論如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險(xiǎn)管理

圖雅

摘 要：房地產(chǎn)工程的實(shí)施過程存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，正確地對(duì)待、評(píng)價(jià)、處理過程風(fēng)險(xiǎn)，必須站在工程管理的戰(zhàn)略高度，從工程啟動(dòng)組織到實(shí)施過程管理，全過程、全方位地控制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理，是保證工程目的、工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；風(fēng)險(xiǎn)因素；對(duì)策；注意問題

房地產(chǎn)工程的決策層和管理層應(yīng)具有充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，熟悉可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入日常的經(jīng)營(yíng)管理工作中，對(duì)那些不可控因素造成的風(fēng)險(xiǎn)，更要有清醒的認(rèn)識(shí)和妥善的應(yīng)對(duì)措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)源劃分，房地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)有以下六類：政策和政府風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)因素分析

房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程都伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，為了盡量降低各種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失和破壞，開發(fā)企業(yè)需要增強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，實(shí)施全方位、全過程、系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的的風(fēng)險(xiǎn)管理，主動(dòng)地控制風(fēng)險(xiǎn)，從而提高企業(yè)的盈利能力，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素很多，按其是否可避免可劃分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩類對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資工程產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法避免的風(fēng)險(xiǎn)為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)；而只對(duì)個(gè)別工程產(chǎn)生影響，可以由投資者通過改善自身經(jīng)營(yíng)管理設(shè)法避免或消除的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

1、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的四大支柱行業(yè)之一，與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影響房地產(chǎn)開發(fā)工程的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求、利率水平、變現(xiàn)能力及房地產(chǎn)開發(fā)工程周期風(fēng)險(xiǎn)等。國(guó)家還出臺(tái)了鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)上漲過高過快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)，房?jī)r(jià)上漲過高過快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。這些政策的出臺(tái)將使火熱發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性，由此也將給一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。由此可以看出，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不但不可避免，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響極大因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把握國(guó)家的政策導(dǎo)向，熟知國(guó)家出臺(tái)的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政策，積極應(yīng)對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)。

2、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。如前所述，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)而言是可控的，而且不同的企業(yè)所面臨的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可能是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往可通過不斷完善自身經(jīng)營(yíng)管理來(lái)避免此類風(fēng)險(xiǎn)。

2 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

1、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、工程（包括在建和意向）、適宜工程情況，做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比臨時(shí)“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會(huì)更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時(shí)間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會(huì)更從容、更周密，提供的決策依據(jù)會(huì)更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。

2、合理配備具備基本崗位技能和知識(shí)的營(yíng)銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識(shí)能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、評(píng)價(jià)能力，培養(yǎng)知識(shí)面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱情的“研發(fā)”隊(duì)伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵(lì)、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對(duì)待。

3、由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須由有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力，有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國(guó)家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡(jiǎn)單地說就是會(huì)經(jīng)營(yíng)、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才可能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。

4、積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應(yīng)于質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程，真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

5、加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握國(guó)家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”，避免出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)等。

6、加強(qiáng)工程的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格、供求機(jī)制，合理制定工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全投標(biāo)的條件，為工程合同管理營(yíng)造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。

3 風(fēng)險(xiǎn)管理中應(yīng)注意的問題

1、制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)工程的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)工程自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，不為省小利而鑄大錯(cuò)。

2、注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合。無(wú)論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，需注重多種方法的組合，根據(jù)工程的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先等級(jí)排序，避免單一方案無(wú)效帶來(lái)的措手不及。

3、注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性。為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更經(jīng)濟(jì)有效，就需要根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的方案。

綜上所述，房地產(chǎn)投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)，為了保證開發(fā)效率與效果，開發(fā)企業(yè)必須實(shí)行動(dòng)態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的工程風(fēng)險(xiǎn)管理，采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)地控制風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和提高企業(yè)的盈利能力以保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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