從封閉陽臺案淺談物權(quán)法定原則

摘 要 物權(quán)法定原則在物權(quán)法體系中居于樞紐地位，隨著社會的發(fā)展，經(jīng)濟關系日趨復雜，對物權(quán)法定原則的絕對堅持逐漸不能適應社會生活的需要。本文從兩件封閉陽臺案件入手，探討物權(quán)法定原則與意思自治原則的沖突，并找尋解決方案。

關鍵詞 物權(quán)法定 意思自治 物權(quán)法

作者簡介：孫寧，石河子大學政法學院法律碩士（非法學）專業(yè)。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.12.296

物權(quán)法定原則即物權(quán)法定主義，是物權(quán)法中最基本、最核心的理念之一，其最大的作用就是明確物的所有權(quán)歸屬、促進物的流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)物的價值最大化。 我國《物權(quán)法》第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！钡诳萍疾粩喟l(fā)展，尤其是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)大發(fā)展的今天，人們的生活方式也隨之變化，交易內(nèi)容、需求和方式的劇烈變化無法被現(xiàn)有的制度滿足，如何處理實務中物權(quán)法定原則與意思自治的沖突，是亟待我們解決理論的問題。本文從兩件南京封陽臺案件為切入，淺談物權(quán)法定原則與意思自治的沖突。

一、案例分析

案件一：南京的胡某為購買御水灣花園的房屋，于2004年9月與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣契約》，并在附則中約定了業(yè)主不得封閉陽臺，若違約，違約方須向非違約方支付購房款2%的違約金。此后，胡某又同物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)服務協(xié)議》和《裝修管理協(xié)議》，也對不得封閉陽臺做出了約定。嗣后，胡某收房并自行封閉陽臺。開發(fā)商與物業(yè)公司以違約為由向人民法院起訴，要求其拆除封閉的陽臺并支付違約金（購房總價款2%）。

案件二：南京的陳某在2009年購買南京江寧區(qū)某花園小區(qū)的房產(chǎn)，在2007年簽約時，為維持小區(qū)整齊美觀，保持小區(qū)不動產(chǎn)整體的價值，開發(fā)商與陳某約定了不得封閉陽臺。但收房后陳某自行封閉了陽臺。開發(fā)商多次要求其拆除無果，就將其訴至法院，要求其依合同拆除封閉陽臺的部分。陳某認為，開發(fā)商在合同中的約定和之后要求其拆除封閉陽臺的行為，都是對其物權(quán)的干涉，不應被支持。

同為江蘇南京的封閉陽臺案，兩個案件的判決卻截然相反。意思自治下簽訂限制物權(quán)的合同是否有效是案件審理中最大的分歧。案件一中南京市中法院認為，沒有無限度的自由，民事主體對自己民事權(quán)利對的行使必須在法律的框架內(nèi)；胡某在支付購房款并辦理相關登記后，就已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法定原則，胡某對該房屋物權(quán)的行使他人無權(quán)干涉。開發(fā)商和物業(yè)公司在相關合同中不得封閉陽臺的約定，是對業(yè)主物權(quán)的干涉，侵犯了物權(quán)的對世權(quán)，違反了物權(quán)法定原則，屬于無效條款。案件二中江寧區(qū)法院認為，合同中不得封閉陽臺的約定是當事人陳某與開發(fā)商的合意，是陳某對自己將獲得權(quán)利的處分，陳某應當履行合同約定，判令其拆出陽臺，恢復原狀。物權(quán)法定還是意思自治？在實務中也困擾著一線法律工作者。

二、物權(quán)法定原則與意思自治的沖突

作為我國物權(quán)法的基本原則，物權(quán)法定是物權(quán)區(qū)別于債權(quán)的重要內(nèi)容。

物權(quán)法定原則主要包括 ：物權(quán)的種類法定、物權(quán)的內(nèi)容法定、物權(quán)的效力和公示方法法定。物權(quán)的種類由法律明確規(guī)定，當事人不能通過合意改變法定物權(quán)的類型，更加不能創(chuàng)設新的物權(quán)類型。物權(quán)的內(nèi)容由法律明確規(guī)定，權(quán)利人能夠依法行使物權(quán)的內(nèi)容、行為方式由法律明確規(guī)定，屬于法律強制性規(guī)定，是不允許當事人合意的。物權(quán)的效力及公示方法法定，法律將物權(quán)是何效力、物權(quán)的公示方法明確規(guī)定，不由當事人意思自治。物權(quán)法定，是法律對物的所有權(quán)人和物的受讓人權(quán)益最大限度的保護。包括內(nèi)容和公示方法等內(nèi)容法定會加大違約方的違約難度，但同時也增加了交易的復雜性，減慢了交易速度。

