抵押預(yù)告登記和預(yù)查封登記的沖突與協(xié)調(diào)

姚淑媛

摘 要 隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房屋成為了人們?nèi)粘＝灰字凶畛Ｉ婕暗牟粍赢a(chǎn)，而在很多經(jīng)濟(jì)糾紛案中常會出現(xiàn)抵押預(yù)告登記與預(yù)算查封登記。本文就兩種登記方式的沖突關(guān)系進(jìn)行分析，并提出了協(xié)調(diào)并存的情況，希望能夠?qū)烧哧P(guān)系的處理有所幫助。

關(guān)鍵詞 登記工作；沖突；協(xié)調(diào)

1 前言

從物權(quán)的角度來看，抵押預(yù)告登記并非物權(quán)，僅僅是以優(yōu)先順位的債權(quán)存在的，因此個體在銀行辦理抵押預(yù)告登記后仍然無法享有優(yōu)先受償權(quán)。一般情況下，只有當(dāng)期房辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)之后，房產(chǎn)具備正式登記條件，且抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記，同時法院對預(yù)購房產(chǎn)采取查封措施或處置后才可以享受優(yōu)先受償?，F(xiàn)就對兩者之間的沖突關(guān)系以及協(xié)調(diào)并存情況進(jìn)行分析。本文分別從抵押預(yù)告登記和預(yù)查封登記的屬性、法律效力進(jìn)行分析，闡述了兩者在目的和優(yōu)先級上的平等性，并在時間過程中存在的可調(diào)節(jié)空間提出協(xié)調(diào)處理策略，希望能夠同時實現(xiàn)兩種登記主體的合法權(quán)益。

2 兩者都屬于限制性登記

從抵押預(yù)告登記和預(yù)查封登記的性質(zhì)來看，兩者都屬于限制性登記，兩者的目的都是通過限制權(quán)利人對不動產(chǎn)的處置從而實現(xiàn)保全債務(wù)人債權(quán)。從法律條款來看，抵押預(yù)告登記是在我國的《物權(quán)法》中做出的相關(guān)規(guī)定，規(guī)定不動產(chǎn)在預(yù)告登記后任何人不得在未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的情況下以任何形式處理不動產(chǎn)，如有任何行為處分該不動產(chǎn)則不受物權(quán)法的保護(hù)；對于預(yù)查封登記中《通知》做出了明確的規(guī)定，任何不動產(chǎn)在被人民法院查封期間不得進(jìn)行任何形式的物權(quán)變更或轉(zhuǎn)移。從上上述內(nèi)容可以看出兩者都是出于對債務(wù)人債權(quán)的保護(hù)而設(shè)定的，當(dāng)兩者在同時辦理時就有可能會為保護(hù)不同債權(quán)人債權(quán)產(chǎn)生沖突，這種沖突使得正常的市場秩序受到干擾，也使得司法的權(quán)威受到挑戰(zhàn)。。

3 兩者具有等同的法律效力

由于抵押預(yù)告登記和預(yù)查封登記的目的相同，都是為了保障債權(quán)人的基本權(quán)利，而債權(quán)人本身在法律上并沒有優(yōu)劣先后之分，這就決定了兩者具有等同的法律效力，在執(zhí)行中并不存在優(yōu)先級。從兩者的行為主體來看，抵押預(yù)告登記的執(zhí)行主體是政府公共管理部門，維護(hù)層面傾向于維護(hù)市場交易秩序和公共管理環(huán)境；而預(yù)查封登記主體是司法機(jī)關(guān)，維護(hù)層面傾向于司法公正力度和執(zhí)法的權(quán)威性。兩者都屬于國家權(quán)力的職能部門，兩個部門從職權(quán)上不存在從屬或上下級關(guān)系。因此無論執(zhí)行案例有何種特殊性，都不能為了維護(hù)司法的權(quán)威而損害公民權(quán)益，也不能為了維護(hù)市場秩序、公民權(quán)利而影響司法行為。如果在執(zhí)行中過于強(qiáng)調(diào)司法的權(quán)威而忽略了市場交易秩序，則會阻礙不動產(chǎn)抵押市場的發(fā)展，使得市場交易秩序混亂，反之，如果過度重視市場秩序而忽略司法權(quán)威，將會影響法律的公信力，影響執(zhí)法，甚至?xí)纬伞八髻ⅰ毙?yīng)，導(dǎo)致司法執(zhí)法部分權(quán)利的流失，所以在執(zhí)行過程中任何個人和單位都不得以任何理由干預(yù)另一方合理權(quán)利的主張，雙方只能在平等協(xié)商的情況下進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，不得以司法或行政的強(qiáng)制力互相干擾。

4 兩者可以協(xié)調(diào)處理

前文將兩者的性質(zhì)、目的和法律效力進(jìn)行了分析，從這些論述我們可以看出兩種登記模式從本質(zhì)上無高低先后之分，目的上除了維護(hù)不同主體利益上也沒有根本上的區(qū)別。因此，在兩者執(zhí)行過程中可以采用協(xié)調(diào)的方式實現(xiàn)協(xié)調(diào)競存。從兩者的實現(xiàn)方式來看，抵押預(yù)告登記的目的是為了債權(quán)的順利實現(xiàn)，并且要通過抵押登記最終實現(xiàn)獲得不動產(chǎn)的抵押權(quán)，其中的關(guān)鍵在于是否能夠轉(zhuǎn)為正式登記，除此之外，債權(quán)能否如期償還也是重要的考慮情況；而預(yù)查封登記與抵押預(yù)告登記相同的是也存在不立即處分不動產(chǎn)的時間差，在進(jìn)行預(yù)查封登記并最終執(zhí)行的過程中也要考量案件中被執(zhí)行人能否履行司法判決或是否存在其他擔(dān)保情況的問題。由此可以看出，兩種處理方法在最終是否對不動產(chǎn)處理都存在一定的可變性，而這些可變性為兩者競存提供了協(xié)調(diào)的可能性。一般情況下，不動產(chǎn)的登記工作是為了實現(xiàn)公示公信的目的，在抵押預(yù)告登記完成后的不動產(chǎn)不影響預(yù)查封登記的進(jìn)行，而對于已經(jīng)設(shè)立了預(yù)查封登記的不動產(chǎn)，從法律條款上并未對不動產(chǎn)進(jìn)行抵押預(yù)告登記進(jìn)行明確的禁止，在時間上只要合理調(diào)整先后關(guān)系，就可以同時實現(xiàn)兩者的目的，在維護(hù)司法工作權(quán)威和公信的同時也避免了對市場環(huán)境和公共秩序的破壞。

5 結(jié)束語

綜上所述，雖然本文從理論上提出了兩者的關(guān)系，但由于在實際工作過程中對于登記制度規(guī)定的不完善以及行為主體理解存在的偏頗，使得最終處理結(jié)果不盡如人意。因此，房管部門不僅要在法律上執(zhí)行制度和管理辦法層面做出進(jìn)一步完善，還要通過雙方協(xié)調(diào)的方法，尋找化解沖突的對策，只有這樣，才能有效解決兩者之間的沖突和矛盾。

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