房地產(chǎn)租賃新政的四個關鍵問題

潘世炳

摘要：2016年5月國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《租賃意見》），積極鼓勵、支持培育和發(fā)展住房租賃市場。之后住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等相關部委聯(lián)合發(fā)布有關文件，確定武漢等12個城市首批試點。全國10多個省份20多個城市分別發(fā)布有關文件，細化具體措施，進一步加快推進培育和發(fā)展住房租賃市場。在高房價時代，如何有效解決新市民不斷增長的租房需求，有四個方面的關鍵因素，值得高度重視和探討。

關鍵詞：住房租賃；新政；關鍵問題

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0015-19 收稿日期：2017-12-03

2016年5月國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《租賃意見》），積極鼓勵、支持培育和發(fā)展住房租賃市場。之后住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等相關部委聯(lián)合發(fā)布有關文件，確定武漢等12個城市首批試點。全國10多個省份20多個城市分別發(fā)布有關文件，細化具體措施，進一步加快推進培育和發(fā)展住房租賃市場。據(jù)住建部統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學生和外來務工人員為主。據(jù)鏈家預測，中國租賃人口數(shù)量將增長至2020年的2.0億，2025年的2.3億，2030年的2.7億。在高房價時代，如何有效解決新市民不斷增長的租房需求，有四個方面的關鍵因素，值得高度重視和探討。

1“商改住”促進房地產(chǎn)租賃和商業(yè)地產(chǎn)去庫存

《租賃意見》中提出，“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行?！边@是一個很好的政策，既可以增加住房租賃房源，又有利于商業(yè)地產(chǎn)去庫存。目前一二線城市住宅一房難求的背景下，商業(yè)地產(chǎn)庫存巨大。根據(jù)國家統(tǒng)計局2016年數(shù)據(jù)，當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能嚴重過剩，二三線城市的存銷比多在50個月以上。北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。據(jù)世邦魏理仕分析，2017年上半年武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率達32.8%，超過30%預警線，下半年新增約70萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓將進一步推高空置率。國際上一般人均商業(yè)面積警戒線為1.2㎡，即使將中國的人均商業(yè)面積警戒線確定為1.5平方米，絕大部分城市超標。武漢市為人均商業(yè)地產(chǎn)面積3平方米，沈陽、合肥等達到4平方米以上。

要切實落實好“商改住”新政，避免無法真正實施到位，需要把握幾點：

第一，由各地根據(jù)自身特點和不同階段，制定具體實施細則，不搞一刀切。但前提是必須合法報批和調(diào)整。目前一些熱點城市處理“商改住”問題比較謹慎。深圳、南京、成都市嚴禁將商辦類項目擅自改變?yōu)榫幼∮猛?。蘇州市分三個階段進行分類處理：商業(yè)項目取得土地使用權階段、正開發(fā)建設未完成階段和已竣工未銷售階段，分別通過調(diào)整用地規(guī)劃、完善相關功能和促進銷售利用等不同政策，促進商改住和商業(yè)地產(chǎn)去庫存。莆田市對尚未開發(fā)建設的商業(yè)地產(chǎn)，允許改變用途，項目可以轉型。

第二，在變更和調(diào)整階段，必須注重四個環(huán)節(jié)：一是用途改變時，應計算地價差，可以不必馬上退還價差或補交價差，待交易時再考慮價差問題，否則很難操作。二是還沒有開建的商業(yè)地產(chǎn)，可以在施工前，根據(jù)規(guī)劃和需要，進行用途和功能調(diào)整。三是正在建的可以提前進行調(diào)整并辦理有關手續(xù)，盡可能實現(xiàn)居住功能。四是已建成的商業(yè)地產(chǎn)可以在內(nèi)部功能上進行調(diào)整和整合。

第三，轉讓和租賃階段，有三點要把握：一是商改住后，一般以租賃為主，原則上不轉讓。二是已經(jīng)轉讓了，或者因故需要轉讓的，必須先行完善城市規(guī)劃、土地出讓及補地價差手續(xù)。購買者最好是法人組織，或者直接租給個人使用。轉讓給個人的，必須具備本地確定的住房購買資格。特別是對于限購城市而言，短期內(nèi)不得轉讓，只能出租，控制投機轉賣。廣州規(guī)定：商服地產(chǎn)銷售對象應當是法人單位。已經(jīng)轉讓給個人的，取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉讓。北京明確商辦限售，已銷售的商辦類項目再次轉讓時，可出售給個人，但購房者必須在京無住房和商辦類房產(chǎn)、在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。

