房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策分析及稅收籌劃

王琦芳

【摘要】本篇文章首先對“營改增”的基本內(nèi)容進行概述，從稅負、成本以及營銷等多個方面，闡述“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響并進行解析。以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后稅收籌劃對策。希望通過本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) “營改增”政策 稅收籌劃

隨著稅收政策改革的不斷推進，國家對房地產(chǎn)企業(yè)稅收管控高度重視，利用“營改增”政策，實現(xiàn)流通環(huán)節(jié)稅負的調(diào)整，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。因此，我們需要從以下幾個方面著手去做。結(jié)合“營改增”給其帶來的影響，落實稅收籌劃對策，借助這種方式，給企業(yè)帶來更高的效益。下面，本文將進一步對房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”政策分析及稅收籌劃進行闡述和分析。

一、“營改增”的基本概述

所謂的“營改增”主要指在今后的稅種流轉(zhuǎn)稅繳納上，將企業(yè)之前繳納的營業(yè)稅更改成增值稅，也就是一種稅務(wù)體系的改變。通過這種方式，防止重復納稅現(xiàn)象的出現(xiàn)，緩解企業(yè)稅負壓力。增值稅作為我國稅收體系中不可或缺的一部分，其和其他稅種進行比較，不僅存在一定的相似性，同時還具備獨特性。在進行增值稅征收的過程中，計稅方式一般為增值稅稅額=銷項稅額-進項稅額[1]。其中，銷項稅主要指銷售貨物或有應(yīng)稅項的稅金時應(yīng)交的稅金。而進項稅就是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。如果銷項稅額數(shù)量逐漸降低，或者進項稅額逐漸增多，都會使得納稅稅額減少。但是，假設(shè)前者稅額相對平穩(wěn)的狀況下，應(yīng)用縮減銷項稅額的方式，其產(chǎn)生的影響將會與降低營銷產(chǎn)品市場價格形成的后果相似，這也是當前企業(yè)在開展營銷工作中需要重點關(guān)注的一項內(nèi)容。企業(yè)為了可以實現(xiàn)降低納稅稅額的目標，采用的主要方式就是增大對進項稅需求。站在理論角度來說，提升采購成本、提升進項稅額，都是有效的應(yīng)對措施，然而，在市場運營中，提升采購成本是不可取的?？傊?，對進項稅額進行修整，才是處理進項稅額以及增值稅負的主要方案。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）稅負方面

在落實“營改增”政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身運營規(guī)模，將納稅身份劃分為兩種，一個是一般納稅人，另一個是小規(guī)模納稅人。其中，針對營銷數(shù)額高于500萬元的企業(yè)，應(yīng)該辦理一般納稅人身份。針對一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在進行計稅時，往往應(yīng)用稅款抵扣的方式來實現(xiàn)納稅，并且稅率為11%，但是針對施工時間在2016年4月30日之前的工程項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用簡易計稅方式，按照稅率5%進行納稅。針對營銷數(shù)額低于500萬元的企業(yè)，應(yīng)該辦理一般納稅人身份。對于小規(guī)模納稅人身份的企業(yè)，由于自身不能實現(xiàn)進項稅額的抵扣，可以按照5%進行稅務(wù)繳納。企業(yè)在進行進項稅額或者銷項稅額核算時，應(yīng)把不含稅銷售稅額當作計稅依據(jù)。由此可知，在沒有落實“營改增”政策時，營業(yè)稅額的計稅憑證一般是以稅率乘以營業(yè)稅作為全額計稅額的形式為主。而落實“營改增”政策之后，計稅方式方面逐漸繁瑣。此外，“營改增”政策認定為一般納稅人后，成本也需以不含增值稅的金額計算，也會給土地增值稅等方面帶來影響。并且，因為房地產(chǎn)企業(yè)增值稅一般納稅人需要按照稅率11%進行納稅，當進項稅額不足以抵扣銷項稅時，企業(yè)整體稅負將會呈現(xiàn)出不降反增的現(xiàn)象。

（二）成本方面

成本作為企業(yè)獲取效益的關(guān)鍵因素，在落實“營改增”政策中，成本在房地產(chǎn)企業(yè)中起到了關(guān)鍵性作用。針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本主要涉及了多個方面，例如土地開發(fā)成本、施工成本、采購成本、稅收成本以及不可見成本等。其中，施工成本占據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)總成本中較大比例，結(jié)合相關(guān)法律條例來說，施工成本主要涉及了人工成本、材料成本、施工器械成本、管理成本、稅種成本等。房地產(chǎn)企業(yè)施工人員通常來源于勞務(wù)企業(yè)，在落實“營改增”政策之后，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)合作的勞務(wù)企業(yè)并非以一般納稅人身份存在，不能開據(jù)增值稅專用發(fā)票，使得房地產(chǎn)企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，也就無法進行進項稅額抵扣[2]。與之對應(yīng)的，假設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)采購業(yè)務(wù)以及施工設(shè)施租賃的企業(yè)，并非一般納稅人，房地產(chǎn)企業(yè)不能獲取增值稅專用發(fā)票，進而不能達到進項稅額抵扣的效果。

