從一起案件看以房抵債的法律效力

張繼昕

(太原理工大學(xué) 政法學(xué)院，山西 太原 030024)

審理情況:根據(jù)分期付款的約定,原告第一次起訴請求交付5套商品房,一審法院認定雙方簽訂的抵押合同無效,商品房合同有效,被告因超過上訴期,按判決交付了5套商品房。之后,分期付款期限屆滿,被告仍未支付,原告遂再次起訴要求支付剩余9套商品房,被告認為本案的實質(zhì)是以房抵債,如執(zhí)行與流質(zhì)契約的本質(zhì)無異。一審法院仍認定商品房合同有效,判決要求被告交付原告商品房,差額部分多退少補。被告不服提起上訴,二審法院審理后以“事實不清”發(fā)回原審法院重審,重審期間雙方達成調(diào)解協(xié)議,以原房價的七點七折抵頂工程款結(jié)案。

一、商品房抵押條款和買賣合同效力認定

不妨先對商品房抵押條款和買賣合同效力認定單獨進行分析。

首先是抵押條款的效力。我國《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定:“當(dāng)事人以第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的,包括土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村企業(yè)的廠房等建筑物、林木、航空器和車輛船舶、企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。”《擔(dān)保法》將抵押登記作為抵押合同生效的條件,但并未區(qū)分抵押合同、抵押權(quán)各自的生效條件。《擔(dān)保法》第一百八十七條規(guī)定:“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”我國《物權(quán)法》將抵押登記作為抵押權(quán)設(shè)立的條件,而非抵押合同生效的條件?！稉?dān)保法》與《物權(quán)法》的規(guī)定并不一致。從《擔(dān)保法》規(guī)定的“抵押合同自登記之日起生效”,到《物權(quán)法》規(guī)定的“抵押權(quán)自登記時設(shè)立”,《物權(quán)法》實現(xiàn)了物權(quán)行為和債權(quán)行為的區(qū)分,即不動產(chǎn)抵押未登記只是不產(chǎn)生設(shè)定抵押權(quán)的效力,但抵押合同有效,抵押合同當(dāng)事人一方可以主張違約責(zé)任。

根據(jù)法律適用的原則,物權(quán)法由全國人大制定,擔(dān)保法由全國人大常委會制定,且物權(quán)法在后,擔(dān)保法在前,因此無論依據(jù)立法機關(guān)地位還是后法優(yōu)于先法的原則,物權(quán)法都應(yīng)優(yōu)先適用。未經(jīng)登記的抵押行為,盡管可以基于抵押合同主張合同上的權(quán)利,但既然不產(chǎn)生設(shè)定抵押權(quán)的效力,無論合同有無效力,都無法實現(xiàn)抵押的目的。據(jù)此,即使抵押合同有效,也不產(chǎn)生設(shè)定抵押權(quán)的效力。

綜上,能否得出本案的抵押條款有效,但因未進行抵押登記,所以不產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的效力?

其次看商品房買賣合同的效力?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！鄙姘干唐贩侩m未取得所有權(quán)證,但已經(jīng)辦理了預(yù)售許可?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效。”據(jù)此,可否認定該商品房買賣合同有效?

原告認為,在雙方《補充協(xié)議》中約定的抵押條款因未辦理抵押登記而無效。但被告到期不能履行付款義務(wù)時,雙方簽訂的《商品房買賣合同》即生效,故其屬于附條件生效的合同,因履行期屆滿后,被告沒有履行付款義務(wù)這一條件成就,商品房合同即生效。原審法院即持此觀點。

中國特色社會主義進入新時代，我國的主要矛盾發(fā)生了根本性改變，黨的十九大報告對我國文化建設(shè)提出了新要求。各類網(wǎng)絡(luò)信息媒介均屬于文化建設(shè)的重要組成部分，作為媒介信息“把關(guān)人”的網(wǎng)絡(luò)編輯應(yīng)如何貫徹落實黨的十九大精神，充分發(fā)揮宣傳媒介的作用，堅定文化自信，創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容信息宣傳工作，充分體現(xiàn)“四個自信”，是擺在網(wǎng)絡(luò)媒體工作者面前的重要課題。

