房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估分析

李蘭 文梅

[摘 要]通過實(shí)地調(diào)研、對(duì)比研究以及相關(guān)文獻(xiàn)綜合分析等方法，針對(duì)我國(guó)目前稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的評(píng)估現(xiàn)狀與問題，提出有針對(duì)性的完善對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè);企業(yè)所得稅;納稅評(píng)估

[中圖分類號(hào)]F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)該行業(yè)相關(guān)的納稅申報(bào)資料及其相關(guān)征管信息，按照固定的辦稅程序和流程，輔之以相關(guān)的技術(shù)手段與方法，通過審查、比對(duì)、分析、核實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅一定時(shí)期申報(bào)納稅的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行綜合評(píng)估分析的方法體系、指標(biāo)體系、機(jī)構(gòu)設(shè)置、基本流程等構(gòu)成的統(tǒng)一整體。積極開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估工作能夠提高納稅人的滿意度以及稅收遵從度，從而進(jìn)一步提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管水平，幫助稅務(wù)機(jī)關(guān)更有效地查找到管理上的盲點(diǎn)和漏洞，對(duì)建設(shè)服務(wù)型政府、創(chuàng)新稅收服務(wù)有不可替代的作用。優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估，可以降低稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收征管成本，為優(yōu)化指標(biāo)體系給予參照。

1 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估存在的問題

1.1 企業(yè)所得稅納稅評(píng)估依據(jù)不足

目前我國(guó)推行的房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估辦法主要是遵照2005年國(guó)家稅務(wù)總局公布《納稅評(píng)估管理辦法（試行）》中劃定的內(nèi)容來展開的。雖然在納稅評(píng)估規(guī)程中規(guī)定了明確的納稅評(píng)估流程，包括一般審核、重點(diǎn)審核、詢問約談、實(shí)地考察、評(píng)估結(jié)果審議，以及評(píng)估結(jié)果審議六個(gè)部分。但是就具體進(jìn)行納稅評(píng)估而言，缺乏具體的指導(dǎo)依據(jù)，只是在理論上流于形式。稅務(wù)局在工作中進(jìn)行納稅評(píng)估時(shí)，參照的都是試行辦法，不一定具有法律效力，導(dǎo)致納稅評(píng)估工作具有較大的隨意性，沒有高層次的法律作為依據(jù)，在執(zhí)行上也有較大的隨機(jī)性。在房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估上，對(duì)具體行業(yè)納稅評(píng)估規(guī)章的缺失，以及對(duì)于具體稅種納稅評(píng)估章程的缺失，執(zhí)行力度上的隨意靈活性，加上房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算扣除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的不明確，共同導(dǎo)致了稅務(wù)局房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估的窘境，納稅評(píng)估舉步維艱。

1.2 納稅評(píng)估指標(biāo)體系不健全

目前只有針對(duì)納稅評(píng)估的試行辦法，對(duì)納稅評(píng)估的通用指標(biāo)大概界定。然而針對(duì)具體行業(yè)的納稅評(píng)估還沒有定論。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的納稅評(píng)估指標(biāo)體系沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，都是各個(gè)地方政府部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r從實(shí)際出發(fā)，制定符合自身的納稅評(píng)估指標(biāo)體系。稅務(wù)局在納稅評(píng)估工作時(shí)，沒有設(shè)立專門針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估，更沒有專門針對(duì)企業(yè)所得稅的評(píng)估，都是以企業(yè)為單位，對(duì)于重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行全方面的評(píng)估，缺乏專業(yè)化。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估指標(biāo)體系不健全，主要表現(xiàn)在評(píng)估具體指標(biāo)值的設(shè)定較為單一，部分綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)、單項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)和稅種指標(biāo)尚未涉及，為后續(xù)開展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)所得稅評(píng)估，因?yàn)樵u(píng)估指標(biāo)不完善、工作人員綜合素質(zhì)不高等諸多要素，難以發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的問題，容易導(dǎo)致企業(yè)存在僥幸心理，發(fā)生稅收不遵從行為。

