基于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵的業(yè)主抗辯權(quán)

金婷　杜震

摘 要 審判實(shí)務(wù)中，業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)，但往往因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù)、業(yè)主舉證困難等難以獲得法院支持?！逗贤ā窞闃I(yè)主的服務(wù)質(zhì)量瑕疵抗辯權(quán)提供了正當(dāng)化基礎(chǔ)，通過(guò)疏通法律依據(jù)、合理分配舉證責(zé)任、量化裁量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主的抗辯權(quán)進(jìn)行類型化分析，既可以保證業(yè)主合理合法地表達(dá)自我訴求，又可以避免業(yè)主濫用抗辯權(quán)，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的利益平衡。

關(guān)鍵詞 抗辯權(quán) 物業(yè)服務(wù) 瑕疵 法律困境

基金項(xiàng)目：東南大學(xué)2017年國(guó)家級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：201710286111。

作者簡(jiǎn)介：金婷、杜震，東南大學(xué)法學(xué)院本科生。

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.227

一、問(wèn)題的提出

目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)尚處于發(fā)展階段，自身定位和項(xiàng)目服務(wù)確實(shí)存在不到位的地方，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間又缺乏良好溝通，一旦業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往批量性地將其訴至法院，導(dǎo)致基層法院案件激增。而現(xiàn)行法律規(guī)定也不夠細(xì)化和成熟，使法院在案件審結(jié)后并不能做到“定分止?fàn)帯薄?009年最高院出臺(tái)了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）解決了大部分實(shí)踐中的爭(zhēng)議，但仍存在法律位階偏低、規(guī)定不詳細(xì)等問(wèn)題。尤其是當(dāng)物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量瑕疵時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)何種途徑得到法律上的救濟(jì)尚待明確。下文以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵時(shí)業(yè)主抗辯權(quán)的行使為切入點(diǎn)，分析法院的裁判現(xiàn)狀，進(jìn)行社會(huì)調(diào)研，結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定，企圖找出癥結(jié)所在。

（一）法院裁判現(xiàn)狀

為了解審判一線的實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，筆者利用無(wú)訟案例以物業(yè)服務(wù)合同糾紛為案由，物業(yè)服務(wù)費(fèi)為關(guān)鍵字，選取了南京市、北京市、上海市三地共264份判決書(shū)，總結(jié)了業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由，具體歸為以下幾類：

1.前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。

2.業(yè)主委員會(huì)的成立不合法。

3.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵，主要包括管理混亂，衛(wèi)生臟亂差，消防設(shè)施、排水設(shè)施等維修管護(hù)不及時(shí)，道路不平整等。

4.不屬于同一法律關(guān)系，如車輛被刮，財(cái)物被盜，房屋質(zhì)量問(wèn)題等。

5.亂收費(fèi)，單方上漲物業(yè)費(fèi)，虛抬物業(yè)費(fèi)等。

在以上五類業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的原因中，第（4）項(xiàng)理由通常被法院以不屬于同一法律關(guān)系駁回；第（1）項(xiàng)和第（5）項(xiàng)理由，鑒于《解釋》中已作出明確回應(yīng)，故實(shí)務(wù)中沒(méi)有太大爭(zhēng)議。但在業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵進(jìn)行抗辯時(shí)，法院的做法卻各有不同。

于是筆者又以 “物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”為關(guān)鍵字，檢索了2010年至2016年南京市358份一審民事判決書(shū)，除了以“超過(guò)訴訟時(shí)效”和“被告未到庭答辯”結(jié)案的107宗案件外，以“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵”抗辯的業(yè)主全部敗訴。具體表現(xiàn)為：法院以“被告提出的抗辯沒(méi)有事實(shí)依據(jù)”不予支持的有150宗；以“被告提供的事實(shí)依據(jù)僅證明物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵，不構(gòu)成嚴(yán)重瑕疵”不予支持的有51宗，僅有29宗案件的被告由于提供了確鑿證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵而被法院認(rèn)可，但也僅是酌情減免部分物業(yè)費(fèi)；其余理由21宗。

在判決理由部分，法院也沒(méi)有引用明確的法律依據(jù)，僅以說(shuō)理方式闡釋相關(guān)法律主體的權(quán)利義務(wù)。例如：在（2016）蘇0114民初5785號(hào)判決中，法院認(rèn)為“物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)具有公共物品的性質(zhì)，關(guān)系到小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的切身利益，對(duì)于單個(gè)業(yè)主是否可以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)在對(duì)全體業(yè)主與個(gè)別業(yè)主利益進(jìn)行衡量的基礎(chǔ)上予以綜合判斷。如物業(yè)公司已經(jīng)提供基本的物業(yè)服務(wù)，僅僅在某些環(huán)節(jié)、個(gè)別區(qū)域做的不夠好，存在一般瑕疵，就不宜認(rèn)定單個(gè)業(yè)主可以以此為由拒交物業(yè)費(fèi)?！?/p>