被告認為,本案中雙方對基本事實并無異議,爭議焦點在于對相關(guān)協(xié)議性質(zhì)和效力的認識。本案商品房買賣合同簽訂的背景非常明確,是為保障債務(wù)的履行,而非獨立的房屋買賣行為。因此名為買賣,實為抵押?！稉?dān)保法》第四十條規(guī)定:“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時,抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有?！薄段餀?quán)法》第一百八十六條規(guī)定:“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！鄙鲜鰞蓷l規(guī)定,即為法理上所稱禁止“流質(zhì)契約”的規(guī)定,目的是防止相關(guān)當(dāng)事方的利益失衡。原告認為禁止“流質(zhì)契約”的范圍僅限于價格不確定的擔(dān)保物(事實上商品房的價值也具有不確定性),這一說法并無法律依據(jù),事實上本案中被告正是以銷售價打七折的方式“賣”給了原告,原告稱這是雙方真實意思表示,但真實不等于合法。如雙方的真實意思表示違反法律的禁止性(效力性)規(guī)定則無效。退一步講,即使最終要通過處分商品房來償還債務(wù),也應(yīng)以拍賣的方式實現(xiàn)(可參考法釋〔2015〕18號第二十四條第二款),而不是直接由原告處分。至于原被告在簽訂商品房買賣合同時，以不能償還債務(wù)，買賣合同就生效的約定,因其本身違反了法律禁止“流質(zhì)契約”的規(guī)定而無效,故不可將其理解為一個獨立的合同,所附生效條件成就合同即生效。

任何問題的分析,都不應(yīng)只見樹木不見森林,如果孤立看待,自會得出抵押條款和商品房買賣合同有效的結(jié)論。但本案的抵押行為和商品房買賣并非獨立存在,其系被告欠原告工程款為保障債務(wù)償還而訂立,故其設(shè)定的目的是保障債權(quán)的實現(xiàn),此其一。其二,從意思表示分析,抵押條款和買賣條款均為雙方真實意思表示,但意思表示真實之行為如欲產(chǎn)生預(yù)期的法律效力,必以不違反法律的強制性(效力性)規(guī)定為前提,以“抵押”與“買賣”合并視之,正好構(gòu)成“流質(zhì)契約”。由是觀之,不但買賣合同因從屬于“流質(zhì)契約”而無效,先前的抵押條款也因整體構(gòu)成“流質(zhì)契約”的一部分而無效。本案的特殊性在于,獨立分析抵押、買賣行為會得出二者均為有效的結(jié)論;但因二者整體恰好構(gòu)成“流質(zhì)契約”,屬于法律禁止的無效行為。揭開法律文本形式遮蓋的外衣,其內(nèi)核正是法律所禁止的行為,如認同其效力,實質(zhì)是允許法律禁止的行為以迂回曲折的方式還魂而生。

二、從“流質(zhì)契約”到以物抵債

(一)以物抵債協(xié)議與流質(zhì)契約

從另一個角度分析,本案又具有以物抵債屬性。何謂以物抵債?以物抵債是指債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財產(chǎn)折價歸債權(quán)人所有,用以清償債務(wù)的行為*江蘇省高級人民法院審判委員會會議紀(jì)要(〔2014〕2號)。。以物抵債與“流質(zhì)契約”是什么關(guān)系?“流質(zhì)契約”(Fluidity Contract)又稱為“流押契約”“流抵契約”“抵押物代償條款”,是指當(dāng)事人雙方在設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時約定,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時,由債權(quán)人取得擔(dān)保物所有權(quán)的合同*https:∥baike.so.com/doc/6057940-6270985.html.?！段餀?quán)法》第一百八十六條規(guī)定:“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！钡诙僖皇粭l規(guī)定:“質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！贝藘蓷l規(guī)定是禁止“流質(zhì)契約”的法律體現(xiàn)。

