我國城市房屋拆遷補償標準的法律思考

趙桐萱

隨著我國社會主義事業(yè)的不斷向前發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，城市建設也發(fā)生了日新月異的變化。人們對于生活環(huán)境、基礎設施建設、住房質(zhì)量等都有了更高的要求。那么新的城市規(guī)劃、危舊房改建等等即接踵而來，而由這些引發(fā)的一個涉及多方利益的難題便是房屋拆遷問題。

城市房屋拆遷問題現(xiàn)已成為城市發(fā)展中的重大問題，不能很好的解決這一問題，會激化矛盾，出現(xiàn)“自焚事件”、“最牛釘子戶”等讓人不愿見到的情況，不利于社會穩(wěn)定。而房屋拆遷諸多問題中最核心的就是拆遷補償問題。本文將著重分析拆遷補償標準的明確制定與嚴格執(zhí)行的重要性，并提出幾點切實可行的解決方法。

一、城市房屋拆遷補償標準的確定原則與考慮因素

1、基本原則

第一，保護拆遷當事人合法權(quán)益的原則。拆遷補償標準的制定要兼顧拆遷人和被拆遷人的利益，重點保護被拆遷人的利益。

第二，等價有償?shù)脑瓌t。在房屋拆遷活動中，要盡量將影響拆遷補償?shù)囊蛩乜紤]全面，使被拆遷人得到最大程度的補償。

2、考慮因素

《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?/p>

《條例》將拆遷補償標準的依據(jù)定為被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，這是考慮的比較全面的。另外，補償價格要以房地產(chǎn)市場評估價格確定。評估時應由專門的估價機構(gòu)按照獨立、客觀、公正、合法的原則，在綜合分析被拆遷房屋上述相關(guān)因素的基礎上，估算出合理的價格。此外，考慮到全國各地的經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場情況和城市拆遷規(guī)模各不相同，《條例》授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府就貨幣補償?shù)木唧w辦法做出規(guī)定。

然而在不同的拆遷活動中，拆遷補償標準所需考慮的因素是不完全相同的，況且有些因素是估價機構(gòu)都無法考慮全面的，因此每當確定補償標準時，應當召開聽證會，爭取將涉及拆遷補償標準的因素考慮到最全面。

二、城市房屋拆遷補償標準的制定和執(zhí)行

若要真正解決拆遷問題，使拆遷工作得以順利進行，就要從補償標準的制定和執(zhí)行上下功夫。

（一）針對拆遷補償標準的制定應引入聽證會制度

聽證會制度是近些年來政府在解決事關(guān)多方利益群體間的問題時所常用的一種行政制度。它是有利于協(xié)調(diào)各方當事人的利益沖突，避免糾紛，提高政府工作效率。

像房屋拆遷這樣一個涉及多方利益的復雜的法律行為，當事人之間既存在著民事關(guān)系，又存在著行政關(guān)系，一旦解決不好很容易發(fā)生糾紛，這就非常需要引入聽證會制度。

召開聽證會的重要意義和作用有如下幾個方面：

第一，體現(xiàn)拆遷雙方平等的民事關(guān)系。由政府拆遷管理部門組織，在拆遷人委托估價機構(gòu)（也可由被拆遷人委托或者雙方共同委托）按照市場基準價對被拆遷房屋的拆遷補償標準進行評估后，拆遷人和被拆遷人平心靜氣地對估價機構(gòu)做出的拆遷補償標準進行協(xié)商。

第二，體現(xiàn)制定價格透明度。參加價格聽證會的人員具有廣泛的代表性，有拆遷雙方當事人代表，有權(quán)力部門、行政部門、司法部門及拆遷范圍所屬居委會、估價機構(gòu)等圍繞拆遷基準價發(fā)表自己的看法。更重要的是通過聽證會，使拆遷戶了解拆遷補償價格是怎樣制定的，需要考慮哪些因素，這使得制定拆遷補償價格有了更大的透明度。

第三，體現(xiàn)拆遷補償公平合理。在聽證會中被拆遷人可以就補償標準事宜提出自己的意見，對于嚴重侵害自身利益的評估結(jié)果可以予以否定，并可重新委托估價機構(gòu)進行評估，這就更有利于對被拆遷人的利益的保障，從而體現(xiàn)拆遷補償?shù)墓胶侠怼?/p>

第四，寓宣傳動員于聽證會之中。通過聽證會，使拆遷雙方當事人明確自己在拆遷活動中的權(quán)利和義務。拆遷戶有權(quán)利得到補償安置，保護自己的合法產(chǎn)權(quán)，也有按照政府通告在規(guī)定的時間內(nèi)做好搬遷騰空，履行自己的義務。聽證會有政府各相關(guān)部門人員參加，起到宣傳拆遷政策，貫徹政府行政行為，使拆遷戶提高思想認識，因而聽證會還是一次無形的拆遷動員會。

（二）嚴格執(zhí)行確定的拆遷補償標準

拆遷補償標準一經(jīng)聽證會確定后就具有約束各拆遷當事人的效力，任何人不得隨意更改。

首先，必須加強拆遷管理。從保護拆遷當事人雙方的合法權(quán)益出發(fā)，堅持“陽光拆遷”。將拆遷政策宣傳到位、落實到位，將拆遷補償標準執(zhí)行到位。做到依法拆遷、文明拆遷和人性化拆遷，切實避免違法拆遷、野蠻拆遷等侵害被拆遷人利益的問題發(fā)生。

其次，必須強化執(zhí)行力。對缺乏法律意識，不服從城市規(guī)劃建設需要，在拆遷過程中提出無理要求或漫天要價的拆遷戶，在按照統(tǒng)一標準給予合理補償經(jīng)協(xié)商不能達成拆遷協(xié)議的情況下，通過調(diào)解和裁決仍不搬遷的，必須通過司法途徑，實施強制執(zhí)行。

最后，必須加強對拆遷過程的監(jiān)督。要加大監(jiān)督力度，可從本項目的被拆遷人中產(chǎn)生“陽光監(jiān)督員”，由其對該項目的拆遷政策落實情況和安置補償標準的執(zhí)行情況進行監(jiān)督?！瓣柟獗O(jiān)督員”在被拆遷戶中具有代表性和影響力，其監(jiān)督情況具有較強的公正性和說服力。

三、結(jié)語

城市房屋拆遷補償直接涉及拆遷當事人的切身利益，是拆遷工作最為核心的環(huán)節(jié)，也是最難把握的問題。而補償標準則是補償?shù)年P(guān)鍵，直接關(guān)系到被拆遷人的妥善安置、拆遷進度及社會穩(wěn)定。拆遷補償標準的確定過程要積極引入聽證會制度，充分吸收各方意見，針對不同的拆遷區(qū)域采用不同的補償標準。一旦補償標準制定出來，就要嚴格執(zhí)行，任何人不得違反。另外，“陽光監(jiān)督員”也要真正做到對搬遷戶負責，敢于揭發(fā)影響補償標準統(tǒng)一執(zhí)行的組織或個人，促進拆遷工作的順利進行。

房屋拆遷現(xiàn)已成為全社會關(guān)注的焦點，它所引發(fā)的諸多問題中拆遷補償標準的確定與執(zhí)行是至關(guān)重要的。因此我們還要在今后的拆遷實踐工作中繼續(xù)積累經(jīng)驗，做好這一工作，努力營造社會主義和諧社會。