以抵押貸款為目的購房過戶應(yīng)如何認(rèn)定

趙存耀

[案情]2013年1月甲購買一輛大貨車從事運(yùn)輸生意，2014年1月在運(yùn)輸過程中發(fā)生交通事故致使車輛損壞。甲無資金修復(fù)車輛，無法繼續(xù)營運(yùn)，計(jì)劃通過“零首付”購房、再抵押房屋獲取貸款的方式籌款。2014年4月，甲以61萬元價(jià)格與乙簽訂購房合同并支付6萬元定金（先由中介墊付，后用貸款償還）。甲以過戶后才能辦理購房貸款為由將乙房產(chǎn)過戶到自己名下，隨后，以該房產(chǎn)作抵押從王某處借款50萬元并辦理了抵押登記，甲僅將借款中的34萬元用于支付乙房款，就余款立下欠條。由于經(jīng)營不善，2014年6月，甲又將該房產(chǎn)抵押向丙借款50萬元用于償還王某借款。后因無力償還欠款，甲在未通知債權(quán)人的情況下外出打工并更換了手機(jī)號(hào)碼。

就本案如何定性存在兩種意見。第一種意見認(rèn)為甲構(gòu)成合同詐騙罪，理由是甲買房不是出于正常的居住目的，而是為了抵押貸款，具有非法占有他人財(cái)物的犯罪故意。第二種意見認(rèn)為甲的行為不構(gòu)成犯罪，理由是甲購房的目的雖然是用以抵押，但是“以抵押貸款為目的”簽訂購房合同不能等同于“以非法占有為目的”購房并誘騙過戶。

[速解]筆者同意第二種意見，理由如下：

（一）甲無“以非法占有為目的”的主觀故意

以抵押貸款為目的購房，盡管不是出于原始居住目的，而是運(yùn)用房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)金融目的，但這種做法并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此以“抵押貸款為目的”購房不能等同于“以非法占有為目的”的購房?！耙苑欠ㄕ加袨槟康摹焙炗喎课葙I賣合同是以合法的形式掩蓋非法的目的，合同自始無效；“以抵押貸款為目的”購買房產(chǎn)并簽訂房屋買賣合同并不被法律所禁止，實(shí)踐中并不能因?yàn)橘徺I房屋的目的是“抵押貸款”進(jìn)而推斷購房合同無效。購買房產(chǎn)的目的無論是自住、出租還是抵押貸款，都是房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)（即占有、使用、收益、處分權(quán)）的必然體現(xiàn)。購買房產(chǎn)的目的只要不為法律所禁止就不應(yīng)影響合同的效力。

甲的總資產(chǎn)不及購房款不能說明其具有非法占有的目的。法律并不禁止購房者購買超出自身總資產(chǎn)價(jià)格的房產(chǎn)，正因如此才有購房貸款事實(shí)和一系列相關(guān)保障政策。以購買的房屋作為抵押物多次貸款只是借款人單方面愿望，抵押貸款需要經(jīng)過評(píng)估、審查等一系列嚴(yán)格程序。當(dāng)貸款數(shù)額超過了抵押物價(jià)值時(shí)，貸款人（銀行）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，由借款人獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任特別是承擔(dān)刑事責(zé)任確有不妥。

（二）甲未虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相

第一種意見認(rèn)為甲隱瞞了將房產(chǎn)用作抵押物進(jìn)行貸款的真實(shí)購房目的，甲與乙簽訂購房合同并騙取房產(chǎn)證進(jìn)行抵押擔(dān)保借款，屬于《刑法》第224條第3項(xiàng)規(guī)定的“沒有實(shí)際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對(duì)方當(dāng)事人繼續(xù)簽訂和履行合同的”的情形。筆者不贊同這種觀點(diǎn)。首先，將購買房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行貸款屬于購房后行使房屋使用權(quán)的行為，法律上沒有規(guī)定、當(dāng)事人也沒有約定買方向賣方披露購房用途的義務(wù)。其次，以抵押貸款為目的的購房前提是買方享有產(chǎn)權(quán)，乙對(duì)此知情，因此本案房屋買賣合同的簽訂應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。甲簽訂購房合同后向乙支付了大部分購房款，就余款21萬元出具了欠條并由中介進(jìn)行擔(dān)保。最后，甲具有履行合同的能力。甲從事運(yùn)輸生意且運(yùn)輸車輛損害，其購房的目的是通過抵押貸款維修運(yùn)輸貨車并繼續(xù)從事運(yùn)輸工作，具有還款的動(dòng)機(jī)和能力。甲因經(jīng)營不善無法償還貸款不能等同于“沒有實(shí)際履行能力”。

綜上，甲主觀上沒有非法占有他人財(cái)物的主觀犯罪故意，客觀上沒有實(shí)施虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的行為，當(dāng)事人雙方所簽訂的購房合同為真實(shí)意思表示，房屋所有權(quán)人在自己的房屋上設(shè)定抵押權(quán)屬于正常的民事法律行為，因此，甲的行為不構(gòu)成犯罪。