（三）營銷方面

房價一般指建筑物和企業(yè)占用土地在一定時間內(nèi)的市場價格。換句話說，房價就是房地產(chǎn)價格的主要體現(xiàn)方式。結(jié)合當前情況來說，在落實“營改增”政策之后，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)沒有給予一般納稅人身份高度注重，將無法獲取稅前抵扣的機遇，使房地產(chǎn)企業(yè)項目成本逐漸上升，進而給建筑價格的設(shè)定帶來影響，造成房地產(chǎn)企業(yè)在相同地域中的建筑營銷價格位于競爭劣勢位置。并且，假設(shè)建筑售價相對加高，將會涉及土地增值稅問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了尋求更加合理的定價，以避免應(yīng)定價過高而造成土地增值稅稅率過高，將會使自身整體稅負出現(xiàn)增加，而效益獲取將逐漸減少。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅收籌劃對策

（一）實現(xiàn)內(nèi)部增值稅項抵消

結(jié)合目前情況來說，房地產(chǎn)企業(yè)自身含有一定的繁瑣性和系統(tǒng)性，其內(nèi)部機構(gòu)合作方需要應(yīng)稅業(yè)務(wù)主要涉及了房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，銷項稅及進項稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是此類企業(yè)的重要稅負。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)其為若一般納稅人身份企業(yè)，為了減少自身稅負，就要從業(yè)務(wù)上端盡量取得進項稅，但是在應(yīng)用這種方式過程中，既不增加成本，也不能影響資金流。對此，這這就要求企業(yè)應(yīng)該結(jié)合合作方交易環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的抵稅效益，對其進行合理應(yīng)用，使進項稅額以及銷項稅額在企業(yè)合作過程中實現(xiàn)抵扣，從而緩解房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負。

（二）對外業(yè)務(wù)性質(zhì)進行調(diào)整

在對稅務(wù)問題加以解決的過程中，需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個部門做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)以及配合工作，將自身職責加以全面落實，其中針對把增值稅業(yè)務(wù)當作核心內(nèi)容的部門，在對外界應(yīng)稅工作方面輔助時，應(yīng)該注重試點服務(wù)范疇的分配。為了實現(xiàn)企業(yè)精細化管理，在開展各項業(yè)務(wù)工作時，應(yīng)該根據(jù)相關(guān)法律標準制定規(guī)范的合同，防止出現(xiàn)業(yè)務(wù)運營不合理現(xiàn)象。在分包合同、材料采購等環(huán)節(jié)中，采購部門應(yīng)該制定詳細的采購規(guī)劃和方案，交由上級部門進行審核，審核通過之后，由財務(wù)部門進行核對，對合同進行稅收測算及稅收籌劃，防止給企業(yè)造成不必要的資金消耗。

（三）秉持經(jīng)濟原則實施籌劃

在“營改增”政策全面落實的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該利用稅收籌劃這種現(xiàn)代化方式，起到節(jié)稅、提升整體效益的效果。然而，在應(yīng)用這種方式時，無法避免的是，在開展稅收籌劃工作時，將會存在部分資源消耗以及成本支付等情況。房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)成本的把控，減少不必要成本的投放，就要在開展稅收籌劃工作以前，實施科學預(yù)算，保證獲取的效益以及投放成本之間均衡，在兩者之間進行科學比較，只有在保證效益大于成本時，此方案才具備合理性和規(guī)范性。

（四）合理進行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目施工時，含有較強的施工周期，并且自身具備一定特殊性，需要投放的成本相對較高。為了減少企業(yè)成本投放，要求房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合施工情況，做好籌劃工作，實施成本預(yù)算管控工作，控制企業(yè)成本在整個預(yù)算內(nèi)，保持資金流平穩(wěn)。并且，因為“營改增”政策將可以實現(xiàn)增值稅抵扣，因此，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)在開展施工工作時，應(yīng)該實現(xiàn)成本最大化均攤，達到增值稅抵扣的效果，進而緩解自身稅負。房地產(chǎn)企業(yè)稅收將會給自身效益獲取帶來一定影響，稅負的提升將會加劇房地產(chǎn)企業(yè)成本提升。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要落實好稅收籌劃工作。

四、結(jié)束語

總而言之，在當前“營改增”政策的作用下，給房地產(chǎn)企業(yè)整體效益帶來了嚴重影響，為了緩解企業(yè)整體稅收負擔，就要合理采用稅收籌劃方式。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對“營改增”含義以及作用有充分的認識，積累工作經(jīng)驗。其次，從實質(zhì)角度入手，學習新稅收政策相關(guān)知識。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)真實運營狀況和需求，對“營改增”政策給其帶來的影響加以確定，其中涉及了稅負方面、成本方面以及營銷方面。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要全面探索“營改增”優(yōu)化方式，加強稅收籌劃，在迎合房地產(chǎn)企業(yè)整體需求的基礎(chǔ)上，借助優(yōu)惠政策，緩解企業(yè)整體稅收壓力，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展。

參考文獻

[1]甘琪.營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃[J].統(tǒng)計與管理，2016，（12）：65-67.

[2]張瀚文.“營改增”下我國房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅籌劃研究[J].河北企業(yè)，2016，（09）：6-8.