房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性分析

劉林林

摘 要：房?jī)r(jià)飛速上漲受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模、人均收入水平、國(guó)家政策、城市發(fā)展水平等諸多因素的影響。人口聚集推動(dòng)了對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施的需求，人口密度的提高同時(shí)又對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生了促進(jìn)作用。公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施與人們的生活密切聯(lián)系，有必要探討城市公共服務(wù)設(shè)施與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性。本文利用中國(guó)35個(gè)大中城市2007-2016年的面板數(shù)據(jù)驗(yàn)證城市公共服務(wù)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，基于線性回歸模型實(shí)證得出：高等學(xué)校數(shù)量、城市公共交通以及園林環(huán)境等具體公共服務(wù)設(shè)施與房地產(chǎn)價(jià)格有顯著的正相關(guān)性。由此可以為政府制定政策提供參考價(jià)值，加大對(duì)落后城市公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，合理配置地區(qū)資源，有助于緩解大城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，平衡地區(qū)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性差異，吸引優(yōu)質(zhì)資源的流入，同時(shí)也會(huì)對(duì)落后城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

關(guān)鍵詞：城市公共服務(wù)設(shè)施；房地產(chǎn)價(jià)格；線性回歸模型

文章編號(hào)：1004-7026（2018）08-0123-03 中國(guó)圖書(shū)分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

自2008年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)成為了振興我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，近幾年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一路高歌猛進(jìn)，房?jī)r(jià)也連創(chuàng)新高。 2007年-2016年之間，除了2008年金融危機(jī)時(shí)期全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格有所下落外，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格以平均每年8.08%的速度上漲，從2007年的

3 645.18元/m2增長(zhǎng)到2016年的7 203元/m2，增長(zhǎng)了1.97倍。隨著大量外來(lái)務(wù)工人員涌入城市，人口的增加導(dǎo)致對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求增加。我國(guó)對(duì)城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資額由2006年的1 314.90億元增長(zhǎng)到2015年的4 946.80億元，增長(zhǎng)了3.76倍，平均每年增長(zhǎng)18.5%。

人們涌入城市的同時(shí)不僅只是賺取個(gè)人勞動(dòng)收入，更享受了農(nóng)村所不及的城市公共服務(wù)設(shè)施，人們對(duì)看病、上學(xué)、出行以及生活環(huán)境都提出了越來(lái)越高的要求。正是這些城市公共服務(wù)設(shè)施的不斷完善吸引著人們來(lái)到城市，隨著城市人口密度的提升，間接地促進(jìn)了對(duì)房屋居住的需求。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與人們的日常生活有著不可分割的聯(lián)系，城市公共服務(wù)設(shè)施的修建與完善，更是對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。因而，研究城市公共服務(wù)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，對(duì)解釋不同城市房地產(chǎn)價(jià)格存在極端化差異，以及對(duì)政府規(guī)劃城市發(fā)展以及宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)抑制房?jī)r(jià)上漲有著重要意義。

1 文獻(xiàn)綜述

城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方面，國(guó)內(nèi)已有的文獻(xiàn)從不同的角度實(shí)證分析了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響。劉生龍（2010）[1]基于巴羅增長(zhǎng)模型實(shí)證分析了1987-2007年中國(guó)28個(gè)省市區(qū)的面板數(shù)據(jù)得出，交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著明顯的促進(jìn)作用，不同地區(qū)的交通設(shè)施完善的差異程度導(dǎo)致了他們?cè)诮?jīng)濟(jì)發(fā)展中的差異。張偉（2011）[2]通過(guò)構(gòu)建SEM模型及DEA模型分析了22個(gè)主要省會(huì)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，結(jié)果表明基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有促進(jìn)作用，城市水網(wǎng)、道路建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)推動(dòng)作用明顯。郭根龍（2015）[3]通過(guò)構(gòu)建中介效應(yīng)模型，利用我國(guó)35個(gè)大中城市從2002-2012年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明樣本期內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)了房?jī)r(jià)上漲，主要原因是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提高了職工的平均工資，居民購(gòu)買(mǎi)力上升，從而增加了居民對(duì)房屋的需求。王全良（2015）[4]研究城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響及增值效益，認(rèn)為商業(yè)功能的中央商務(wù)區(qū)因素和環(huán)境功能中的大型公園綠地因素對(duì)房地產(chǎn)的增值效應(yīng)最為明顯。徐姣姣（2016）[5]研究城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的相關(guān)性，利用35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)分析得出，城市基礎(chǔ)設(shè)施與房?jī)r(jià)成正相關(guān)并且符合二次回歸函數(shù)的規(guī)律，其中交通設(shè)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果最明顯。李菁（2017）[6]基于30個(gè)省份1997-2014年的面板數(shù)據(jù)實(shí)證得出，交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)投資有著顯著影響，越是交通基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方約束越小，越是不完善的地方約束越大。斯子文（2013）[7]通過(guò)以復(fù)旦附屬兒科醫(yī)院為例的三甲醫(yī)院，研究作為稀缺資源的三甲醫(yī)院與周邊房?jī)r(jià)的關(guān)系，結(jié)果表明：在不同的加權(quán)距離范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)與醫(yī)院的距離呈現(xiàn)不同的相關(guān)關(guān)系，但是總體上小區(qū)至醫(yī)院之間的距離與房?jī)r(jià)之間的相關(guān)性沒(méi)有在模型中表現(xiàn)出來(lái)。鄭曉燕（2016）[8]通過(guò)對(duì)武漢2014年9月-2015年9月房?jī)r(jià)及相關(guān)地理經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析，利用模型篩選影響房?jī)r(jià)的顯著性因子，結(jié)果表明：城市交通、基礎(chǔ)教育、公園綠地、綜合商城等均能對(duì)房?jī)r(jià)的空間異質(zhì)性產(chǎn)生顯著影響，同時(shí)，不同的區(qū)位各影響因子作用的顯著性也存在差異。

