淺析住宅新開工量的現(xiàn)狀及對策

摘 要：由于當?shù)卮罅康牡赝酢皶竦亍?，“捂地”賺錢，開發(fā)商投資額減少。進而當前改變住宅新開工量現(xiàn)狀的對策，一是當?shù)亻_發(fā)商應(yīng)把握住當前新開工量將小幅增加的趨勢；二是當?shù)卣畱?yīng)大力促進當年住宅新開工量的上升；三是政府“有形”的手和市場“無形”的手要相互配合。

關(guān)鍵詞：住宅開工量 現(xiàn)狀及對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2018）05-00-01

一、當前住宅新開工量的現(xiàn)狀

1.住宅當年新開工量不及當年住宅新銷售量的原因之一，是當?shù)卮罅康牡赝酢皶竦亍?/p>

1.1繼北京廣渠路15號地以超過40億元人民幣的價格一舉成為新地王后，牽動了社會各界人士和廣大群眾的神經(jīng)。不可否認的是，一些地塊由于地段、周圍配套等環(huán)境因素的影響，土地價格上漲有它的合理性，然而，造就“地王”的巨量資金來源，則是引發(fā)社會各界人士和廣大群眾神經(jīng)的一個重要原因。諸多專家學(xué)者就此發(fā)出警醒：在擴大內(nèi)需，保持增長依然為當前首要任務(wù)的情況下，大量資金遠離企業(yè)，扎堆樓市，如此這樣此消彼長，則必然會導(dǎo)致真正需要資金的企業(yè)難以獲得補給，對實體經(jīng)濟的回暖形成不利的影響。

1.2“地王”頻出，步步推高房價，但房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，始終不可能超越鏈條終端，即購房者的承受能力；而當前顯而易見的是，實體經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)，就業(yè)形勢依然嚴竣，居民實際購買力并未提高，“地王”頻繁出必然會導(dǎo)致房價和購買力之間的更大的脫節(jié)。我們因而說，沒有成交量支持而僅靠銀行資金硬撐的高房價和假繁榮，勢必爬得越高，摔得越狠。

2.住宅當年新開工量不及當年住宅新銷售量的原因之二，是當?shù)卮罅康拈_發(fā)商“捂地”賺錢

2.1其實，“曬太陽”不只有“地王”，在房地產(chǎn)行業(yè)中素來有買地“一年虧，二年平，三年賺”之說，一些開發(fā)商為了讓土地自然升值，也會“捂地”，為的就是待價而沽，用以獲取高額的利潤。近日，國土資源部所公布的一項調(diào)查報告顯示，在全國抽樣的105個城市、620個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，大多數(shù)項目地價占房價的比例在15%--30%之間，在30%以下的約占78%。地價的大幅上漲，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的高額利潤，可從中略見一二。也就是說，只要買下地，放上個三、五年，也能獲取高額的投資利潤。

2.2事實上，應(yīng)該說有很多的房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)“捂地”派的代表，他們憑借著雄厚的資金實力，往往“捂地”三四年，甚至更久。他們通常是待周邊其他房地產(chǎn)企業(yè)全部都開發(fā)完成，區(qū)域的成熟度大大提高后，才會介入項目的開發(fā)，并由此獲取高額利潤。近年來，住宅用地成交量大量減少也是一大原因。國家統(tǒng)計局的一項調(diào)查數(shù)據(jù)就顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.36億平方米，同比下降26.5%。

3.住宅當年新開工量不及當年住宅新銷售量的原因之三，是當?shù)卮罅康拈_發(fā)商投資額減少

3.1住宅當年新開工量的減少，與房地產(chǎn)商的資金沒有太大的關(guān)系。據(jù)國家統(tǒng)計局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源2.37萬億元人民幣，同比增長23.6%；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資完成額達到1.45萬億元，較去年同期增長8.9%；其中，住宅開發(fā)投資完成額達到1.01萬億元，較去年同期增長了7.3%。

