投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式影響分析

張紫超

隨著市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展，單純以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)難以滿足市場的需求，公允價值的出現(xiàn)為解決這一問題提供了出路。恰當?shù)倪x擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式對企業(yè)的財務信息和財務攝表使用者尤為重要。但是我國房地產(chǎn)發(fā)展受到地區(qū)發(fā)展的限制，不同地區(qū)的房地產(chǎn)價格存在較大的差異。投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式在應用中存在著較大的限制，正確使用投資性房地產(chǎn)的公允價值模式對公正、客觀地反映財務信患具有重要的影響。

投資性房地產(chǎn) 公允價值 財務信息

隨著市場經(jīng)濟的逐步發(fā)展，單純以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)難以滿足市場的需求，妨礙了企業(yè)準確、及時的反應資產(chǎn)的真實價值，對企業(yè)資產(chǎn)的真實價值存在著不合理的評估。尤其是這些年我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)價格漲幅較大，僅僅依靠成本模式計量投資性房地產(chǎn)難以適應市場規(guī)律。同時，土地作為一種稀缺資源，總量受到了極大地限制，房地產(chǎn)的價值會隨著時間和社會的發(fā)展逐漸升值。因此，僅僅依照歷史成本模式計量投資性房地產(chǎn)存在著極大的限制，公允價值為解決這一問題提供了新的出路。公允價值計量模式可以及時、公允的反映投資性房地產(chǎn)的實時價值，有助于報表使用者作出信息決策。然而由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，區(qū)域發(fā)展相對不平衡，市場體系尚不完善等現(xiàn)實情況，公允價值在投資性房地產(chǎn)計量中的應用存在賬務處理復雜、估值困難、傳統(tǒng)觀念束縛等問題，所以迫切需要通過加強理論研究，用理論指導實踐，建立并完善現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式具體要求和注意事項，以期能夠更加公正、客觀地反映財務信息。

公允價值概念

19世紀初，美國著名會計學者William A Payton提出應該按市場價值對資產(chǎn)進行定價。上世紀九十年代，前美國證券交易委員會（SEC）主席Breeden認為歷史成本難以應對可能發(fā)生的金融風險，而公允價值模式更具有決策有用性。在2005年，歐盟各國對上市公司普遍開始實行IFRS。這一新準則使歐洲各國的財務報告環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。我國自2007年執(zhí)行新企業(yè)會計準則，2014年頒布了《企業(yè)會計準則第39號一一公允價值計量》（ CAS 39），這與國際會計準則IAS 40相類似，都需要企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式在公允價值和歷史成本中作出選擇。但不同的是，美國的多數(shù)公司選擇了公允價值計量模式。但我國的上市公司中采用公允價值模式的比例極低。

公允價值層次 公允價值層次與估值技術、輸入值密切相關，輸入值按可靠性高低可劃分為三個層次，按準則的要求，企業(yè)在用估值技術進行估值時，應最先使用可靠性最高的第一層次輸入值測算，從而提高公允價值確認的一致性和可比性。第一層次輸入值，主要是指企業(yè)在計量日從活躍市場上直接獲取的相同資產(chǎn)或負債的報價，是公允價值估值技術使用的最直接、最可靠的測算數(shù)據(jù)。第二層次輸入值主要是以在活躍市場或非活躍市場的可觀察報價做依據(jù)，然后根據(jù)企業(yè)相關資產(chǎn)或負債的實際情況對該報價進行相應調(diào)整。第三層次輸入值為不可觀察輸入值，包括不能直接觀察和無法由可觀察數(shù)據(jù)進行預測等。

