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    基于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵的業(yè)主抗辯權(quán)

    2018-03-26 10:48金婷杜震
    法制與社會(huì) 2018年5期
    關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù)抗辯權(quán)瑕疵

    金婷 杜震

    摘 要 審判實(shí)務(wù)中,業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵為由拒絕交納物業(yè)費(fèi),但往往因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù)、業(yè)主舉證困難等難以獲得法院支持?!逗贤ā窞闃I(yè)主的服務(wù)質(zhì)量瑕疵抗辯權(quán)提供了正當(dāng)化基礎(chǔ),通過(guò)疏通法律依據(jù)、合理分配舉證責(zé)任、量化裁量標(biāo)準(zhǔn),對(duì)業(yè)主的抗辯權(quán)進(jìn)行類型化分析,既可以保證業(yè)主合理合法地表達(dá)自我訴求,又可以避免業(yè)主濫用抗辯權(quán),以實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的利益平衡。

    關(guān)鍵詞 抗辯權(quán) 物業(yè)服務(wù) 瑕疵 法律困境

    基金項(xiàng)目:東南大學(xué)2017年國(guó)家級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目,項(xiàng)目編號(hào):201710286111。

    作者簡(jiǎn)介:金婷、杜震,東南大學(xué)法學(xué)院本科生。

    中圖分類號(hào):D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.227

    一、問(wèn)題的提出

    目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)尚處于發(fā)展階段,自身定位和項(xiàng)目服務(wù)確實(shí)存在不到位的地方,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間又缺乏良好溝通,一旦業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往批量性地將其訴至法院,導(dǎo)致基層法院案件激增。而現(xiàn)行法律規(guī)定也不夠細(xì)化和成熟,使法院在案件審結(jié)后并不能做到“定分止?fàn)帯薄?009年最高院出臺(tái)了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)解決了大部分實(shí)踐中的爭(zhēng)議,但仍存在法律位階偏低、規(guī)定不詳細(xì)等問(wèn)題。尤其是當(dāng)物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量瑕疵時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)何種途徑得到法律上的救濟(jì)尚待明確。下文以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵時(shí)業(yè)主抗辯權(quán)的行使為切入點(diǎn),分析法院的裁判現(xiàn)狀,進(jìn)行社會(huì)調(diào)研,結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定,企圖找出癥結(jié)所在。

    (一)法院裁判現(xiàn)狀

    為了解審判一線的實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn),筆者利用無(wú)訟案例以物業(yè)服務(wù)合同糾紛為案由,物業(yè)服務(wù)費(fèi)為關(guān)鍵字,選取了南京市、北京市、上海市三地共264份判決書(shū),總結(jié)了業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由,具體歸為以下幾類:

    1.前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。

    2.業(yè)主委員會(huì)的成立不合法。

    3.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵,主要包括管理混亂,衛(wèi)生臟亂差,消防設(shè)施、排水設(shè)施等維修管護(hù)不及時(shí),道路不平整等。

    4.不屬于同一法律關(guān)系,如車輛被刮,財(cái)物被盜,房屋質(zhì)量問(wèn)題等。

    5.亂收費(fèi),單方上漲物業(yè)費(fèi),虛抬物業(yè)費(fèi)等。

    在以上五類業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的原因中,第(4)項(xiàng)理由通常被法院以不屬于同一法律關(guān)系駁回;第(1)項(xiàng)和第(5)項(xiàng)理由,鑒于《解釋》中已作出明確回應(yīng),故實(shí)務(wù)中沒(méi)有太大爭(zhēng)議。但在業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵進(jìn)行抗辯時(shí),法院的做法卻各有不同。