1.3 納稅評(píng)估準(zhǔn)確性有待提高

房地產(chǎn)行業(yè)自身的特殊性，要求對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行評(píng)估需要開發(fā)項(xiàng)目數(shù)、銷售收入、銷售面積等多方面的數(shù)據(jù)，如果僅僅依靠房地產(chǎn)行業(yè)的自行申報(bào)，可能會(huì)存在信息的準(zhǔn)確性和真實(shí)性問題。在具體實(shí)施過程中，稅務(wù)部門與其他機(jī)構(gòu)在信息溝通共享上存在問題，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)處于一種互不干涉的狀態(tài)，特別是當(dāng)局尚未頒布標(biāo)準(zhǔn)性文件對(duì)各相關(guān)部門在房地產(chǎn)行業(yè)管理上進(jìn)行職能的明確劃分，使稅務(wù)機(jī)關(guān)在信息收集上處于被動(dòng)，構(gòu)建一個(gè)政府信息共享平臺(tái)的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。稅務(wù)局在房地產(chǎn)業(yè)納稅信息上的被動(dòng)性，信息失真，加之納稅評(píng)估人員綜合能力有限，納稅評(píng)估的準(zhǔn)確性不高，成效也不顯著。

1.4 基層納稅評(píng)估效率水平不高

因?yàn)槿鄙賹ｉT的納稅評(píng)估組織和專業(yè)人才，基層納稅評(píng)估在實(shí)際操作中，大多流于形式，沒有專門指導(dǎo)，基層評(píng)估效率低下。我國(guó)目前大部分稅務(wù)局都相繼設(shè)立了單獨(dú)的納稅評(píng)估科，但是配備人員相對(duì)較少，評(píng)估人員的責(zé)任意識(shí)和綜合能力不高。機(jī)構(gòu)設(shè)置過于簡(jiǎn)單，部門之間協(xié)調(diào)不到位。從人員配置上來看，人員較少，且人員的綜合素質(zhì)水平不均衡，大部分沒有受過正規(guī)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、稅收及相關(guān)的教育或者培訓(xùn)，并且大多沒有納稅評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)。納稅評(píng)估更多的是寄希望于企業(yè)自查，納稅遵從，并不看重，納稅評(píng)估的操作也就難以規(guī)范，從而導(dǎo)致基層納稅評(píng)估效率低下。

2 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估優(yōu)化的對(duì)策

2.1 規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評(píng)估的相關(guān)法律

完善的法律制度對(duì)于稅收征管的順利實(shí)施具有指導(dǎo)作用，若在法律上存在不足或者沒有充足的法律依據(jù)來作為支撐的話，那么其在實(shí)行過程中必然會(huì)受到阻礙。建議將納稅評(píng)估四個(gè)字寫入“稅額確認(rèn)”之中，同時(shí)對(duì)納稅評(píng)估進(jìn)行明確定義，將其作為稅額確認(rèn)的一種主要方式。明確納稅評(píng)估的地位，可以確保之后進(jìn)行納稅評(píng)估有足夠的法律依據(jù)來支撐，而不再是納稅評(píng)估試行辦法，有利于評(píng)估人員更加順暢地開展評(píng)估工作。房地產(chǎn)行業(yè)基于會(huì)計(jì)核計(jì)上偏復(fù)雜，而且涉及的相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定也比較龐雜，對(duì)于專業(yè)技能不足、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少的評(píng)估人員來說容易感到無從入手，甚至再出現(xiàn)問題。因此，出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估章程，對(duì)納稅評(píng)估的具體程序和實(shí)際操作的流程進(jìn)行明確，既可以使專業(yè)技能不足、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少的評(píng)估人員在程序上有規(guī)可依，又能夠形成較好的房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估環(huán)境。