投資性房地產(chǎn)公允價值的意義

投資性房地產(chǎn)定義本身限制了這種資產(chǎn)既不用于生產(chǎn)的耗用，更不是為了出售，而是為了獲得資本的保值和增值。首先相比傳統(tǒng)的成本模式，公允價值與國際會計準則更加接軌，有利于實現(xiàn)我國會計準則與國際會計準則的趨同。公允價值計量模式已在國際上獲得認可，公允價值不僅有助于推動我國會計實務應用的進一步完善，更為企業(yè)走向世界提供理論支持。其次，按照公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，其估值主要依據(jù)企業(yè)在期末從公開市場獲得的市場報價，由于投資性房地產(chǎn)具有鮮明的波動性，成本模式難以應對這種波動的價格，公允價值計量模式可以更有效地反映出實時價格，幫助信息使用者作出決策。最后，土地作為一種稀缺資源，使得這些年房地產(chǎn)價格高居難下。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場起步較晚，整體發(fā)展不夠成熟，區(qū)域發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)市場價格波動較大。正確的采用公允價值模式，可以真實的反映出企業(yè)資產(chǎn)的價值，有助于監(jiān)管部門的監(jiān)管，有利于政府維護市場的穩(wěn)定。

完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量應用的建議

公允價值計量作為一種世界范圍內(nèi)公認的先進計量模式，是我國實現(xiàn)與國際會計準則趨同的重要內(nèi)容，在實施過程中我們提出了以下建議。

（1）發(fā)揮準則的引導作用

雖然我國在2007年在新企業(yè)會計準則中引入了投資性房地產(chǎn)及公允價值計量模式，但新會計準則中規(guī)定了若干限制性前提，出于謹慎性，其倡導的計量模式仍然為成本模式。這也導致了新會計準則出臺后，上市公司對持有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式的比例過低。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，經(jīng)濟體制的不斷完善，應當適時修正會計準則對投資性房地產(chǎn)的引導方向，適當導向公允計量模式。

（2）建立房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)公開平臺

房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)濟發(fā)展中起到舉足輕重的作用，其創(chuàng)造的價值在國民經(jīng)濟總量占重要組成部分，因此，有必要加快建立和完善我國的房地產(chǎn)交易市場，建立一套完整的價格體系數(shù)據(jù)平臺。通過建立公開的信息平臺，房地產(chǎn)價格的公允性也自然有公信度。

（3）建立科學合理的房地產(chǎn)價格評估體系

由于我國公允價值模式推行時間較短，而且房地產(chǎn)整體發(fā)展水平不夠成熟，房地產(chǎn)市場不夠完善，難以從公開市場獲得全部投資性房地產(chǎn)的合理價格，因此通過評估確認投資性房地產(chǎn)的公允價值是上市公司普遍采用的手段。但是我國的評估市場起步較晚，評估機構的水平參差不齊，具有資質(zhì)的專業(yè)評估人才相對較少，整體發(fā)展缺乏監(jiān)控。從公開市場價格的搜集難度大，服務中介機構之間存在惡性競爭，投資性房地產(chǎn)的估值存在較大的差異，損害了投資性房地產(chǎn)公允價值的可靠性。相關機構應當配套相關的評估體系，完善評估資質(zhì)，加強對評估市場的監(jiān)管。同時相關機構和協(xié)會還需不斷更新評估技術，加大創(chuàng)新力度，減少資產(chǎn)評估實務操作上的難度，完善資產(chǎn)評估市場。

（4）加強市場監(jiān)管，完善信息披露

投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的出發(fā)點是為了利用公允價值，及時的反應企業(yè)資產(chǎn)的價值，提高會計信息質(zhì)量。但是很多企業(yè)卻借此利用公允價值制度的不完善進行盈余管理，操控利潤。公允價值運用不當，直接損害投資者的利益，所以證券市場有必要加強監(jiān)管力度，出臺政策制度，采用多種有效的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)企業(yè)也應當將對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量引入經(jīng)營管理考核機制中，管理層應從宏觀的角度認識公允價值的意義，既不能表現(xiàn)出過分謹慎，更不能利用公允價值模式對公司進行業(yè)績操控，損害公司利益。