我國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系分析

魏勇強(qiáng) 喬彥蕓

摘要：房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟(jì)增長具有顯著影響，房地產(chǎn)投資不僅對于地方經(jīng)濟(jì)具有拉動作用，而且?guī)酉嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并促進(jìn)就業(yè)、拉動消費(fèi)。但對于房地產(chǎn)投資的過度依賴也會阻礙經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。文章通過分析，認(rèn)為我國房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，兩者之間互為因果。同時，文章還指出當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在如下問題：房地產(chǎn)投資過快，占固定資產(chǎn)投資比重過大；商品房銷售額與居民收入增長不匹配，擠壓居民消費(fèi)需求；金融風(fēng)險加大，阻礙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的改進(jìn)房地產(chǎn)投資的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；經(jīng)濟(jì)增長

一、 引言

房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系問題研究一直是學(xué)術(shù)界討論的熱門話題。我國學(xué)者對于相關(guān)問題的研究可以歸納為兩個方面：一個方面是房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的定性分析。易憲容（2013）認(rèn)為數(shù)十年間房地產(chǎn)投資的不斷增長將會加大國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的系統(tǒng)風(fēng)險。因此主張減少對房地產(chǎn)行業(yè)的投資，這樣將有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。諸建芳（2014）認(rèn)為現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資是影響經(jīng)濟(jì)增長的巨大的不確定因素，過去十幾年房地產(chǎn)對整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動階段已經(jīng)過去。另一個方面是房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的定量分析。陳湘州和袁永發(fā)（2013）基于省際面板數(shù)據(jù)實(shí)證分析了房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的地區(qū)差異影響，得出房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長起到正向的帶動作用，東、中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的依賴程度明顯高于西部地區(qū)的結(jié)論。薛宏冰和宋麗麗（2013）運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)分析了經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)投資和非房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系，認(rèn)為短期內(nèi)房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的影響大于非房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在雙向因果的長期影響。張淑貞（2014）利用2004年～2011年的月度數(shù)據(jù)分析了山西省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的互動關(guān)系，認(rèn)為房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長起著正面拉動作用，但經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)的作用不顯著。徐麗杰（2014）對1990年～2013年河南省房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的相互作用進(jìn)行分析，得出房地產(chǎn)投資不是帶動經(jīng)濟(jì)增長的長期原因的結(jié)論。

總的來說，我國在房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間關(guān)系的研究方面定量分析逐漸增多，對于房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系研究一般集中在兩者之間是否存在因果關(guān)系以及彈性系數(shù)大小這兩方面。隨著研究的深入，我國學(xué)者開始在空間維度上檢驗(yàn)兩者之間的關(guān)系。

二、 我國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長狀況的分析

1. 我國房地產(chǎn)投資狀況。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模。1990年～2015年這25年間，我國房地產(chǎn)企業(yè)年度完成投資額實(shí)現(xiàn)了大幅度的增長。大致可以分成四個時期：1992年以前，我國房地產(chǎn)業(yè)處于剛起步階段，房地產(chǎn)投資規(guī)模很小，最高投資在1991年也只有336.2億元。1992年～1998年，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模較上一階段明顯擴(kuò)大，這與1992年鄧小平南巡講話后開啟我國改革開放熱潮，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于良好發(fā)展環(huán)境有關(guān)。1999年～2008年，由于福利分房政策的退出我國房地產(chǎn)進(jìn)入了市場化發(fā)展階段。我國城鎮(zhèn)化在這一時期進(jìn)入了高速發(fā)展階段，不斷提高的居民收入以及良好的經(jīng)濟(jì)形勢推動我國房地產(chǎn)業(yè)年均增速達(dá)到28.36%，短短不到十年間房地產(chǎn)企業(yè)投資就增長了6.6倍。2008年～2015年是第四個階段，這一時期房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)?？傮w保持了較快增長，2008年和2009年這兩年受全球金融危機(jī)沖擊，房地產(chǎn)投資增速相對放緩，但在金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)企業(yè)投資增速又重新恢復(fù)了高增長的態(tài)勢。2010年末以來，國家出臺了住宅限購等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策來進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，從2013年以后出現(xiàn)迅速回落的房地產(chǎn)企業(yè)投資增速就可以看出，房地產(chǎn)市場過熱的情況得到一定的緩和，但總體投資規(guī)模仍然巨大。

