房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃與稅務風險分析

伍浩培

摘要：稅務問題是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的主要因素，稅務籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)效益最大化目標所采取的一種管理手段。在符合稅法要求的前提下，事先對企業(yè)的投資、理財、經(jīng)營等活動進行統(tǒng)籌與規(guī)劃，達到提高企業(yè)經(jīng)濟效益的效果。但現(xiàn)階段“營改增”等政策的實施，給房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃帶來諸多新的問題，增加了稅務籌劃風險。本研究主要對房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃與稅務風險進行了分析，以供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務籌劃 稅務風險

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，稅收規(guī)劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用越來越突出。房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟體系中的重要組成部分，是國家稅收的主要來源，其所涉及到的稅種較多，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅費繳納具有一定的特殊性，同時稅收規(guī)劃空間也相對較大，做好稅收規(guī)劃，是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)效增益的主要渠道。但在實際開展稅收規(guī)劃活動的過程中，一些人對稅收規(guī)劃的概念發(fā)生了混淆，甚至認為稅收規(guī)劃便是逃稅減稅，不僅嚴重影響著稅收規(guī)劃作用的發(fā)揮，還增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險?；诖耍仨毤訌妼Χ愂找?guī)劃的研究與正確認識。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的原則

（1）合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收規(guī)劃活動的時候，必須遵循合法性原則。不得采取違反國家規(guī)定與要求的稅收規(guī)劃措施。低稅負繳納，多數(shù)情況下是在尚未明確納稅義務，同時納稅方法多樣化的情況下完成的。

（2）目的性原則。房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收規(guī)劃一定有存在目的，那就是減少稅負，同時，涉稅零風險、規(guī)避企業(yè)的名譽損失，也是稅務籌劃的主要目的。

（3）籌劃性原則。對于大部分企業(yè)來說，納稅義務有著十分明顯的滯后性，因為它多是在企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)生之后的?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)開展稅務籌劃活動的時候，應明確了解、準確把握當前的國家稅法與相關(guān)政策，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)濟活動，科學制定承擔稅負最少的經(jīng)濟活動方案，遵循籌劃性原則，實現(xiàn)事項籌劃。

（4）多維性原則。從空間角度來看，稅務籌劃不應局限在房地產(chǎn)企業(yè)本身，而是應該有機結(jié)合具有其他業(yè)務聯(lián)系的單位，相互協(xié)作、共同努力，從而找到降低稅收的有效措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃風險

（一）國家政策影響著房地產(chǎn)企業(yè)稅收規(guī)劃

21世紀以來，房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，從一定角度來看，其依賴于國家法律法規(guī)與各項政策的支持。但是，近幾年，國家大力加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，且調(diào)控力度不斷升級，導致房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)與政策不斷發(fā)生著變化，也日趨完善、成熟。房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃活動的時候，如果不能準確把握、有效運用相關(guān)法律法規(guī)與政策，便會增加企業(yè)的稅務風險。若是稅務籌劃過程中，采取了廢止或過時的法律法規(guī)與政策，便無疑會導致稅務籌劃的失敗，給房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理帶來不可避免的風險。

（二）稅務籌劃自身存在的風險

房地產(chǎn)行業(yè)是國家稅收的主要來源，其稅款金額較大、所關(guān)聯(lián)到的稅種較多，需要全盤考慮。房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程，主要分為初期工程階段、工程建設(shè)階段、后期租賃與銷售階段三個階段，不同的階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納不同類別的稅款。面對這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃活動的時候，切忌片面追求降低一種或者是幾種稅的稅負，而是應該注重降低企業(yè)的稅收總金額，重點關(guān)注如何減少稅收、成本間的差額，從宏觀角度進行思考與分析。對房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)過程中各方面進行綜合分析，重視稅收規(guī)劃的一系列成本，評估稅收規(guī)劃準確進行可行性，從而有效規(guī)避稅收規(guī)劃帶來的危害。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風險

開展有效的稅務籌劃活動可以充分發(fā)揮稅務籌劃的作用，同時可以增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，使房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)地、健康地發(fā)展。但若是稅務籌劃無法達到其原有效果，便會導致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生稅收風險，致使大量資金損失。同時，稅務機關(guān)還會對房地產(chǎn)企業(yè)采取稅務稽查、稅款處罰等措施，這樣情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要補繳稅款與滯納金，從而導致現(xiàn)金出現(xiàn)不必要的流失，有可能使房地產(chǎn)企的資金鏈出現(xiàn)斷裂問題，導致企業(yè)大量欠稅，從而不可避免地會給企業(yè)成大帶來慘重的危害。

三、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅收規(guī)劃風險的原因

（一）對稅務籌劃缺乏概念的準確理解

就現(xiàn)階段的情況來看，在開展稅務籌劃活動的時候，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)卻并不了解稅務籌劃的概念與本質(zhì)，過于注重降低稅負，從而忽略了一些其他問題。具體表現(xiàn)在：首先，一些人混淆了稅收規(guī)劃的概念，甚至覺得稅收籌劃便是逃稅減稅；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在實際開展稅務籌劃活動的時候，僅站在利益角度考慮，從而嚴重影響稅務籌劃的效果與作用的發(fā)揮。