可見(jiàn)，在審判實(shí)務(wù)上，針對(duì)業(yè)主基于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵的抗辯，法院往往以“是否構(gòu)成重大瑕疵”作為標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合雙方的舉證責(zé)任來(lái)加以認(rèn)定。但在判決理由上沒(méi)有采用明確的法律依據(jù)，故其只是一項(xiàng)實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)，而且并非普遍標(biāo)準(zhǔn)。

（二）社會(huì)實(shí)地調(diào)研

為明確業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵的理解，筆者實(shí)地走訪了南京市江寧區(qū)的殷巷新寓、駿景華庭等小區(qū)，并通過(guò)問(wèn)卷星收集了294份網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷。數(shù)據(jù)顯示：有80%的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不清楚，有20%的業(yè)主表示小區(qū)物業(yè)存在亂收費(fèi)的現(xiàn)象。在對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)時(shí)，有16.67%的業(yè)主表示物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度和素質(zhì)較差，19.73%的業(yè)主對(duì)小區(qū)衛(wèi)生不滿意，17.01%的業(yè)主最不滿意房屋及公共設(shè)施的維修，其他還包括綠化、治安、投訴處理和消防管理等問(wèn)題。

而根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主的上述訴求完全屬于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，具有正當(dāng)性。

二、以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵抗辯的難點(diǎn)

不可否認(rèn)，業(yè)主想要以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵行使抗辯權(quán)確實(shí)面臨法律與實(shí)踐中的困境：

一是法律依據(jù)的“缺失”，不同于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違規(guī)收取在《解釋》中已經(jīng)被明確為抗辯理由，《解釋》第3條僅規(guī)定，當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司不履行或者不完全履行合同義務(wù)時(shí)，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任。這實(shí)際是限制了業(yè)主行使抗辯權(quán)的適用范圍，不利于業(yè)主利益的保護(hù)。

二是實(shí)踐中舉證的困難。鑒于物業(yè)服務(wù)具有公共性和不易衡量性，呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)且持續(xù)的過(guò)程，業(yè)主一般難以證明服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵。靜態(tài)的照片不能反映持續(xù)的服務(wù)過(guò)程，個(gè)別區(qū)域的“臟亂差”不能反映整個(gè)小區(qū)的衛(wèi)生狀況，個(gè)別業(yè)主的感受和觀點(diǎn)也不能代表所有業(yè)主。

三是基于利益平衡的考慮。一方面，法院要平衡業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的利益，物業(yè)為小區(qū)提供的只是基礎(chǔ)性的安保和衛(wèi)生服務(wù)，從購(gòu)買服務(wù)的對(duì)價(jià)來(lái)看，不應(yīng)對(duì)物業(yè)公司科加過(guò)于嚴(yán)格的義務(wù)；另一方面，要平衡業(yè)主之間的利益，如果個(gè)別業(yè)主抗辯得直，其他享受相同服務(wù)水平的已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益難以保障，不符合公平原則。

因此實(shí)踐中，法院大多調(diào)解結(jié)案，確保當(dāng)事人對(duì)裁判的可接受性。但根據(jù)合同有約必守原則，我們?nèi)匀挥袡?quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出相應(yīng)要求，物業(yè)方也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格且善意地謹(jǐn)遵合同約定履行義務(wù)。

三、解決思路

為解決上述困境，本文擬提供一些思路和拙見(jiàn)，以期能疏通業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵的抗辯路徑。

（一）疏通法律適用，確?！坝蟹梢馈?/p>

目前學(xué)界鮮有論及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵作為抗辯事由的觀點(diǎn)，審判實(shí)務(wù)中也沒(méi)有明確的裁判可依，主要原因是對(duì)法律的誤解。如有學(xué)者認(rèn)為《解釋》中僅規(guī)定業(yè)主可以物業(yè)公司亂收費(fèi)進(jìn)行抗辯，由此認(rèn)為這是最高院從反向規(guī)定其他抗辯事由法院都不應(yīng)支持，進(jìn)而認(rèn)為業(yè)主以物業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵為由抗辯不是正當(dāng)抗辯，但本文不做此解讀。

1.《解釋》中規(guī)定的是抗辯而非抗辯權(quán)?？罐q是針對(duì)請(qǐng)求權(quán)提出的一種防御方法，是指當(dāng)事人通過(guò)主張與對(duì)方不同的事實(shí)或法律關(guān)系，以排斥對(duì)方所主張的事實(shí)的行為。而抗辯權(quán)，從廣義上指妨礙他人行使其權(quán)利的對(duì)抗權(quán)，狹義上指對(duì)抗他人請(qǐng)求權(quán)行使的權(quán)利?！督忉尅返谝粭l、第六條規(guī)定的都是權(quán)利障礙的抗辯，法律此處的明示規(guī)定是對(duì)實(shí)踐中爭(zhēng)議的回應(yīng)，不能因此排斥業(yè)主基于其他法律規(guī)定行使抗辯權(quán)。