3.2不過，一些地區(qū)確實出現(xiàn)了開發(fā)投入減少的情況。1-6月份，上海住宅開發(fā)投資完成額為359.21億元，同比下降11.8%；北京住宅開發(fā)投資完成額為331.46%億元，同比下降15.4%；廣東只完成820.94億元，同比下跌了14.3%。與投資額下降同步，上述省市的新開工面積也出現(xiàn)了一定幅度的下降。上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅開工量只有1099.14萬平方米，較去年同期下降8.2%；北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，北京商品住宅開工量只有465.7萬平方米，較去年同期下跌46%；廣東商品房新開工面積同比下滑45.18%?？梢钥闯龅氖牵瑯鞘械膹?fù)蘇并沒有帶動開發(fā)商的投資增加。

二、當前改變住宅新開工量現(xiàn)狀的對策

1.當?shù)亻_發(fā)商應(yīng)把握住當前新開工量將小幅增加的趨勢，不因噎廢食，停止開發(fā)

開發(fā)商擔心未來樓市若再度步入熊市，現(xiàn)在加大開工量，可能會作繭自縛。那么我們說，一個項目從開始施工到銷售長達一兩年，開發(fā)商有這方面的擔憂也屬于正常。不過，大部分開發(fā)商不會因此而減少開工量，尤其是那些大型地產(chǎn)公司，應(yīng)該不會因噎廢食，停止開發(fā)。這在當前，新開工面積正在逐漸增加上卻是一個事實。

2.當?shù)卣畱?yīng)大力促進當年住宅新開工量的上升

當?shù)卣驌籼摷俳灰?、囤盤捂盤，這不僅僅是為了增加銷售，而且 更主要的是為了促進新開工量。比如上海為了加快土地出讓后的開工速度，未來還有可能提高“熟地”的交地標準，未來土地交付給拿地開發(fā)商時，須已通過規(guī)劃、環(huán)境等審批手續(xù)，具備開工條件，開發(fā)商可在可在拿地最短時間內(nèi)立即開工，從而縮短樓盤上市時間。再如上海市統(tǒng)計局介紹，上海將加大住宅用地供應(yīng)量，加快推進在建工程建設(shè)，擴大住宅在建工程面積，滿足住宅市場的需求，依法加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理，促進和規(guī)范房地產(chǎn)銷售，加快商品房上市的節(jié)奏。

3.政府“有形”的手和市場“無形”的手要相互配合，尤其是政府調(diào)控要尊重市場規(guī)律。用以大力促進當年住宅新開工量的上升

各地有關(guān)部門鼓勵根據(jù)國家有關(guān)總體政策和當?shù)刈》繝顩r等，因地制宜地確定經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模，，這都是有益的探索。據(jù)了解，各地政府在經(jīng)濟適用房上還要適度發(fā)展，同時嚴厲查處騙購經(jīng)濟適用房、以管理人員內(nèi)外勾結(jié)、謀取私利的行為。在利潤方面，經(jīng)濟適用房又遠低于商品房，而套用經(jīng)濟適用房開發(fā)指標開發(fā)商品房，既可享受優(yōu)惠政策，又能獲得高額利潤。對此，我們說，無論是以經(jīng)濟適用房的指標為籌碼進行官商合作，還是權(quán)錢交易寫進合同，這都是管理人員內(nèi)外勾結(jié)、謀取私利的行為。作為解決低收入群體住房難的重要手段，經(jīng)濟適用房政策是政府的一種行政行為，因此，我們說，要杜絕這一不良現(xiàn)象發(fā)生，政府“有形”的手和市場“無形”的手要相互配合，尤其是政府調(diào)控要尊重市場規(guī)律。用以大力促進當年住宅新開工量的上升。

參考文獻

[1]路紅《中國房地產(chǎn)》[j]中國房地產(chǎn)雜志社. 2013.4

[2]李國華《上海房地產(chǎn)》[j]《上海房地產(chǎn)》編輯部出版.2010.9

[3]劉美圻《吉林房地產(chǎn)》[j]吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳主管.2009.11

作者簡介：付洪杰（1976.2-），男，大專學(xué)歷，在四平市房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理中心任副科長工作，目前從事工程方面的研究。