有觀點認為，以物抵債與“流質(zhì)契約”兩者本質(zhì)上存在不同。第一,是否存在擔(dān)保合同。“流質(zhì)契約”是擔(dān)保合同中的條款;以物抵債協(xié)議不具有擔(dān)保性質(zhì),是對債的履行的變更?！傲髻|(zhì)契約”中的物為抵押或者質(zhì)押物;以物抵債協(xié)議中的代替物是債的履行標(biāo)的。第二,物的價值與債權(quán)數(shù)額的關(guān)系。兩者區(qū)分的關(guān)鍵在于合同是否排除了債權(quán)實現(xiàn)時對物的折價、清算程序?！稉?dān)保法》第三十五條規(guī)定:“抵押權(quán)人所擔(dān)保的債權(quán)不得超過其抵押物的價值”,明確了擔(dān)保物的價值必須大于或者等于債權(quán)的價值,即使抵押物的價值畸高于債權(quán)數(shù)額,法律也不禁止。而以物抵債協(xié)議中物的價值約等于債權(quán)數(shù)額,該等值性可以市場價格為參考,也可以當(dāng)事人在簽訂以物抵債協(xié)議之時真實意思表示為準(zhǔn)。第三,合同目的方面。傳統(tǒng)民法上認為債權(quán)人簽訂流質(zhì)契約目的是利用優(yōu)勢地位獲得大于債權(quán)的利益;而以物抵債協(xié)議是平等民事主體之間的合意,建立在意思表示自由、真實的基礎(chǔ)上[1]。

此外,從法律規(guī)定分析,流質(zhì)契約只能發(fā)生在“債務(wù)履行期屆滿前”,而以物抵債則在債務(wù)履行期屆滿前后都可能存在。此外,上述分析更多是學(xué)理性的,而非完全從實務(wù)出發(fā)。以本案為例,既存在擔(dān)保(抵押)條款,也存在買賣合同(以物抵債),如果僅以有無擔(dān)保合同條款分析,并不能全面、準(zhǔn)確定性。本文認為,從意思表示到行為結(jié)構(gòu)都反映出本案具有“流質(zhì)契約”和以物抵債的復(fù)合性質(zhì)。抵押條款與買賣合同是同時簽訂,其目的是:債務(wù)履行期屆滿前以房抵押;債務(wù)履行期屆滿如不能償還債務(wù),則以房抵債。整體分析顯然具有“流質(zhì)契約”性質(zhì),特別是合同簽訂在債務(wù)履行期屆滿前,也完全符合法律規(guī)定。另一方面,本案又有不同于一般“流質(zhì)契約”的特點。具有以物抵債的獨立屬性,商品房買賣合同約定,對設(shè)定抵押的商品房打七折后與債權(quán)數(shù)額相抵,多退少補,顯然,這種背景下債務(wù)人出賣商品房正是以房抵債。現(xiàn)實中的抵押行為,常常也將抵押物打折計價,在抵押人與銀行簽訂的抵押合同極為常見,因此,折價也不是區(qū)分二者的關(guān)鍵因素。綜合分析,此案同時具有“流質(zhì)契約”和以物抵債的復(fù)合性質(zhì)。

(二)以物抵債效力否定說

江蘇高院《紀(jì)要》認為,當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達成的以物抵債協(xié)議,該協(xié)議具有擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)的目的,如債權(quán)人以債務(wù)人違反以物抵債的約定而要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的,人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求。債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達成以物抵債協(xié)議,在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前,債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議,債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認所抵之物的所有權(quán)歸自己的,人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求。