綜合對(duì)于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響的文獻(xiàn)來(lái)看，研究城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房?jī)r(jià)的實(shí)證關(guān)系較多，但具體的城市公共服務(wù)與房?jī)r(jià)相關(guān)性的研究成果較少。本文根據(jù)所研究對(duì)象，選取了具有代表性的35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，利用回歸方法對(duì)具體的城市公共服務(wù)與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性進(jìn)行研究。

2 模型設(shè)定與數(shù)據(jù)處理

本文選取我國(guó)具有代表性的35個(gè)主要大中城市作為分析對(duì)象，研究商品房平均銷售價(jià)與具體城市公共服務(wù)設(shè)施之間的實(shí)證關(guān)系。樣本中所用于研究的數(shù)據(jù)來(lái)源于2007-2016年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒、2007-2016年中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒、2007-2016年中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒、各樣本城市所在年份的統(tǒng)計(jì)年鑒。大量務(wù)工人員涌入城市，不僅是為了專區(qū)勞動(dòng)收入，更重要的是享受到了農(nóng)村所不及的城市公共服務(wù)設(shè)施。由于人們?cè)诔鞘猩钪休^為普遍的享受到農(nóng)村所不及的醫(yī)療、教育、城市交通和環(huán)境等主要四個(gè)方面的公共服務(wù)，將城市公共服務(wù)設(shè)施的指標(biāo)確定為醫(yī)院、高等學(xué)校、城市軌道交通、城市園林綠地面積等。

本文旨在分析房地產(chǎn)價(jià)格與城市公共服務(wù)設(shè)施之間的實(shí)證關(guān)系，因此建立方程：

（1）

考慮到商品房平均銷售價(jià)格、醫(yī)院個(gè)數(shù)、學(xué)校個(gè)數(shù)以及軌道交通里程單位的不一致，因此利用城市公共服務(wù)密度來(lái)反映不同城市的城市公共服務(wù)設(shè)施的差異以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。其中：被解釋變量Price代表商品房平均銷售價(jià)格（元/m2）；hospital代表主要各大中城市的醫(yī)院數(shù)量除以相應(yīng)城市的面積（個(gè)/hm2）；collage代表主要大中城市的高等學(xué)校數(shù)量除以相應(yīng)城市的面積（個(gè)/hm2）；traffic代表主要大中城市的軌道交通運(yùn)營(yíng)里程總和除以相應(yīng)城市的面積（km/hm2）；green代表主要大中城市的園林綠地面積除以相應(yīng)城市的面積（%）。

按照上文所確定的方程及各個(gè)指標(biāo)的特性，對(duì)所有變量的原始數(shù)據(jù)做描述性統(tǒng)計(jì)，如表1：

從表1給出的變量統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，從房?jī)r(jià)指標(biāo)來(lái)看，房?jī)r(jià)平均值為7 004.763元/m2，最高達(dá)到了

33 942元/m2，最低只有2 022元/m2。單從影響變量的數(shù)值來(lái)看，醫(yī)院個(gè)數(shù)的平均值為1.86個(gè)/hm2，最多達(dá)到了7.96個(gè)/hm2，最少只有0.35個(gè)/hm2；高等學(xué)校個(gè)數(shù)的平均值為0.414個(gè)/hm2，最高達(dá)到了2.97個(gè)/hm2，最少只有0.05個(gè)/hm2；軌道交通的里程平均值為0.704km/hm2，最高達(dá)到了14.33km/hm2，最低的卻是0；平均園林綠地的面積率為0.040%，最高達(dá)到了0.49%，最低只有0.0 008%。從表中可以看出，變量的最大值與最小值之間相差較大，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出地域結(jié)構(gòu)差異化，反映了不同城市的城市公共服務(wù)設(shè)施完善程度的差異，對(duì)應(yīng)了不同城市房地產(chǎn)價(jià)格的較大差異，說(shuō)明不同城市的房地產(chǎn)價(jià)格與各城市公共服務(wù)設(shè)施的完善水平有著緊密關(guān)系。

本文所設(shè)定的線性回歸方程建立了不同城市公共服務(wù)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影像的統(tǒng)計(jì)關(guān)系，模型中的不同系數(shù)則反映不同影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響程度。根據(jù)模型對(duì)變量進(jìn)行回歸，并進(jìn)一步對(duì)結(jié)果進(jìn)行分析，回歸結(jié)果如表2：