（2）房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重。進(jìn)入2000年以后，我國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重雖然在2008年和2009年受金融危機(jī)的影響略有下降，但十幾年間總體呈現(xiàn)出持續(xù)上升的態(tài)勢，年平均比例高達(dá)18%，在2010年～2012年間甚至一度達(dá)到20%，而東部發(fā)達(dá)的一線城市和部分二線城市這一比例已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了25%。雖然在2013年之后投資比重有所下降，但還是維持在17%以上的高位。房地產(chǎn)投資的增長勢必會增加與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，因而所引致的投資在全社會固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了很大比例，這必然會對其他行業(yè)特別是新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。

（3）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。2000年以來我國房地產(chǎn)投資中住宅投資額明顯增加，尤其是2008年之后更是呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。這與我國當(dāng)時推行寬松的住房政策，刺激住宅消費(fèi)的政策有關(guān)，也是2008年金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)低迷，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)果。

2000年～2015年間不同類型的房地產(chǎn)投資規(guī)模有著不同程度的變動。從絕對數(shù)值上看，不同類型房地產(chǎn)的投資額都呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢，但只有住宅投資增長明顯，其他類型的房地產(chǎn)投資則增長緩慢。從投資比例上來看，在2012年以前，住宅投資所占的比重是持續(xù)上升的，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資所占的比重則逐年下降。如果再加上別墅、高檔公寓的投資份額，住房的投資比重就占了全部房地產(chǎn)投資總額的70%以上。雖然近幾年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)有所改變，但基本的格局沒有大的變化。

（4）房地產(chǎn)投資的區(qū)域特點(diǎn)。我國房地產(chǎn)投資額存在著明顯的地區(qū)差異，東部地區(qū)基礎(chǔ)好、投資大，而中、西部地區(qū)在投資規(guī)模上基本持平，投資規(guī)模較小。從絕對數(shù)差距看，2000年～2015年間東都地區(qū)與中、西部在房地產(chǎn)投資總量上的差距呈逐漸拉大的狀況。

從投資增速上看，2001年～2015年間我國東、中、西部房地產(chǎn)投資增速變動趨勢大體相近。中部和西部地區(qū)在投資增速上要略高于東部地區(qū)，但因?yàn)橥顿Y基數(shù)相去甚遠(yuǎn)，總體上中、西部地區(qū)與東部地區(qū)在投資額上的差距還是越來越大。2010年以前，各地區(qū)每年投資增速雖然略有震蕩，但中部和西部一直保持著年均30%的增長，東部地區(qū)的年均增幅也在23%。2010年之后，東、中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增速雖然在2013年時有短暫回升，但整體上均呈現(xiàn)出明顯下降趨勢。

2. 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。1996年～2015年間我國經(jīng)濟(jì)一直保持著持續(xù)增長的態(tài)勢。通過國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)年增長率的比較我們可以發(fā)現(xiàn)，在這20年間，我國房地產(chǎn)業(yè)投資額與國內(nèi)生產(chǎn)總值表現(xiàn)出了極為相似的增長趨勢，并且增速要快于GDP的增長?？梢姡覈康禺a(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著正相關(guān)的關(guān)系。

三、 房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的理論分析

1. 房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的作用。

（1）房地產(chǎn)投資對于地方經(jīng)濟(jì)具有拉動作用。房地產(chǎn)企業(yè)投資對于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用意義重大，首先，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠給當(dāng)?shù)卣畮碇苯拥呢斦杖?，可以在一定程度上緩解地方政府面臨的財政資金短缺壓力。對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性，導(dǎo)致地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然持支持態(tài)度；其次，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)直接推動了城市化的進(jìn)程，這與地方政府的發(fā)展思路不謀而合；再者，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，對于其上下游企業(yè)有著很強(qiáng)的帶動作用，這必然會得到謀求經(jīng)濟(jì)增長的地方政府的重視。

（2）房地產(chǎn)投資帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵、建材、及與之相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。反過來房地產(chǎn)行業(yè)的興盛也帶動著這些與之關(guān)聯(lián)的上下游企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的需求增大，可以說，房地產(chǎn)業(yè)的直接主導(dǎo)或間接影響著這些行業(yè)的未來發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略一旦出現(xiàn)調(diào)整變動，會對其他行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響，一系列連鎖反應(yīng)將最終影響到整個社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（3）房地產(chǎn)投資將促進(jìn)就業(yè)、拉動消費(fèi)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展本身就提供了眾多的就業(yè)機(jī)會，再加上由于房地產(chǎn)投資帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會在更廣的范圍內(nèi)吸納勞動力就業(yè)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對于緩解我國就業(yè)壓力具有突出貢獻(xiàn)。

