房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)分析

孫婕

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要，其為社會和國家創(chuàng)造的效益越來越多。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)中的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭日益激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，就必須盡量確保項(xiàng)目的效益性。在投標(biāo)對象確定，產(chǎn)品營銷策劃大致方向確定的情況下，將項(xiàng)目策劃落實(shí)為具體的模型、圖紙，對項(xiàng)目的最后質(zhì)量和價(jià)值具有十分重要的影響。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理具有重要的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)管理；要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的意義和價(jià)值

設(shè)計(jì)階段的管理對建筑項(xiàng)目具有十分重要的指導(dǎo)意義，其對建筑項(xiàng)目具有不可忽視的重要價(jià)值。作為建筑設(shè)計(jì)的執(zhí)行者，建筑設(shè)計(jì)的專業(yè)人員將自己的智慧淋漓盡致地賦予在了自己的設(shè)計(jì)成品中，最大程度的確保建筑項(xiàng)目的實(shí)用性，以便設(shè)計(jì)成品能真正為人們的需求服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)及其他各個(gè)階段，專業(yè)設(shè)計(jì)人員都在其中發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)中進(jìn)行的主要工作是協(xié)調(diào)好項(xiàng)目相關(guān)多方的溝通，為項(xiàng)目的規(guī)范施工奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)人員在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段能對項(xiàng)目有效的控制，確保將企業(yè)內(nèi)部具備的資源充分調(diào)動(dòng)，將資源能創(chuàng)造的效益發(fā)揮到最大程度。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段如果能充分發(fā)揮項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員的能動(dòng)性，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的發(fā)展將會得到明顯的改善。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程包括方案設(shè)計(jì)階段和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段兩個(gè)階段。其中方案設(shè)計(jì)階段的工作是形成項(xiàng)目方案報(bào)建文本，而施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的最終目的則是完成施工圖。項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程兩個(gè)階段完成的成品——方案報(bào)建文本及施工圖在投入使用之前都必須先報(bào)送到相關(guān)政府部門進(jìn)行審批，審批合格之后這兩個(gè)成果才能使用到工程項(xiàng)目施工中。建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理工作的依據(jù)是方案報(bào)建文本和施工圖紙。方案設(shè)計(jì)階段和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的目標(biāo)和任務(wù)都存在一定程度的不同，為此這兩個(gè)階段項(xiàng)目管理執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)和管理都存在很大程度的差異。人力資源管理、時(shí)間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理的主要工作內(nèi)容，在項(xiàng)目的不同階段，項(xiàng)目管理工作的側(cè)重點(diǎn)不同。建筑項(xiàng)目中方案設(shè)計(jì)階段逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)重視，其重要性越來越深入人心。擬定招投標(biāo)任務(wù)書，確定招標(biāo)方案，是方案設(shè)計(jì)階段的第一步工作，然后是對方案進(jìn)行定案，之后才能得出最終的成果，即方案報(bào)建文本。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都愿意投入大量的內(nèi)部資源到方案設(shè)計(jì)階段的工作，以便能盡可能的提高方案設(shè)計(jì)的質(zhì)量，促使方案設(shè)計(jì)及相關(guān)內(nèi)容能與市場需求緊密結(jié)合。

2、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的要點(diǎn)分析

2.1項(xiàng)目定位

2.1.1產(chǎn)品定位。產(chǎn)品定位就是形成市場差異化產(chǎn)品，主要包括兩部分內(nèi)容：一是研究房地產(chǎn)市場環(huán)境，從而確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產(chǎn)品定位提供市場基礎(chǔ)；二是研究產(chǎn)品構(gòu)成要素和目標(biāo)客戶消費(fèi)使用過程，以便確定房地產(chǎn)項(xiàng)目形成過程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品構(gòu)成的主要因素，形成市場差異化產(chǎn)品。

2.1.2客戶定位?？蛻舳ㄎ皇谴_定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。客戶定位需要研究消費(fèi)者的消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)以及消費(fèi)方式，同時(shí)研究消費(fèi)者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境、文化背景、偏好和生活方式等。

2.2選址

選址環(huán)節(jié)中，應(yīng)把握好到交通、客流、商業(yè)環(huán)境等幾個(gè)因素對建筑設(shè)計(jì)的影響，并對不同功能、不同建筑形式的項(xiàng)目采取不同的方案。首先，作為制約著建筑與顧客聯(lián)系的載體，城市道路交通的順暢是商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的重要基礎(chǔ)。因此，項(xiàng)目的地址必須選在交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)，使客源有充分的空間來往。其次，設(shè)計(jì)師應(yīng)對街道兩側(cè)的客流規(guī)模進(jìn)行分析，對于具備開發(fā)前景的區(qū)域，應(yīng)開辟新的道路交通系統(tǒng)，創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。再次，一定區(qū)域內(nèi)的人們往往具有該區(qū)域特有的消費(fèi)水平和習(xí)慣。如趨向購買單一商品的顧客，往往希望富有比較和選擇余地，而對商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境要求不多。而購物范圍較雜，也較隨意的顧客則希望到集購物、娛樂、休閑等功能為一體的綜合商場。因此設(shè)計(jì)師必須首先了解建筑的發(fā)展方向，鎖定目標(biāo)客流，再選定地址，繼而進(jìn)行下一步的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的內(nèi)容和方法