2正視并引導大量小產(chǎn)權房租賃問題

據(jù)新華網(wǎng)2014年數(shù)據(jù)：全國有小產(chǎn)權房66億平方米，8000萬人居住。僅北京地區(qū)小產(chǎn)權房就涉及近30萬戶家庭。據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會數(shù)據(jù)，1995-2010年全國小產(chǎn)權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。盡管小產(chǎn)權房普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理缺失及“二房東”等問題，但也不是一無是處?！渡钲谑嘘P于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（征求意見稿）指出：以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，約占總租賃住房的70%，已成為深圳房地產(chǎn)市場最重要的組成部分，它不僅解決了大量人口的居住問題，而且降低了高房價對于居民“住有所居”的沖擊，成為大學畢業(yè)生、外來人群來深的“第一站”，成為深圳吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱。

小產(chǎn)權房租賃已是全國范圍內(nèi)非常龐大的市場，雖然無法轉正，但也不宜忽視或一拆了之。在房地產(chǎn)租賃新政背景下，如何依法、科學、合理地利用小產(chǎn)權房需要智慧和膽識。處理小產(chǎn)權房租賃，需要把握三點：一是堅決反對和禁止小產(chǎn)權房的建設和買賣，這個底限不能突破，否則還會出現(xiàn)新問題。二是可以嘗試考慮將租賃合法和產(chǎn)權不合法分開考慮，這是處理小產(chǎn)權房租賃問題的關鍵。質(zhì)量完好，衛(wèi)生達標和消防安全等小產(chǎn)權房，可以允許出租，并加強備案登記和服務監(jiān)管。對于質(zhì)量、衛(wèi)生和消防條件不合格的，要加強整頓和引導。對于各種條件都很差的，出于安全和人民健康考慮，必須堅決處置。三是對于已經(jīng)長期租賃且符合條件的小產(chǎn)權房，可以提供居住證及子女上學等各種便利。深圳是全國首個正面面對小產(chǎn)權房并認定其租賃合法的城市，并強調(diào)要解決租賃關系合法與房屋產(chǎn)權不合法的不平衡問題。提出應加大租賃合同備案管理，要將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務，包括辦理居住證明、子女上學等。積極鼓勵各村股份公司或引入專業(yè)化的品牌租賃企業(yè)開展規(guī)?；淖赓U運營。

3規(guī)范集體土地上建房租賃問題

允許在集體土地上建房出租，是增加住房供給的重要房地產(chǎn)政策。如何合法有效推行這項政策，至少有四個方面的問題需要重點關注。

第一，和現(xiàn)有法律和政策的銜接問題。《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。第44條規(guī)定：“建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)”。第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。國務院辦公廳在2007年下發(fā)《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定：嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為，“單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。國土資源部《關于加強保障性安居工程用地管理有關問題的通知》（國土資電發(fā)〔2011〕53號），明確提出“嚴禁擅自利用農(nóng)村集體土地興建公共租賃住房”。為了合法有效地推行這項工作，需要適當修改《土地管理法》的有關條款，或者通過《土地管理法》解釋權來說明和規(guī)范。同時修改完善有關政策，確保集體土地建房出租在法律范圍內(nèi)推進。

第二，明確集體土地上建房出租的有關法定手續(xù)。項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地?？赡艿那闆r下，一些地方可開展集體土地建房出租布局規(guī)劃；農(nóng)用地變成建設用地必須辦理土地轉用手續(xù)，不是簡單簽訂協(xié)議；土地取得是直接協(xié)商還是通過市場程序，必須提前進行約定。既要合理確定市場價格，又必須明確市場取得方式，比如競爭性談判，或者逐步招拍掛，否則會造成混亂。

第三，明確建設主體。農(nóng)村村民不能作為主體建房出租，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是最合適的建設主體單位。應確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的主體權利，堅持自愿、自主、合法原則，由集體經(jīng)濟組織自行開發(fā)運營。但農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無力建設運維的，可以由政府統(tǒng)籌，相關國有或民營專業(yè)機構與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織聯(lián)合組建開發(fā)運營公司，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應該控股，妥善協(xié)調(diào)好幾個方面的利益關系。

第四，明確集體土地房屋承租人的相關權利。除了居住之外，承租人應獲得大部分相關基本公共服務的權利，比如居住證辦理、小孩就近上學等。同時發(fā)揮優(yōu)勢，與國家和地方的有關人才公寓、創(chuàng)客空間等結合起來。加強集體土地建房出租的監(jiān)控管理，避免造成環(huán)境、經(jīng)濟、法律、社會等多方面的問題。

