論存量房買賣網(wǎng)上備案制度

張琦

摘要：隨著全國越來越多的城市房地產(chǎn)市場步入“存量房時代”，存量房買賣已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易的重要部分。相比于新建商品房，存量房的買賣風險更大，更易引起糾紛。存量房買賣合同網(wǎng)上備案作為房屋交易管理的重要手段，在維護存量房交易安全、保障交易當事人合法權(quán)益、增強交易透明度等方面發(fā)揮著重要作用。

關(guān)鍵詞：存量房；網(wǎng)上備案；交易安全

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2018）01-0055-58 收稿日期：2017-12-05

1存量房網(wǎng)簽制度的現(xiàn)狀

2010年國務院發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）規(guī)定，“進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度?！边@是第一次以國務院文件的形式提出存量房網(wǎng)簽制度?！秶临Y源部、住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋買賣管理銜接的指導意見》（國土資發(fā)〔2015〕90號）規(guī)定，做好房屋買賣合同網(wǎng)簽備案是各地房管部門的履行房屋交易管理職責的內(nèi)容之一。但迄今為止存量房備案制度并沒有像《城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定預售商品房買賣合同備案制度一樣有法律、法規(guī)或者規(guī)章層面的依據(jù)，這也導致存量房買賣合同網(wǎng)上備案制度強制實施缺乏法律依據(jù)。

在國辦發(fā)〔2010〕4號提出存量房網(wǎng)簽制度之前，全國很多城市就已開展存量房網(wǎng)簽。2006年上海市政府公布《上海市存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》，上海市開始實施存量房買賣合同網(wǎng)上備案。2008年原北京市建設委員會公布《關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知》，北京市開展存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。2010年廣州市國土資源和房屋管理局公布《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》開展存量房網(wǎng)上交易。筆者所在的杭州市于2007年開展存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。從上述城市看，存量房網(wǎng)簽的推行都有數(shù)年之久，像上海、杭州已有10年。存量房網(wǎng)簽在存量房買賣交易中已經(jīng)普及，存量房買賣必須經(jīng)過網(wǎng)簽的操作模式已經(jīng)得到公眾認可，并形成了交易習慣。

各地存量房網(wǎng)簽的基本流程大致相同，以杭州為例：買賣雙方委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或者房產(chǎn)管理部門操作，通過交易管理部門提供的存量房買賣簽約網(wǎng)絡平臺，進行房源核驗，買受人購房資格核驗，輸入買賣雙方確認的合同內(nèi)容后，將房屋轉(zhuǎn)讓合同的電子版提交保存。買賣合同一經(jīng)網(wǎng)簽后，在網(wǎng)簽信息有效期內(nèi)同一房源不能再網(wǎng)簽。

2存量房網(wǎng)簽在提升交易管理、維護交易安全方面具有重要作用

2.1存量房網(wǎng)簽有助于提升交易管理部門的交易管理能力

2.1.1存量房網(wǎng)簽是房產(chǎn)交易管理部門管理房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的有效手段

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是存量房交易市場的重要參與者，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的管理是房屋交易管理部門的重要職責?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》中第35條、第36條、第37條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有違法發(fā)布房源、擅自劃轉(zhuǎn)客戶交易結(jié)算資金等行為的，由房地產(chǎn)主管部門責令限期改正、取消網(wǎng)簽資格、處以罰款。依照該規(guī)定網(wǎng)簽資格管理是房地產(chǎn)主管部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)實施管理的手段之一。房屋交易傭金以房屋總價計算，現(xiàn)如今房價高企，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)完成一單存量房買賣業(yè)務的傭金基本是以萬元起步。在此情況下，責令限期改正、罰款即使是頂格罰3萬元對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)來說也起不到懲戒作用。而存量房網(wǎng)簽資格直接關(guān)系甚至決定著房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的存量房買賣業(yè)務的開展。對以存量房買賣承接為主要業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)來說，取消網(wǎng)簽資格意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)喪失了開展業(yè)務的基礎。所以，筆者認為相較于限期改正、罰款，取消存量房網(wǎng)簽資格對于經(jīng)紀機構(gòu)更具有震懾力，也就更能起到預防違法的作用。