在拉動消費(fèi)上主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)就業(yè)的同時也為勞動者提供了賴以生活的保障——工資，收入是消費(fèi)的前提和基礎(chǔ)。另一方面，由于近幾年國際經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，在出口受限的情況下實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的政策，尤其是擴(kuò)大居民消費(fèi)，對于保持我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)增長具有重大意義。房地產(chǎn)投資的增長能夠帶動住房消費(fèi)、家具家電消費(fèi)以及與之相關(guān)的一系列消費(fèi)支出，這些連鎖反應(yīng)能夠有效拉動國內(nèi)市場的需求，緩和我國經(jīng)濟(jì)下行壓力。

2. 經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的作用。通過國內(nèi)生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)年增長率的比較，可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著正相關(guān)的關(guān)系，并且經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的拉動作用。

一方面，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平持續(xù)提高的階段，人們的收入水平會有相應(yīng)提高，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)保持不變的情況下必然會增加對住房的消費(fèi)需求。另一方面，經(jīng)濟(jì)繁榮時期各行各業(yè)會追加投資，這必然會導(dǎo)致對于辦公樓、廠房的需求增加，進(jìn)而客觀上增加對房地產(chǎn)行業(yè)的投資

四、 我國房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長不協(xié)調(diào)的問題分析

1. 房地產(chǎn)投資過快，占固定資產(chǎn)投資比重過大。自從1998年我國取消福利分房政策房地產(chǎn)開始進(jìn)入了市場化發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資一直保持著高速增長的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2000年～2015年這十五年間我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資額增長了18.26倍，年平均增速更是達(dá)到了22.06%。

我國房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資和GDP的年增長率的發(fā)展趨勢大致相同。但房地產(chǎn)投資年增長率在2012年以前要明顯高出固定資產(chǎn)和GDP的年增長率，并且變動幅度也明顯大于后兩者，雖然在2013年以后房地產(chǎn)增長率有所下降，這一方面與國家出臺的各種調(diào)控政策有關(guān)，但另一方面也是我國房地產(chǎn)投資基數(shù)已經(jīng)較大的原因。過快的房地產(chǎn)投資增速說明這15年間我國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)投資過度的現(xiàn)象。

我國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重十幾年間總體呈現(xiàn)出持續(xù)上升的態(tài)勢，年平均比例高達(dá)18%，在2010年～2012年間甚至一度達(dá)到20%。由于房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)具有相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)投資的增長勢必會增加與之相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，因而所引致的投資在全社會固定資產(chǎn)投資中占據(jù)了很大比例。這種高比例其實(shí)是很危險的，因?yàn)橐坏┓康禺a(chǎn)業(yè)的運(yùn)行出現(xiàn)問題，將會對整個經(jīng)濟(jì)帶來巨大的沖擊。

2. 商品房銷售額與居民收入增長不匹配，擠壓居民消費(fèi)需求。商品房銷售額代表了商品房銷售價格和銷售面積這兩個指標(biāo)的復(fù)合變化情況，反映了樓市的需求情況，與房地產(chǎn)投資有著直接的關(guān)系。

2001年～2015年這15年間，除了2008年和2014年以外，其余年份我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房銷售額增長率。這反映出我國現(xiàn)階段在住房消費(fèi)支出上與居民實(shí)際收入之間存在著不匹配的現(xiàn)象。

目前我國商品房每平方米的平均銷售價格已由2000年的2 112元增長到了2015年的6 793元，在十五年中增長了2.2倍。當(dāng)前居民在住房上的投入無論是剛性需求還是出于投資目的都使得花費(fèi)在房地產(chǎn)投資上的資金顯著提高，這很可能會導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。一方面由于房價上升，居民不得不投入更多的資金進(jìn)行住房購買，這必然會擠占居民在其他方面的消費(fèi)需求；另一方面，由于近幾年來人們對于房地產(chǎn)價格的預(yù)期較高，相當(dāng)一部分的人已經(jīng)將房地產(chǎn)作為一種投資需求，這又帶來了新的風(fēng)險和問題。

