淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制及軟件應(yīng)用

王新云

摘要：隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，軟件產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演著越來(lái)越重要的角色。對(duì)軟件開(kāi)發(fā)實(shí)施有效的管理是決定軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的至關(guān)重要的因素。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制的好壞直接影響到項(xiàng)目投資收益的高低。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，并不斷增強(qiáng)相關(guān)的探索和實(shí)踐。本文闡述淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制及軟件應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；動(dòng)態(tài)成本；成本控制；成本控制用軟件

1.房地產(chǎn)成本的管理現(xiàn)狀

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，逐漸為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，同時(shí)房地產(chǎn)作為一種重要的商品經(jīng)濟(jì)，在當(dāng)前相對(duì)規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中，主要表現(xiàn)為一種價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其實(shí)際的企業(yè)管理主要是成本上的管理，就其實(shí)質(zhì)性而言，當(dāng)前房地產(chǎn)成本管理的過(guò)程中，不可避免的存在各種各樣的問(wèn)題。房地產(chǎn)成本在實(shí)際的管理過(guò)程中，往往有著相對(duì)不準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，同時(shí)也缺乏相對(duì)有效的成本預(yù)測(cè)手段和一些計(jì)價(jià)依據(jù)以至于其目標(biāo)成本相對(duì)來(lái)說(shuō)缺乏一定的真實(shí)性，項(xiàng)目成本在實(shí)際的控制過(guò)程中，往往缺乏一定的動(dòng)態(tài)管理，在項(xiàng)目實(shí)施的 過(guò)程中，其成本控 制方法缺乏有 效性，以至于其項(xiàng)目成本缺乏一定的效應(yīng)。項(xiàng)目費(fèi)用信息在實(shí)際的利用過(guò)程中，往往缺乏一定的真實(shí)性，不唯一的信息來(lái)源以及不一致的統(tǒng)計(jì)口徑，將會(huì)使得項(xiàng)目成本有著錯(cuò)誤的核算。項(xiàng)目成本在進(jìn)行比較的過(guò)程中，更要做好事中控制和事后分析的環(huán)節(jié)，進(jìn)而為項(xiàng)目的實(shí)際決策提供必要性的支持。而相對(duì)滯后的決策信息同樣也是房地產(chǎn)成本管理中存在的主要問(wèn)題，難以從根本上實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的動(dòng)態(tài)管理。總之，房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題并不僅僅局限于以上幾點(diǎn)，在實(shí)際的成本管理過(guò)程中同樣也存在更多問(wèn)題亟待發(fā)現(xiàn)和解決，仍然需要更多相關(guān)研究人員參與研究。

2. 動(dòng)態(tài)成本控制的流程

2.1設(shè)計(jì)階段

2.1.1制定目標(biāo)成本

房地產(chǎn)公司通常都設(shè)置有預(yù)決算部專門負(fù)責(zé)工程造價(jià)管理和成本全過(guò)程監(jiān)控，預(yù)決算部實(shí)質(zhì)性介入是在擴(kuò)初階段編制完成《項(xiàng)目造價(jià)預(yù)測(cè)報(bào)告》，該報(bào)告主要是預(yù)測(cè)四項(xiàng)費(fèi)用，即土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、公建配套費(fèi)用。具體細(xì)分到可能發(fā)生的每個(gè)合同包的預(yù)測(cè)合同金額，預(yù)測(cè)的依據(jù)是根據(jù)已完工程的造價(jià)結(jié)算資料經(jīng)科學(xué)統(tǒng)計(jì)分析得出指標(biāo)參考值，并結(jié)合最新的政策收費(fèi)和市場(chǎng)收費(fèi)情況確定預(yù)測(cè)金額。

2.1.2設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)階段是控制開(kāi)發(fā)成本最重要的階段，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的80%以上。通過(guò)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)來(lái)實(shí)施項(xiàng)目的成本控制，要求在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，對(duì)鋼筋、砼、節(jié)點(diǎn)等限定上限指標(biāo)，設(shè)計(jì)完成后對(duì)實(shí)際指標(biāo)進(jìn)行評(píng)定，采取一定的獎(jiǎng)懲措施；同時(shí)，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)；強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性。