在不能直接根據(jù)禁止流質(zhì)規(guī)則認定以物抵債無效的情況下,楊臨萍認為,應(yīng)當(dāng)參照物權(quán)法中的禁止流質(zhì)規(guī)則來判定以物抵債無效。債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)履行期屆滿前就作出以物抵債的約定,由于債權(quán)尚未到期,債權(quán)數(shù)額與抵債物的價值可能存在較大差距。如果此時直接認定該約定有效,可能會導(dǎo)致雙方利益顯失公平,所以在處理上一般認為應(yīng)參照物權(quán)法關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定,不確認該種情形下簽訂的以物抵債協(xié)議的效力[2]。

也有觀點更為直接，比如高治認為,于債務(wù)履行期屆滿前約定的以物抵債屬于代物清償預(yù)約。他論述道：流擔(dān)保約款的本質(zhì)就是以債務(wù)不履行為條件的代物清償預(yù)約。因此,與其說法律禁止流擔(dān)保約款,不如直接說禁止代物清償預(yù)約[3]。

從立法目的看,“流質(zhì)契約”的代物清償預(yù)約本質(zhì)說并未直指根本,《物權(quán)法》第一百八十六條，設(shè)立禁止流質(zhì)規(guī)則的最主要目的是“保護抵押人的合法權(quán)益,防止抵押人因急迫需要而陷入顯失公平的困境”[4]。

陸青在文章中指出:從法理基礎(chǔ)上看,流質(zhì)條款禁令也不應(yīng)局限在設(shè)定抵押和質(zhì)押場合。適用顯失公平撤銷合同的規(guī)則來解決流質(zhì)條款可能帶來不公平問題,未必妥當(dāng)。法律之所以規(guī)定流質(zhì)條款無效而非可撤銷,目的上似乎也不在于條款本身可能對單個債權(quán)人或債務(wù)人帶來的不利局面,而更在于如果此類條款在實踐中盛行,可能帶來的對市場秩序或公平交易的法秩序的破壞[5]。

從以上以物抵債的否定主張可以看出,盡管“流質(zhì)契約”與以物抵債有一定區(qū)分,但否定以物抵債與禁止“流質(zhì)契約”的目的基本出于相同的利益考量。我國法律對“流質(zhì)契約”一貫持否定的態(tài)度,從擔(dān)保法到物權(quán)法乃至司法實踐,一以貫之。以物抵債在現(xiàn)實中發(fā)生的頻率很高,以經(jīng)驗觀之,以物抵債多是不得已而為之,退而求其次的結(jié)果；或是債務(wù)人為情勢所迫,低價處分自己的財產(chǎn)抵債;或是債權(quán)人迫于不以物抵債,債權(quán)難以實現(xiàn)之虞,以高價取得債務(wù)人財產(chǎn)。故以物抵債多伴隨著不得已的意思表示和不公平的債物相抵,這可能是法律禁止此類行為的原因所在。該案商品房打七折抵債的情形,也是如此。

(三)以物抵債效力肯定說

肯定者從擔(dān)保理論出發(fā),江蘇省高級人民法院的立場值得商榷,因為以物抵債無法實現(xiàn)其所言的擔(dān)保目的。無論是屬于擔(dān)保物權(quán)的抵押、質(zhì)押或者留置,還是屬于人保的保證抑或是屬于非典型擔(dān)保的所有權(quán)保留,它們之所以能成立擔(dān)保,是因為其具備“從屬性、補充性和保障債權(quán)切實實現(xiàn)性”[6]。并且以物抵債并不具有擴大責(zé)任財產(chǎn)范圍或者使債權(quán)人獲得優(yōu)先受償力的保障效果。在以物抵債無法成立擔(dān)保的情況下,根據(jù)以物抵債違反擔(dān)保意義上的禁止流質(zhì)規(guī)則而認定無效的說理也就失去了依托。

另外,即使當(dāng)事人之間的以物抵債存在顯失公平的情形,也不能參照物權(quán)法的禁止流質(zhì)規(guī)則來予以規(guī)制,因為現(xiàn)有立法已經(jīng)對顯失公平的救濟作出了一般性規(guī)定。