3 結(jié)論及政策建議

3.1 結(jié)論

本文利用2007-2016年35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)實(shí)證分析了房地產(chǎn)價(jià)格與城市公共服務(wù)設(shè)施的關(guān)系。從回歸結(jié)果來(lái)看，城市公共服務(wù)設(shè)施與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，即隨著城市公共服務(wù)設(shè)施的完善，城市房地產(chǎn)價(jià)格也逐步上漲。不難發(fā)現(xiàn)，城市高等學(xué)校、城市軌道交通、園林綠地面積與房地產(chǎn)價(jià)格之間有明顯的正相關(guān)關(guān)系。如表2所示，每hm2高等學(xué)校數(shù)量在5%的水平顯著，即其他變量保持不變，其每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)數(shù)就增加0.213%；城市軌道交通、城市園林面積率都在1%的水平上顯著，即其他變量保持不變，每hm2城市軌道交通增加1%的里程，房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)數(shù)就增加0.096%，城市園林面積率每增加1%，房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)數(shù)就增加1.156%。另外，每hm2醫(yī)院的數(shù)量雖然也與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)正相關(guān)，但在0.1的水平上不顯著，因此，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)醫(yī)院數(shù)量的增加并不是很敏感。

城市公共服務(wù)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的促進(jìn)作用，城市公共交通、教育以及綠化環(huán)境的增加都會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲，雖然城市醫(yī)院數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不顯著，但醫(yī)院與房?jī)r(jià)仍然是正相關(guān)關(guān)系。因此，完善較為落后地區(qū)的城市公共服務(wù)設(shè)施，尤其是涉及到交通、學(xué)校、醫(yī)院以及環(huán)境這些與人們生活息息相關(guān)的方面，能夠有效的緩解城市房?jī)r(jià)上漲的壓力，也能為房?jī)r(jià)較低的地區(qū)帶來(lái)房地產(chǎn)投資，平衡地區(qū)之間房?jī)r(jià)差異極端化，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3.2 政策建議

在2007-2016年的10年里，房?jī)r(jià)飛速上漲，為了控制房?jī)r(jià)上漲，政府不斷推出調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，既不想讓房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)熱上漲，導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的危機(jī)，也不想讓房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，導(dǎo)致國(guó)家經(jīng)濟(jì)的衰退。房?jī)r(jià)較低所對(duì)應(yīng)的城市公共服務(wù)設(shè)施不完善才是我應(yīng)該正視的社會(huì)問(wèn)題。因此，從本文城市公共服務(wù)設(shè)施的角度出發(fā)，在此提出以下建議：

3.2.1 城市公共交通是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素，也是人們出行中不可或缺的一種方式，地區(qū)城市公共服務(wù)設(shè)施的不完善一定程度導(dǎo)致了不同城市房?jī)r(jià)極端差異。為了能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)，應(yīng)對(duì)城市公共交通增加資金投入，在地方政府財(cái)政入不敷出的情況下，可以通過(guò)將公共交通建設(shè)市場(chǎng)化，既緩解了地方政府的壓力，也增加了外來(lái)資本流入的投資，同時(shí)也一定程度的緩解城市交通壓力，減少道路擁堵現(xiàn)象。

3.2.2 高等教育發(fā)展水平是一個(gè)國(guó)家發(fā)展水平和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾獦?biāo)志。如今家庭越來(lái)越重視教育，父母為了子女教育不惜付出高昂代價(jià)，高校增加的同時(shí)，也一定程度地促進(jìn)了房?jī)r(jià)的提高。在一些教育欠發(fā)達(dá)的城市，應(yīng)增加教育投入，吸引高素質(zhì)人才，全面提高本地區(qū)人口質(zhì)量，平衡房?jī)r(jià)的同時(shí)，更有利于本城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。與此同時(shí)，推進(jìn)改革城市戶籍制度，制定完善的人才引進(jìn)戰(zhàn)略，增強(qiáng)城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3.2.3 城市的房?jī)r(jià)由供需決定，人口密度的增加所導(dǎo)致對(duì)住房需求的增加才使得房?jī)r(jià)高居不下。而吸引人們前往城市生活的不僅僅是因?yàn)檫@里有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)以及更高的報(bào)酬，更是因?yàn)槌鞘薪o人們提供了農(nóng)村所不及的城市公共服務(wù)設(shè)施，完善的醫(yī)療設(shè)施，便利的交通方式，優(yōu)質(zhì)的高等教育，舒適的城市環(huán)境等等。不同城市公共服務(wù)設(shè)施的完善程度還有很大差異，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡問(wèn)題日益突出，加大對(duì)落后城市公共服務(wù)設(shè)施的投資力度，合理配置公共資源，有效促進(jìn)落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，才能夠緩解地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性。隨著城市公共服務(wù)設(shè)施的不斷完善，必然會(huì)吸引更多的人口流入，從而緩解城市高房?jī)r(jià)的壓力。另外，城市公共服務(wù)設(shè)施的不斷完善使得優(yōu)質(zhì)資源流入，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后力，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

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