淺析買賣合同擔(dān)保與《民間借貸司法解釋》第24條之規(guī)定

摘 要 自2015年《民間借貸司法解釋》頒布后，在很大程度上對裁判結(jié)果不一致的情況有所緩解。本文主要結(jié)合《民間借貸司法解釋》第24條，通過相關(guān)案例的分析，對買賣合同擔(dān)保問題進(jìn)行論述。從分析情況來看，最高人民法院在關(guān)于“禁止流質(zhì)押”條款的規(guī)定上面，并沒有突破《物權(quán)法》，相反，它回避了買賣合同的效力，該合同規(guī)定貸款人有權(quán)申請拍賣標(biāo)的，以便在私人貸款決定生效后償還債務(wù)。基于此，本文從合同目的追溯、意思自治、公平正義等方面提出了相關(guān)的啟示和建議，以期有效解決復(fù)雜的民事糾紛。

關(guān)鍵詞 《民間借貸司法解釋》 買賣合同 擔(dān)保 《物權(quán)法》

作者簡介：廖原菲，廣州大學(xué)松田學(xué)院。

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.018

2015年8月6日《民間借貸司法解釋》頒布后，將《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件的意見》進(jìn)行了廢止，這也意味著在法律范疇下，我國民間借貸關(guān)系步入了一個新的時期。《民間借貸司法解釋》主要對同一裁判規(guī)則問題進(jìn)行了批準(zhǔn)，而且還提出了較新的法律適用規(guī)范，此結(jié)果從一定條件下給審判的實踐提供了指導(dǎo)，并且緩解了裁判結(jié)果不統(tǒng)一的問題。

一、案例的緣起

本文的研究主要是基于以下兩個案例所引起的思考：《朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案》以及《廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛申請案》。正是基于對朱某案審判思維的借鑒，在《關(guān)于民間借貸司法解釋（征求意見）》中的第二十五條中關(guān)于對“民間借貸和買賣合同混淆”的問題進(jìn)行了分析，在借款人之間簽訂了銷售合同的情況下，在款項到期的情況下，如果借款人不能進(jìn)行償還，人民法院應(yīng)該對其進(jìn)行合并審理。在2014年的時候朱某案這一案件被人民法院作為公報案例進(jìn)行處理，以指導(dǎo)國家法院的審判實踐，指導(dǎo)案件實施前的司法解釋。通過本案，本案的目的是為了說明人民法院與裁判之間對這類問題的區(qū)別，并進(jìn)一步明確《民間借貸司法解釋》第二十四條的背景和適用條件，即適用“當(dāng)事人與當(dāng)事人簽訂買賣合同，作為民間借貸合同的擔(dān)保”的前提。雙方的意向是一筆單純的貸款，但沒有買賣意向。簽訂銷售合同只是私人借貸合同的保證。在這種情況下，裁判規(guī)則應(yīng)統(tǒng)一到第二十四條第項。

二、《民間借貸司法解釋》第24條的理解與分析

（一）第24條對買賣合同效力問題的態(tài)度

眾所周知，在《民間借貸司法解釋》的最終公布的時候，沒有根據(jù)對朱某案的審理思路來最終確定。在《民間借貸司法解釋》第二十四條中，債權(quán)人進(jìn)行法律訴訟請求的時候是需要基于民間借貸中的法律關(guān)系，否則的話就會遭到人民法院最終駁回的結(jié)果。但是一旦民間借貸的判決生效，債權(quán)人享有變賣合同標(biāo)的以及運(yùn)用拍賣的方式來進(jìn)行債務(wù)的抵償工作。在拍賣結(jié)束以后，不管是款項的盈虧如何，都?xì)w債權(quán)人所享有或者彌補(bǔ)。

對于標(biāo)的物的處理，債權(quán)人只可以將其作為一般的財產(chǎn)通過一定的程序來進(jìn)行拍賣或者說變賣，在這個過程中無法走買賣合同的程序來對標(biāo)的物主張債權(quán)的請求權(quán)。將獲得的價款支付給賠償人。因此，第24條僅提供了處理這種情況的一般辦法，似乎沒有明確指明銷售合同的有效性。

（二）適用新規(guī)定實際效果的變化

因為目前情況下是以不動產(chǎn)作為標(biāo)的物來進(jìn)行買賣合同的擔(dān)保，在房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的情況下，債權(quán)人可以根據(jù)相關(guān)買賣合同來對標(biāo)的物獲取所有權(quán)，這個跟債權(quán)人對標(biāo)的物進(jìn)行拍賣的情況下來獲得相關(guān)款項問題，所產(chǎn)生的金錢債權(quán)問題差距并不大。

