夫妻一方單方出售共有房產(chǎn)時(shí)合同效力的認(rèn)定

劉紅欣

【摘要】對(duì)于夫妻一方單方出售夫妻共同共有房產(chǎn)的合同效力的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)個(gè)案證據(jù)來證明相關(guān)客觀事實(shí)，根據(jù)所應(yīng)適用的法律法規(guī)，從而確定其合同效力。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)買賣合同 合同效力 共同共有

夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購(gòu)得的房產(chǎn)，雖然登記在夫妻一方名下，但是如無特別約定的話，實(shí)際上屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)登記簿及房產(chǎn)證上有沒有另一方的名字，都不會(huì)影響夫妻雙方對(duì)房產(chǎn)共同共有的法律事實(shí)。司法實(shí)踐中，經(jīng)歷了2009年、2016年兩次明顯的房?jī)r(jià)漲幅市場(chǎng)變動(dòng)，涌現(xiàn)了大量的房產(chǎn)買賣合同糾紛案件。對(duì)于登記在夫妻一方名下的夫妻共同共有房產(chǎn)的處分問題，在房產(chǎn)買賣合同糾紛案件中也占有一定比例。筆者認(rèn)為，對(duì)于夫妻一方單方出售夫妻共同共有房產(chǎn)的合同效力的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)個(gè)案證據(jù)來證明相關(guān)客觀事實(shí)，根據(jù)所應(yīng)適用的法律法規(guī)，從而確定其合同效力。

案情：

寇某將登記在其名下的夫妻共有房產(chǎn)，在兩個(gè)以上的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)登記公開銷售信息，有兩個(gè)月之久。劉某在房產(chǎn)中介的介紹下聯(lián)系看房，看房后有購(gòu)買意向，由于聯(lián)系看房的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)模小，無法辦理房產(chǎn)按揭貸款。后在寇某的提議之下，二人簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，同時(shí)寇某收取了買房人劉某購(gòu)房定金5000元；二人共同委托寇某登記銷售該房產(chǎn)信息的另一家大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱21世紀(jì)房產(chǎn)中介），辦理房產(chǎn)按揭貸款并簽訂了委托貸款協(xié)議，劉某向該中介機(jī)構(gòu)繳納相關(guān)費(fèi)用，提交了相關(guān)的貸款資料，中介機(jī)構(gòu)也代為委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并出具了《評(píng)估報(bào)告》。一周之后，由于市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲，寇某不打算賣該房，與21世紀(jì)房產(chǎn)中介人員聯(lián)系，約買房人劉某進(jìn)行協(xié)商；由于就《房產(chǎn)買賣協(xié)議》的解除未達(dá)成一致意見，買房人劉某對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行了訴前保全。不幾日，賣方人寇某的丈夫慕某委托律師將第一被告其妻寇某和第二被告買房人劉某訴至法院，以二被告惡意串通，侵害其對(duì)該房產(chǎn)的共有權(quán)為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)《房產(chǎn)買賣協(xié)議》無效。庭審中，原告慕某未出庭，其委托訴訟代理人參加了法庭審理：被告寇某承認(rèn)，在中介登記售房信息時(shí)，寇某對(duì)慕某說過此事，當(dāng)時(shí)慕某并未明確表示反對(duì)登記出售該房產(chǎn)。買房人劉某也在訴前保全期內(nèi)，以寇某和慕某為共同被告，向法院提起訴訟，請(qǐng)求判決二被告繼續(xù)履行合同，并賠償因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

對(duì)于上述兩個(gè)案件中，賣房人寇某和買房人劉某所簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》的效力認(rèn)定，存在以下兩種觀點(diǎn)：

一、認(rèn)為該協(xié)議無效

根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫妻關(guān)系存續(xù)期間，雙方購(gòu)得的訴爭(zhēng)房產(chǎn)，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；本案中，作為夫妻一方的寇某出售該房產(chǎn)，其協(xié)議上并未有共有人寇某的簽字確認(rèn)且寇某認(rèn)為其妻并未征得其同意，便處分其共有房產(chǎn)的行為，認(rèn)為構(gòu)成無權(quán)處分，故寇某與買房人劉某所簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》無效。

二、認(rèn)為該協(xié)議有效

認(rèn)為該協(xié)議有效的理由有二：

其一，根據(jù)案情所述，寇某在決定賣房之后，將該房產(chǎn)的出售信息，分別登記在兩個(gè)以上的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，有兩個(gè)月之久。在此種情況之下，該房產(chǎn)的共有權(quán)人，又作為夫妻關(guān)系，主張對(duì)其妻賣房一事不知情，不符合相關(guān)法律的規(guī)定。買房人劉某有理由相信賣房是夫妻二人共同意思表示。故應(yīng)確認(rèn)合同有效。

其二，根據(jù)庭審中寇某的陳述可認(rèn)定事實(shí)，寇某在中介登記該房產(chǎn)的出售信息時(shí)，已明確告知其丈夫慕某，當(dāng)時(shí)慕某并未明確表示反對(duì)。上述陳述可證實(shí)，作為房產(chǎn)共有人的慕某，對(duì)處分其共有房產(chǎn)一事是知情的；且根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，即便其之前不知道，在公開場(chǎng)所登記售房信息時(shí)也未明確表示反對(duì)，對(duì)寇某欲處分其二人共有房產(chǎn)之時(shí)并未有效阻止，在寇某與劉某簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》后才表示其不知情，侵犯其共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并提起訴訟的行為，屬于虛假、惡意訴訟，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。對(duì)于寇某與劉某簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》的法律效力，應(yīng)予以確認(rèn)。

筆者同意第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為該協(xié)議應(yīng)被確認(rèn)為合法、有效。理由及法律依據(jù)如下：

一、依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)有效。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條的規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

案件中，無論房產(chǎn)所有權(quán)人的對(duì)處分房產(chǎn)的所有權(quán)利是否共同共有，都應(yīng)根據(jù)上述法律條文的規(guī)定，承擔(dān)合同責(zé)任。若其有一半的物權(quán)所有權(quán)，也應(yīng)對(duì)其沒有權(quán)利的部分，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故其所簽訂的房產(chǎn)買賣合同合法有效。

二、依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)有效。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

根據(jù)上述法律條文的規(guī)定，買賣雙方之間簽訂的房產(chǎn)買賣合同，在雙方簽訂的合同成立時(shí)生效。是否完成物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，不影響合同的效力。

三、根據(jù)案件事實(shí)及《中華人民共和國(guó)婚姻法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)有效。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條第二項(xiàng)的規(guī)定，夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條第一款規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

根據(jù)上述條文的制定背景及指導(dǎo)原則來看，基本與《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中規(guī)定的善意取得制度相一致。對(duì)待夫妻關(guān)系之外的第三人，適用對(duì)外的即應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的法律規(guī)范來約束：處理夫妻關(guān)系之內(nèi)的對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分問題，要受到《中華人民共和國(guó)婚姻法》及相關(guān)法律法規(guī)來規(guī)范。在案件中，依據(jù)以上相關(guān)法律規(guī)范，對(duì)房產(chǎn)買賣合同的效力應(yīng)予以確認(rèn)。