2.2施工前期階段 根據(jù)開(kāi)工計(jì)劃預(yù)決算部編制完成工程量清單預(yù)算，合理確定招標(biāo)控制價(jià)，并審查招標(biāo)文件和合同的有關(guān)造價(jià)條款提出造價(jià)建議，通過(guò)招標(biāo)確定合同造價(jià)，從而進(jìn)一步鎖定目標(biāo)成本。在實(shí)際工作中也碰到過(guò)類似于在招標(biāo)前缺乏成熟的方案及確定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、或者在招標(biāo)完成后圖紙出現(xiàn)較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會(huì)產(chǎn)生很多分部分項(xiàng)的綜合單價(jià)需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。

2.3施工階段

2.3.1嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證制度：建立工程、造價(jià)、監(jiān)理、跟蹤會(huì)簽制度，分清簽證性質(zhì)，了解每單費(fèi)用，加強(qiáng)各部門互相監(jiān)督，并由分管領(lǐng)導(dǎo)把關(guān)確認(rèn)。

2.3.2嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格：材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70%，工程材料成本控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要內(nèi)容，對(duì)一些主要材料和設(shè)備一般采用甲供和定牌核價(jià)方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)準(zhǔn)確地了解市場(chǎng)上最新的材料設(shè)備的價(jià)格信息。要注意各項(xiàng)材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟(jì)合理等。材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，采用招投標(biāo)方式采購(gòu)，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，材料會(huì)有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級(jí)別不同，價(jià)格也會(huì)有差異。因此要樹(shù)立成本意識(shí)，形成控制成本機(jī)制。

2.3.3準(zhǔn)確履行合同對(duì)外簽署審批和合同款項(xiàng)支付審批，掌握合同條款精神并監(jiān)督其執(zhí)行情況，及時(shí)編報(bào)決算審核表和成本登記表。

2.4竣工階段：該階段是對(duì)項(xiàng)目成本的最終反映和鎖定。根據(jù)竣工結(jié)算資料受理情況完成工程結(jié)算審核，待項(xiàng)目所有合同完成結(jié)算后編制《項(xiàng)目工程結(jié)算報(bào)告》，該報(bào)告內(nèi)容包括：項(xiàng)目工程概況、合同結(jié)算情況列表說(shuō)明、工程預(yù)決算受理及審核情況表、典型單體造價(jià)解析、造價(jià)預(yù)測(cè)和結(jié)算對(duì)比分析、經(jīng)驗(yàn)分享及建議等。

3.動(dòng)態(tài)成本控制的關(guān)鍵

3.1根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。

3.2客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。

3.3遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。

3.4正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。

3.5組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料，堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。

4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件的應(yīng)用

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件應(yīng)用過(guò)程中不僅僅能夠及時(shí)的獲取項(xiàng)目的全部成本信息，同時(shí)也能對(duì)不合理的成本的增長(zhǎng)進(jìn)行全面的控制，并對(duì)無(wú)效作業(yè)以及其一些增值的作業(yè)進(jìn)行綜合性的分析，以便于對(duì)項(xiàng)目的資金狀況進(jìn)行及時(shí)的了解，進(jìn)而將企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用著重降低。

其次，該套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件有著更加科學(xué)合理的費(fèi)用分配，能夠真實(shí) 性的反應(yīng)產(chǎn)品成本，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力全面提高。最后通過(guò)動(dòng)態(tài)深刻項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，并綜合性的分析投資的一些偏差，并借助于有效的圖表信息，對(duì)成本管理的狀態(tài)進(jìn)行綜合性的分析，進(jìn)而將產(chǎn)品的成本有效降低。

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件應(yīng)用的過(guò)程中，還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的有 效收集，并有著相對(duì)及時(shí)的信息反饋，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高效發(fā)展。

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（作者單位：招遠(yuǎn)市住房保障和交易中心）