3. 金融風(fēng)險加大，阻礙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。在高額回報的驅(qū)使下，銀行更愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作為抵押品的貸款，導(dǎo)致大量的銀行資本流向房地產(chǎn)行業(yè)，加大了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的風(fēng)險。當(dāng)前銀行已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資市場資金的主要提供者，同時也是房地產(chǎn)投資市場最大的風(fēng)險承擔(dān)者。倘若出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)波動，房地產(chǎn)業(yè)的蕭條會對各大銀行帶來沉重打擊。

據(jù)統(tǒng)計，近年間我國工業(yè)民間投資呈現(xiàn)持續(xù)性下滑態(tài)勢。2012年～2016年，工業(yè)民間投資增速分別為26.6%、21%、16.4%、9.3%和3.4%，出現(xiàn)明顯的斷崖式下滑態(tài)勢。與工業(yè)民間投資持續(xù)下滑趨勢相反，由于受到房地產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域高額利潤的影響，包括制造業(yè)企業(yè)在內(nèi)的大量公司“脫實(shí)向虛”，紛紛投資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成了房地產(chǎn)市場過熱。房地產(chǎn)市場的投資擠占了其他產(chǎn)業(yè)的投資，尤其是擠占了高新技術(shù)研發(fā)領(lǐng)域的投資，不利于我國各行業(yè)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展和社會科技水平的進(jìn)步。另外與房地產(chǎn)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)主要集中在鋼鐵建材、水泥化工等一些傳統(tǒng)的高耗能、高污染行業(yè)，這必然對我國生態(tài)環(huán)境建設(shè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來挑戰(zhàn)。

五、 對策建議

1. 加強(qiáng)政府引導(dǎo)，合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模。房地產(chǎn)投資所帶來的巨大的經(jīng)濟(jì)利益契合了一些地方官員追求經(jīng)濟(jì)增長的目的。但過度依賴房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用將會對地區(qū)的綜合實(shí)力的提升和可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此政府需要加強(qiáng)引導(dǎo)，制定出與地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)房地產(chǎn)投資規(guī)模。政府在規(guī)劃房地產(chǎn)投資規(guī)模時，既要結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)對樓市及相關(guān)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策和國家未來發(fā)展的整體趨勢，又要結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)狀況，以此來制定出科學(xué)合理的房地產(chǎn)行業(yè)投資發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)投資理性發(fā)展。

2. 防范金融風(fēng)險，拓寬房地產(chǎn)投融資渠道。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，建設(shè)需要凝聚大量的資本，因此籌資成為房地產(chǎn)業(yè)需要解決的首要難題。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道十分有限，銀行也背負(fù)著房地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險。面對這種局面，企業(yè)可以通過發(fā)債、信托、私募等方式融資來提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的生成能力。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)與融資服務(wù)機(jī)構(gòu)開展長期的合作，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)投資的融資渠道。為防范金融風(fēng)險，政府部門可以建立個人住房貸款擔(dān)保制度和房地產(chǎn)企業(yè)資金保險制度，確保金融貸款機(jī)構(gòu)能夠?qū)€人住房貸款有效回收，使房地產(chǎn)投資的風(fēng)險限制在可控的范圍內(nèi)。

3. 完善多層次的住房保障體系，堅(jiān)決打擊炒房行為。住房問題是關(guān)系到每個公民切身利益的大事，完善多層次住房供應(yīng)體系是政府工作的任務(wù)和目標(biāo)。為滿足不同階層的住房需求，政府要實(shí)施差別化的房地產(chǎn)市場供應(yīng)體系。對于別墅區(qū)和高檔住宅要放開價格讓市場進(jìn)行調(diào)節(jié)；同時要解決好低收入群體的住房難題，加大對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的建設(shè)，讓低收入群體能夠有房可住；此外要加大平價房，中小戶型的普通商品住房的建設(shè)面積，讓普通工薪階層買得起房。此外，針對當(dāng)前甚為泛濫的房地產(chǎn)投機(jī)和炒作行為，要制定明確的法律法規(guī)加以約束。并通過征收房產(chǎn)稅、增加房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等措施加以抑制。

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作者簡介：魏勇強(qiáng)（1970-），男，漢族，黑龍江省雙鴨山市人，山西財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院講師、碩士生導(dǎo)師，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向?yàn)閲窠?jīng)濟(jì)學(xué)；喬彥蕓（1996-），女，漢族，山西省呂梁市人，山西財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院學(xué)生，研究方向?yàn)閲窠?jīng)濟(jì)學(xué)。

收稿日期：2018-01-25。