    于是筆者又以 “物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”為關(guān)鍵字,檢索了2010年至2016年南京市358份一審民事判決書(shū),除了以“超過(guò)訴訟時(shí)效”和“被告未到庭答辯”結(jié)案的107宗案件外,以“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵”抗辯的業(yè)主全部敗訴。具體表現(xiàn)為:法院以“被告提出的抗辯沒(méi)有事實(shí)依據(jù)”不予支持的有150宗;以“被告提供的事實(shí)依據(jù)僅證明物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵,不構(gòu)成嚴(yán)重瑕疵”不予支持的有51宗,僅有29宗案件的被告由于提供了確鑿證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵而被法院認(rèn)可,但也僅是酌情減免部分物業(yè)費(fèi);其余理由21宗。

    在判決理由部分,法院也沒(méi)有引用明確的法律依據(jù),僅以說(shuō)理方式闡釋相關(guān)法律主體的權(quán)利義務(wù)。例如:在(2016)蘇0114民初5785號(hào)判決中,法院認(rèn)為“物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)具有公共物品的性質(zhì),關(guān)系到小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的切身利益,對(duì)于單個(gè)業(yè)主是否可以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),應(yīng)當(dāng)在對(duì)全體業(yè)主與個(gè)別業(yè)主利益進(jìn)行衡量的基礎(chǔ)上予以綜合判斷。如物業(yè)公司已經(jīng)提供基本的物業(yè)服務(wù),僅僅在某些環(huán)節(jié)、個(gè)別區(qū)域做的不夠好,存在一般瑕疵,就不宜認(rèn)定單個(gè)業(yè)主可以以此為由拒交物業(yè)費(fèi)?!?/p>

    可見(jiàn),在審判實(shí)務(wù)上,針對(duì)業(yè)主基于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵的抗辯,法院往往以“是否構(gòu)成重大瑕疵”作為標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合雙方的舉證責(zé)任來(lái)加以認(rèn)定。但在判決理由上沒(méi)有采用明確的法律依據(jù),故其只是一項(xiàng)實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn),而且并非普遍標(biāo)準(zhǔn)。

    (二)社會(huì)實(shí)地調(diào)研

    為明確業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵的理解,筆者實(shí)地走訪了南京市江寧區(qū)的殷巷新寓、駿景華庭等小區(qū),并通過(guò)問(wèn)卷星收集了294份網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷。數(shù)據(jù)顯示:有80%的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不清楚,有20%的業(yè)主表示小區(qū)物業(yè)存在亂收費(fèi)的現(xiàn)象。在對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)時(shí),有16.67%的業(yè)主表示物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度和素質(zhì)較差,19.73%的業(yè)主對(duì)小區(qū)衛(wèi)生不滿意,17.01%的業(yè)主最不滿意房屋及公共設(shè)施的維修,其他還包括綠化、治安、投訴處理和消防管理等問(wèn)題。

    而根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定,業(yè)主的上述訴求完全屬于物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容,具有正當(dāng)性。

    二、以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵抗辯的難點(diǎn)

    不可否認(rèn),業(yè)主想要以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵行使抗辯權(quán)確實(shí)面臨法律與實(shí)踐中的困境:

    一是法律依據(jù)的“缺失”,不同于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違規(guī)收取在《解釋》中已經(jīng)被明確為抗辯理由,《解釋》第3條僅規(guī)定,當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司不履行或者不完全履行合同義務(wù)時(shí),業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任。這實(shí)際是限制了業(yè)主行使抗辯權(quán)的適用范圍,不利于業(yè)主利益的保護(hù)。

    二是實(shí)踐中舉證的困難。鑒于物業(yè)服務(wù)具有公共性和不易衡量性,呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)且持續(xù)的過(guò)程,業(yè)主一般難以證明服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵。靜態(tài)的照片不能反映持續(xù)的服務(wù)過(guò)程,個(gè)別區(qū)域的“臟亂差”不能反映整個(gè)小區(qū)的衛(wèi)生狀況,個(gè)別業(yè)主的感受和觀點(diǎn)也不能代表所有業(yè)主。