否定以物抵債的效力與我國在合同效力方面的立法政策是相背離的,而且與合同法上的鼓勵交易原則是相互沖突的。“鼓勵交易是合同法的目標(biāo),也是我國合同法所必須具有的方針和規(guī)范功能。實踐中一直存在著過寬地適用合同無效制度,過多地宣告合同無效的現(xiàn)象,此種現(xiàn)象與鼓勵交易原則是完全背離的?！盵7]

法律對“流質(zhì)契約”有明確的法律規(guī)定,因此典型的“流質(zhì)契約”法律明確禁止而無效,沒有爭議。以物抵債的效力爭議在于,一是在事實認定方面是否與“流質(zhì)契約”有相似或不同的性質(zhì);二是在法律適用方面無效還是有效。其實,否定和肯定的觀點均有其道理,人們會因不同價值偏好,支持不同的觀點,眾說紛紜。

從各地的司法判決看,很少如江蘇高院那樣明確否定以物抵債的效力者,反倒更傾向于認為以物抵債并非“流質(zhì)契約”,而是雙方意思表示一致的結(jié)果,遵從私法自治和鼓勵交易而認為其有效。如重慶市石柱土家族自治縣人民法院在朗小紅訴重慶市萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、重慶渝龍電力開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛案中認為,以物抵債是諾成合同,當(dāng)事人意思表示一致即可成立,不以抵債物的物權(quán)變動為成立要件。禁止流質(zhì)規(guī)則不能作為否定以物抵債效力的依據(jù),利益失衡的以物抵債可以通過顯失公平規(guī)則來調(diào)整[8]。最高院在北京盤古氏投資有限公司與深圳市康佳視訊系統(tǒng)工程有限公司一般合同糾紛案中認為,擔(dān)保法關(guān)于流押或流質(zhì)條款的規(guī)定主要是為防止擔(dān)保權(quán)人乘人之危以及損害其他債權(quán)人合法利益的不誠信行為。雙方當(dāng)事人在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上分別簽訂了承攬合同及房屋預(yù)售合同,約定債務(wù)人未按約定支付承攬合同工程款,對方有權(quán)選擇要求其繼續(xù)支付工程款或履行房屋預(yù)售合同。債務(wù)人有多次選擇合同義務(wù)履行方式的機會,但未履行合同義務(wù),對方要求其履行房屋預(yù)售合同的,雖然房屋預(yù)售合同對承攬合同的履行有一定的保障作用,但并不能因此認定雙方的約定屬于擔(dān)保法規(guī)定的流押或流質(zhì)條款[9]。最高院在通州建總集團有限公司與內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛案中認為,以物抵債系債務(wù)清償?shù)姆绞街?是當(dāng)事人對于如何清償債務(wù)作出的安排,故對以物抵債協(xié)議的效力、履行等問題的認定,應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。一般而言,除當(dāng)事人明確約定外,當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議,并不以債權(quán)人現(xiàn)實地受領(lǐng)抵債物,或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財產(chǎn)權(quán)利為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實,合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合同即為有效[10]。山西高院在山西羽碩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與山西智海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買賣合同糾紛的再審案中認為,債務(wù)清償期限屆滿前,債務(wù)人與債權(quán)人對某特定物進行協(xié)商作價,達成如到期不能清償債務(wù),則以相當(dāng)價值的該標(biāo)的物抵銷債務(wù)的以物抵債協(xié)議,不屬于“流質(zhì)契約”,但合法有效[11]。

三、最高院司法文件的態(tài)度及意義

然而,個別的司法判決,除了個案事實的差異和個別法官對問題認識的不同,均不及江蘇高院那樣旗幟鮮明。此外,通過最高院的兩個司法文件所闡明的法理和態(tài)度,依然可以從中窺見對以物抵債行為的態(tài)度。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(法釋〔2015〕18號)第二十四條規(guī)定:“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理,并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物,以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償?！?/p>