2.1.2存量房網(wǎng)簽為房屋限購政策實施提供有效抓手

存量房網(wǎng)簽制度為房屋限購政策的實施提供了有效抓手。首先，確定存量房買賣合同簽訂的時間。以杭州為例，存量房買賣過程中要求買賣合同的簽訂與網(wǎng)簽同步進行，合同一經(jīng)網(wǎng)簽，簽約時間便不能更改，有效防止了買賣雙方惡意串通篡改合同簽訂時間規(guī)避限購政策。其次，確定買受人名下的住宅套數(shù)。把已簽訂買賣合同但尚未辦理過戶的房屋計入買受人“已擁有住房”的范圍內(nèi)，預防購房人簽訂合同但不辦理過戶登記以規(guī)避限購政策。再次，在存量房網(wǎng)簽過程中需要進行購房資格審核，對不具有購房資格的買受人限制網(wǎng)簽，避免了因購房資格引發(fā)房屋買賣合同糾紛。

2.1.3存量房網(wǎng)簽為創(chuàng)新房屋交易管理方式奠定基礎

2017年5月，杭州市推出了“杭州市二手房交易監(jiān)管服務平臺”，該平臺是將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人以及二手房買賣房源掛牌納入管理。2017年9月，杭州市又推出了“杭州市住房租賃監(jiān)督管理服務平臺”，該平臺是將住房租賃從房源掛牌到租賃合同簽訂納入管理。上述平臺的建立極大地提高了杭州市存量房買賣、住房租賃交易管理水平。平臺的運行與存量房網(wǎng)簽制度密切相關(guān)，比如房地產(chǎn)經(jīng)紀人納入平臺管理要求實名從業(yè)，實名從業(yè)進而與存量房網(wǎng)簽關(guān)聯(lián)；出售房源或個人出租房源掛牌與網(wǎng)簽關(guān)聯(lián)，一旦網(wǎng)簽，掛牌房源在平臺上自動下架?，F(xiàn)今社會處于互聯(lián)網(wǎng)時代，房屋交易管理也應該順應時代潮流創(chuàng)新管理手段，而存量房網(wǎng)簽制度作為最早利用網(wǎng)絡技術(shù)的存量房交易管理手段為不斷創(chuàng)新的房屋交易管理手段奠定了堅實的基礎。

2.2存量房網(wǎng)簽在維護交易安全方面具有不可比擬的重要作用

存量房網(wǎng)簽后，在網(wǎng)簽信息有效的情況下，同一套房源不能再進行網(wǎng)簽。而存量房網(wǎng)簽是辦理不動產(chǎn)登記的前置手續(xù)。這一制度安排起到了防止存量房“一房二賣”的作用。現(xiàn)有觀點認為，可以用預告登記來替代存量房網(wǎng)簽以防止“一房二賣”。但筆者認為存量房網(wǎng)簽有著預告登記不可比擬的優(yōu)勢。首先，存量房網(wǎng)簽制度更方便、快捷并且節(jié)省交易成本和行政資源。預告登記系依申請的行政行為，買賣當事人需要到不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請，提交資料并繳納登記費用。不動產(chǎn)登記機構(gòu)需要對這一申請進行登記。而存量房網(wǎng)簽無需當事人啟動行政程序，無需繳納費用且無需行政機關(guān)介入。其次，存量房網(wǎng)簽制度已經(jīng)成為交易習慣，公眾知曉度更高、涵蓋面更廣、更能有效防范買賣合同糾紛。再次，存量房網(wǎng)簽更能有效防范買賣合同糾紛的發(fā)生。假設出賣方意欲將房屋“二賣”，第二買受人在網(wǎng)簽的房源核查環(huán)節(jié)就可以知道房屋已出售，也就可以拒絕簽訂買賣合同從而避免糾紛的發(fā)生。但如果沒有網(wǎng)簽，買受人通常情況下只有在申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時才會知曉房屋已簽訂買賣合同并辦理預告登記的情況，而此時“二賣”的房屋買賣合同已經(jīng)簽訂，合同糾紛在所難免。endprint

3完善網(wǎng)簽制度，充分發(fā)揮網(wǎng)簽制度效用

3.1確立存量房網(wǎng)簽制度的法律依據(jù)