3.1建筑結(jié)構(gòu)的平面設(shè)計(jì)

在繪制平面布局圖的時(shí)候，首先要做的就是對建筑物所在地的地質(zhì)構(gòu)造、抗震烈度，以及建筑物周圍的環(huán)境、建筑設(shè)施等進(jìn)行調(diào)查。其中在對抗震設(shè)防烈度進(jìn)行評估的過程中，如果建筑物所在地的抗震設(shè)法烈度，是六度區(qū)時(shí)，這時(shí)就不用對建筑物進(jìn)行界面抗震演算了，但是一定要符合建筑抗震設(shè)計(jì)的規(guī)范和相關(guān)的抗震措施的要求。如果時(shí)間比較寬松，設(shè)計(jì)師就可以對砌體結(jié)構(gòu)直接設(shè)計(jì)，不用在電腦軟件中建模了；但是要處理好構(gòu)件的受壓情況。必要的時(shí)候，設(shè)計(jì)師要到實(shí)地進(jìn)行考察以確保準(zhǔn)確性，如果時(shí)間比較有限，最好的方法就是直接在電腦軟件里輸入建模進(jìn)行計(jì)算。如果抗震設(shè)防烈度在七度區(qū)時(shí)或是更高的情況，最好就是利用電腦進(jìn)行建模運(yùn)算，然后利用軟件的圖層功能，直接凍結(jié)相關(guān)的層，在建立新的柱層、梁層、板鋼筋層等等在內(nèi)的圖層結(jié)構(gòu)，這樣不但能夠提高繪制的效率，方便不同結(jié)構(gòu)間的平面圖修改、復(fù)制，也提高了準(zhǔn)確度。

3.2屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)圖設(shè)計(jì)

因?yàn)椴煌慕ㄖ幍牡乩憝h(huán)境、氣候、用途等的不同，所以對于屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)也不同，比如在南方的多雨氣候中，屋頂面的設(shè)計(jì)多是坡型的，北方地區(qū)房屋面大部分是平整的。對于坡型屋面的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一般采用的就是梁板式和折板式這兩種方式。折板式使用于建筑平面比較規(guī)整，版跨度不大，屋面的坡度和屋脊線轉(zhuǎn)折的復(fù)雜度較小的坡型屋面，反之就適用于梁板式。在梁板筋的構(gòu)造中，其中的某些部分的板負(fù)筋要拉通以便抵抗拉力。板厚一般是不小于120厚。

3.3建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的大樣詳圖

在整個(gè)建筑詳圖保證準(zhǔn)確的前提下，大樣詳圖的設(shè)計(jì)可以在此基礎(chǔ)上直接進(jìn)行繪制，在設(shè)計(jì)中要遵循的原則是保證結(jié)構(gòu)受力的合理性和施工過程中的快捷方便，在一定的標(biāo)高和外形尺寸上要注意的就是和整體的建筑協(xié)調(diào)一致。此外建筑的實(shí)際標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間是存在一定差距的，設(shè)計(jì)人員要處理好這個(gè)差距在大樣詳圖上的顯示。

3.4建筑機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)中的樓梯的設(shè)計(jì)

每一個(gè)高層的建筑都會有樓梯，樓梯在設(shè)計(jì)中是比較難控制的，因?yàn)樗慕Y(jié)構(gòu)是鏤空的，樓梯的受力情況、梯板、梁等都是十分關(guān)鍵的設(shè)計(jì)。梁的設(shè)計(jì)要注意的是梁下的凈高要滿足建筑的要求，梁的作用就是要保證上下樓層的位置、高度、結(jié)構(gòu)等的統(tǒng)一，對于不對稱的部位可以適當(dāng)?shù)牟捎谜郯鍢翘輼?gòu)造，折板樓梯在設(shè)計(jì)中要特別注意的是把鋼板在樓梯的折角處斷開，然后進(jìn)行各自的固定，這主要是怕由于局部的受力較大出現(xiàn)斷裂的情況。在對樓梯的設(shè)計(jì)過程中，要注意梯的寬度，不宜過窄，這樣會增加樓板的受力，容易出現(xiàn)斷裂，所以梯板的設(shè)計(jì)要和整個(gè)樓梯的設(shè)計(jì)相一致。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)管理工作是一個(gè)長期性、整體性的過程，貫穿了項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段對整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期具有關(guān)鍵性的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)統(tǒng)籌全局，綜合考慮，從整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期考慮問題，將設(shè)計(jì)階段的管理工作全面貫徹落實(shí)，實(shí)現(xiàn)對成本的內(nèi)部控制管理。

參考文獻(xiàn)

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（作者單位：天津住宅建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司）