最高院曾就此專門進行過答復(fù)。因為在該《規(guī)定》之前,各地法院的處理方式千差萬別,導(dǎo)致法律適用標(biāo)準(zhǔn)不一,影響了法律權(quán)威。從審判實踐看,買賣與借貸交叉混合主要有兩種類型:一是以買賣作為民間借貸的擔(dān)保；二是雙方既有真實的買賣關(guān)系同時又有借貸的法律關(guān)系。《規(guī)定》僅針對前者作出相應(yīng)的規(guī)范。在借期屆滿后借款人無法償還本金利息的,出借人往往要求履行買賣合同,進而達到其直接獲取買賣標(biāo)的物的目的。此種情形下的買賣合同應(yīng)當(dāng)視為類似于擔(dān)保合同,其效力依附于作為主合同的民間借貸法律關(guān)系。如果出借人堅持要求審理買賣合同的,則應(yīng)當(dāng)裁定駁回其起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的償還本息的金錢給付債務(wù),出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物,以償還債務(wù)?！兑?guī)定》作出這樣的制度設(shè)計,是對債務(wù)人不履行債務(wù)時依法處置擔(dān)保物的必然安排,其目的在于保護債權(quán)人的合法權(quán)益不受侵害。而通過拍賣程序有利于防止估價過高或者過低,損害另一方當(dāng)事人利益。這一規(guī)定能夠在當(dāng)事人之間實現(xiàn)利益平衡,體現(xiàn)了公正原則,從而真正完成從程序正義到實質(zhì)正義的嬗變[12]。本文認為,《規(guī)定》的思路與之前論及的觀點均有不同,其并未強調(diào)買賣合同的抵債性質(zhì),也不否認其效力,而是將其作為主債務(wù)的擔(dān)保關(guān)系看待。但以買賣物拍賣償債的處理方法,既是尊重其擔(dān)保屬性的體現(xiàn),也是出于利益平衡方面的考慮,這一點倒與否認流質(zhì)與以物抵債效力的理解有著異曲同工之效。

無獨有偶,《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀(jì)要》(最高人民法院2016年11月30日發(fā)布)第16條規(guī)定:“當(dāng)事人達成以房抵債協(xié)議,并要求制作調(diào)解書的,人民法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查協(xié)議是否在平等自愿基礎(chǔ)上達成;對存在重大誤解或顯失公平的,應(yīng)當(dāng)予以釋明;對利用協(xié)議損害其他債權(quán)人利益或者規(guī)避公共管理政策的,不能制作調(diào)解書;對當(dāng)事人行為構(gòu)成虛假訴訟的,嚴(yán)格按照民事訴訟法第一百一十二條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百九十條、第一百九十一條的規(guī)定處理;涉嫌犯罪的,移送刑事偵查機關(guān)處理。”

最高院在此進一步明確了以房抵債協(xié)議只能調(diào)解解決不能判決支持(如判決就應(yīng)駁回),與之前民間借貸司法解釋中的意見是一致的。最高司法機關(guān)在不創(chuàng)設(shè)新的規(guī)則情況下,對社會生活中出現(xiàn)頻率較高的問題,積極表明態(tài)度,進行司法干預(yù),對于統(tǒng)一全國的司法尺度,確立司法權(quán)威,穩(wěn)定社會秩序具有積極作用。盡管其闡明的法理未必能在社會上形成一致認識,但其處理方法終歸是從平衡各方利益的角度出發(fā),本質(zhì)上與禁止流質(zhì)的立法目的是一致的,以統(tǒng)一的司法標(biāo)準(zhǔn)淡化了法理上的分歧。本案的峰回路轉(zhuǎn)和調(diào)解結(jié)案,無疑也離不開最高司法機關(guān)的文件支持。