    三是基于利益平衡的考慮。一方面,法院要平衡業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的利益,物業(yè)為小區(qū)提供的只是基礎(chǔ)性的安保和衛(wèi)生服務(wù),從購(gòu)買服務(wù)的對(duì)價(jià)來(lái)看,不應(yīng)對(duì)物業(yè)公司科加過(guò)于嚴(yán)格的義務(wù);另一方面,要平衡業(yè)主之間的利益,如果個(gè)別業(yè)主抗辯得直,其他享受相同服務(wù)水平的已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益難以保障,不符合公平原則。

    因此實(shí)踐中,法院大多調(diào)解結(jié)案,確保當(dāng)事人對(duì)裁判的可接受性。但根據(jù)合同有約必守原則,我們?nèi)匀挥袡?quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出相應(yīng)要求,物業(yè)方也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格且善意地謹(jǐn)遵合同約定履行義務(wù)。

    三、解決思路

    為解決上述困境,本文擬提供一些思路和拙見(jiàn),以期能疏通業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵的抗辯路徑。

    (一)疏通法律適用,確?!坝蟹梢馈?/p>

    目前學(xué)界鮮有論及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵作為抗辯事由的觀點(diǎn),審判實(shí)務(wù)中也沒(méi)有明確的裁判可依,主要原因是對(duì)法律的誤解。如有學(xué)者認(rèn)為《解釋》中僅規(guī)定業(yè)主可以物業(yè)公司亂收費(fèi)進(jìn)行抗辯,由此認(rèn)為這是最高院從反向規(guī)定其他抗辯事由法院都不應(yīng)支持,進(jìn)而認(rèn)為業(yè)主以物業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵為由抗辯不是正當(dāng)抗辯,但本文不做此解讀。

    1.《解釋》中規(guī)定的是抗辯而非抗辯權(quán)??罐q是針對(duì)請(qǐng)求權(quán)提出的一種防御方法,是指當(dāng)事人通過(guò)主張與對(duì)方不同的事實(shí)或法律關(guān)系,以排斥對(duì)方所主張的事實(shí)的行為。而抗辯權(quán),從廣義上指妨礙他人行使其權(quán)利的對(duì)抗權(quán),狹義上指對(duì)抗他人請(qǐng)求權(quán)行使的權(quán)利?!督忉尅返谝粭l、第六條規(guī)定的都是權(quán)利障礙的抗辯,法律此處的明示規(guī)定是對(duì)實(shí)踐中爭(zhēng)議的回應(yīng),不能因此排斥業(yè)主基于其他法律規(guī)定行使抗辯權(quán)。

    2.物業(yè)服務(wù)合同是無(wú)名合同,在特別法沒(méi)有規(guī)定時(shí),可以適用《合同法》總則的相關(guān)規(guī)定。故當(dāng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵時(shí),業(yè)主可以依據(jù)《合同法》行使自己的履行抗辯權(quán)。法院也應(yīng)當(dāng)在審查案件的基礎(chǔ)上形成自由心證,合理運(yùn)用裁量權(quán),以“收取物業(yè)費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)”為原則,適當(dāng)酌減物業(yè)費(fèi)以平衡雙方利益。

    (二)合理分配舉證責(zé)任,量化裁量標(biāo)準(zhǔn)

    實(shí)踐中業(yè)主舉證較為困難,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常會(huì)保存相關(guān)檔案,具有較強(qiáng)的舉證能力,故在業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵抗辯時(shí),應(yīng)當(dāng)合理分配舉證責(zé)任。浙江省高院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》征求意見(jiàn)稿第二十一條規(guī)定 “業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的,應(yīng)當(dāng)提出證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的初步證據(jù);物業(yè)服務(wù)人有異議的,應(yīng)當(dāng)按照最高院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條的規(guī)定,舉證證明其已按照合同約定和有關(guān)規(guī)定履行了相關(guān)義務(wù)。”此舉值得借鑒,由業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)瑕疵的初步證據(jù),如反映衛(wèi)生、綠化狀況的一些照片,之后就由物業(yè)方通過(guò)提供維修、打掃、投訴處理記錄等來(lái)證明已盡到合同義務(wù)。

