新加坡房價對城市競爭力的影響研究

摘要：文章針對新加坡房價對城市競爭力的影響進行案例分析。研究發(fā)現(xiàn)：新加坡房價和城市競爭力基本保持同步上升的歷史趨勢。新加坡相對適宜的房價分別從城市經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、人力資本積累等方面促進城市競爭力的提升。新加坡經(jīng)驗啟示主要體現(xiàn)在政府嚴(yán)格有效的宏觀調(diào)控、合理的住房制度保障、科學(xué)的多中心城市空間規(guī)劃三個方面。新加坡的發(fā)展經(jīng)驗對世界各國城市的競爭力提升提供了許多經(jīng)驗啟示。

關(guān)鍵詞：新加坡；城市競爭力；房地產(chǎn)價格；經(jīng)驗啟示

一、 引言

新加坡是一個地處東南亞地區(qū)、擁有718.3平方公里的國土面積的“花園城市”國家，常住人口547萬人，人口密度高達7 257人/平方公里，是亞洲發(fā)達的資本主義經(jīng)濟國家，與韓國、中國香港、中國臺灣并稱為“亞洲四小龍”。近年來，新加坡城市綜合競爭力穩(wěn)步增長。已經(jīng)成為亞洲最大的金融中心城市，也是一座冉冉升起的世界一線城市。當(dāng)前，全球許多發(fā)達國家和發(fā)展中國家的城市房價高企并且暴漲，增加了居民的住房負擔(dān)，影響了企業(yè)的盈利和生存，甚至威脅到社會的穩(wěn)定，影響了城市競爭力的提升。然而，根據(jù)Demographia近年來公布的《國際住房可負擔(dān)性調(diào)查》報告，2010年、2012年、2015年和2016年間，新加坡的房價收入比分別為5.1倍、4.4倍、5.6倍和5倍。根據(jù)新加坡建屋發(fā)展局數(shù)據(jù)的計算，1999年、2003年、2005年、2008年房價收入比則分別為3.91倍、3.90倍、4.49倍和5.15倍，均處于國際公認的3～6的合理區(qū)間內(nèi)。胡潤研究院發(fā)布的《2017中國高凈值客戶海外置業(yè)展望》則指出，新加坡已成為最適宜高凈值人群投資移民的國家之一?？傮w來看，新加坡房地產(chǎn)業(yè)一直保持了合理穩(wěn)定的價格發(fā)展態(tài)勢，宜居環(huán)境優(yōu)良，這些都為新加坡經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。在土地緊缺、人口稠密的條件下，新加坡依然將房價調(diào)控在合理的區(qū)間內(nèi)，保持世界一線城市的地位，具有世界一流的城市競爭力。這背后有哪些值得推廣的經(jīng)驗？值得我們深入探究。

二、 新加坡房地產(chǎn)業(yè)和城市競爭力的歷史回顧

房價對城市競爭力的影響，作用于競爭力內(nèi)在構(gòu)成，反映在競爭力的外在表現(xiàn)。因此，這里首先有必要對新加坡房價和城市競爭力的發(fā)展歷史進行回顧。

1. 新加坡房價的歷史波動。新加坡房價的歷史波動大致呈震蕩上升態(tài)勢，主要分為以下三個階段：第一階段是1970年～1992年，這一期間新加坡房價呈穩(wěn)步上升趨勢。主要原因在于1970年～1989年期間，新加坡政府通過建屋發(fā)展局向組屋購買者提供低息貸款的方式推行“居者有其屋”計劃，并且不斷完善中央公積金制度，促進了新加坡房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。第二階段是1992年～2005年，這一期間內(nèi)，由于亞洲金融危機作用下，新加坡房價出現(xiàn)劇烈波動。在國際游資及本地炒家瘋狂炒買的推動下，1986年～1996年間新加坡房價出現(xiàn)暴漲，其中私宅價格更是漲幅達到440%；1996年～2005年間，在金融危機和組屋轉(zhuǎn)售限制放開的沖擊下，新加坡房價大幅下跌，這期間的私宅價格的跌幅達到45%；第三階段是2006年～2014年，這一期間內(nèi)新加坡樓市進入復(fù)蘇階段。由于美聯(lián)儲實施量化寬松政策的沖擊，大量資金（大部分為外資）涌入房地產(chǎn)市場，新加坡房價短期內(nèi)暴漲超過60%，房價躍居亞洲第二的位置，并在2014年達到頂峰。在此之后，在政府冷卻措施作用下，房價已連續(xù)3年出現(xiàn)回調(diào)現(xiàn)象。

