房屋租賃市場國外如何發(fā)展和規(guī)范

在我國，由于人口流動、城市房價上漲等因素的影響，房屋租賃行為的發(fā)生越來越頻繁。北京工業(yè)大學(xué)社會學(xué)系教授李君甫表示，北京等一線城市的常住人口租購比例約為4：6，這意味著40%的居民靠租房生活，接近發(fā)達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)，房屋租賃市場已經(jīng)成為中國城市住房市場不可缺少的重要組成部分。

2017年開始，北京、南京、武漢、成都等12個城市開展住房租賃試點(diǎn)，逐步邁進(jìn)租購?fù)瑱?quán)時代，揭開了我國住房租賃時代的大幕，同時也意味著房屋租賃市場探索的開始。這一領(lǐng)域，國外是如何發(fā)展和規(guī)范的呢？

德國：法律保障租賃雙方權(quán)益

德國房屋租賃市場以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制規(guī)范著稱。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，完備的法律法規(guī)使住房市場租賃雙方權(quán)益都得到有力保障。

同其他國家相比，德國住房擁有率不高，租房成為許多人的首選和住房市場的重要內(nèi)容，這與租客和房東得到法律保護(hù)密不可分。德國非常注重保護(hù)租客的合法權(quán)益，無論在居住環(huán)境方面、還是在基礎(chǔ)設(shè)施及住房質(zhì)量等方面都有嚴(yán)格把控。只要居民合法納稅，租房者與買房者享受同等的公共權(quán)益。

根據(jù)德國相關(guān)法律規(guī)定，多數(shù)情況下房東無權(quán)隨意解除租賃合同，除非房東自用。因此，大多數(shù)租客會與房東簽訂五年甚至更久的租房合同，以期減小房租上漲帶來的額外支出。在租賃市場交易環(huán)節(jié)，德國的相關(guān)法規(guī)也充分照顧租客權(quán)益。德國近年發(fā)布的相關(guān)條例規(guī)定，租房中介費(fèi)改由房主承擔(dān)，租客只有在專門授權(quán)給中介找房的情況下才需要負(fù)擔(dān)中介費(fèi)用。

當(dāng)然，房東的合法權(quán)益也會得到足夠保障。以德國租房較難的城市慕尼黑為例，一旦有好房出租，房東將首先要求獲得有意承租者的重要個人信息，包括工作證明、個人征信記錄等。在退租的時候，房東有權(quán)要求租客還原房屋，包括粉刷墻壁、修理地板等。如果租客連續(xù)兩個月沒有把租金付全，業(yè)主可以要求租客搬走，通過法院強(qiáng)制執(zhí)行的費(fèi)用約為3000至6000歐元。由于成本較高，很多房東只有在萬不得已的情況下才會采取這種方法。

此外，租客在租賃關(guān)系開始前一般會交納三個月房租作為押金。對于名下出租房屋較多的房東，在德國可以購買保險，以降低房屋空租情況下的損失。由此可見，全面平衡考慮以保障租客和房東雙方權(quán)益也是德國維護(hù)良好租賃關(guān)系的做法。

意大利：規(guī)范租房市場重在合同

史蒂夫是外國使館常駐意大利的外交官，他在使館附近租了套公寓?！白赓U公寓相對簡單，但把合同寫清楚非常重要?！彼f。

據(jù)史蒂夫介紹，意大利租房合同比較規(guī)范。比如，他所住區(qū)域的公寓租賃合同基本相同，中介、代理和房主都會詳細(xì)介紹租賃雙方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。

史蒂夫租的是帶有全套家具電器的公寓?？捶繒r，房東就拿出家具和擺設(shè)清單一一說明，損壞大概需要賠多少錢，比較貴重的東西有哪些。房東告訴他，家具電器都不是新的，但仍可以用，一旦損壞馬上通知房東，由房東決定維修還是更新。

“幾年來，幾乎每次電器出故障都是房東出錢維修和更新。我出錢維修的只是上下水管道，因為我每天使用，沒有理由麻煩房東，但我會請他推薦有信譽(yù)的修理工?！笔返俜蛘f。

意大利租房合同有一年一簽不自動續(xù)簽、三年自動續(xù)兩年和四年自動續(xù)四年等幾種。史蒂夫介紹說，他簽的是四年自動續(xù)四年的合同，如今即將離任，根據(jù)合同，他提前六個月通知了房東，房東隨后開始尋找新租戶。

日本：設(shè)“空置房銀行”盤活資源

受新建住宅數(shù)量超過新增家庭數(shù)量、人口下降導(dǎo)致住宅需求減少、就業(yè)機(jī)會過度集中于城市以及入住養(yǎng)老院和護(hù)理機(jī)構(gòu)老人增多等諸多原因影響，近年來日本空置房屋數(shù)量不斷增加，成為中央和地方政府一大難題。

據(jù)野村綜合研究所測算，如果政府不采取應(yīng)對措施，到2023年，空置住宅數(shù)量將增至約503萬套。

分析人士指出，大量增加的空置房不僅會使房地產(chǎn)市場供需失衡，還會影響周邊治安。此外，因疏于管理、年久失修，空置房還存在衛(wèi)生、火災(zāi)、倒塌傷人等諸多隱患。

面對空置房去庫存壓力，日本國土交通省公布一項“居住生活基本計劃草案”，計劃通過調(diào)節(jié)稅收、提供補(bǔ)助金、完善空置房租賃服務(wù)等方法，鼓勵修繕和重新利用空置房，以實現(xiàn)到2025年把空置房數(shù)量控制在400萬套左右的量化目標(biāo)。

為完成上述目標(biāo)，日本國土交通省建議從兩方面著手。其一，推廣二手住宅評估機(jī)制，方便購房者了解空置房的價值，使這些房屋能在二手房市場交易。其二，對于老舊危房，應(yīng)有計劃地拆除。同時，還建議把一些空置房改造成福利設(shè)施，供低收入家庭居住。

日本的空置房大部分是由于房主為出租或出售騰空后找不到合適房客或買家造成的。對此，日本推出了“空置房銀行”?！翱罩梅裤y行”是一種租售配對服務(wù)，與房地產(chǎn)中介類似，一般由地方政府委托的機(jī)構(gòu)運(yùn)營。

目前，“空置房銀行”在日本約有500家，房主將空置房在此登記不僅更易找到房客，而且許多“空置房銀行”還向房主提供修繕、改造空置房的補(bǔ)助金。（來源：《新華每日電訊》）

（責(zé)編：蔣筱青）