2.2 完善稅務(wù)局房地產(chǎn)企業(yè)所得稅評(píng)估指標(biāo)體系

在篩選信息數(shù)據(jù)時(shí)，不僅僅要收集現(xiàn)有稅務(wù)系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)信息，還要與其他政府部門之間進(jìn)行配合協(xié)調(diào)，采集全面完整的第三方信息，對(duì)于無用、不準(zhǔn)確數(shù)據(jù)進(jìn)行剔除，用較為完整和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來作為構(gòu)建納稅評(píng)估指標(biāo)體系的前提和基礎(chǔ)。在進(jìn)行納稅評(píng)估時(shí)，由于數(shù)據(jù)來源的有限以及指標(biāo)選擇的約束，評(píng)估工作人員不能單單以定量分析為依據(jù)，還應(yīng)該對(duì)企業(yè)的具體情況有所了解，采用定性和定量分析。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊及復(fù)雜性，納稅評(píng)估指標(biāo)在設(shè)計(jì)上不存在完全無誤，因此納稅評(píng)估人員需要在實(shí)際評(píng)估過程中對(duì)于評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行靈活運(yùn)用，在保證指標(biāo)合理性的前提下對(duì)于指標(biāo)進(jìn)行不斷修正和完善，優(yōu)化選擇納稅評(píng)估的基本指標(biāo)。

2.3 選擇科學(xué)合理的納稅評(píng)估辦法

目前，進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估使用的分析軟件多為通用軟件，沒有開發(fā)專門針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的專用軟件，針對(duì)性較差，因此，設(shè)立一款專門針對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估的軟件對(duì)于納稅評(píng)估人員提高納稅評(píng)估效率和質(zhì)量具有重要意義。開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)專門的納稅評(píng)估軟件系統(tǒng)，應(yīng)該從房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)資料進(jìn)行收集、分類、匯總，然后評(píng)估人員利用評(píng)估軟件中已有的模型，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核、分析。在評(píng)估軟件開發(fā)過程中，除了要注意納稅評(píng)估指標(biāo)的細(xì)化之外，還要注意各個(gè)指標(biāo)之間的關(guān)聯(lián)性，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)預(yù)警值指標(biāo)統(tǒng)一口徑。有了房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估軟件，評(píng)估人員只要進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入、納稅人納稅識(shí)別號(hào)錄入等簡(jiǎn)單操作，系統(tǒng)就能自動(dòng)檢索運(yùn)行，對(duì)錄入的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行橫向和縱向的全方位綜合分析，為稅務(wù)工作人員進(jìn)行納稅評(píng)估工作提供一個(gè)參考，減輕稅務(wù)工作人員的負(fù)擔(dān)，與此同時(shí)，也確保了評(píng)估高質(zhì)高效。

2.4 強(qiáng)化納稅評(píng)估人員的責(zé)任意識(shí)和綜合能力

稅務(wù)工作人員在對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行納稅評(píng)估工作時(shí)，要強(qiáng)化自身的責(zé)任意識(shí)，在思想意識(shí)層次上，對(duì)納稅評(píng)估工作給予高度的重視，不能僅僅是運(yùn)用一些簡(jiǎn)單通用的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行粗糙大概的判斷就下結(jié)論，而是要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合該評(píng)估企業(yè)自身的歷史數(shù)據(jù)以及相似企業(yè)的同類數(shù)據(jù)進(jìn)行橫縱向分析，結(jié)合相關(guān)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成一套有針對(duì)性的房地產(chǎn)業(yè)評(píng)估方法。與此同時(shí)，稅務(wù)部門也應(yīng)該對(duì)納稅評(píng)估給予重視，定時(shí)按期舉辦評(píng)估人員教育培訓(xùn)，內(nèi)部定期舉辦優(yōu)秀評(píng)估案例交流會(huì)以及評(píng)估工作技巧分享會(huì)，通過經(jīng)驗(yàn)技巧和問題的分享，這樣不僅可以強(qiáng)化納稅評(píng)估人員對(duì)納稅評(píng)估的理解，共同提出解決問題的對(duì)策，更有利于使評(píng)估人員在思想意識(shí)高度上，充分認(rèn)識(shí)到納稅評(píng)估的重要性，強(qiáng)化自身在評(píng)估過程中的責(zé)任意識(shí)。

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