意思自治，是民法最核心的原則。法無禁止即自由，在法律規(guī)定的框架之內(nèi)，當事人有充分自由的空間，自行安排民事行為。意思自治原則，鼓勵民事主體發(fā)揮主觀能動性，激發(fā)民眾的創(chuàng)造力，豐富經(jīng)濟生活，促進經(jīng)濟發(fā)展。在意思自治原則之下，除有法律法規(guī)強制性規(guī)定，民事主體的合意就是法律，任何一方不得隨意違約，否則就應當承擔相應的責任。在我國物債兩分的法律體系之下，當事人對物權(quán)約定的合同效力是可以肯定的，但在合同效力對物權(quán)的行使有影響的情況下，是物權(quán)法定優(yōu)先還是意思自治優(yōu)先？這是我們亟待解決的問題。

物權(quán)法定原則具有強制性、明確性和實踐性。在過去，物權(quán)法定原則在明確物的歸屬，實現(xiàn)物的價值上發(fā)揮了重要作用。在當前，社會經(jīng)濟的跳躍式發(fā)展，使得人們在交易內(nèi)容的廣闊性，交易方式的復雜性和對交易效率的要求不斷增加。物權(quán)法定原則本身，限制了物權(quán)內(nèi)容的豐富，受交易方式變革的限制，也限制了交易效率的提高，不能滿足當前經(jīng)濟發(fā)展的需要。 這是法律局限性的一種體現(xiàn)。在當下，不斷有新興的“物”出現(xiàn)，不斷有新的物的利用方式出現(xiàn)，現(xiàn)有明確的物權(quán)法中對相關內(nèi)容沒有規(guī)定，且嚴格堅持物權(quán)法定，就會出現(xiàn)“法外空間”，在糾紛出現(xiàn)時，沒有能夠判定是非的依據(jù)，不利于新興事物的出現(xiàn)和發(fā)展。

嚴格的物權(quán)法定原則在社會生活中漸漸出現(xiàn)問題，已經(jīng)不能促進經(jīng)濟發(fā)展，甚至一定程度上阻礙了經(jīng)濟發(fā)展。在此情況下，是否還需要堅持、堅定物權(quán)法定？

我們必須肯定，原有物權(quán)體系的建立，保障了物權(quán)的穩(wěn)定性和物的流轉(zhuǎn)的安全性。當前其穩(wěn)定性和安全性依然有著很重要的價值，問題僅在于其靈活性的不足。但一味追求靈活性而放棄物權(quán)法定原則，必然帶來混亂和無序。這就需要我們在追求物權(quán)法定原則帶來的穩(wěn)定性和安全性的同時，賦予其一定靈活的空間，接納和促進新興事物的發(fā)展，提高交易效率。

三、物權(quán)法定原則發(fā)展方向

重視物權(quán)法體系建設，是為了明確物的歸屬，充分發(fā)揮物的效用，維護經(jīng)濟秩序，促進社會主義現(xiàn)代化建設。物權(quán)法定與意思自治的沖突不獨發(fā)生在我國，對此國內(nèi)外學者們基于各國的歷史文化背景，社會發(fā)展情況和國情，提出各種觀點，對物權(quán)法定原則的發(fā)展方向進行了探討，來解決這一發(fā)展難題。

（一）習慣法包含說

習慣法包含說，擴大了物權(quán)法定中“法”的范圍，認為物權(quán)法定中的“法”包含習慣。例如日本，就肯定習慣法上物權(quán)的合法性，并在《日本民法典》、《日本法例》中明文規(guī)定。

（二）習慣法、物權(quán)有限承認說

習慣法、物權(quán)有限承認說對習慣法有一定限定，首先提出其中封建的部分，僅承認在社會經(jīng)濟生活和交易習慣中產(chǎn)生的、不違背物權(quán)法定原則根本價值、能夠公示的新物權(quán)。這對物權(quán)法定原則有一定緩和，加入了習慣法中的新興物權(quán)，豐富了物權(quán)的種類。

（三）物權(quán)法定無視說

物權(quán)法定無視說主張無差別的直接承認習慣法上物權(quán)的效力而不受物權(quán)法定的限制。 更甚者，將物權(quán)法定當做一個兜底條款，只要有其他意思表示并達成合意，就不用受物權(quán)法定原則之約束。

（四）物權(quán)法定從寬解釋說

物權(quán)法定從寬解釋說主張通過解釋法律的方法緩和物權(quán)法定。這種學說認為在不違反物權(quán)法定原則基本理念、且有相應的公示方法的時候，可以將習慣法中的物權(quán)解釋為法定物權(quán) 。

（五）物權(quán)法定放棄說

物權(quán)法定放棄說認為靈活性的價值最高，為了充分激發(fā)物的經(jīng)濟價值、促進經(jīng)濟效率提升，可以放棄物權(quán)法定原則，建立更開放的物權(quán)體系。