在第二十五條草案中，確認(rèn)了買賣合同的效力。并且在第二條款中對買賣合同里面的約定價格問題進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。主要是對于買賣合同中的約定價格在于當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)情況不一致的條件下，這個時候人民法院主要會支持依據(jù)市場的價格來進(jìn)行買賣合同中的相關(guān)履行。并且在這個過程中，人民法院還會對約定價格進(jìn)行審核，看看實際的價格有沒有明顯低于市場價格的情況，以此來確保債權(quán)人是在合理情況下進(jìn)行的放款，避免暴利情況的出現(xiàn)，這在很大情況下可以讓雙方當(dāng)事人的利益達(dá)到平衡。

不過從實際產(chǎn)生的效果上來看，適用新規(guī)定并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的改變，從最終通過的司法解釋情況來看，并沒有將征求意見稿進(jìn)行引用納入。所以說“買賣合同”也只是一個空虛的說法，相關(guān)糾紛問題依舊是按照民間借貸合同來進(jìn)行處理。

（三）債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的法定情形

例如，如果a是債權(quán)人，給b借200萬元，同時，雙方簽訂了房屋買賣合同，以b擁有該房屋，作為債權(quán)的擔(dān)保（在該房屋變現(xiàn)價值與貸款本息相差不大的前提下），并約定貸款到期后，如果b不能償還，貸款本息將自動抵消房價款，b還應(yīng)把該房屋轉(zhuǎn)讓給a簽完合同后，b的房子歸a所有。貸款到期時，b仍未還清貸款的，也拒絕配合辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在此情況下出現(xiàn)了第三個人c，因其金錢和債務(wù)申請執(zhí)行該房屋，并要求以b名義將該房屋登記為財產(chǎn)。此時，a和C是否優(yōu)先考慮住房權(quán)和現(xiàn)金變現(xiàn)？

如果說按照《民間借貸司法解釋》（征求意見稿）第二十五條，對買賣合同效力問題進(jìn)行承認(rèn)，接著再根據(jù)《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，此合同是在a方查封之前就簽訂好了的，并且在當(dāng)時情況下，這個合同是在法律范圍內(nèi)的。并非因為買受人個人因素未辦理轉(zhuǎn)讓登記（買賣合同尚未達(dá)到履行期限）這四項要素，從這一點來說是能夠排除c的執(zhí)行問題。

不過從另外一個方面來講，以上所說的四項要素問題都是需要基于買賣合同的有效性而言的。但是《民間借貸司法解釋》第二十四條則傾向于否定買賣合同的效力。由于當(dāng)前的糾紛是屬于金錢和債務(wù)糾紛問題，從這個問題上來講就是說a即便前期的準(zhǔn)備工作充足，也可能最終處于與C相同的地位。一旦a、b被認(rèn)定為民間借貸的共同法律關(guān)系，a則不能優(yōu)先考慮房屋所有權(quán)。部分律師考慮到，在人民法院不否定房屋合同的效力問題的情形下，對于借款問題來說，還是可以通過商品房買賣合同的簽訂問題來確保自身的權(quán)益。其實對于這一問題的理解，存在很大的爭議問題。我們可以確定，民間借貸擔(dān)保這個問題，在司法解釋中已經(jīng)予以承認(rèn)了，但它不同于物權(quán)法中的物權(quán)，這并不一定符合實踐中的優(yōu)先順序，因此仍有必要作出司法解釋，根據(jù)不同的情況具體判斷。

三、借款合同與買賣合同混合的啟示與建議

隨著民間借貸案件逐年增多，案件事實越來越復(fù)雜。在現(xiàn)實中，法官的智慧或洞察力更能體現(xiàn)出來。在處理這類案件里面，法官需要運(yùn)用到各種綜合性規(guī)則來對具體的案件關(guān)系進(jìn)行處理，以此來維護(hù)法律的公平正義，讓相關(guān)案件在權(quán)益方面處于平衡的狀態(tài)。

（一）探尋合同目的，準(zhǔn)確認(rèn)定法律關(guān)系

針對朱某的案件，雙方簽訂了金額相同的房屋買賣合同和貸款協(xié)議。這些款型都是依法成立并且最終生效。由于在整個合同過程中，并不是一味的借貸問題，還存在雙方在房屋買賣上的想法，所以說這個合同是具有雙重性的。另外根據(jù)當(dāng)時市場來看，房屋價格差距問題并不大，雙方就算是按照《房屋買賣合同》來進(jìn)行處理也并沒有很大的利益差距。因此關(guān)于這個案件的處理，人民法院最終按照雙方之間民間借貸以及商品房買賣中的民事問題進(jìn)行的解決。不過這類案件在《民間借貸司法解釋》的規(guī)定里面是需要按照民間借貸問題來進(jìn)行處理，可能說也有相關(guān)的法律考究。雖然說這一類案件在名稱方面說的是買賣合同，但實質(zhì)是雙方借買賣合同的名義來處理借款合同的擔(dān)保問題。從另外一個方面來看，商品房在的數(shù)額價值比民間借貸要高出很多，所以說對于這個問題更適合從民間借貸的角度來進(jìn)行處理，這樣在雙方意愿或者說糾紛問題中會更為合理一些。