2.物業(yè)服務(wù)合同是無(wú)名合同，在特別法沒(méi)有規(guī)定時(shí)，可以適用《合同法》總則的相關(guān)規(guī)定。故當(dāng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵時(shí)，業(yè)主可以依據(jù)《合同法》行使自己的履行抗辯權(quán)。法院也應(yīng)當(dāng)在審查案件的基礎(chǔ)上形成自由心證，合理運(yùn)用裁量權(quán)，以“收取物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)”為原則，適當(dāng)酌減物業(yè)費(fèi)以平衡雙方利益。

（二）合理分配舉證責(zé)任，量化裁量標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)踐中業(yè)主舉證較為困難，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常會(huì)保存相關(guān)檔案，具有較強(qiáng)的舉證能力，故在業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵抗辯時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理分配舉證責(zé)任。浙江省高院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》征求意見(jiàn)稿第二十一條規(guī)定 “業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的，應(yīng)當(dāng)提出證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的初步證據(jù)；物業(yè)服務(wù)人有異議的，應(yīng)當(dāng)按照最高院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條的規(guī)定，舉證證明其已按照合同約定和有關(guān)規(guī)定履行了相關(guān)義務(wù)。”此舉值得借鑒，由業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)瑕疵的初步證據(jù)，如反映衛(wèi)生、綠化狀況的一些照片，之后就由物業(yè)方通過(guò)提供維修、打掃、投訴處理記錄等來(lái)證明已盡到合同義務(wù)。

此外，為避免同案不同判這種有違普遍正義的情況發(fā)生，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一。一方面，通過(guò)制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量作等級(jí)劃分，不同的等級(jí)收取不同檔次的費(fèi)用，或者明確物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。另一方面，法院在裁判時(shí)也應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行義務(wù)的情況與物業(yè)費(fèi)酌減比例相對(duì)應(yīng)，制定量化的裁判標(biāo)準(zhǔn)。這樣既避免了法官在酌減比例上把握的不穩(wěn)定，也能夠有效地定分止?fàn)?，減少案件的上訴率。

（三）類型化抗辯權(quán)，避免權(quán)利濫用

抗辯權(quán)制度設(shè)計(jì)的目的在于保障合同得到切實(shí)的履行，在一方未履行或者履行不適當(dāng)時(shí)，對(duì)方可以主張相應(yīng)義務(wù)的拒絕履行，相當(dāng)于為合同的履行提供了一個(gè)擔(dān)保。但畢竟雙方在訂約之初不是以違約或不履行為目的，因此從鼓勵(lì)交易和合同有約必守的角度來(lái)看，抗辯權(quán)的行使必須加以嚴(yán)格的限制，以防止一方當(dāng)事人濫用抗辯權(quán)損害對(duì)方利益和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

尤其針對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵這種主觀標(biāo)準(zhǔn)較強(qiáng)的抗辯理由，在適用時(shí)應(yīng)當(dāng)附加一定的限制條件，或許反而能夠促進(jìn)此種抗辯理由在審判中被認(rèn)可。筆者借鑒公司法中單獨(dú)股東權(quán)和少數(shù)股東權(quán)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將業(yè)主抗辯權(quán)也劃分為單獨(dú)抗辯權(quán)和少數(shù)抗辯權(quán)。

1.單獨(dú)抗辯權(quán)，是指業(yè)主一個(gè)人就可以提出的抗辯，像物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情形下，單個(gè)業(yè)主就可以通過(guò)訴訟維護(hù)合法權(quán)益；以及業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的專項(xiàng)服務(wù)而其未履行或未完全履行時(shí)，業(yè)主也可單獨(dú)訴訟。

2.少數(shù)抗辯權(quán)，是指只有達(dá)到一定人數(shù)才能行使的抗辯權(quán)，如達(dá)到總業(yè)主人數(shù)的1/10或1/5以上時(shí)才可以行使。本文認(rèn)為以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的抗辯即應(yīng)當(dāng)歸入此類抗辯權(quán)中。這樣，既可以避免業(yè)主濫用自己的抗辯權(quán)，又可以提高證據(jù)的證明力，更能保證抗辯權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

四、總結(jié)

自2009年以來(lái)，物業(yè)合同糾紛的案件急劇增長(zhǎng)，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量更加重視，提出了更高的要求。相關(guān)案件在裁判時(shí)確實(shí)存在法律適用、事實(shí)認(rèn)定的難點(diǎn)以及兼顧各方利益的考慮，但“調(diào)解”并非解決問(wèn)題的王道，我們應(yīng)當(dāng)正視業(yè)主提出的合理合法的訴求，通過(guò)疏通法律依據(jù)、量化法院裁判標(biāo)準(zhǔn)，為其表達(dá)訴求提供可行路徑。同時(shí)要明確物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的保證是每一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的最基礎(chǔ)的合同義務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平。在兩廂作用下，才能使物業(yè)服務(wù)合同的目的得以實(shí)現(xiàn)，化解雙方糾紛，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧。

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