中國(guó)的房地產(chǎn)稅會(huì)長(zhǎng)什么樣？

謝九

中國(guó)的房地產(chǎn)稅會(huì)長(zhǎng)什么樣，很大程度上取決于征收房產(chǎn)稅的目的。

“兩會(huì)”期間，房地產(chǎn)稅再成熱點(diǎn)。

3月4日，十三屆全國(guó)人大發(fā)言人張業(yè)遂表示：“房地產(chǎn)稅目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作?！?月5日，李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中表示要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，上一次的《政府工作報(bào)告》中提出房地產(chǎn)稅立法，還是在2013年，時(shí)隔5年之后再度提及，意味著改革已經(jīng)重啟。3月7日，財(cái)政部召開“財(cái)稅改革和財(cái)政工作”記者會(huì)，史耀斌副部長(zhǎng)更是披露征收房地產(chǎn)稅的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題。

房地產(chǎn)稅在中國(guó)的討論已有十多年的時(shí)間，從最新的政府表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)稅的推出只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題，最大的懸念在于，中國(guó)的房地產(chǎn)稅會(huì)以怎樣的面目問(wèn)世？

早在2011年，上海和重慶曾經(jīng)作為試點(diǎn)城市率先開征房產(chǎn)稅，不妨看看這兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅樣本。上海房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是“本市居民二套房和非本市居民新購(gòu)房”，征收方式是“新購(gòu)住房應(yīng)征稅面積×新購(gòu)住房單價(jià)×70%×稅率”，其中家庭人均60平方米為免稅住房面積，適用稅率為0.6%。重慶的征收對(duì)象是高檔住房，單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍以上的住房，被納入房產(chǎn)稅范圍，依照交易單價(jià)的不同征收0.5%到1.2%的稅率。

從上海和重慶的試點(diǎn)方案來(lái)看，要么設(shè)置了較高的免征面積，要么設(shè)置了較高的征稅門檻，因此實(shí)際需要繳納房產(chǎn)稅的人數(shù)并不多，試點(diǎn)多年的效果并不明顯，無(wú)論是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)還是有效增加政府稅收，或是調(diào)節(jié)貧富差距，滬渝兩地的房產(chǎn)稅都沒(méi)有起到明顯的效果。盡管已經(jīng)運(yùn)行7年，但是這兩地的試點(diǎn)一直沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，因此可以預(yù)計(jì)，滬渝兩地的房產(chǎn)稅版本不會(huì)成為未來(lái)中國(guó)房產(chǎn)稅的模式。

中國(guó)如果在全國(guó)范圍內(nèi)正式推出房地產(chǎn)稅，首先需要掃除法理層面存在的障礙，尤其是土地公有制下該如何征收房地產(chǎn)稅，將成為房地產(chǎn)稅立法過(guò)程中不能回避的問(wèn)題。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地公有制帶來(lái)兩個(gè)最明顯的難題，一是我國(guó)房地產(chǎn)是住宅私有而土地國(guó)有，住宅所有者只對(duì)土地?fù)碛?0年的使用權(quán)，而不是像大多數(shù)國(guó)家那樣的永久產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有者征稅，而我國(guó)居民僅對(duì)房屋擁有所有權(quán)，但對(duì)于土地并無(wú)產(chǎn)權(quán)，如果對(duì)居民僅有使用權(quán)的土地征收財(cái)產(chǎn)稅，首先在法律上就存在障礙。另外，我國(guó)居民在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)一次性支付了70年的土地出讓金，如果再次征收房產(chǎn)稅，顯然屬于重復(fù)征收。如果再次征收房產(chǎn)稅，是否應(yīng)該扣除土地價(jià)值，僅以房屋價(jià)值為稅基？

雖然房地產(chǎn)稅在成熟經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)是非常普遍的稅種，但是由于絕大多數(shù)國(guó)家都是在土地私有制下征收房產(chǎn)稅，因此，我國(guó)的房產(chǎn)稅顯然不能簡(jiǎn)單照搬西方。在全球范圍內(nèi)來(lái)看，除了中國(guó)之外，實(shí)行土地公有制的國(guó)家和地區(qū)只有新加坡、中國(guó)香港、朝鮮、越南和古巴等地，相比之下，新加坡和中國(guó)香港的經(jīng)驗(yàn)更具借鑒意義。

在土地公有和住宅私有的背景下如何征收房地產(chǎn)稅，新加坡和中國(guó)香港的做法是，以物業(yè)的租金作為征稅的稅基，而不是以物業(yè)的整體價(jià)值作為稅基，這樣就比較巧妙地規(guī)避了土地公有制帶來(lái)的法理障礙。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，土地私有制下居民擁有對(duì)土地和住宅的全部所有權(quán)，所以應(yīng)該以物業(yè)整體價(jià)值征稅，但在土地公有制下顯然行不通，而將物業(yè)租金視為居民的財(cái)產(chǎn)，以此為基礎(chǔ)來(lái)征收房地產(chǎn)稅，在法理上則沒(méi)有障礙。