    此外,為避免同案不同判這種有違普遍正義的情況發(fā)生,應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一。一方面,通過(guò)制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量作等級(jí)劃分,不同的等級(jí)收取不同檔次的費(fèi)用,或者明確物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格,實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。另一方面,法院在裁判時(shí)也應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行義務(wù)的情況與物業(yè)費(fèi)酌減比例相對(duì)應(yīng),制定量化的裁判標(biāo)準(zhǔn)。這樣既避免了法官在酌減比例上把握的不穩(wěn)定,也能夠有效地定分止?fàn)?,減少案件的上訴率。

    (三)類型化抗辯權(quán),避免權(quán)利濫用

    抗辯權(quán)制度設(shè)計(jì)的目的在于保障合同得到切實(shí)的履行,在一方未履行或者履行不適當(dāng)時(shí),對(duì)方可以主張相應(yīng)義務(wù)的拒絕履行,相當(dāng)于為合同的履行提供了一個(gè)擔(dān)保。但畢竟雙方在訂約之初不是以違約或不履行為目的,因此從鼓勵(lì)交易和合同有約必守的角度來(lái)看,抗辯權(quán)的行使必須加以嚴(yán)格的限制,以防止一方當(dāng)事人濫用抗辯權(quán)損害對(duì)方利益和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    尤其針對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵這種主觀標(biāo)準(zhǔn)較強(qiáng)的抗辯理由,在適用時(shí)應(yīng)當(dāng)附加一定的限制條件,或許反而能夠促進(jìn)此種抗辯理由在審判中被認(rèn)可。筆者借鑒公司法中單獨(dú)股東權(quán)和少數(shù)股東權(quán)的劃分標(biāo)準(zhǔn),將業(yè)主抗辯權(quán)也劃分為單獨(dú)抗辯權(quán)和少數(shù)抗辯權(quán)。

    1.單獨(dú)抗辯權(quán),是指業(yè)主一個(gè)人就可以提出的抗辯,像物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情形下,單個(gè)業(yè)主就可以通過(guò)訴訟維護(hù)合法權(quán)益;以及業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的專項(xiàng)服務(wù)而其未履行或未完全履行時(shí),業(yè)主也可單獨(dú)訴訟。

    2.少數(shù)抗辯權(quán),是指只有達(dá)到一定人數(shù)才能行使的抗辯權(quán),如達(dá)到總業(yè)主人數(shù)的1/10或1/5以上時(shí)才可以行使。本文認(rèn)為以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的抗辯即應(yīng)當(dāng)歸入此類抗辯權(quán)中。這樣,既可以避免業(yè)主濫用自己的抗辯權(quán),又可以提高證據(jù)的證明力,更能保證抗辯權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

    四、總結(jié)

    自2009年以來(lái),物業(yè)合同糾紛的案件急劇增長(zhǎng),業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量更加重視,提出了更高的要求。相關(guān)案件在裁判時(shí)確實(shí)存在法律適用、事實(shí)認(rèn)定的難點(diǎn)以及兼顧各方利益的考慮,但“調(diào)解”并非解決問(wèn)題的王道,我們應(yīng)當(dāng)正視業(yè)主提出的合理合法的訴求,通過(guò)疏通法律依據(jù)、量化法院裁判標(biāo)準(zhǔn),為其表達(dá)訴求提供可行路徑。同時(shí)要明確物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的保證是每一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的最基礎(chǔ)的合同義務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平。在兩廂作用下,才能使物業(yè)服務(wù)合同的目的得以實(shí)現(xiàn),化解雙方糾紛,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧。

    參考文獻(xiàn):

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