四、沖突的解決——物權(quán)法定原則的緩和

物權(quán)法定原則在社會經(jīng)濟生活中的作用是其他制度不可代替的，相關制度的發(fā)展必須是在堅持物權(quán)法定原則的基礎上合理的安排，盡量在物權(quán)的穩(wěn)定性、安全性和靈活性之間尋求平衡。于是，物權(quán)法定原則緩和說進入了大家的視野。

（一）完善立法

充分發(fā)揮立法的引領作用，對于新興物權(quán)通過立法及時確認。滯后性和僵化性是法律的固有缺陷，有必要周期性的補充、豐富法律內(nèi)容。在一些地方或者一些產(chǎn)業(yè)，民事主體會自發(fā)形成一些交易習慣來滿足貿(mào)易需要，這些交易習慣會涉及到一些物權(quán)內(nèi)容。在符合國家社會公共利益和當事人利益的情況下，對新類型物權(quán)廣泛調(diào)研，聽取意見，選擇性的將有益的部分列入立法計劃，使得物權(quán)體系更加完善。

（二）利用司法解釋

最高人民法院依法享有對實務中法律適用存在歧義的類型案件出臺司法解釋以統(tǒng)一相關案件處理的規(guī)范。司法解釋因其制定程序相對簡單、解決的問題極具針對性，在緩解法律的滯后性和僵化性上的作用舉足輕重，不但為相關案件的處理提供依據(jù)，更會為相關民事主體從事民事行為指明方向。認可和推行物權(quán)法定原則緩解化，使物權(quán)法的外延有一定擴大，為最高人民法院提供更大的解釋空間。最高院通過對各級地方法院對新興物權(quán)案件的收集整理，尋找社會經(jīng)濟生活中亟待制定的法律依據(jù)，以司法解釋的形式給予指導，同時為進一步的立法提供參考。在此種情形下，要注意限制解釋范圍的過度擴張，破壞物權(quán)法定的基本安定性。

（三）適當承認習慣法

現(xiàn)有法定的物權(quán)無法滿足社會生活需要時，智慧的人們會在交易中形成能夠滿足其社會生活需要的經(jīng)濟方案。當這些個別的交易習慣逐漸被更多的人認可和使用時，就會產(chǎn)生對相關法律的需求，以滿足新交易習慣引起的糾紛。陳華彬教授研究認為可以適當承認物權(quán)的習慣法。首先，這類“物權(quán)”形成于實踐，有用法律確定其效力的法律需求；其次，這類“物權(quán)”產(chǎn)生已經(jīng)產(chǎn)生了大量糾紛，需要有能夠適用的法律處理這些問題；最后，這類“物權(quán)”在形成過程中有相對成熟的運行機制，例如公示方法等，對其法律確認的相關條件相對成熟。

（四）擴大物權(quán)法定之“法”解釋

行政法規(guī)在我國法律體系中舉足輕重。其以調(diào)整社會規(guī)范內(nèi)容的廣泛性和操作層面的可操作性，在調(diào)整民事主體社會生活上被廣泛運用。行政法規(guī)中同樣包含眾多對物權(quán)強制性規(guī)定。使物權(quán)法定中“法”包含行政法規(guī)，是對物權(quán)法定原則的變通。同時行政法規(guī)制定程序相對簡化，能夠直接調(diào)整民事主體的物權(quán)交易行為；如果相關行政法規(guī)能夠有較好的調(diào)整作用，就可以依法轉(zhuǎn)為法律，反之則可以及時終止，尋求其他解決方案。

（五）運用管理性行政規(guī)范豐富物權(quán)法定的方式

當前在一些經(jīng)濟發(fā)達，不動產(chǎn)交易相對頻繁的地區(qū)，政府通過一些行政行為對不動產(chǎn)交易進行干預，例如房屋網(wǎng)簽等制度，在先的對合同內(nèi)容進行公示。類似制度的價值還有被挖掘的空間，對不動產(chǎn)交易合同的一定公示，是否能在一定程度上保障買受人的知情權(quán)。

對于物權(quán)法定原則的探索是一條艱難的道路，不能簡單的堅持或放棄，不能直接照搬國外經(jīng)驗，而是立足我國的國情，認真調(diào)研、細致分析；可以從我國古代典當土地等制度中尋找靈感，必要時可以允許多套制度在一定地區(qū)試點以取得經(jīng)驗，對比優(yōu)劣，總結(jié)經(jīng)驗，尋找到更加適合我國經(jīng)濟發(fā)展情況的方案，在現(xiàn)有制度的優(yōu)越性中逐步緩和物權(quán)法定原則，鞏固和強化其應有的地位，同時努力將其加以完善，更好地服務于現(xiàn)代社會。

注釋：

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