題。因承租人只需保證與買受人同等條件，故承租人的付款時間只要不晚于買受人分期付款的最后一次付款日期即可。

在價格相同的前提下，承租人若同樣選擇分期付款，則必須提供充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，且分期付款期限不得長于買受人的付款期限。房屋出賣人之所以同意買受人分期付款，是出于對買受人支付能力的信賴。但出賣人對承租人的支付能力未必會有如此信賴，所以承租人若同樣主張分期付款，就必須取得同樣的信賴，提供充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保。同時，在取得出賣人的同意后，承租人在付款期限方面亦不得晚于買受人。如此方可確保承租人在同等條件下主張優(yōu)先購買權(quán)。

（三）同等條件的空間范圍僅限于承租部位

若承租人只承租房屋的一部分，當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人能否對房屋的整體享有優(yōu)先購買權(quán)？目前我國法律及司法解釋對承租房屋及優(yōu)先購買權(quán)行使的范圍并無明確規(guī)定。2005年7月26日《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》[2004]民一他字第29號指出：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

從該復(fù)函可以看出，最高人民法院傾向于將承租人行使的優(yōu)先購買權(quán)限制在承租人承租的房屋范圍內(nèi)，并不主張過分?jǐn)U張承租人的優(yōu)先購買權(quán)。從市場經(jīng)濟(jì)投資獲得回報的角度而言，承租人承租部分房屋，付出的租金也僅限于承租部分的面積。在出租人出賣房屋時，承租人就房屋的全部主張優(yōu)先購買權(quán)，顯然回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資，有違市場經(jīng)濟(jì)的公平理念。

（四）購買者的自身資質(zhì)也是同等條件的重要內(nèi)容

在某些特殊情況下，購買者的自身資質(zhì)也是同等條件的重要內(nèi)容。房屋所有人出賣房屋，固然是以取得房屋價款為主要目的的。但在取得房屋價款之外，房屋出賣人也會根據(jù)自己的實際需求附加一些特殊條件。這些特殊條件同樣屬于具體房屋買賣合同中同等條件的內(nèi)容。承租人若要行使優(yōu)先購買權(quán)，僅僅在房屋價款和付款方式方面與其他購買人具備同等條件是不夠的，還需滿足房屋出賣人的特殊要求，包括但不限于購買者的信用資質(zhì)、營業(yè)資質(zhì)、組織形式等。

實踐中，政府出于城市規(guī)劃的考慮，會有選擇地出賣國有土地和房屋。對于一些承租國有房屋的污染較為嚴(yán)重或者不符合城市規(guī)劃的企業(yè)，當(dāng)政府對外出賣該房屋時，即使該企業(yè)在期限內(nèi)主張優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)?shù)卣灿袡?quán)以不符合購買條件為由拒絕。在這種情況下，企業(yè)的組織形式、營業(yè)方向及信用度也會成為房屋買賣合同中同等條件的重要內(nèi)容，是出賣人選擇買受人時的考慮因素之一。

結(jié)語

我國《合同法》創(chuàng)設(shè)承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的在于充分保障房屋承租人的利益。從某種程度上講，該制度是“買賣不破租賃”的立法延伸。實踐中，房屋出租人作為所有權(quán)人，基于物權(quán)的絕對性，往往處于強勢地位。出于利益平衡和保護(hù)弱勢群體的考慮，需要對出租人的物權(quán)進(jìn)行一定程度的限制。但該限制必須限定在一定范圍之內(nèi)，不得以債權(quán)的相對性打破物權(quán)的絕對性，故優(yōu)先購買權(quán)行使的同等條件就顯得尤為重要。一般認(rèn)為，價格以及價款的支付方式是同等條件的重要內(nèi)容。但隨著房屋買賣合同的日益精密化，合同條款也更加細(xì)致。因此，同等條件的內(nèi)涵不應(yīng)僅局限于價格和支付方式方面，應(yīng)根據(jù)具體房屋買賣合同的要求決定同等條件的內(nèi)容。

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2013-10-31 責(zé)任編校：王 歡