“兇宅”買賣合同效力研究

摘 要：近些年二手房市場迅速發(fā)展起來，二手房買賣易出現(xiàn)買到“兇宅”的問題。這幾年相關(guān)的案例逐漸增多，法院關(guān)于這類案件的判決結(jié)果也各不相同，主要問題在于對于何為“兇宅”以及“兇宅”合同的效力，沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞：“兇宅”認(rèn)定；合同效力；解決路徑

一、“兇宅”的認(rèn)定

（一）有關(guān)“兇宅”糾紛的案例

案例一：2014年張某購買了崔的房子，作為其子的婚房，在購房時，張某詢問過該房屋是否為“兇宅”，崔某否認(rèn)，但后來，張某發(fā)現(xiàn)崔某的丈夫意外被燒死在房屋內(nèi)，所以她認(rèn)為將此房作為兒子婚房這一目的無法實現(xiàn)，請求法院撤銷合同。

案例二：2012年張某與祖某、趙某、居間方訂立了一份二手房買賣合同，后來張某將祖某等人告上法庭，要求解除合同，因其聽說曾經(jīng)有裝修工人在此房內(nèi)手指被切下，他認(rèn)為不吉利。

案例三：2012年陳某與楊富強、楊焱二人訂立一份房屋買賣合同，由陳購買兩人的房屋。合同簽訂后，陳交付了定金。之后，三人準(zhǔn)備將房屋過戶時，陳發(fā)現(xiàn)有人曾在此房屋內(nèi)自殺，于是向楊富強等要求解除合同，楊富強與楊炎不同意，雙方引發(fā)爭議。

案例四：2017年3月29日，楊某在第三人的居間下與黃某、孫某簽訂了房屋買賣合同。后來她得知房屋內(nèi)有過“兇案”發(fā)生，于是不想在購買此房屋，被拒絕，遂起訴至法院。

以上只是眾多“兇宅”案件中的四個案件，我們就可以看到，不同的人對于“兇宅”的界定有著不同的標(biāo)準(zhǔn)。在案例一中，賣方的丈夫被燒死在室內(nèi)，買方認(rèn)為自己夠得的是一處“兇宅”；案例二中，買方因為之前有裝修工人在此房屋內(nèi)鋸傷手指，覺得不吉利，要求法院撤銷合同；案例三中，是發(fā)生過一起自殺案件，買方想要撤銷房屋買賣合同；第四個案件中曾經(jīng)發(fā)生過兇案。由此可見，不同人對什么是“兇宅”有自己的看法，再加上法律對此沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，所以，才導(dǎo)致了實踐中五花八門的情形都被人們歸入了“兇宅”這一類別。國外也有關(guān)于對“兇宅”問題的研究。在日本，“事故物件”就是指的“兇宅”，如果有死亡案件發(fā)生，不管是自殺、兇殺還是因為意外，就是“事故物件”。在美國，“兇宅”被稱為“有污點的房屋”。英國也將“兇宅”稱為“有污點的房屋”或是“會帶來心理影響的房屋”，但是被認(rèn)定為“兇宅”的情形也更廣。

（二）關(guān)于“兇宅”認(rèn)定的學(xué)說

“兇宅”到底是一種客觀存在還是也包括主觀感受？“兇宅”應(yīng)如何去界定？對此比較有代表性的學(xué)說是擴張說和限定說。

1、擴張說

擴張說對“兇宅”的規(guī)定比較寬泛，在室內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件，例如自殺、他殺等事件，或者，在房屋周圍存在非正常死亡事件以及周圍存在墓地等引起人們內(nèi)心恐懼、不安的事物，該房屋就是我們常說的“兇宅”。在擴張說語境下，曾發(fā)生過意外事件致人非自然死亡的，如煤氣泄漏、煤氣中毒、煤氣爆炸、意外墜樓、意外中毒身亡的；曾經(jīng)發(fā)生過非正常死亡的（不考慮是否是人為因素或意外原因），如患重大傳染性疾病、全家在車禍中喪生遭“滅門”的、該房屋所處地段上有強輻射致屋內(nèi)人死亡的；房屋所處地段靠近殯儀館或墓地，被當(dāng)?shù)貜V大民眾認(rèn)為“陰氣”太重，不適宜居住的房屋；房屋內(nèi)曾住有違法犯罪分子或是房屋曾被用作非法用途的；這些都是“兇宅”。由此可見，擴張說所認(rèn)為的“兇宅”，已經(jīng)超出了室內(nèi)這一范圍，并將導(dǎo)致死亡的原因范圍也擴大了。

2、限定說

和擴張說相比，限定說給出的范圍就縮小了很多，通常是指室內(nèi)發(fā)生過非正常死亡案件，并且，該類案件的發(fā)生是基于人為因素，也就是說意外事件導(dǎo)致的死亡以及生病或年老導(dǎo)致的死亡都不包括在內(nèi)。

綜上所述，筆者認(rèn)為“兇宅”應(yīng)是指在室內(nèi)發(fā)生過因人為因素導(dǎo)致的非正常死亡（例如自殺和他殺）的房屋，或者地處異常地段，給人帶來不好的心理感受的房屋。

