中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)評(píng)：房地產(chǎn)調(diào)控必須重視預(yù)期管理

葛豐

近期部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著升溫，住建部為此印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

在“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控已堅(jiān)持年余的背景下，仍有部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)較快上漲，其中甚至包括某些基本面條件非常一般（產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差、人口持續(xù)外流、真實(shí)需求有限）的三四線城市，由此足見(jiàn)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控情況何其復(fù)雜、挑戰(zhàn)何其巨大。

面對(duì)這個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度之堅(jiān)決、手段之多樣，著實(shí)已可謂空前，譬如據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年以來(lái)不到5個(gè)月時(shí)間內(nèi)，全國(guó)各地累計(jì)新發(fā)布的調(diào)控“補(bǔ)丁”就已超過(guò)130項(xiàng)，可是即便如此，房地產(chǎn)調(diào)控面對(duì)的形勢(shì)仍然使有關(guān)部門須臾不敢放松警惕。

在各種短期調(diào)控措施逼近極限，而長(zhǎng)效機(jī)制又必然需要較長(zhǎng)建設(shè)期的情況下，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控可進(jìn)一步發(fā)力的重要抓手是重視并用好預(yù)期管理，其必要性體現(xiàn)在：

首先，從一般學(xué)理來(lái)看，無(wú)論看多樓市者可以列舉出多少項(xiàng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上行的因子（譬如短期分析框架中的存庫(kù)量減少、長(zhǎng)期分析框架中的城鎮(zhèn)化仍在推進(jìn)中，等等），這些基本面分析中提出的因子，實(shí)則都無(wú)法構(gòu)成房?jī)r(jià)上行充分條件。因?yàn)楝F(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)高度金融化的客觀現(xiàn)實(shí)，決定了這個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯，起碼在相當(dāng)程度上不同于一般商品市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)中，投資者對(duì)于未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期，才是左右市場(chǎng)的諸多變量中最具決定性影響力的核心變量。

其次，具體到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，緣起于復(fù)雜成因，國(guó)內(nèi)投資者本就對(duì)各種形式的“剛性兌付”存有根深蒂固的執(zhí)念（譬如房?jī)r(jià)稍有下挫，就會(huì)有大鬧售樓處的鬧劇上演），由此再加之確有不少地方地府深陷“土地財(cái)政”陷阱難以自拔的現(xiàn)實(shí)困境，以及此前數(shù)輪房地產(chǎn)調(diào)控，每每淪為“空調(diào)”的既成事實(shí)，一并使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成了一個(gè)“奇特”的個(gè)例，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)中的投資者，對(duì)于未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期之強(qiáng)烈、之持久、之一致，很難再有其他市場(chǎng)可比擬。

最后，再回到一般學(xué)理來(lái)看，可惜中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再特殊，也一樣無(wú)法擺脫市場(chǎng)客觀規(guī)律的支配。這個(gè)客觀規(guī)律簡(jiǎn)而言之就是，金融市場(chǎng)中初始價(jià)格的上漲，往往使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者進(jìn)入并進(jìn)一步推高價(jià)格，而這個(gè)自強(qiáng)化的循環(huán)中反復(fù)形成并強(qiáng)化的“自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)期”越是一致，越是強(qiáng)烈，其所產(chǎn)生的泡沫就越嚴(yán)重，奔向清算日的速度就越迅疾，最后造成的損失就越巨大。

所以要在房地產(chǎn)領(lǐng)域堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，就必須先打破房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的集體預(yù)期。這就要求房地產(chǎn)調(diào)控不僅要抓住寶貴的窗口期進(jìn)一步平衡供求關(guān)系，而且還要在看似“虛”實(shí)則“實(shí)”的預(yù)期管理上下更大力氣，其中尤其要窮盡手段向市場(chǎng)宣示明白，本輪房地產(chǎn)調(diào)控絕不會(huì)半道而返，試圖挑戰(zhàn)“房住不炒”定位者，終究會(huì)為自己的錯(cuò)誤而買單。