在香港，和房地產(chǎn)稅對(duì)應(yīng)的稅種主要是差餉稅，其征收思路是，假設(shè)物業(yè)空置出租可以取得一個(gè)合理的年租金，無(wú)論房屋是否實(shí)際出租，以此為基礎(chǔ)向業(yè)主征收5%的差餉稅。香港有一個(gè)機(jī)構(gòu)叫作差餉物業(yè)估價(jià)署，每年對(duì)全港物業(yè)租金做出合理評(píng)估，因?yàn)樵缙谠撌杖胫饕糜谥Ц断愀劬斓募Z餉，因此叫作差餉稅，后來(lái)逐漸擴(kuò)大到其他公共支出，目前差餉收入占香港政府收入的比重大約為5%。和香港類似，新加坡的房地產(chǎn)也是以物業(yè)租金為標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)每年會(huì)對(duì)房屋的租金做出一個(gè)評(píng)估值，如果房屋用于自住，則按照年租金的4%納稅，如果用于實(shí)際出租，則按10%納稅。

在土地公有制下，如果要推出房地產(chǎn)稅，應(yīng)該盡可能參照中國(guó)香港和新加坡的模式，以物業(yè)租金作為征收基礎(chǔ)，而不宜照搬西方土地私有制的辦法，以物業(yè)整體價(jià)值來(lái)征收，否則難以繞過(guò)法理上的障礙。

除了土地公有制的因素之外，我國(guó)征收房地產(chǎn)稅的目的，也會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)。通常而言，政府征收房地產(chǎn)稅不外乎這樣幾個(gè)目的：一是控制房?jī)r(jià)，二是增加政府收入，三是調(diào)節(jié)收入分配。不同的政策出發(fā)點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)稅最終以怎樣的面貌面世。

從控制房?jī)r(jià)的目的來(lái)看，這樣的說(shuō)法在前幾年房?jī)r(jià)大漲時(shí)比較流行，但是隨著最近國(guó)內(nèi)樓市開始降溫，以房產(chǎn)稅打壓房?jī)r(jià)的可能性已經(jīng)很小。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，推出房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)并沒(méi)有太直接的影響，從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家通過(guò)房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)了控制房?jī)r(jià)走勢(shì)的目的。如果想要通過(guò)房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目的，意味著必須設(shè)置很高的稅率才可能實(shí)現(xiàn)。從中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)來(lái)看，在經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)十多年的暴漲之后，目前的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)敏感的時(shí)期，雖然房產(chǎn)稅從長(zhǎng)期來(lái)看并不會(huì)決定房?jī)r(jià)走勢(shì)，但在當(dāng)年中國(guó)經(jīng)濟(jì)背景下，如果推出一個(gè)以打壓房?jī)r(jià)為目的的房產(chǎn)稅版本，可能在短期之內(nèi)帶來(lái)房?jī)r(jià)暴跌，從實(shí)體經(jīng)濟(jì)到金融市場(chǎng)都會(huì)遭遇重創(chuàng)，目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)還承受不了這樣的沖擊。因此，目前的房地產(chǎn)稅不可能以調(diào)控房?jī)r(jià)作為政策目標(biāo)。

今年“兩會(huì)”期間，財(cái)政部召開“財(cái)政工作和財(cái)稅改革”新聞發(fā)布會(huì)，副部長(zhǎng)史耀斌表示要使房地產(chǎn)稅“既能夠起到籌集財(cái)政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的積極效應(yīng)”。從籌集財(cái)政收入的角度來(lái)看，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展之后，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的高峰期已過(guò)，地方政府通過(guò)賣地獲得土地財(cái)政的模式已經(jīng)難以為繼，房地產(chǎn)稅作為持續(xù)征收的稅種，可以為地方政府獲得穩(wěn)定的收入來(lái)源。如果開征房產(chǎn)稅的目的傾向于增加政府收入，這就意味著房地產(chǎn)稅的稅基會(huì)相對(duì)較寬，稅率也不會(huì)太低，免征的門檻會(huì)相對(duì)較高，更多的人將會(huì)成為房地產(chǎn)稅的繳納對(duì)象，否則，房地產(chǎn)稅難以對(duì)穩(wěn)定政府財(cái)政收入起到實(shí)質(zhì)性作用。如果房地產(chǎn)稅的重點(diǎn)在于調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平，那就意味著房地產(chǎn)稅應(yīng)該主要針對(duì)二套房以上，對(duì)于首套自有住房應(yīng)該予以免征。

對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)稅而言，難點(diǎn)在于如何在籌集財(cái)政收入和調(diào)節(jié)收入分配之間取得平衡。如果過(guò)于強(qiáng)調(diào)前者，可能會(huì)增加普通居民的稅收負(fù)擔(dān)，今年《政府工作報(bào)告》同時(shí)還提出了提高個(gè)稅起征點(diǎn)和增加個(gè)稅抵扣項(xiàng)等改革，如果房產(chǎn)稅征收過(guò)重，減免個(gè)稅的意義可能會(huì)蕩然無(wú)存。