（二）人員專業(yè)水平參差不齊

知識經(jīng)濟時代背景下，人才，特別是專業(yè)型人才早已作為影響企業(yè)綜合競爭力的主要因素。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了實現(xiàn)稅務籌劃效果與作用的充分發(fā)揮，必須安排專業(yè)人才負責。但實際上，企業(yè)稅務籌劃人員專業(yè)水平卻參差不齊，缺乏可以準確了解與把握相關(guān)法律條例規(guī)定與政策，又可以良好地掌握稅收規(guī)話實施策略專業(yè)人才，從而嚴重影響稅收規(guī)劃的質(zhì)量。若是房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確把握稅收優(yōu)化的限制條件，便會錯失稅務籌劃的最佳時機，甚至會使稅務籌劃淪為偷稅漏稅。

（三）稅收政策變動頻繁

這幾年來，我們國家市場經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健成長，都市化建設(shè)進程不斷加速，為更好地適應新時代背景下我們國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，國家稅務局正在不斷對稅收政策進行更新與完善，其中也包括一些針對房地產(chǎn)的稅收政策，國家不斷加大對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，從而給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收規(guī)劃增加了許多的難度。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收危害規(guī)劃的解決對策

（一）正確認識稅收規(guī)劃，依法開展稅收規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務籌劃活動的過程中，應始終遵循國家稅法與相關(guān)政策的要求，堅持依法籌劃。首先，應加強對稅收規(guī)劃的正確認識，稅收規(guī)劃是在遵循稅法要求的基礎(chǔ)上，提前對企業(yè)的投資、理財、經(jīng)營等活動進行規(guī)劃，盡量降低企業(yè)的稅費支出。其次，實際開展稅務籌劃活動的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應遵循國家稅法的規(guī)定，深入分析企業(yè)經(jīng)營特征，實現(xiàn)兩者的有機結(jié)合，選擇符合稅法規(guī)定、契合企業(yè)利益的稅務籌劃實施方案。最后，房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃中，應以長遠的眼光來看待問題，注重長遠利益，重視戰(zhàn)術(shù)性稅務籌劃、戰(zhàn)略性稅務籌劃，充分考量企業(yè)納稅成本，采取最佳手段，實現(xiàn)納稅籌劃目標，有效發(fā)揮稅務籌劃的作用與效果，降低企業(yè)納稅金額，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（二）提高人員專業(yè)能力

房地產(chǎn)企業(yè)想實現(xiàn)稅收規(guī)劃作用的充分發(fā)揮，必須增強稅收規(guī)劃職員的專業(yè)能力與綜整體素質(zhì)。首先，稅務籌劃人員應不斷加強學習，全面提高自身的道德修養(yǎng)，面對國家利益與企業(yè)利益，堅守職業(yè)道德。其次，稅務籌劃人員應全面提升個人專業(yè)素養(yǎng)，明確理解稅務籌劃的概念與內(nèi)涵，同時還應在實踐過程中不斷豐富自身經(jīng)驗。理論知識上，稅務籌劃人員應不斷學習、正確理解新的法律法規(guī)與政策，時刻關(guān)注稅法政策的變動情況。實踐經(jīng)驗上，稅收規(guī)劃人員應全面解析企業(yè)生產(chǎn)過程中所關(guān)聯(lián)到的稅種、數(shù)額，根據(jù)企業(yè)實際情況，準確找到切入點，制訂既符合稅收=法規(guī)、又契合企業(yè)利益的稅收規(guī)劃實施計劃。

（三）加強對房地產(chǎn)稅收政策的學習

近年來，我國陸續(xù)出臺了諸多針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，加強對這些房地產(chǎn)稅收政策的學習，可以為稅務籌劃奠定良好的基礎(chǔ)。新時期，面對稅收政策變動頻繁的局面，為實現(xiàn)稅務籌劃作用的充分發(fā)揮，房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃人員應不斷加強學習，豐富知識面，堅持與時俱進理念，及時學習新的納稅法規(guī)，以確保稅收規(guī)劃的順利開展，這樣就可以有效規(guī)避稅收規(guī)劃所造成的危害。

五、結(jié)束語

這些年來，我國市場經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，城市化建設(shè)不斷加速，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展機會與廣闊的空間。房地產(chǎn)企業(yè)若想實現(xiàn)經(jīng)濟效益的提高，應有效實施稅務籌劃，確保稅務籌劃符合國家稅法的要求，并要規(guī)避稅務籌劃風險，降低企業(yè)稅負，增加稅后利潤?？傊?，稅務籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)效增益的有效手段，對于促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，有著十分重要的意義。