（二）明辨合同效力，分清合同無效的情形

私法跟公法做比較的話，可以看出其實在當(dāng)人事的角度來看，私法顯得更為合理。對于合同來講，本質(zhì)問題就是處理當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，國家和政府和法院不能隨意干預(yù)或取代當(dāng)事人。然而，對《物權(quán)法》第一百八十六和第二百一十一條有明確的“禁止流質(zhì)押”，為了防止一方獲利，另一方是一個被動的疲軟狀態(tài)，并保持健康穩(wěn)定的市場經(jīng)濟(jì)秩序，長期以來，中國不應(yīng)取消“流質(zhì)押”條款。當(dāng)前確實存在很多研究者認(rèn)為《物權(quán)法》中存在一定的頑固性問題，對“流質(zhì)押”的問題持反對的觀點。但是本文筆者對“流質(zhì)押”依然保持較為保守的觀念?；诋?dāng)前我國的社會形勢問題，“禁止流質(zhì)押”依然有存在的必要性，如果說在當(dāng)前形勢下，公開承認(rèn)“流質(zhì)押”的效力問題，存在著巨大的風(fēng)險。

另一方面，由于合同只要是契約自由精神的體現(xiàn)。如果說雙方當(dāng)事人的目的就是逃避相關(guān)法律法規(guī)，在對公共利益有所損害的條件下進(jìn)行的合同約定，或者說一方的當(dāng)事人受到了威脅和欺凌的時候，都無法體現(xiàn)出合同的契約精神。所以說，意思自由這一問題其實也是要基于國家利益為前提，分清楚合同是否有效。

（三）追求公平正義，合理分配當(dāng)事人之間的法律風(fēng)險

權(quán)利和義務(wù)一直以來都是同等存在的，享受權(quán)利的同時必須履行相應(yīng)的義務(wù)，合同中的“對價”問題，是當(dāng)事人必須遵循的問題。但是由于市場的利益性需求，我們也無法確保當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)能夠在一種絕對公平的范圍中。當(dāng)前大家所談?wù)摰墓絾栴}其實是屬于一種相對公平的狀態(tài)，在《合同法》里面，涉及到的很多規(guī)定都是為了讓法官在案件處理時候能夠很好的對當(dāng)事人的權(quán)益進(jìn)行一種平衡狀態(tài)，比如說撤銷權(quán)以及違約金的調(diào)整權(quán)等等。在處理問題的過程中不能夠讓當(dāng)事人雙方出現(xiàn)杠桿不平的情況。

不管是從法律的范圍來講，還是從人類倫理的范圍來說，公平正義問題一直是大家所追求的問題。從法律方面來講，公平正義問題其實是非常抽象的，但是將其置身于具體的案件之中，也會顯得比較具體和實在。因此，對于民間借貸問題中的借款合同以及買賣合同有所混亂的情況，我們都是要持有公平正義的態(tài)度去看待，才能從復(fù)雜的案件里面抽身出來，以最優(yōu)的解決當(dāng)人事的利益沖突問題，以此來保障市場的有序發(fā)展。

四、結(jié)語

民間借貸問題是隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展所產(chǎn)生的一種民事主體間的融資方式。它的產(chǎn)生是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，沒有辦法會因為相關(guān)法律的制止而消失。本文主要對《民間借貸司法解釋》第二十四條“民間借貸合同和買賣合同混合”的這個問題進(jìn)行了具體的研究分析。也是由于在實踐過程中，這類案件的發(fā)生頻率及其高，因此也產(chǎn)生了不少的爭議問題。在此情況下，理論界也出現(xiàn)了后讓與擔(dān)保、代物清償預(yù)約等研究理論，以此來來對以房抵債這一實際問題提供了相關(guān)借鑒。在當(dāng)前我國的相關(guān)法律里面，這些理論成果雖然沒有明確的規(guī)定，但是隨著社會趨勢的發(fā)展，這些理論觀點始終是會被吸納的，未來我國的法律可能會接受并采納后轉(zhuǎn)讓擔(dān)?；虼敭a(chǎn)給付約定，可能隨著時間的發(fā)展逐漸會解除對“禁止流質(zhì)押”合同的禁令，以此來順應(yīng)時代發(fā)展需求。

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