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房屋登記與房屋交易管理職能同屬于房管部門一家，把存量房網(wǎng)簽設置為辦理房屋轉(zhuǎn)移登記前置條件的操作模式運行順暢，這也使得存量房網(wǎng)簽得到了全面推行。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房屋交易管理與不動產(chǎn)登記分屬不同的管理部門。不動產(chǎn)登記部門對于把存量房網(wǎng)簽作為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前置條件的操作有頗多質(zhì)疑。質(zhì)疑的最大理由就是存量房網(wǎng)簽制度沒有法律依據(jù)。雖然國辦發(fā)〔2010〕4號文件規(guī)定建立存量房網(wǎng)簽備案制度，但該文件的效力不足以使存量房網(wǎng)簽成為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的前置條件。一旦存量房網(wǎng)簽與不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記脫鉤將不利于存量房網(wǎng)簽制度的推行。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第38條第2款規(guī)定，“不動產(chǎn)買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時需提交經(jīng)備案的買賣合同?！痹摋l中的“法”在沒有明確是法律的情況下，應做廣義的解釋，也即包括法律、法規(guī)、規(guī)章，這符合法的解釋的邏輯，也符合行政機關(guān)依法行政原則。住房和城鄉(xiāng)建設部起草的《住房銷售管理條例（送審稿）》第11條規(guī)定，“出賣人和買受人應當通過住房銷售信息服務于監(jiān)管平臺簽訂住房銷售書面合同，進行網(wǎng)上備案，如實申報成交價格?！比绻撍蛯徃逯写媪糠烤W(wǎng)簽的條文能順利通過，存量房買賣合同網(wǎng)上備案成為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的要件就有了合法依據(jù)。

3.2存量房網(wǎng)簽信息應對外利用

房屋交易糾紛產(chǎn)生的很大原因就是當事人之間交易信息不對稱。存量房網(wǎng)簽信息作為房屋已出售的證明，是影響房屋交易的重要信息。為增加交易透明度，房產(chǎn)交易管理部門應將網(wǎng)簽信息以適當?shù)姆绞竭M行公示或者能為交易當事人查詢利用，從而起到交易公示作用，增加交易的透明度。

3.3存量房網(wǎng)簽信息應實時共享給房產(chǎn)交易相關(guān)部門

3.3.1存量房網(wǎng)簽信息應共享給不動產(chǎn)登記部門

北京市第二中級人民法院曾審理過一起與存量房網(wǎng)簽有關(guān)的抵押權(quán)登記行政案件（〔2015〕二中行終字第10620號），案情大致是：在房屋已網(wǎng)簽未過戶的情況下，房屋所有權(quán)人將房屋抵押并辦理了抵押權(quán)登記，導致買賣合同難以履行，買受人起訴登記機構(gòu)要求撤銷該抵押權(quán)登記。法院認定登記機構(gòu)在抵押權(quán)登記審核時沒有審查出房屋已出售并辦理網(wǎng)簽的事實，對有爭議的財產(chǎn)進行抵押登記，沒有對此盡到審慎審查的義務，違反了《物權(quán)法》第180條的規(guī)定，抵押權(quán)應予撤銷。類似的行政案件已有多起司法判例，裁判理由及結(jié)果與上述案例大致相同。通過判例可知在辦理抵押權(quán)登記時，登記機構(gòu)應查看網(wǎng)簽信息判斷房屋是否已出售，以審核房屋是否存在財產(chǎn)爭議?？梢姡媪糠烤W(wǎng)簽信息直接關(guān)系到相關(guān)的不動產(chǎn)登記。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，雖然從行政法規(guī)的《不動產(chǎn)登記暫行條例》到部門文件的國土資發(fā)〔2015〕90號都要求房屋登記信息和交易信息要在房管部門與登記機構(gòu)之間實現(xiàn)共享。但實踐中，存量房網(wǎng)簽信息在兩個部門間仍然沒有完全實現(xiàn)共享。而存量房網(wǎng)簽信息不僅關(guān)聯(lián)到房屋買賣不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記還關(guān)聯(lián)到不動產(chǎn)抵押權(quán)登記，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)審慎履行登記職責有著重大影響。信息實時共享有利于登記機構(gòu)提高行政效率，也有利于保護購房人等交易當事人的合法權(quán)益。

3.3.2存量房網(wǎng)簽信息應共享給與存量房交易相關(guān)的其他部門

在中央多次提出簡政放權(quán)和“放管服”的改革大背景下，各地政府各部門開始推行部門業(yè)務聯(lián)辦、簡化辦事流程。不同政府部門實現(xiàn)業(yè)務聯(lián)辦的要件之一就是信息互通。存量房網(wǎng)簽信息作為房屋買賣的證明，國土、金融、稅務、住房公積金等與存量房交易有關(guān)的諸多部門都需要對該信息加以利用。存量房網(wǎng)簽信息的共享既有利于相關(guān)部門更好地履行職責、更高效地提供行政服務，也有利于提高存量房網(wǎng)簽信息的利用率，從而提高存量房網(wǎng)簽制度的影響力，增強制度的生命力。endprint