2. 新加坡城市競爭力的歷史發(fā)展?？傮w而言，新加坡城市競爭力大致呈持續(xù)上升態(tài)勢，主要體現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展、科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級三個方面。第一，經(jīng)濟發(fā)展方面，近40年來，新加坡人均GDP持續(xù)提升。1976年～1996年約20年間，人均GDP從1萬美元增長到3萬美元。到2016年，人均GDP已上升至5.2萬美元。在此期間，勞動生產(chǎn)率則呈震蕩上升態(tài)勢。第二，科技創(chuàng)新能力方面，新加坡R&D投入逐步提升。1990年新加坡R&D投入僅為5.72億美元，到2008年已持續(xù)攀升到71.28億美元，受次貸危機影響，2010年R&D投入下降到64.89億美元，2012年回升到72.45億美元，年平均增長率約為12.2%；第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，如表1所示，比較新加坡1970年、1980年、1990年、2010年三大產(chǎn)業(yè)的地位，可以發(fā)現(xiàn)新加坡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已逐步優(yōu)化，表現(xiàn)為第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占GDP的比重顯著得到提升。截止到2010年，新加坡三大產(chǎn)業(yè)的比重變化為第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占GDP比重已降至1.5%，而第三產(chǎn)業(yè)貢獻高達74.5%，其余是第二產(chǎn)業(yè)所占比例；金融、商業(yè)服務(wù)、旅游、電子信息等行業(yè)已成為新加坡國民經(jīng)濟的主要支柱。

三、 新加坡房價在城市競爭力提升中的作用

總體來看，新加坡房價和城市競爭力均基本保持穩(wěn)步上升的歷史趨勢，本部分則從房價影響城市競爭力關(guān)鍵要素的視角進行分析，具體包括房價影響城市經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級以及人力資本積累三個方面。

1. 適宜的房價為城市經(jīng)濟增長帶來動力。相對適宜的房價促進了新加坡經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，增加了財政收入和就業(yè)。首先，隨著房價的穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)業(yè)也成為新加坡國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)漲新加坡經(jīng)濟，產(chǎn)生了可觀的經(jīng)濟效益。特別是新加坡房地產(chǎn)業(yè)在2008年金融危機爆發(fā)后為其經(jīng)濟的復(fù)蘇發(fā)揮了極其重要的作用。根據(jù)新加坡貿(mào)易與工業(yè)部的統(tǒng)計分析表明，2009年第四季度新加坡經(jīng)濟形勢扭轉(zhuǎn)之前連續(xù)下跌的頹勢，GDP同比增長超過了3.5%。同時，與房地產(chǎn)市場相關(guān)的建材、鋼材市場回暖增速明顯。其次，適宜的房價帶來的相關(guān)收入也極大地促進政府財政收入的增加。2010年至今，新加坡政府每年從房地產(chǎn)業(yè)得到的直接收入占財政總收入的20%至35%，足以成為“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式”、成為繼續(xù)推動整個國民經(jīng)濟發(fā)展的火車頭。再次，新加坡的房地產(chǎn)業(yè)不僅是經(jīng)濟支柱之一，而且很好地解決了民生就業(yè)問題。房價的穩(wěn)步上升拉動居民對于經(jīng)濟復(fù)蘇的心理預(yù)期，市場期望持續(xù)走強，企業(yè)紛紛啟動占領(lǐng)市場的擴張計劃，從而增加了大量就業(yè)機會。例如，2009年～2010年，巴克萊銀行零售和商業(yè)銀行部門的職員數(shù)量從350人迅速增加到750人，以應(yīng)對即將到來的“擴張計劃”。

2. 適宜的房價為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供良好環(huán)境。相對適宜的房價促進了新加坡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。首先，房價保持在合理區(qū)間內(nèi)對于產(chǎn)業(yè)升級具有重要意義，過低的房價不利于吸引資本和擠出低端產(chǎn)業(yè)，過高的房價則增加企業(yè)成本，導(dǎo)致要素和產(chǎn)業(yè)流出，甚至導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空洞化和房地產(chǎn)泡沫。新加坡相對合理的房價水平既有助于新加坡擠出落后產(chǎn)業(yè)，又有利于高端產(chǎn)業(yè)擴大生產(chǎn)規(guī)模、提高勞動生產(chǎn)率、節(jié)約成本，理順企業(yè)用工成本和投資機制。其次，房價的穩(wěn)步上升促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能夠帶動產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，不僅促進建筑業(yè)等初級產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還吸引了大批金融、高科技企業(yè)和服務(wù)業(yè)扎根新加坡，從而形成良好的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，促進高附加值產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。新加坡房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈的延伸集中體現(xiàn)在寫字樓市場的交易中。以2009年為例，SP Service公司是一家主營互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)業(yè)務(wù)，承租位于亞歷山德拉路的楓樹商業(yè)城內(nèi)約9 290平方米的辦公樓；必和必拓集團也承租了濱海灣金沙21 460平方米的辦公樓作為分部。西海岸私人房屋單位激增167%，極大地促進了西海岸圣淘沙島等地賭場、餐飲、環(huán)球影城（Ulliversal Studio）、酒店等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。新加坡的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到不斷調(diào)整和完善，形成了制造業(yè)四大主體產(chǎn)業(yè)集群和服務(wù)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)集群，新加坡最終實現(xiàn)了由最初的人口密集型產(chǎn)業(yè)向技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變。