二、“兇宅”買賣合同的效力

“兇宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也導(dǎo)致了實踐中案件的判決結(jié)果各不相同。在司法實踐中，“兇宅”合同的效力有有效和無效兩種觀點。

（一）有效說

支持有效說的人認(rèn)為，“兇宅”中雖然有過死亡事件，但這并不會影響到買房人在該房中的居住，至于人們心理上的感受則是基于一種迷信的思想，世界上并無鬼神的存在?！皟凑敝灰|(zhì)量無瑕疵，雙方簽訂的合同符合法律的規(guī)定，那么這就是有效的合同。英國和香港地區(qū)采用的是“買者自負(fù)”的原則，因為他們認(rèn)為房產(chǎn)中介并沒有披露所售房屋是否發(fā)生過死亡事件的義務(wù)，“兇宅”合同是有效的。另一種主張，如我國臺灣地區(qū)主張“兇宅”買賣合同有效，但是，由于其自身存在瑕疵，也會對買方的心理及精神帶來負(fù)面影響，所以，視為瑕疵之物，雖然合同有效，但是買方可以要求賣方降低價款。

綜上所述，有效說存在兩種情形，其一是合同有效，且該房屋也 不認(rèn)為是一種瑕疵之物，一切不利后果都有買方承擔(dān)；其二，合同有效，但是，該房屋因存有瑕疵，買方可以要求賣方減少價款。

（二）無效說

認(rèn)為合同無效的原因主要有兩個。第一，基于違反誠實信用原則，構(gòu)成欺詐，合同無效。在上文案例一中，法院認(rèn)為房屋出賣人在出售房屋是時應(yīng)盡到如實告知義務(wù)，而該案中，被告沒有盡到此義務(wù)，違反了誠實信用原則，買賣合同無效。

第二，合同因違反公序良俗原則而無效。持本觀點的人認(rèn)為，敬畏鬼神是中國自古以來的傳統(tǒng)，住在曾經(jīng)發(fā)生過死亡事件的房屋內(nèi)，會給人的精神帶來壓力，并影響到正常生活，出售此類房屋就構(gòu)成違反公序良俗。

筆者認(rèn)為，對于合同的效力要根據(jù)具體情況來處理。如果買方膽子大，并不介意是否是“兇宅”，只是覺得買到“兇宅”與自己所付價款不符，可請求出售方降低價款；如果買到“兇宅”給買受人造成精神壓力，或者買方是為了作為婚房的目的購買涉案房屋，那么可以依據(jù)合同根本目的無法實現(xiàn)，要求解除合同。

三、“兇宅”交易糾紛解決路徑

（一）公序良俗原則路徑

所謂“民俗”，其實是一種歷經(jīng)千百年傳承的文化積淀，具有一定的寓意，是約定俗成的行為或信念。對“兇宅”的忌諱并不是我們傳統(tǒng)文化中的優(yōu)秀文化，只是一種迷信。因此，對“兇宅”的忌諱并不是我們通常所說的善良風(fēng)俗。所以依公序良俗原則認(rèn)定“兇宅”買賣合同無效是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

（二）侵權(quán)責(zé)任路徑

在“兇宅”買賣合同中，產(chǎn)生糾紛的原因是因為出售方?jīng)]有如實告知房屋事情，損害了買方的信賴?yán)?，買方的合同目的沒有實現(xiàn)?！皟凑笔氰Υ弥?，價格方面受到影響，但是這并沒有給買方造成人身等損害，此外，也沒有違反法定的義務(wù)，所以，我們不宜用侵權(quán)責(zé)任來解決“兇宅”交易問題。

（三）依合同路徑解決

“兇宅”買賣合同中的焦點在于：1、出賣人故意隱瞞事實，構(gòu)成欺詐；2、房屋存在瑕疵，與買方所付價款有偏差，顯失公平；3、因賣方未如實告知事情，使得買方合同目的無法實現(xiàn)，例如用作婚房的情形。這些爭議的焦點涉及到合同法中的締約過失責(zé)任，違約責(zé)任以及瑕疵擔(dān)保責(zé)任，所以通過合同途徑解決“兇宅”交易糾紛更為合理。

結(jié)語

“兇宅”買賣糾紛逐漸增多，必須要加快制定對此問題的相關(guān)規(guī)定，統(tǒng)一處理此類案件的標(biāo)準(zhǔn)，確保司法公信力。但是也應(yīng)注意到不同案件之間的細(xì)小差異，靈活的處理“兇宅”交易糾紛。

參考文獻(xiàn)

[1]王澤鑒：《法學(xué)上之發(fā)現(xiàn)》，載《民法學(xué)說與判例研究》第 4 冊，中國政法大學(xué)出版社 1998 年版，第 11 頁。

[2]鄭法：《公序良俗了斷出售“兇宅”案》，載《民主與法制》，2009年第9期。

[3]何蔓達(dá)：《“兇宅”買賣合同的效力》，上海交通大學(xué)碩士畢業(yè)論文。

作者簡介

張雯雯（1994-），女，碩士研究生，上海海事大學(xué)，上海201306，研究方向：民商法學(xué)。

（作者單位：上海海事大學(xué)）