截至2016年底，北京先后啟動海淀區(qū)唐家?guī)X等4批5個試點項目，涉及集體土地面積38公頃，可建設110萬平方米，15萬套租賃住房。今后5年，北京計劃供應1000公頃集體土地用于建設租賃住房50萬套。由區(qū)政府按市場價格整租作為公共租賃住房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，一般租期3-10年，差價由政府補貼。

4房地產(chǎn)租賃新政配套政策

有序推進房地產(chǎn)租賃新政，需要完善四個環(huán)節(jié)的配套政策。

第一，準備建設前期的政策。一是土地政策：包括土地供應和規(guī)劃時，考慮租賃型住房的需求，要求開發(fā)商持有一定比例的住房進行租賃運營；限地價和限房租結合政策，可以給予地價優(yōu)惠；適當規(guī)定一些地塊只租不售，目前全國有約80塊“只租不售”地塊相繼推出。二是金融政策：鼓勵金融機構向住房租賃企業(yè)提供支持；鼓勵支持發(fā)行房地產(chǎn)租賃長期債券，穩(wěn)步推進REITs試點。央企保利地產(chǎn)2017年10月23日聯(lián)合中聯(lián)基金共同實施的租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃獲得上交所審議通過，成為國內(nèi)首單央企租賃住房REITs。三是其它政策：包括鼓勵支持國有企業(yè)組建房地產(chǎn)租賃企業(yè)；可能的情況下，采用PPP模式，大量引入社會資本投入房地產(chǎn)租賃行業(yè)，提高公租房運營保障能力。

第二，實施租賃階段的政策，吸引更多資金參與房地產(chǎn)租賃和服務。包括：一是金融政策：進一步支持住房公積金支付房租政策，無房者租房可提住房公積金付房租，連續(xù)足額繳存滿3個月或其他期限，本人及配偶可按規(guī)定提取夫妻雙方住房公積金用于支付房租。合肥市規(guī)定每家每年提取住房公積金不超過15000元。二是稅收政策：機構出租房屋，要繳納的稅種有房產(chǎn)稅、增值稅等，合計稅賦達到租金的20%左右，負擔過重。對依法登記備案的、達到一定標準的住房租賃企業(yè)、機構和個人，應該給予稅金優(yōu)惠、獎補和支持等。對于買不起房的新市民，要避免最后連租房都很困難的情況出現(xiàn)。三是制定合適的出租者和承租者對應的條件，以及鼓勵支持租賃詳細措施等。

第三，租賃運維階段的政策。一是明確租房者在基本醫(yī)療、計劃生育、公共衛(wèi)生、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務、社會保障等方面享有基本公共服務。住建部提出，將通過立法明確租賃當事人權利義務，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。二是義務教育是其中突出的問題，既敏感又不便操作，但仍然有深入研究的必要。廣州租購同權的實現(xiàn)，要通過戶口、人才綠卡、積分條件、父母在廣州無產(chǎn)權住房、唯一租房且租賃合同要登記備案等多個程序，以及就近入學等政策，真正能享受到上名校權利的極少。最近兩年武漢外來人口爆增，有房有證有戶口的都要搖號進入名校，租房戶就更難了。武漢市江岸區(qū)規(guī)定，同一房屋5年內(nèi)限制入學名額，5年內(nèi)對口學區(qū)只能用一次。租房對口名牌小區(qū)，房租必然大漲，反過來可能推動學區(qū)房價格再漲。日本做法值得學習：日本公立中小學的校長和老師，都定期更換，不斷地來回流動。這樣使教育資源在各個區(qū)域均衡分布。

第四，租賃后期監(jiān)管階段政策。主要有四個方面：一是對出租房及出租人的監(jiān)管：包括地方政府此前建設并管理的公租房、住房租賃企業(yè)集中建設并提供的出租住房、企業(yè)或個人集中收購或包租的用于出租的住房、個人出租住房，占租賃市場的90%。二是對于租賃中介機構的監(jiān)管，這是今后監(jiān)管的重點之一。三是對于承租人的監(jiān)管，包括合理依法使用并維護房屋，配合有關社區(qū)管理并及時交費等。四是辦理登記備案及納稅等方面的監(jiān)管。房地產(chǎn)租賃必須依法登記納稅，同時還有其他方面的附加功能，比如社區(qū)的網(wǎng)格化管理等。租賃管理還應充分利用信息化手段，與物業(yè)管理和網(wǎng)格化等聯(lián)網(wǎng)，提升租賃管理水平。