3. 適宜的房價有效促進人力資本積累。相對適宜的房價促進了新加坡的人力資本積累。新加坡歷來對于本地和外來人才均具有很強的吸引力。根據(jù)英士國際商學(xué)院（INSEAD）和人力資源公司德科集團（Adecco）“全球人才競爭力指數(shù)”（Global Talent Competitiveness Index）2015年1月發(fā)布的調(diào)查報告顯示，新加坡培養(yǎng)、吸引和留住人才方面的競爭力在全球118個國家中排名第2，也是亞太地區(qū)表現(xiàn)最好的國家。適宜的房價對于新加坡人力資本積累具有重要意義。首先，新加坡相對合理的房價節(jié)約了高端人才和創(chuàng)業(yè)者的居住成本。政府為海外的“高端人才”提供免費住房或給予購房者寬松政策，房地產(chǎn)開發(fā)帶來的醫(yī)療、衛(wèi)生等方面優(yōu)越的配套條件，以及舒適的生活空間和便捷的交通基礎(chǔ)設(shè)施，也有利于新加坡吸引海外高精尖人才和跨國企業(yè)入駐扎根，為科技進步和自主創(chuàng)新能力的培養(yǎng)提供了保障。其次，新加坡以組屋為主導(dǎo)的低價保障房，能夠徹底的解決低收入和外來務(wù)工人員的問題，保障低收入勞動力不會流失，降低企業(yè)用工成本。而大規(guī)模的公租房和廉租房建設(shè)，減少房屋購買需求，確保低收入群體退出房地產(chǎn)市場，避免盲目購房引起的房產(chǎn)市場“羊群效應(yīng)”。

四、 新加坡維持適宜房價，提升城市競爭力的經(jīng)驗

1. 實行嚴(yán)格有效的住房調(diào)控政策。嚴(yán)格有效的住房調(diào)控政策對于新加坡的成功具有重要意義。住房調(diào)控政策對于穩(wěn)定房價的積極作用在以下三個方面中均有所體現(xiàn)：第一，2009年～2011年金融危機后期，新加坡住宅市場實際上增值了近50%。對此，新加坡政府迅速做出回應(yīng)，并采取一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從2011年1月11開始陸續(xù)出臺的多輪調(diào)控房價的政策，如貸款比例、印花稅的提高、限制組屋出租等措施。經(jīng)過四年的調(diào)控，據(jù)監(jiān)測，2015年新加坡房地產(chǎn)實際價格已穩(wěn)步回升約15%左右，房產(chǎn)價格與調(diào)控前相比已趨向合理。第二，2013年10月，新加坡國會對房地產(chǎn)稅（修正）法案進行了修改。該法案在執(zhí)行中，政府堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優(yōu)惠，從而有效促進社會公平和優(yōu)化資源配置。第三，2017年6月以來，新加坡房地產(chǎn)市場房價跌幅收窄，成交量卻增加很多。似乎顯示著新加坡房價要迎來反彈。然而，新加坡金融管理局最近發(fā)布的《2016-2017年度報告》表示，房地產(chǎn)降溫措施施仍將繼續(xù)實施下去。新加坡政府謹慎、穩(wěn)健的政策，有效的穩(wěn)定了市場預(yù)期，避免因松綁導(dǎo)致的房價爆漲。

2. 實施多層次住房保障制度。合理的住房制度為新加坡的成功提供制度保障。新加坡住房制度的優(yōu)越性主要體現(xiàn)在組屋、公積金、房地產(chǎn)稅三個方面。首先，組屋是新加坡公共住房保障體系的主要組成部分，目前，新加坡大約81%的家庭居住在組屋中，1981年～2016年新加坡住房自有率已從60%上升至90%以上。成熟的組屋制度是新加坡居民實現(xiàn)基本生存權(quán)利的保障，體現(xiàn)了“房子是用來住”的本質(zhì)屬性。由于組屋帶有福利性質(zhì)，新加坡政府規(guī)定，組屋有嚴(yán)格的售賣條件，只能賣給建立家庭的新加坡公民和永久居民。一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新房子，必須以舊換新，以防有人投機占有；其次，公積金制度為社會成員提供養(yǎng)老、醫(yī)療、儲蓄等提供保障，其覆蓋范圍也從公共和私人部門內(nèi)的雇員擴大到自雇者。經(jīng)過多年的實踐，已被證明對調(diào)控國民經(jīng)濟起著重要的作用，對新加坡的金融體系、對節(jié)制消費、抑制通貨膨脹都有著巨大的影響力；第三，新加坡住宅類稅收主要以累進稅制為主，按照“有錢人多征，普通人少征”的思路征收，自住型住房所需繳納的房產(chǎn)稅要低于非自住型，比較注重社會公平和資源的優(yōu)化配置。

3. 強調(diào)多中心式城市規(guī)劃建設(shè)。多中心組團式城市規(guī)劃為新加坡的成功提供空間支持。隨著人口的聚集，城市規(guī)模一般會經(jīng)歷一個由小到大的過程。在一定的技術(shù)和偏好下，當(dāng)城市人口超過一定規(guī)模時，城市的負外部性大于正外部性，城市會出現(xiàn)房價高企等規(guī)模不經(jīng)濟現(xiàn)象。在市場力量的作用下和政府的規(guī)劃下，資源和人口開始向外轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生新的城市中心，因而有助于緩解高房價現(xiàn)象的發(fā)生。自1970年以來，新加坡在城市外圍陸續(xù)建設(shè)了淡濱尼、大巴窯、女皇鎮(zhèn)、緯壹科技城等新城。新城的主要功能就是與中心城市互補，功能更加綜合，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系密集。形成并未脫離主城區(qū)而獨立發(fā)展，既促進城市中心職能分散化，又避免同質(zhì)化競爭。住房建設(shè)方面，則采用的“鄰里中心”的規(guī)劃思想，建有50多個居民小區(qū)，每個小區(qū)居民大約10萬人左右，一般由相對交通封閉的若干組5～10棟20～30多層的樓宇集中布局而成，且均配備了完善的商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等社會性基礎(chǔ)設(shè)施。最終推動了城市空間結(jié)構(gòu)向多中心、多軸線、多組團的樞紐型網(wǎng)絡(luò)城市演化，在一定程度上緩解了單中心城市容易出現(xiàn)的高房價等城市病問題。

五、 經(jīng)驗與啟示

本文通過對新加坡房價對城市競爭力的影響的分析，發(fā)現(xiàn)適宜的房價對城市競爭力的提升發(fā)揮著不可替代的作用。新加坡在土地緊缺、人口稠密的條件下，城市競爭力依然保持在世界前列，其發(fā)展歷程對我國城市發(fā)展可以提供以下經(jīng)驗：

1. 合理的住房制度是穩(wěn)定房價、促進城市競爭力提升的重要保障。對居民而言，組屋制度使得廣大居民或和創(chuàng)業(yè)者能買得起、住得下，減輕后顧之憂，嚴(yán)格的組屋買賣制度也抑制了住房投機；房地產(chǎn)稅、公積金制度的施行則有效的縮小貧富差距，促進社會公平，優(yōu)化資源配置，增加居民生產(chǎn)動力。對企業(yè)而言，先進的住房制度使房價趨于合理，合理的房價有利于擠出落后產(chǎn)業(yè)，促進高端產(chǎn)業(yè)節(jié)約成本、擴大生產(chǎn)規(guī)模、提高勞動生產(chǎn)率，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷完善和升級。同時，也有利于企業(yè)人力資本的積累，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新能力。

2. 政府高效的宏觀調(diào)控對于將房價保持在合理區(qū)間內(nèi)具有重要作用。新加坡政府能夠有效搭配使用收緊貸款、提高印花稅、限制組屋出租等多種政策調(diào)節(jié)住房供求關(guān)系，精準(zhǔn)、謹慎地把握政策干預(yù)的時機和干預(yù)的力度，并且十分注重市場預(yù)期的調(diào)節(jié)。由此看來，政府的宏觀調(diào)控對于穩(wěn)定房價、促進城市競爭力的提高具有重要意義。

3. 多中心的城市空間結(jié)構(gòu)是緩解房價高企等城市病問題的重要措施。新加坡通過大力培育城市的次中心，推動城市新城、衛(wèi)星城的建設(shè)，科學(xué)引導(dǎo)規(guī)劃，強化組團式發(fā)展，一方面有效分解了自身房價上漲導(dǎo)致生產(chǎn)生活成本升高的壓力，居民生活條件得到改善。另一方面周邊區(qū)域的發(fā)展得到提升，進而在更深層次推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工互補、合作共贏發(fā)展，為城市經(jīng)濟發(fā)展增添了強大的區(qū)域動力。

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基金項目：國家自科基金面上項目“多中心群網(wǎng)化中國城市新體系的決定機制研究”（項目號：71774170）。

作者簡介：張洋子（1989-），男，漢族，山東省東營市人，中國社會科學(xué)院研究生院經(jīng)濟學(xué)博士生，研究方向為城市與房地產(chǎn)金融。

收稿日期：2017-11-10。